上半年武汉房地产市场分析报告.docx
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上半年武汉房地产市场分析报告
武汉市2005年上半年房地产市场
分析报告
二00五年七月
第一章、武汉市2005年上半年宏观经济情况
第二章、武汉市2005年上半年房地产投资情况
第三章、2005年上半年房地产政策回顾及分析
第四章、武汉市2005年上半年土地市场分析
第五章、武汉市2005年上半年发展规划回顾
第六章、武汉市2005年上半年商品房市场分析
第七章、武汉市2005年上半年住宅市场分析
第八章、武汉市2005年上半年商铺市场分析
第九章、武汉市2005年上半年写字楼市场分析
第一章、武汉市2005年上半年宏观经济情况
2005年上半年，武汉全市上下进一步树立和落实科学发展观，认真贯彻中央、省、市经济工作会议精神，积极贯彻落实各项宏观调控政策，巩固宏观调控成果，推进改革开放，努力构建和谐社会，整体经济继续保持了平稳快速发展的良好势头。
1、上半年武汉市GDP增长13.8%。
2005年上半年，武汉市实现生产总值（GDP）1069.49亿元，增长13.8%，同比提高0.1个百分点，增幅创9年来同期新高。
其中，第一产业完成45.43亿元,增长3.8%;第二产业完成505.45亿元,增长16.5%;第三产业完成518.61亿元,增长12.1%。
（数据来源于武汉统计局）
2、规模以上工业企业工业总值同比增长27.2%。
2005年上半年，武汉市工业生产保持了较快增长，工业经济运行势头良好。
全市规模以上工业企业（全部国有企业和年产品销售收入500万元以上的非国有企业，下同）完成工业总产值1055.36亿元，同比增长27.2%；销售产值1049.01亿元,增长32.3%,销售率99.4%,同比提高4个百分点；完成工业增加值337.86亿元，增长22.0%；规模以上工业增加值占GDP比重31.6%，比去年同期提高3.1个百分点；国有经济和外商港澳台经济发展较快，完成工业总产值416.44亿元和230.97亿元，同比分别增长31.0%和31.9%。
（数据来源于武汉统计局）
3、农业生产总值同比增长5.4%。
2005年上半年，武汉市完成农业总产值72.82亿元，同比增长5.4%。
全市蔬菜产量284.8万吨，增长3.4%；牲猪出栏107.9万头，增长4.8%；家禽出笼2226.7万只，增长3.5%；禽蛋产量8.1万吨，增长3.3%；牛奶产量5.3万吨，增长6.6%；水产品产量17.5万吨，增长5.6%。
（数据来源于武汉统计局）
4、上半年武汉市固定资产投资增长49.7%。
项目兴市、工业强市和启动民间投资工作成效明显，使今年以来全市投资保持强劲增长。
2005年上半年，武汉市完成固定资产投资450.21亿元，比去年同期增长49.7％，城镇项目投资完成333.87亿元，增长54.1％。
完成工业投资129.94亿元，增长53.1％，其中制造业投资121.57亿元，增长52.8％,均高于全市平均增幅;基础设施投资增幅较高，天兴洲大桥、阳逻长江大桥、过江遂道等重大项目稳步推进;民间投资进一步启动，非国有投资271.99亿元，占全部投资的60.4%；房地产开发完成投资113.7亿元，增长41.8％，占全社会固定资产投资四分之一。
（数据来源于武汉统计局）
5、全市社会消费品零售总额增长13.5%。
2005年上半年，武汉市社会消费品零售总额521.96亿元，增长13.5%，增幅同比提高1.4个百分点。
按行业分，批发零售业完成432.84亿元，同比增长15.3%；餐饮业完成70.73亿元，同比增长11.3%；其他行业完成18.39亿元，同比下降12.3%。
超市销售居零售业各业态之首，上半年零售额58.80亿元，占限额以上商业的37.5%。
各种建筑及装潢材料、日用品、体育娱乐用品及个性化商品畅销。
（数据来源于武汉统计局）
6、对外经济发展势头良好。
2005年上半年，受部分商品国际价格上扬以及美元仍处于低位的影响，全市进出口增长强劲。
上半年，武汉市实现进出口总额29.07亿美元，同比增长59.7%，其中出口总额12.57亿美元，增长63.3%，比去年同期分别提高35.7和55.8个百分点。
全市新批合同外资额12.67亿美元，增长1.47倍，直接利用外资9.85亿美元，增长34.5%，对外工程营业额6132万美元，增长19.8%。
（数据来源于武汉统计局）
7、直接利用外资同比增长34.5%。
2005年上半年，武汉市直接利用外资9.85亿美元，同比增长34.5%。
其中，1-6月份直接利用外资分别为1.69亿美元、1.67亿美元、1.44亿美元、1.11亿美元、1.4亿美元和2.56亿美元。
从1-4月一直呈下降趋势，5月份有一定幅度的上升，6月份上涨幅度比较高。
（数据来源于武汉统计局）
8、居民可支配收入增长11.8%。
2005年上半年，城市居民人均可支配收入5592.12元，增长11.8%。
在人均收入中，工薪收入增长3.6%，经营收入增长37.4%，转移收入增长35.6%。
农民人均现金收入2164.9元，同比增长16.8%，增幅比上年同期提高1.6个百分点。
其中,工资性收入为727.9元，增长12.9%，其对现金收入的贡献率为26.7%；家庭经营现金收入1315.3元，增长18.4%；非生产性收入121.7元，增长24.0%。
（数据来源于武汉统计局）
9、居民消费价格总水平同比上涨2.6%。
2005年上半年,武汉市居民消费价格总水平同比上涨2.6%，涨幅比去年同期低0.8个百分点。
从环比看，1-2月份分别比上月上涨1.8%和3.0%，3至6月居民消费价格水平月环比连续下降。
从分月来看，各月价格水平上涨呈逐月缩小之势。
其中2月份价格水平最高，涨幅4.7%，1月份和6月份价格水平最低，涨幅分别为1.9%和1.8%；3至5月份分别上涨2.5%、2.1%和2.3%。
（数据来源于武汉统计局）
第二章、武汉市2005年上半年房地产投资情况
受国家宏观调控影响，2005年以来，武汉市房地产开发投资运行表现出与2004年不同的态势。
2005年上半年虽然房地产投资仍保持了较高增幅但增速逐月回落。
1、房地产开发投资增速在高位下降。
2005年上半年，武汉市房地产开发投资在不断规范中保持了发展。
上半1－6月，全市房地产开发完成投资113.70亿元，同比增长41.8%，完成全年目标的41%，占全社会投资四分之一，低于同期全市固定资产投资增幅7.9个百分点，
增幅比去年同期回落14.4个百分点。
（数据来源于武汉统计局）
2、投资增幅逐月回落。
2005年上半年，武汉市房地产开发投资保持较快增长，但增幅逐月回落。
今年以来我市房地产开发投资增速由2月份的66.6%、3月份的59.0%、4月份53.4%到5月份的49.3%，回落到6月份的41.8%，其中1－6月份增幅比2月份回落21.8个百分点。
从3月到6月份月均回落4.3个百分点。
（数据来源于武汉统计局）
3、住宅开发投资仍占主导地位，而结构比重下降，非住宅类地产投资增幅迅猛。
2005年上半年，武汉市住宅投资完成77.3亿元，增长27.9%，占房地产开发投资的68%，比同期下降7.4个百分点。
以龙王庙商贸广场、汉正街第一大道、武汉时代广场、大武汉家居广场等为代表的一批商业类房产项目开工兴建。
上半年，商业营业用房完成投资12.59亿元，增长218.7%，办公用房完成投资5.47亿元，增长139.2%。
（数据来源于武汉统计局）
4、港澳台投资快速增长。
2005年上半年，港澳台资在武汉完成房地产开发投资14.07亿元，增长121.8%。
随着武汉市近年城市建设巨大变化，市场日趋成熟，投资环境进步显著，港澳台商及外地企业进一步看好武汉市场，市场投资主体呈现多元化。
香港新世界集团计划总投资达18亿元的武汉新世界中心进入主体工程，香港九龙仓集团计划总投资达10亿元、建筑面积约15万平方米，位于汉口江滩附近的武汉时代广场开工建设。
世茂集团和瑞安集团分别成功竞拍鹦鹉洲片、永清片地块，我市房地产开发投资利用港澳台资金将进一步加大。
（数据来源于武汉统计局）
第三章、2005年上半年房地产政策回顾及分析
随着全国各地房价的不断攀升，一些地区房产泡沫也渐渐显露端倪，为了稳定房价，让房地产市场在稳定、健康的环境下发展，2005年上半年国家进一步对房地产市场进行宏观调控，旨在打击投机炒房行为，稳定增长过快的房价，让房地产市场健康发展。
以下我们将对05年上半年国家的宏观调控政策做一个简单的回顾和分析。
一、政策主线
2005年一季度，我国房地产投资继续保持2004年稳定增长态势，投资总量和规模1-2月份为1200亿元，1-3月为2324亿元，投资规模首次在一季度就超过了2000亿元。
上海、杭州、南京房价继2004年的高速增长之后仍以两位数的发展速度上涨。
房价一路高歌，吓坏了购房者，也让国家有关部门把整顿房地产市场作为今年的主要工作。
中央及各级地方政府为了保障房地产市场健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷采取措施给房地产市场降温，2005年上半年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主线展开的。
2005上半年，国家相继出台了一系列的稳定房价的政策，这无疑在房地产业界掀起了一场疾风劲雨。
二、国家宏观政策
1、《关于加强城市总体规划修编和审批工作的通知》（2005年1月5日）
各省、自治区建设厅，直辖市、副省级市、省会城市规划局（规委）：
最近，国务院领导同志对做好新一轮城市总体规划的修编工作做出重要批示，要求对城市总体规划修编工作及时进行正确引导，制定严格的审批制度，合理确定城市建设与发展规模，严格控制土地使用。
为了切实贯彻落实科学发展观，加强城市总体规划的修编和审批工作，现就有关问题通知如下：
1、充分认识做好城市总体规划修编工作的重要性
2、切实加强城市总体规划与土地利用总体规划的协调和衔接
3、认真做好城市总体规划修编的前期论证工作
4、改进和完善城市总体规划修编的方法与内容
5、严格执行城市总体规划审批制度
简析：
《通知》强调了城市总体规划中建设用地的规模、范围要与土地利用总体规划确定的城市建设用地的规模和范围应该一致；《通知》把规划区内已经确定持基本农田明确列为建设区，加大对农田的保护力度，这也是我国在城市总体规划修编的一个重大创新；《通知》要求修编总体城市规划的内容要体现经济、社会和生态的可持续发展等重大问题。
《通知》的发布，既是在落实2004年底下发的《决定》的精神，也有客观现实的需求，即目前全国许多城市开始进行各自城市总体规划的重新修编工作，需要加强对城市规划修编工作的领导和监督。
2、《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》
2月22日，国土资源部发布了《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》，该通知表示，按照《全国土地开发整理规划》，有关部门安排了土地整理、复垦、开发的7项重大工程，这7大工程的建设范围覆盖了我国50%以上的县（市）将补充不少于97.33万公顷的耕地。
新颁布的《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》要求，当前和今后一个时期内，土地开发整理工作要以提高农业综合生产能力为出发点，大力开展基本农田整理，按照《全国土地开发整理规划》，结合粮食主产区基本农田建设、西部生态建设地区农田整治、重大水利和交通工程建设、重点煤炭基地生态环境恢复治理等，积极实施重大工程7项土地开发整理重大工程。
到2010年，通过农田和农村居民点整理补充耕地165.87万公顷。
简析：
《通知》强调，当前和今后一个时期内，土地开发整理工作要以提高农业综合生产能力为出发点，大力开展基本农田整理，促进补充耕地数量、质量、生态三者统一；要落实《全国土地开发整理规划》，积极实施重大工程，促进项目布局的相对集中；要建立项目指南发布制度，促进资金与资源合理配置，向重大工程和粮食主产区、粮食主产县、基本农田保护区倾斜；要进一步下放项目管理权限，促进合理确定项目管理权责，改进项目管理方式。
《通知》的出台，意味着用于土地开发的整理的资金进一步增加，这种资金用于反哺土地，反哺农业和农民的政策，是支持和服务“三农”，确保国家粮食安全和经济社会可持续发展的决策。
3、《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金利率的通知》（2005年3月17）
为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：
1、将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。
2、对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。
简析：
央行此次突然调整商业银行住房信贷政策，事实上是针对个人住房贷款的一次加息，此次利率调整是指向单一行业的政策，并非央行的整体加息。
由此可见，央行对房地产市场的金融风险已经产生了高度警惕。
由于2004年年央行提高利率之后，中国房地产市场的热度并未出现明显下降，而且在部分地区还出现了阶段性上涨，此次调整，在力度上明显比上次更加大些。
该调控比较及时，力度也掌握的比较好，它对房地产行业和购房者都发出了一个信号，这个信号就是控制房地产中过热的成分，保持房地产也健康持续发展。
4、《关于切实稳定住房价格的通知》（2005年3月26日）
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。
但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。
为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，现就有关事项通知如下：
一、高度重视稳定住房价格工作
二、切实负起稳定住房价格的责任
三、大力调整和改善住房供应结构
四、严格控制被动性住房需求
五、正确引导居民合理消费预期
六、全面监测房地产市场运行
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查
《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（2005年4月28日）
各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地产局、规划局（规委），新疆生产建设兵团建设局，计划单列市、省会城市（自治区首府）建委（房地产局、规划局）：
为认真贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号，以下简称《通知》），指导各级建设（房地产、规划）主管部门切实做好调控房地产市场、稳定住房价格的各项工作，确保房地产市场健康发展，现通知如下：
一、 认真学习领会文件精神，全面落实各项调控政策
二、强化城市规划调控，改善住房供应结构
三、整顿规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为
四、抓紧制定享受优惠政策普通住房的具体标准
五、加快经济适用住房建设，完善廉租住房制度
六、加强房地产市场监测，加快市场信息系统建设
七、加强舆论宣传力度，正确引导市场心理预期
八、加强监督检查，落实地方责任
简析：
2004年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。
但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。
为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，3月26日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，被社会上简要地称为“旧国八条”。
4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。
会上又在“国八条”基础上，提出当前要从规划、土地等8个方面采取措施，加强房地产市场引导和调控，被称为“新国八条”。
4月27日国务院的最新八条再次显示了政府调控楼市的决心。
政府从土地、金融、税收等各个方面对房地产市场进行规范。
国八条的下发，将进一步加大对土地的监管力度，并对土地的恶性炒作进行强行遏制。
政府还将所未有充分运用税收这一有效手段来影响楼市。
这包括房地产交易税、土地出让金等方方面面。
不少银行都存在与地产相关不良资金出入问题是公开的事实，而且一般数量都大得惊人，这给房地产市场的良性运行带来了极大隐患。
从国八条透露的信息看，距离前不久消费者贷款门槛的提高，以后开发商贷款的门槛也将相应拔高。
一些有不良信贷记录、实力不济的企业将被挤出房地产开发市场。
另外，国八条凸现出的另一个重要信息就是，政府显然已经注意到了房地产市场里存在的信息不畅通、部分人独霸楼市话语权、房地产运作太模糊等弊端，将在加强楼市舆论引导、增强楼市交易、政策透明度方面强化力度，强化法制，加强监管，推动楼市走向真正健康的市场经营之路。
政府调控的首要任务是平抑需求，防止房价恶性上涨虚火旺盛。
而且这次调控不再局限于敲敲边鼓，而是直接深入到土地、税收、金融等楼市心脏地带。
三、武汉地方政策
1、武汉“普通住房”标准公布（2005年6月6）
市房产局对外公布了武汉享受优惠政策“普通住房”的具体标准：
★住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上。
★单套建筑面积140平方米以下。
★实际成交价格低于全市同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍。
只有这三个条件同时满足，才能在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面享受优惠政策。
简析：
当前，商品住宅中低价位供应量比较低，全国经济适用房投资同比出现负增长，非住宅、高价位住宅供应量增长较快，迅速带动房价上涨，随着标准的下发和实施，将有力地促进中小户型、中低价位普通住宅的开发，有序引导房地产健康发展，对稳定房价和促进房地产健康发展具有积极作用。
2、武汉市新《经济适用房管理办法》出台（2005年6月8）
——符合条件才能购买办证5年方可转手随意提价将受处罚
★经济适用房项目在二环和中环线之间
★房子为60-80平方米的中小套型
★项目微本保利，利润只能为3%
★符合三个条件才能购买
★社区内公示7天无异议发资格证
★多层建筑到2/3层数时方可销售
★办证5年后可转手
★经济适用房卖出后不得再买经济适用房
★集资合作建房可参照经济适用房标准执行
★随意提高价格将受到处罚
★出售给不符合条件家庭将收回
简析：
针对目前市场上经济适用房管理比较混乱的情况，由建设部会同国家发改委、国土资源部、中国人民银行共同制定颁布了《经济适用房管理办法》。
日前，武汉市新《经济适用房管理办法》也随之出台，新《办法》对经济适用房的性质、面积、地段、购买资格、如何转让等都做了严格的界定。
新《办法》的出台和实施，有力促进经济适用房的供需一致性（供应群体和实际购买群体的一致性），并就政府加大经济适用房建设对房地产市场的影响尽可能地降低。
3、武汉打击炒房再出六条禁令（2005年6月10）
武汉房地产开发商在售房中的弄虚作假行为，今后将遭遇六道“紧箍咒”的制约。
为规范房地产行业操作，进一步稳定房价，9日，武汉市工商局、市开发办联合发出《关于加强商品房广告管理的通知》。
从本月起，开发商在推广楼盘时应该谨慎从事。
——未取得《武汉市商品房预售许可证》的商品房，严禁发布销售广告。
★商品房广告必须清楚表示实际销售价格及有效期限。
★项目位置示意图应准确、清楚、比例恰当，不得以所需时间表示距离。
★对商品房周边环境、小区结构、绿化水平、配套设施、物业管理等内容必须真实、客观、清晰表述，不得误导或欺骗消费者。
★商品房广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况的说明，不得有悖社会良好风尚。
★商品房广告不得含有升值或者投资回报的承诺，期房严禁含有售后包租或者变相售后包租的承诺。
简析：
该六条从销售广告发布的时间、内容等方面都做了详细的规定，它将有效避免开发商的炒作、欺诈等行为，有利于引导消费者理性消费，促进房地产市场健康、有序地发展。
随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，一些调控效果开始显现，房地产市场正朝着预期目标发展。
小结：
2005年，是政策年，上半年出台的一系列政策，这些调控措施的效应在武汉房地产市场上已经发挥了一定的作用，房地产开发投资的增幅逐月下跌，成交面积大量减少，成交均价增幅变缓。
随着政策的逐步实施和深入，政策效应将在下半年进一步显现。
国家对房地产行业所持的态度是积极肯定的，这些政策的实施是为了使房地产行业走向良性发展的轨道，并不是对房地产实行打压或是导致整个房地产行业的衰竭。
在国家的宏观调控下，房地产市场将步入调整期，房地产利润、价格趋于合理化。
第四章、武汉市2005年上半年土地市场分析
2005年1月10日，国土资源部正式对外发布了《2005年工作要点》， “2005年的土地政策在原则上将配合国家整体宏观战略。
”国土资源部人士表示。
《要点》中对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。
“严”字贯穿于整篇《要点》之中，全文共出现了20个“严”字，可见2005年的土地政策可谓严字当头。
《要点》中强调，大力推进节约和集约用地。
研究制定鼓励土地集约利用的政策措施。
建设用地预审、审批和供地时都必须严格执行建设用地定额指标和土地投资强度指标。
一、2005年上半年武汉土地市场概况。
2005年上半年，武汉市土地市场通过招拍挂方式成交土地18宗，同比减少35.7%；供应土地面积1361088.63平方米（约2040.61亩）同比减少2.7%。
其中，成交12宗，同比减少45.45%；成交面积779839.9平方米，同比减少15.6%；实现交易金额55.503亿元同比增加28.12%。
（注：
本章节为2005年上半年挂牌和成交的土地，不包括2004年挂牌在2005年成交的土地）
附：
2005年上半年国有土地出让列表
序号
用地位置
用地性质（年）
净用地面积（㎡）
容积率
起价
（万元）
成交价（万元）
单价
（万元/亩）
楼面地价（元/M2）
竞得人
P（2005）001
江岸区江大路
住70商40
21584.52
3.2
14410
16400
506.17
2374.39
上海仁恒
P（2005）002
江汉区江达路
住70商40
33580.39
商3.5
住2.4
14160
/
/
/
未成交
P（2005）003
江岸区唐蔡路16号
住70
7374.89
2.4
3080
/
/
/
未成交
P（2005）004
汉阳区汉阳大道313号
住70
16435.48
2.7
4360
5270
213.88
1187.58
武汉荆江
P（2005）005
江汉区常青路284号
住70
9830.47
2.3
2800
2870
194.71
1269.35
武汉三江航天
P（2005）006
武昌区中北路54号
住70商40
6600
/
/
/
/
/
未成交
P（2005）007
武昌区梅家山7号
住68
3435.26
5.3
1100
1160
225.24
637.12
武汉西昌
P（2005）008
升级会员 