南通市城市规划管理技术规定.docx
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南通市城市规划管理技术规定
南通市城市规划管理技术规定
第一章总那么
1.1为加强南通市区都市规划治理，规范、有序地推进都市建设，提高人居环境质量，促进都市可连续进展，爱护公共利益和公众合法权益，保证都市规划的实施，依照«中华人民共和国都市规划法»（以下简称«都市规划法»〕、«江苏省实施〈中华人民共和国都市规划法〉方法»〔以下简称«省实施方法»〕、«江苏省都市规划治理技术规定»（以下简称«省技术规定»）以及国家、省、市与都市规划相关的强制性标准、规范，结合南通市实际情形，制定本规定。
1.2本规定是«都市规划法»、«省实施方法»、«省技术规定»相配套的实施性规定，在南通市区行政区范畴内，编制都市规划、进行都市规划治理须执行本规定。
在都市规划区范畴内的其它地区按本规定有关条款执行。
1.3南通市区行政区内工业与民用建筑工程、市政基础设施工程、道路桥梁工程、综合防灾工程、园林绿化工程、都市景观与环境设计、都市亮化与美化工程、室外广告公布等各项建设工程，须执行本规定。
都市总体规划确定的规划区范畴内的铁路、港口、公路、河道、各类管线等适用于本规定。
第二章都市土地使用治理
2.1都市用地分类
2.1.1都市用地，依照其使用的要紧性质进行分类，按照«都市用地分类与规划建设用地标准»执行。
2.1.2与都市用地相连的各级风景区、各类旅行度假区，其向公众开放，并有一定游憩设施的用地，包括用地范畴内的水域，计入公共绿地，其余概不作为都市建设用地。
2.2建设用地的适建性规定
2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原那么，符合经批准的详细规划的规定。
2.2.2尚无经批准的详细规划的地区的建设用地，应由都市规划行政主管部门依照分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。
2.2.3都市建设用地的适建规定见表2.2.3。
2.2.4表2.2.3中未列入的建设项目，由都市规划行政主管部门依照建设项目对周围环境的阻碍和基础设施等条件，确定其适建性。
2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出表2.2.3规定的适建范畴的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可执行。
2.2.6都市新建居住小区应按国家和省都市行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政治理及其他八类设施，为居民提供必要的公共活动空间。
2.3建设基地操纵指标
2.3.1建设基地最小面积应不低于表2.3.1的规定。
2.3.2建设基地不足上述规定的最小面积，但有以下情形之一，且不阻碍都市规划实施的，都市规划行政主管部门能够核准建设：
2.3.2.1邻接土地差不多完成建设或为道路、河道或有其他类似情形，确实无法调整、合并的；
2.3.2.2因都市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
2.3.3都市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。
2.3.4都市各类建设基地的建筑密度、容积率应不超过表2.3.4的规定。
编制核心区及都市中心区详细规划、都市历史街区爱护规划、以及专门工艺的工业用地规划时，可依照具体情形对容积率指标作适当调整，经规定程序批准后实施。
2.3.5原有建设基地的容积率已超过规定值的或绿地率未达到规定值的，不得在该基地范畴进行扩建、加层。
2.3.6在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，由规划行政主管部门具体核定，但增加的建筑面积总计不得超过该建设基地的规定建筑面积的百分之十五〔规定建筑面积＝建设基地面积×该基地承诺建筑容积率〕。
表2.3.1建设基地面积下限指标
建设项目类型
居住建筑
非居住建筑
低层
多层
高层
低层
多层
高层
建设基地面积〔平方米〕
500
1000
2000
－
1000
3000
表2.3.4建设基地建筑密度、容积率上限指标
建设基地类型
建筑密度（%）
容积率
核心区
Ⅰ地区
Ⅱ地区
核心区
Ⅰ地区
Ⅱ地区
住宅用地
低层
38
33
30
1.0
0.9
0.8
多层
30
28
26
1.6
1.5
1.4
中高层
26
23
23
2.1
1.9
1.9
高层
20
20
20
3.3
3.2
3.2
公共设施用地
办公
建筑
多层
45
42
40
2.8
3.1
3.0
高层
38
35
32
5.0
4.5
4.0
商业
建筑
多层
50
45
42
3.3
3.0
2.8
高层
48
42
40
5.0
4.5
4.5
商住
综合楼
多层
45
40
40
3.0
2.8
2.5
高层
40
35
35
4.5
4.0
4.0
工业建筑
工业
建筑类
低层
—
42
40
—
1.2
1.0
多层
—
38
35
—
2.0
1.8
注：
1、核心区：
濠北路，濠东路、城山路，濠西路、跃龙路，青年路所界定的用地范畴，其中涉及到濠河风景区及历史爱护区等重要地段的建筑密度、容积率指标，按批准的相关规划执行。
2、Ⅰ地区：
钟秀路、外环西路、工农路、虹桥路内侧、核心区外围地区所界定的范畴。
唐闸镇区、天生镇区、陈桥、幸福、秦灶镇区、观音山镇区,按Ⅰ地区的标准执行。
3、Ⅱ地区：
Ⅰ地区外围地区，包括新城区、崇川开发区、狼山风景区、市开发区、港闸开发区、站前区，以及各乡镇的工贸园区，按Ⅱ地区标准执行。
其中狼山风景区（含狼山镇区）建筑密度、容积率指标，按批准的相关规划执行。
4、表中所列数值以单块建筑基地运算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采纳居住用地操纵上限指标的，依照«都市居住区规划设计规范»〔GB50180—93〕〔2002年版〕3.0.2.2条居住区用地平稳操纵指标折算。
5、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率操纵指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应居住建筑的指标。
6、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。
7、表中指标不包括地下层建筑面积；但运算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。
8、I地区、II地区工业建筑容积率下限指标低层不得小于0.5，多层不得小于0.8。
表2.3.6开放空间增加建筑面积指标
承诺建筑容积率
每提供1平方米有效面积的开放空间，承诺增加的建筑面积〔平方米〕
＜2
1.5
≥2—＜4
2.0
≥4—＜6
2.5
≥6
3.0
注：
开放空间的条件和运算方法见附录五。
2.3.7建筑物之间因公共交通需要，架设穿越都市道路的人行通道且符合以下规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率操纵指标范畴：
2.3.7.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；
2.3.7.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的都市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。
第三章建筑治理
3.1建筑间距
3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物爱护等方面的要求，同时执行本规定。
3.1.2住宅建筑的日照一样应通过与其正面相邻建筑的间距操纵予以保证。
不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的操纵不应阻碍周边相邻地块专门是未开发地块的合法权益〔要紧包括建筑高度、容积率、建筑物退让〕。
3.1.3依照居住建筑日照标准，省技术规定和我市实际情形，居住建筑间距系数低限值按表3.1.3执行。
3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按以下公式运算〔图示见附录二〕：
L=L1±L2
L=建筑间距
L1=日照间距
L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
3.1.3.2住宅建筑的日照间距按以下公式运算〔图示见附录二〕：
L1=i·H
L1=日照间距
i=日照间距系数
H=建筑的运算高度
3.1.3.3市区居住建筑日照间距原那么上不考虑不同方位的折减系数，但因都市景观或其它专门要求的需要，经都市规划行政主管部门审核，并报南通市规划委员会批准，可参照表3.1.3.3规定执行。
表3.1.3居住建筑日照间距系数表
间距系数
适用地段
1.30
核心区
1.30
I地区
1.33
II地区
注：
1、建设基地＜1公顷，且无集中公共绿地的〔面积＜400平方米〕，建设基地内〔含与南侧建筑〕居住建筑间距按表3.1.3增加0.05的系数。
建设基地＞1公顷的须设置公共绿地。
2、当新建建筑位于已建住宅的南侧时，相邻建筑间距系数按表3.1.3增加0.05操纵。
3、当新建多层、高层建筑位于已建居住建筑的东南向或西南向时，按山墙间距加1米的要求操纵，并同时满足建筑退界要求。
当新建建筑山墙与已建居住建筑山墙延长线重合时，按表3.1.3规定的条款执行。
4、前2、3款属一次规划分期实施的，按原批准的详细规划核定的间距系数执行。
表3.1.3.3不同方位间距折减系数
方位
0~150
＞150~≤300
＞300~≤450
＞450
折减系数
1.0L
0.95L
0.9L
1.0L
注：
1、表中方位为正南向〔00〕偏东、偏西的方位角。
2、L为当地住宅正南向布置时的日照间距。
3、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。
3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于600时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距操纵；当相互夹角大于600时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距操纵。
方位角运算以被遮挡住宅建筑方位为基准。
3.1.5低、多层〔含中高层〕住宅建筑日照间距：
3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条运算确定；点式建筑〔面宽≤15米〕依照具体情形参照3.1.5.2和附录—第3条运算确定，并进行相应的日照分析，最小日照间距比不得低于1：
1.20。
3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧〔或东西向住宅建筑东西侧〕垂直〔夹角＞600〕布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数操纵，同时满足0.45iH退界要求；当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑操纵。
3.1.5.3低、多层〔含中高层〕住宅建筑日照间距住宅建筑地面层为休闲、健身、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度运算日照间距。
沿街多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度运算日照间距。
低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅建筑时，视同住宅建筑操纵日照间距。
3.1.6高层住宅建筑日照间距：
3.1.6.1高层住宅建筑应与受其阻碍的周边地区统一规划，并应进行日照运算分析，保证高层住宅建筑之间及受其阻碍的周边地区住宅建筑的有效日照时刻符合住宅建筑日照标准的规定。
3.1.6.2高层住宅建筑〔含高层点式〕之间以及高层住宅建筑与多、低层住宅建筑之间的日照间距可按3.1.3条运算确定。
3.1.6.3高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层运算日照间距。
3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处操纵山墙间距。
沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建筑。
3.1.8住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.8的规定。
表3.1.8住宅建筑之间最小间距〔L、单位：
米〕
建筑类别
高层〔遮挡〕
多层、中高层〔遮挡〕
低层〔遮挡〕
操纵
间距
建筑类别
平行布置
垂直
布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层
〔被遮挡〕
30
25
13
12
18
15
13
10
18
15
13
9
多层、中高层
〔被遮挡〕
30
20
13
10
12
10
8.5
8.5
12
10
8
8
低层
〔被遮挡〕
30
20
13
9
12
10
8
8
8
6
6
6
注：
1、〝遮挡〞是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，〝被遮挡〞是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。
2、〝平行布置〞包括南北向和东西向平行布置；〝垂直布置〞包括南北向和东西向垂直布置。
3、〝两侧〞是指相对两侧山墙均有窗户；〝单侧或无〞是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户。
山墙一侧或两侧出挑阳台〔含凸窗〕或开门的，山墙间距以出挑阳台〔凸窗〕最凸出部分投影线间的最小间距运算。
4、当山墙之间设置道路的：
居住区道路，山墙之间的最小距离不得小于24米；小区级道路〔宽度大于等于7米〕，最小山墙间距不得小于12米；组团级道路〔宽大于等于5米〕，最小山墙间距不得小于10.5米；当道路宽小于5米时，山墙最小间距不得小于8米。
5、平行于都市道路的沿路建筑〔含居住、非居住〕的山墙间距应符合都市规划，并满足消防、施工和安全要求。
3.1.9非住宅建筑与住宅建筑的间距：
3.1.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定操纵。
3.1.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.1.9.2规定。
表3.1.9.2住宅建筑〔南侧〕与非住宅建筑〔北侧〕的之间最小间距〔L，单位：
米〕
建筑类别
高层〔住宅建筑〕
多层、中高层〔住宅建筑〕
低层〔住宅建筑〕
操纵
间距
建筑类别
平行布置
垂直
布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层非
住宅建筑
24
20
13
12
15
13
9
9
12
13
9
9
多层非
住宅建筑
18
13
9
9
12
9
6
6
10
8
6
6
低层非
住宅建筑
9
9
9
9
9
6
6
6
9
6
6
6
注：
独立布置的单层传达室、配电房等附属建〔构〕筑在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3.1.9.3低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。
在统一规划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建筑。
3.1.10非住宅建筑的间距：
3.1.10.1非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.10.1的规定：
表3.1.10.1非住宅建筑之间最小间距〔L，单位：
米〕
建筑类别
高层
多层
低层
操纵
间距
建筑类别
平行布置
垂直
布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层
18
15
13
—
13
13
9
—
9
9
9
—
多层
13
13
9
—
12
9
6
—
6
6
6
—
低层
9
9
9
—
6
6
6
—
6
6
6
—
注：
1、裙房高度小于10米〔含10米〕时，按低层间距操纵；高度超过10米、小于24米〔含24米〕时，按多层间距操纵；高度超过24米时，按高层间距操纵。
2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建〔构〕筑在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3、〝—〞表示按消防和施工安全等操纵，如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
3.1.11工业建筑、仓储〔库〕建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距操纵。
3.1.12医院的病房楼、休〔疗〕养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距，按表3.1.3标准系数增加0.25运算。
老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距，按表3.1.3标准系数增加0.2运算。
学生宿舍按住宅建筑间距操纵。
3.2建筑物退让
3.2.1沿建设用地边界和沿都市道路、河道、铁路两侧以及电力线路爱护范畴的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，同时符合本规定。
统一规划，分期分片实施的，按经批准的规划执行。
3.2.2建筑物后退建设用地边界距离〔建筑物离界距离及要紧、次要朝向图见附录三〕：
3.2.2.1沿建设用地边界一侧的遮挡建筑，其主、次要朝向退让建设用地边界〔规划用地红线〕的最小距离分别为0.5L；当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建筑为非住宅建筑时，遮挡建筑退让建设用地边界〔规划用地红线〕的最小距离按表3.1.9.2或表3.1.10.1规定间距的二分之一运算确定。
3.2.2.2沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其要紧朝各退让建设用地边界〔规划用地红线〕的最小距离为0.5L。
并同时满足住宅建筑间距要求。
沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑，其要紧朝向退让建设用地边界〔规划用地红线〕的最小距离按表3.1.9.2或表3.1.10.1规定山墙间距的二分之一运算确定。
3.2.2.3各类建筑的次要朝向〔不涉及遮挡关系〕，其退让建设用地边界〔规划用地红线〕的最小距离按表3.1.8、表3.1.9.2或表3.1.10.1规定山墙间距的二分之一运算确定。
3.2.2.4建设用地边界另一侧是都市道路、河道的，应按照退让都市道路、河道的规定执行。
离界距离小于消防间距时，应按消防间距的要求确定离界距离。
3.2.2.53.1.12条所列建筑物按住宅建筑离界距离操纵。
3.2.2.6临道路建筑在符合都市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建筑。
3.2.2.7相邻地块，当一方差不多退让超过规定距离时，另一方如需减少需界距离，必须满足以下要求：
〔1〕符合日照、消防、施工、安全等要求。
〔2〕取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。
3.2.2.8建筑间距范畴内有公共道路的，公共道路部分是否运算在离界距离内，由都市规划行政主管部门依照退让道路红线要求、遮挡方位等因素具体规定。
3.2.2.9地下建筑物的离界距离，在确保施工安全的前提下不小于3米。
3.2.3建筑物后退都市道路红线距离：
3.2.3.1沿都市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离参照表3.2.3.1操纵。
为有利于形成整洁有序的都市界面，同一都市路段同侧建筑物后退都市道路红线的距离应有机组合。
表3.2.3.1建筑物后退都市道路规划红线最小距离（米）
后退建筑高度
距离
道路宽度
小于24米
24~50米
大于50米
40米以上
10
15
25
30米以上~40米
8
12
20
20米以上~30米
6
10
15
20米及以下
5
10
15
注：
高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别操纵。
都市规划行政主管部门在确定沿都市道路建筑红线时，应综合考虑都市景观的整体和谐、建筑物和都市道路的交通需要、建筑物体量等因素。
3.2.3.2建筑物后退道路红线以建筑物最凸出的外墙〔含柱、阳台的垂直投影线〕边线运算。
挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分的设置不得阻碍道路通行安全和通过能力。
3.2.3.3沿公路的建筑物，在都市规划建设用地范畴内的路段两侧，按后退都市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟〔截水沟、坡脚护坡道〕外缘，国道许多于20米，省道许多于15米，县道许多于10米，其它道路许多于5米。
3.2.3.4有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、都市设计所确定的后退距离操纵，并不得小于10米。
3.2.3.5平面道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表3.2.3.1规定数值〔由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起〕，并应同时符合表3.2.3.5交叉口行车三角视距操纵要求。
表3.2.3.5交叉口行车三角视距操纵最小距离（米）
道路宽度
行车视距（米）
操纵距离（米）
40米以上
70~110
90+1/2路幅
30米以上~40米
40~50
45+1/2路幅
20米以上~30米
30~40
35+1/2路幅
20米以下
20~30
25+1/2路幅
注：
操纵距离以道路中心线运算。
3.2.3.6立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离按详细规划执行或由都市规划行政主管部门依照有关规定核定。
3.2.3.7地下建筑物后退道路规划红线的距离按3.2.2.2条确定。
3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表3.2.4规定的距离操纵。
表3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离
铁路等级
建筑物后退距离〔米〕
铁路干线
20
铁路支线
15
3.2.5沿都市河道〔濠河及通航河道除外〕两侧新建建筑物，其后退驳岸顶沿河一侧边线的距离按详细规划确定，应综合考虑河道景观整体和谐、河岸与建筑物的安全等因素。
现有驳岸或与驳岸同步实施，建筑要紧朝向离河界最小距离不得小于8米，次要朝向不得小于6米；同时建有道路的〔道路宽度≥5米〕，建筑要紧朝向离河界最小距离不得小于13米，次要朝向不得小于11米；驳岸延后实施的，建筑主、次要朝向离河界最小距离不得小于15米。
在设防洪堤河道两侧，建筑物后退蓝线距离还应符合防洪有关规定。
3.3建筑物的高度操纵
3.3.1建筑物的高度应符合都市空域、风景旅行区、文物爱护、建筑间距、都市景观等方面的要求，同时应符合以下规定：
3.3.1.1在各级文物爱护单位爱护范畴内、濠河（含历史文化爱护区）、狼山风景区规划确定的爱护操纵区范畴内新建、改建建筑物的高度，必须符合相关爱护规划的规定，同时符合规划中建筑高度操纵的有关规定。
3.3.1.2沿都市道路两侧新建、改建建筑物的操纵高度〔H〕不得超过规划道路红线宽度〔W〕加建筑后退距离〔S〕之和的1.5倍，即H≤1.5〔W＋S〕，且应符合3.2.3.1条的规定。
除前款外，还须同时满足附录四的规定。
3.3.1.3商业中心区、历史文化爱护区和风景名胜区等的建筑高度由当地都市规划行政主管部门编制规定确定
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