物业电梯维保合同协议书范本 全面.docx
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物业电梯维保合同协议书范本全面
编号：
_____________
物业电梯维保合同
甲方：
________________________________________________
乙方：
___________________________
签订日期：
_______年______月______日
甲方：
乙方：
依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，经甲乙双方友好协商，甲方现将所服务的项目的_____台_____牌电梯的保养业务委托乙方负责进行维修保养。
在双方完全清楚、理解本合同条款的基础上，根据《中华人民共和国合同法》和相关行业法规，特签订如下协议：
第一部分：
合同总则
甲方：
地址：
电话：
乙方：
地址：
电话：
维保服务项目所在地点/园区
维保服务总价（优惠后）
小写￥：
大写￥：
付款周期
第一期：
保养满5个月后，10个工作日内支付￥：
元；
第二期：
保养满10个月后，10个工作日内支付￥：
元；
第三期：
保养满15个月后，10个工作日内支付￥：
元；
第四期：
保养满个月后，本合同期满且双方有意向续签，并合同内电梯全部通过特种设备检验机构定期检验合格，或本合同期满且双方无意向续签，并合同内电梯全部通过特种设备检验机构定期检验合格且双方签盖移交书后，10个工作日内支付￥：
元；
维保单位服务热线
杭州市电梯应急呼叫中心
第二部分：
合同内保养电梯数量及价款
序号
电梯注册代码
数量
合同开始
合同结束
维保月份
单价（/元台/月
年小计
合计
1
1
2015.12.1
2017.9.30
22
2
1
2015.12.1
2017.9.30
22
3
1
2015.12.1
2017.9.30
22
4
1
2015.12.1
2017.9.30
22
5
1
2015.12.1
2017.9.30
22
6
1
2015.12.1
2017.9.30
22
7
1
2015.12.1
2017.9.30
22
8
1
2015.12.1
2017.9.30
22
9
1
2015.12.1
2017.9.30
22
10
1
2015.12.1
2017.9.30
22
11
1
2015.12.1
2017.9.30
22
12
1
2015.12.1
2017.9.30
22
13
1
2015.12.1
2017.9.30
22
14
1
2015.12.1
2017.9.30
22
15
1
2015.12.1
2017.9.30
22
16
1
2015.12.1
2017.9.30
22
17
1
2015.12.1
2017.9.30
22
18
1
2015.12.1
2017.9.30
22
19
1
2015.12.1
2017.9.30
22
20
1
2015.12.1
2017.9.30
22
21
1
2016.4.1
2017.9.30
18
22
1
2016.4.1
2017.9.30
18
23
1
2016.4.1
2017.9.30
18
24
1
2016.4.1
2017.9.30
18
25
1
2016.4.1
2017.9.30
18
26
1
2016.4.1
2017.9.30
18
27
1
2016.9.1
2017.9.30
13
28
1
2016.9.1
2017.9.30
13
30
1
2016.9.1
2017.9.30
13
31
1
2016.9.1
2017.9.30
13
32
1
2016.9.1
2017.9.30
13
33
1
2016.9.1
2017.9.30
13
34
1
2016.9.1
2017.9.30
13
35
1
2016.9.1
2017.9.30
13
36
1
2016.9.1
2017.9.30
13
37
总计
38
优惠后（5%）
第三部分合同细则
第1条合同期限
序号
电梯注册代码
数量
合同开始
合同结束
1
1
2015.12.1
2017.9.30
2
1
2015.12.1
2017.9.30
3
1
2015.12.1
2017.9.30
4
1
2015.12.1
2017.9.30
5
1
2015.12.1
2017.9.30
6
1
2015.12.1
2017.9.30
7
1
2015.12.1
2017.9.30
8
1
2015.12.1
2017.9.30
9
1
2015.12.1
2017.9.30
10
1
2015.12.1
2017.9.30
11
1
2015.12.1
2017.9.30
12
1
2015.12.1
2017.9.30
13
1
2015.12.1
2017.9.30
14
1
2015.12.1
2017.9.30
15
1
2015.12.1
2017.9.30
16
1
2015.12.1
2017.9.30
17
1
2015.12.1
2017.9.30
18
1
2015.12.1
2017.9.30
19
1
2015.12.1
2017.9.30
20
1
2015.12.1
2017.9.30
21
1
2016.4.1
2017.9.30
22
1
2016.4.1
2017.9.30
23
1
2016.4.1
2017.9.30
24
1
2016.4.1
2017.9.30
25
1
2016.4.1
2017.9.30
26
1
2016.4.1
2017.9.30
27
1
2016.9.1
2017.9.30
28
1
2016.9.1
2017.9.30
30
1
2016.9.1
2017.9.30
31
1
2016.9.1
2017.9.30
32
1
2016.9.1
2017.9.30
33
1
2016.9.1
2017.9.30
34
1
2016.9.1
2017.9.30
35
1
2016.9.1
2017.9.30
36
1
2016.9.1
2017.9.30
第2条维护保养服务费的支付
维修保养费、更换的备件费用支付期为季结，由签订合同时起计，乙方应在每季度末向甲方提供当季度的保养费发票，甲方收到乙方发票后，须按合同约定向乙方支付相应的保养费。
如乙方不能按时提供发票，则付款时间按甲方收到发票的日期顺延。
如遇节假日，付款时间相应顺延。
保养时间不足一月的，保养费按实际天数计算。
收款单位名称：
______________
开户行：
______________
帐号：
______________
第3条日常维护保养标准
实施日常维护保养作业和召修服务后的电梯应当符合《国务院第549号令》、《电梯维护保养规则》（TSGT5001-2009）、《电梯制造与安装安全规范》（GB7588）等国家、省、地区所要求的规范、标准。
3.1保养范围和要求：
3.1.1乙方应派持有政府颁发的有效操作证的专业电梯技术人员对甲方的电梯进行保养维护工作。
乙方保养的质量标准应符合国家电梯安全运行标准。
乙方保养的范围：
清理、润滑、检查、调整、修理在电梯井道内及机房内属于电梯设备与装置以及所有控制、指示、运行零部件，不包括电梯附加设备，如电梯空调等。
定期检查与测试机械、电器设备及安全装置。
如因保养不良而造成安全装置及保护开关不动作或误动作而造成安全事故，乙方须承担全部责任。
3.1.2乙方应至少每半月（15个日历天）派不少于两名的技术人员（含）对甲方的每台电梯进行一次月度例行保养的内容和要求。
每季度由乙方安排技术专家对所保养的电梯进行一次全面检查，重点检查安全装置、保护开关、电脑控制板，对电梯的安全运行状况做出评估报告，交与甲方保存。
做好逐台电梯保养记录，建档备查。
3.1.3乙方按照电梯维保作业指导文件，并根据电梯自身运行情况、使用环境、部件调整周期等定制电梯保养作业计划。
3.1.4月度例行保养的内容和要求
1）检查轿厢按钮和急停按钮动作是否灵活可靠，操纵箱按钮灯是否明亮。
2）检查轿厢照明亮度是否达到标准，厅外和轿厢显示是否正常，方向箭头是否正确，蜂鸣器能否正常鸣响。
轿箱内应急照明是否正常。
3）平层机构：
主要检查平层的准确度，标准为：
层门地坎和轿门地坎的高度差在±10mm的范围内。
4）检查开关门是否正常，有无异常声响，安全触板开关是否灵活可靠，门反转开关是否灵活。
轿门限位开关终端开关清理及调整，安全触板及光电开关的调整。
5）厅门：
用机械钥匙打开门联锁，电梯是否停止运行，松开钥匙后门联锁能否自动复位，必要时进行调整和更换。
6）检查门导轨中有无污物，要及时清理。
7）检查制动器的工作情况：
松闸时制动瓦和制动轮之间间隙是否均匀，四角是否同时离开制动轮，间隙最好保持在0.25～0.5mm之间，不得超过0.7mm。
制动时两侧闸瓦和制动轮接触面积应达到80%，磨损严重应及时调整和更换。
8）曳引机和电动机：
曳引机的油位是否在油位线上，必要时添加润滑油。
9）接触器：
检查触头接触情况是否良好，是否有污垢灰尘，损蚀严重时，必须及时更换。
10）检查驱动电动机有无异常噪声和过热现象，制动器的温升不超过60K，其温度不超过85℃（参照GB/T10060-1993）。
11）变频器（或大功率模块）冷却风机工作是否正常。
12）检查控制柜元件、电子板工作是否正常，温度是否正常、有无异味、异音。
13）检查微机及变频器故障记录，定期抄录并清除故障码。
14）电磁制动器的动作检查、清洁。
15）应急通讯装置：
机房和轿厢，轿厢与监控中心对讲音质清晰畅通，音量正常。
16）门机减速齿轮的油面检查及导轨油杯的油量检查，少于1/3必须加油。
3.1.5季度保养的内容和标准
1）蜗轮蜗杆减速箱及电动机轴承端润滑是否正常；下置式蜗杆传动油面应能浸没蜗杆齿高，但以不超过蜗杆中心线为限，以免发生渗漏。
减速箱在运行时不得有杂音、冲击和异常的震动。
减速箱油温升不得高于60K，其温度不得高于85℃（参照GB/T10060-1993），否则应停机检查原因。
检查蜗轮蜗杆的轴向间隙，由于电梯频繁的换向运行，蜗杆传动时产生的推力由轴承承受，轴承磨损后，蜗杆的轴向间隙就会增大超标。
调整标准为：
蜗杆的轴向间隙为0.1～0.15mm，蜗轮的轴向间隙为0.02～0.04mm。
2）曳引钢丝绳及限速器钢丝绳的检查：
当钢丝绳上出现断股及单丝磨损或腐蚀达到原来直径的10%以上时，钢丝绳应报废。
检查五根曳引钢丝绳的涨紧程度是否一致，其张力与平均值偏差均不大于5%（参照GB/T10060-1993）。
3）继电器，接触器，旋转编码器等工作是否正常。
4）检查门的操作，调节和清洁门驱动装置的部件；包括门机链条、门挂轮板、安全触板、门头弹簧等。
清洁轿门、厅门导轨。
门扇下端与其地坎的间隙，乘客电梯应为1～6mm，载货电梯应为1～8mm（参照GB/T10060-1993），否则需要进行调整，必要时更换相关的配件。
5）检查轿门门刀与全部的厅门门锁滚轮之间的间隙与直线度的情况。
检查标准：
门刀与层门地坎之间应有5～10mm的间隙。
6）检查全部厅门门锁和开关触点是否完好。
7）检查对重装置和补偿链：
对重缓冲器（液压式）的缓冲距离标准为150～400mm，检查补偿链是否拖地，消音装置是否完好。
8）检查轿厢、对重导靴的磨损情况和安全钳与导轨之间的间隙：
靴衬每侧的磨损大于1mm时应更换靴衬，安全钳嘴与导轨之间的间隙为3～5mm。
9）检查操纵箱内的接线是否牢固及中间接线箱内部的检查。
10）检查紧急照明装置。
11）检查并调整电梯的性能包括启动、运行、减速和停止状态下的舒适感。
12）缓冲器固定情况和锈蚀情况，各涨紧轮的润滑和检查以及各安全回路的检查，必要时可作试验。
13）强迫减速开关、限位开关和极限开关的动作检查。
3.1.6年度检查内容及要求
1）调整开关门继电器的触头。
2）调整上下方向接触器的触头。
3）仔细检查控制柜内所有接触器、继电器的触头。
如有灼迹、拉毛等现象要给予更换或修复。
4）调整曳引钢丝绳的涨紧程度。
5）检查限速器的动作速度是否正确，安全钳是否能可靠动作，必要时可作试验。
6）调整厅门、轿门的滚轮。
7）调整开关门机构的易损件。
8）仔细检查和调整安全回路中各开关触点的工作情况，开关断开后是否起作用。
9）检测电梯的绝缘电阻：
动力电路为不小于0.5兆欧。
10）每年视情况用激光校规仪检测导轨的直线度和垂直度。
两主导轨垂直度偏差0～2mm，两副导轨垂直度偏差为0～3mm（参照GB/T10060-1993）。
11）每年一次用震动仪检测电梯运行的平稳性。
3.1.7周期较长的保养内容及保养要求
1）曳引机、电机、限速器、反绳轮的轴承检查和润滑（每年必须注一次黄油）。
2）三年一次更换曳引机齿轮油（蜗杆蜗轮油）。
3）三年一次更换门机齿轮箱的润滑油（钙钠基润滑脂）。
4）五年一次紧固导轨撑架和对重导轨架螺栓。
5）五年一次紧固导轨和对重的导轨夹连接板的螺母。
第4条甲方权利、义务
4.1权利
4.1.1有权监督乙方按照合同约定履行维护保养义务，发出故障通知或提出建议。
4.1.2有权要求乙方保障电梯的正常运行。
乙方的维护保养达不到合同约定的维护保养标准或要求的，甲方有权拒绝在维护保养记录上签字。
4.1.3甲方有权将以不定时的对乙方维保的电梯进行检查，有权对因乙方维保不力出现的不合格现象对乙方进行处罚。
4.2义务
4.2.1甲方委托的电梯设备必须保证上述设备属甲方合法财产或甲方对该设备拥有合法的委托维保的权利。
4.2.2未经乙方书面许可不得允许非乙方人员从事与电梯维护保养有关的工作。
4.2.3甲方应在乙方的员工不违反甲方安保管理规定的情况下，提供出入机房、大堂、层门和设备所在区域的条件。
4.2.4如井底遇水淹时，甲方应及时排除并采取措施预防漏水或渗水。
在甲方需要时，乙方应给予技术指导。
甲方要求乙方进行电梯装修、翻新时，乙方应免费提供技术支持，以保证采用最新的技术为甲方的电梯进行免费升级，但相关材料费用由甲方负担（中修、大修另行协商约定）。
4.2.5未经乙方对接同意，在保养期间，甲方不得委托其它单位或个人（包括乙方的人员）进行保养、维修及附件加装；经与乙方对接协调，在乙方的配合下可增加监控等报警设备。
4.2.6所有合理报价工程，乙方有义务以书面形式将详细情况陈述阐明，交与甲方，甲方有责任迅速决定上述工程接受与否，否则，因甲方延误而导致的电梯损坏及任何性质索赔，乙方概不负责。
第5条乙方权利、义务
5.1权利
5.1.1有权要求甲方提供维护保养所需的工作环境。
5.1.2有权拒绝甲方提出的影响电梯安全运行的要求。
5.1.3为保护乙方的技术专利，被更换的零部件涉及乙方技术专利的，在征得甲方同意后交由乙方回收或当场销毁。
5.2义务
5.2.1按照国家有关规定对电梯提供全面维修保养服务。
安全第一、保证电梯高效运行；预防保养为主、故障检修为辅；通过维修保养达到出现故障及时维修并彻底排除故障，减少停机检修时间，延长电梯使用寿命的目标。
5.2.2经乙方维修、保养后的电梯出现坠梯、冲顶或造成人员伤亡事故等重大事故的，乙方应负有人员赔偿及经济损失赔偿的责任，并视为违约。
5.2.3乙方派驻甲方的维修人员必须持有有效电梯维修操作证，并在甲方处备案，接受甲方的监督管理。
5.2.4乙方确定1名人员为负责本合同的保养、召修及合同期内电梯保养作业及作业人的安全管理负责人，对乙方派驻的专职维保人员的作业及维护保养作业现场的安全进行管理：
姓名：
______________;联系电话：
___________________;证件编号：
___________________;
5.2.5乙方确定____名人员为本合同的保养和召修专职人员，分别为：
姓名：
______________;联系电话：
___________________;证件编号：
___________________;
姓名：
______________;联系电话：
___________________;证件编号：
___________________;
5.2.6乙方如需要对上述人员进行更换，需以书面形式提前7个工作日通知甲方，并说明更换理由和更换人员的信息，征得甲方同意并在甲方完成备案后，方可进行更换、进场开展维保工作。
5.2.7乙方维保人员应注重自身的仪容仪表、行为举止：
工作时间穿着工作服、戴工号牌，外表整洁、不留长发，制服清洁、无体味，对业主/客户礼貌、避让，工作时不大声说笑，服从甲方的现场管理、不得顶撞。
如违反本条任何一处，按每一处扣罚乙方10元作为处罚。
5.2.8保养期间内，乙方应随时听取甲方对设备运行状况的反映，对不正常的运行状况和现象，应做认真分析与纠正。
应定期对电梯设备的所有项目进行检查，并视情况进行调整、检修、润滑，以维持甲方电梯安全运行。
如乙方发现电梯工作的环境（如电源参数、温度、湿度）不利于电梯工作时，应立即与甲方协商解决。
5.2.9在保养期间内，应按保养计划和相关规定进行保养，每次保养工作完成后，乙方保养人员应请甲方人员在列明保养内容和保养情况的记录或报告书上签认；如乙方保养人员没有按计划规定的时间和保养项目进行保养，每发现一次扣罚100元。
5.2.10相关的保养记录和报告应一式两份，每次保养结束甲方签名确认后各执一份。
乙方需要妥善保存合同期内电梯维保和检修记录，双方发生争议，乙方需要提供相关记录证明。
5.2.11本协议第三条列明的以及相关法规和标准规定的周期较长的保养内容，合同期内乙方需要通过查阅记录、现场检查等方法判断是否需要保养，无论是否需要保养，都应在年度保养计划中逐项注明。
如果因为乙方没有保养出现设备损坏或事故，责任由乙方承担。
5.2.12乙方在检查电梯时，如确认需维修（超过四小时或需超过两人以上的维修工作）乙方应以书面形式通知甲方，提出维修项目及方案。
更换零件时乙方应以书面形式通知甲方，提出维修项目、预定更换期限。
常规配件，乙方必需24小时内更换完毕。
5.2.13如有必要更换《常用电梯配件价格清单》以外的电梯零配件，乙方应及时通知甲方，并以合理的零件报价形式，保证为同城市市场正常销售渠道的最优惠价格，经甲方认可后收取零件费用。
5.2.14乙方免费提供包含并不限于《常用电梯配件价格清单》中200元{含}以下配件，并保证为正品及一级品；
5.2.15合同所附的《常用电梯配件价格清单》中的价格已包含相应的配件采购款及维修、更换的人工费用；
5.2.16乙方有义务每半年主动向甲方通报承保电梯的配件、备件价格，遇有行业性普遍降低价格时，应主动通报。
5.2.17如甲方认为乙方提供的零配件价格高于甲方认可的合理价格，甲方可通过采购第三方提供的零配件要求乙方进行免费更换，并该配件进入正常的后续维保范围。
5.2.18乙方应确保在合同期内所有损坏、异常磨损、存在隐患的电梯零件、部件得到及时更换维修，其费用按《常用电梯配件价格清单》执行。
对任一零件予以更换，必须是甲方认可崭新的一级品零件。
5.2.19乙方对上述电梯提供24小时全天候的紧急故障处理，甲方发现电梯在正常使用中发生紧急故障时，应立即通知乙方，乙方应在接到通知后应在30分钟内赶到现场进行处理，如乙方保养人员没有按规定的时间到达现场，一次扣除保养费100元。
5.2.20由于乙方保养不善或疏忽，影响电梯安全运行并造成事故均由乙方负责。
5.2.21如甲方现场检查发现有明显积尘（灰）或有废弃物、杂物现象的，每发现一处将扣罚乙方当月维保费50元（即50元/处），包含并不限于：
底坑、轿顶、机房地面、主控柜顶、主控柜内部、曳引机、曳引机支架、限速器等。
5.2.22合同范围内各类电梯共有35台，每月单台电梯故障发生次数不得超过2次；总台数在20台以下的电梯故障发生次数每月不能超过3次；总台数在20-55台的电梯故障发生次数每月不能超过4次；总台数在56-90台的电梯故障发生次数每月不能超过6次；每超过一次扣除保养费100元。
（本条所指故障是因乙方保养不善造成的故障）
5.2.23因乙方保养不善，导致同样故障一个月内重复出现两次，扣除当月该部电梯保养费的50%；因电梯保养不到位引起的业主有效投诉，在规定时间内投诉处理率应达到100%完成率，每超过一次扣除保养费300元，（按季度计）。
5.2.24由于乙方维修保养人员的疏忽，在维保过程中被业主/物业使用人投诉的，每次有效投诉扣罚100元；多方对讲系统、应急照明、警铃等出现故障，每发现一处扣罚乙方50元；
5.2.25由于乙方维修保养人员的维保不善或维保期间未能及时发现事故隐患，出现业主/电梯使用人困梯并投诉到甲方管理部门的，每次有效投诉扣罚100元；
5.2.26乙方负责按时向管辖的特种设备安全检测研究院申报办理电梯安全年检手续，并保证取得《安全检验合格》证，避免现场张贴的电梯使用证有效期出现过期的现象，年检费用由甲方负责，保养期内如属于乙方保养不良而需要复检的电梯检测费用则由乙方承担。
由于乙方原因而未能按时更换年审检验合格证，则扣该部电梯保养费50%元。
5.2.27乙方对上述电梯每五年进行一次负荷调校试验，合同签订后，乙方应向甲方提交合同期内的电梯保养计划，上述资料均由甲方存档备查，确保电梯得到全面的清洁、润滑、调整。
5.2.28乙方为本协议项下的电梯免费提供电梯服务支援系统，设专职后台值班工程师监控电梯运行状况及提供保养和维修的技术支持。
5.2.29未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由转包给第三者进行（包括个人）维修保养，一经发现，视为违约。
5.2.30乙方必须委派具有相应资格的从业人员为甲方提供服务并作好员工的安全生产
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