上半年河北省土地市场分析报告.docx

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上半年河北省土地市场分析报告

2011年上半年河北省土地市场分析报告

一、量的分析

2010年、2011年河北省地级市上半年土地成交面积（亩）对比表

除2011年一月份土地成交量较上一年偏差较大（张家口市一月份成交量较大）外，其他月份与上年同比均有涨幅。

2010年上半年河北省地级市土地市场住宅商业部分出让总量为13767.5亩，2011年住宅商业用地出让总量为13740.06亩，总量基本持平。

从上图可以看出，2011年第一季度成交量量环比有下降趋势，第二季度的成交量环比略有上升，但总量比一季度要低。

2011年上半年各地级市土地成交面积月度对比表

从上图可以看出6月份除唐山成交量大幅上涨以外，其他区域6月份的成交量均剧减，土地市场交易低迷。

2011年上半年河北省各地级市成交总量（亩）所占比例对比表

根据上图所示，成交量占总量比重超过10%的区域按从高到低排序分别为唐山、沧州、承德、廊坊四个市本级。

2011年上半年河北省各地级市土地单价对比表

上半年

土地单价（万元/亩）

最高价

最低价

平均值

邯郸市本级

750.39

120.3

284.9

张家口市本级

190

16.032

84.3

唐山市本级

510

34

118.9

秦皇岛市本级

340.64

41.5

187.7

石家庄市本级

887

107.17

250.6

廊坊市本级

400.49

60.98

237.4

沧州市本级

185.27

22.14

65.7

承德市本级

192.81

40.02

86.3

衡水市本级

309.27

1.47

61.67

保定市本级

300.02

83.36

219.08

邢台市本级

191.78

92.71

168.2

根据上表显示，2011年上半年河北省各地级市最高值的高峰出现在石家庄市本级4月份出让的民族路二期旧城改造地块，位置：

东至颐高数码广场西，西至青年街东，南至民族路，北至规划路；民族路二期地下空间位置：

黎明街（规划路-民族路）道路红线以内，项目总占地48.48亩，容积率6.65，总价款4.3亿元（起始价竞得），土地单价887万元/亩，折合成楼面地价1466元/平米，由石家庄华强广场房地产开发有限公司竞得。

其次为邯郸市本级，最高价为750.39万元/亩，项目位于万达商场以西、望岭北路以南、望岭南路以北，为富奥商城改造项目，属于商务金融用地，由河北琪珑房地产开发有限公司竞得。

项目总占地6.8亩，容积率5.5，总价5500万元，折合楼面地价2000元/平米。

二、市场的分析

7月的土地市场仍寒意未消。

整个上半年，受房地产调控影响，开发商拿地热情急剧下降，河北多个城市土地出让金同比下滑。

由于房价上涨的“根基”——地价出现松动，业界预计房价拐点出现指日可待。

　　上半年全国土地出让收入锐减

　　中囯指数研究院近日发布《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》，数据显示，2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，今年与去年同期相比下跌了5.5%。

　　土地市场供应方面，2011年上半年土地市场一直处于较为冷清的局面，1-6月全国130个城市共推出土地11706宗，推出土地面积54260万平方米，同比增加12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3495宗，推出面积19463万平方米，同比减少15%。

　　而成交方面，1-6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，同比增加24%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2854宗，成交面积16179万平方米，同比减少6%。

　　价格方面，2011年以来，底价、低价成交贯穿整个土地市场，成交价格非常理性。

1-6月，全国130个城市成交楼面均价为1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13%。

上半年，住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。

　　在上半年土地出让金前十的城市中，与去年相比，有5个城市的土地出让金下跌，出现下跌的城市为一线城市或者发达的二线城市。

北京以326.7亿元的土地出让收入排名全国第四，仅为去年全年的1/5。

与去年同期相比，降幅为48.32%，是土地出让收入前十个城市中跌幅最大的一个城市，几乎仅为去年同期的一半。

　　河北部分城市土地市场冷清

　　而根据中国指数研究院的统计，纳入样本的有河北6个城市，分别是石家庄、唐山、秦皇岛、保定、廊坊和衡水。

其中唐山上半年土地出让金收入涨幅比较大，同比上涨173.61%。

除保定和衡水无同比数据外，剩余三个城市土地出让金出现不同程度下滑。

廊坊下滑幅度最大，半年减少21.99%，石家庄同比下降16.07%。

　　以石家庄为例，中指研究院的统计数据显示，上半年累计出让20宗地，成交土地均价4186.18元\平方米，计算成家楼面均价为1397.65元\平方米，土地出让金总计273980万元，同比下滑16.07%。

　　在此前举行的2011年石家庄第四批国有建设用地使用权公开出让活动中，7宗地2宗流拍，另外5宗土地底价成交。

至此，石家庄2011年土地拍卖市场上，已经累计出现3宗流拍地。

　　在分析土地接连流拍时，业内人士认为开发商资金紧张是重要原因。

目前房地产调控政策未见松动，房地产市场观望气氛持续；而且信贷环境偏紧，一些房地产企业资金链日趋紧张。

　　房价“根基”松动

　　中国指数研究院分析认为，上半年，并无土地新政推出，重拳出击的楼市调控效果显著，其威力已波及至土地市场。

一直处于低迷状态土地市场，如何回归到合理健康发展的道路，达到楼市与土地市场和谐发展，或将是下半年政策调控的走向。

土地市场的冷清，显然可能成为房价松动的一个信号。

综合业内人士的观点，由于房地产调控政策未见松动，且持续的调高准备金率及加息已经使得开发商资金量格外紧张，反映在土地市场上即拿地意愿下降，受此影响，预计三季度房价或将出现实质性转折。

附：

2011年上半年房地产调控重要事件

（一）1月16日，天津启动“十二五”保障房建设规划

1月16日，天津市第十五届人代会第四次会议召开，表示“十二五”期间，天津将新建40万套保障性住房。

比“十一五”时期增长20%，其中，2011年，天津将全面实施“建设三种住房、发放三种补贴”规划，扩大住房保障政策覆盖面。

全年将新建保障性住房1200万平方米、19万套，向8.5万户中低收入住房困难家庭发放租房补贴，更好地满足广大中低收入家庭的住房需求。

（二）1月17日，银监会召开召开2011年工作会议，强调继续实施差别化房贷政策

1月17日，银监会召开召开2011年工作会议，强调2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。

对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。

要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。

会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。

继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。

规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。

（三）1月20日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

（四）1月24日，北京市发改委表示，将严控东西城旧城区新增住宅项目

1月24日，北京市发改委主任张工表示2011年市政府固定资产投资将安排347亿元，同比增长9%，超过半数投向郊区。

严格控制东西城旧城区新增住宅开发项目及大型公建项目，要促进新城居住、产业及公共服务配套协调发展。

政府财政投资重点向轨道交通建设、核心区交通缓解、重点新城和重点产业功能区建设、保障民生和改善生态环境等领域倾斜。

（五）1月25日，合肥颁布实施“限购令”

1月25日，合肥首部住房限购令正式出台。

即日起，无论是本地还是外地居民家庭，只能在合肥新购一套商品住房，有效期为一年。

但对于新购多少商铺没有限制。

也由此拉开了其他各地出台限购政策的大幕。

（六）1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》

1月26日，国务院办公室下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，也就是新“国八条”。

要求：

1、各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

2、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。

3、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。

5、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

6、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。

7、未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

8、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

（七）1月28日，上海、重庆颁布房产税改革实施细则

上海的房产税试点方案明确，对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和非在沪居民家庭新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

试点初期，暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。

市场交易单价低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

对于免征面积，方案明确，上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。

重庆的房产税方案规定，对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购买的第二套及以上住房，征收房产税。

税率施行累进税率，即住房交易单价为重庆主城区房屋均价2—3倍的，税率为0.5%；单价为均价3—4倍的，税率为1%；单价在均价4倍以上的，税率为1.2%。

（八）2月9日，央行宣布上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点

央行宣布自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率、金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

5年期以上贷款基准利率达到6.6%。

（九）2月16日，住建部同时给地方建设下达了日程表，要求各项保障性安居工程务必在今年10月30日前全面开工

2月16日，住建部同时给地方下达了建设日程表，今年建1000万套保障房。

各地10月31日前须全部开工，否则地方行政领导将遭降级、免职等处罚（相比2010年的580万套建设任务，今年的保障房建设指标足足增加了72%），1月下旬，已经初步将1000万套的保障房建设任务分配到各省级政府，而下周省级政府要与住建部签订目标责任书。

（十）2月17日，“新国八条”北京实施细则出台，又称京版“国十五条”

2月17日，北京发布了新的楼市调控细则，自2月18日（含）起，借款申请人购买“二套住房”，其贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。

对外地人实施“5年纳税”的严格限购。

对第三套房限购。

（十一）2月19日，上海发布《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》

2月19日，上海市住房保障和房屋管理局发布《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》，规定自《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》施行之日起，凡在本市购买住房的，购房人在申请房地产转移登记时，除按照《上海市房地产登记技术规定（试行）》提交相关文件外，还应当提交税务机关出具的《上海市个人住房房产税认定通知书》。

（十二）住建部与地方政府签订保障房责任书

自2月21日开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。

各地方政府必须在2011年10月31日前全部开工当年所有的保障性住房项目，则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

（十三）2月24日，央行宣布上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

央行宣布自2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到19.5%。

（十四）2月25日，广州、海口等城市“新国八条”实施细则出台，进入限购令

广州、海口、长沙、三亚、郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永康县等发布新的楼市调控实施细则，纷纷进入限购行列。

据统计，截止目前已实施限购令城市包括：

北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、温州、苏州、舟山、兰州、金华永康、太原、郑州、武汉、昆明、南昌、济南。

（十五）3月22日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》

3月22日，国家发展与改革委员会下发了关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知，规定从5月1日起,已取得预售许可和销售现房的房地产经营者,要公开标示每套房屋的售价、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。

（十六）3月25日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

（十七）4月6日，住建部调整住房公积金存贷款利率

住建部自2011年4月6日起，上调个人住房公积金存贷款利率。

当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.60%上调至2.85%。

五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。

（十八）4月21日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

（十九）5月4日，国资委办公厅公布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》

5月4日，国务院国有资产监督管理委员会办公厅公布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，提倡中央企业积极参与保障性住房开发建设，把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，发挥中央企业的骨干和带头作用。

（二十）5月11日，国土资源部发布《2011年全国住房用地供应计划公告》

5月11日，国土资源部发布《2011年全国住房用地供应计划公告》，该《公告》将各地上报计划汇总，2011年全国住房用地计划供应21.8万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，是前两年（2009—2010年）年均实际供地量（10.17万公顷）的两倍以上。

（二十一）5月12日，国土资源部召开2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会

5月12日，国土资源部召开2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会，会上公布2011年土地供应计划，强调坚持并完善土地招拍挂出让制度，同时密切关注苗头性、倾向性问题，加强保障性安居工程用地管理，维护良好的管地用地秩序，总的目的是为了坚定不移地贯彻落实中央房地产市场宏观调控的有关政策。

（二十二）5月13日，国土资源部发出《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确保障房用地管理要求，确保用地计划落实到位

5月13日，国土资源部发出《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房，严格规范企业利用自用土地兴建保障性住房行为，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为，明确了保障房用地管理的具体要求。

（二十三）5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》

5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，指出，为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整，2011年我国将继续坚持和完善招拍挂出让制度。

“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式将被推广采用。

（二十四）5月16日，国土资源部发布《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》

为严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，5月16日，国土资源部办公厅发布《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》，要求各地：

严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益；及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件；开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为。

（二十五）5月16日，北京市出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》

5月16日，北京住房城乡建设委员会同北京市发展改革委、规划委、商委、国土局5部门联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，支出从2011年6月1日起，就加强商业、办公类项目管理，防止开发企业擅自改变项目规划用途，切实保护购房人合法权益等五个方面的执行监管措施，严禁“商改住”等违规行为。

（二十六）5月18日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

（二十七）5月26日，国土部向各省国土部门下发《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》

国土部5月26日向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求全国所有县级及以上城市及时上报招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常交易地块。

与之前相比，此次政策将县级城市也纳入监测范围，表明中央政府对可能出现的房价、地价上涨向县级市转移充满警惕。

（二十八）6月9日，国家发展改革委办公厅下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》

国家发展改革委员会办公厅于6月9日下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，提出为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

同时要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。

符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

（二十九）6月9日，河北省出台全国首个地方住房保证办法《河北省城镇住房保障办法（试行）》

从规划与建设，申请与准入、使用与退出、监督与管理、法律责任五个方面提出详细规范，特别强调了对骗取保障房行为的惩罚，这是我国首个地方住房保障办法（之前北京等地出台的办法为单针对廉租房或公共租赁房等某一类型保障性住房的办法）。

（三十）6月20日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。