青春驿站酒店式公寓项目.docx
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青春驿站酒店式公寓项目
青春驿站酒店式公寓项目
可行性研讨报告
第一章总论
一、项目背景
1、项目称号
青春驿站
2、承办单位概略
本项目由重庆青年城置业作为项目法人担任开发树立。
法定住所：
重庆市渝北区兴科小道9号
法定代表人：
袁正耕
重庆青年城置业成立于2020年8月，是一家国际合资的有限责任公司。
公司的注册资本为人民币800万元整。
公司运营范围：
房地产运营开发，物业管理，地下车库，销售修建装潢资料。
3、可行性研讨报告编制依据
〔1〕、重庆市开展方案委员会«关于树立〝青春驿站商品住宅项目建议书的批复»〔渝计城[2020]第号，详见附件一〕
〔2〕、重庆市渝北区方案委员会«关于树立〝青春驿站商品住宅项目建议书的批复»〔渝北计投字[2020]第号，详见附件二〕
……
4、项目提出的进程
为加快渝北区〝绿色环保〞推提高伐，依据重庆市人民政府[2020]82号文件肉体，为促进区域经济开展，重庆市开展方案委员会于2020年同意赞同重庆青年城置业在宝桐紫花园以东、海德乱世以南、宝桐路以西、兴科小道以北地块树立商品住宅和配套公建用房，改造地块属渝北区绿色环保改造项目，项目称号为〝青春驿站酒店式公寓〞。
重庆青年城置业在完成了土地、规划、市政配套等部门的审核和咨询意见后，编制项目可行性研讨报告。
一、项目概略
1、地块位置
拟建项目位于渝北区主城区的兴科小道、宝桐路口。
四至范围为：
宝桐紫花园以东、海德乱世以南、宝桐路以西、兴科小道以北。
地块位置表示图：
2、周边环境与设备
本项目位于渝北区两路地域，该区域是渝北区较为成熟的寓居区。
其周边有〝海德乱世〞、〝金香林〞、〝木鱼石〞、〝水木年华〞等已建和在建的住宅小区。
拟建项目500米范围内还有美华医院、重客隆超市、好宜家、大型农贸市场，各大银行及中国邮政等效劳性公建；有渝北实验三小、海联学院、回兴小学、幼儿园、海联学院、川外双语学校、重庆一中、职教中心、西南政法大学、南方翻译学院等完整的教育资源，碧津公园、民俗文明村等旅游景点近在天涯；餐饮、休闲、文娱的商业街举步可及，惬意生活，方便到家。
项目所在区域交通十分便利。
区域500米范围内有801、610、609、612、621、622、616、684等多条公交线路。
国际最长轻轨3号线南起巴南鱼洞，北至江南国际机场，其间的桐岩站就在本案家门口，3分钟即可畅达江南国际机场，任您进那么驰骋天下，留那么坐拥空港新城最成熟的商业配套和生活配套。
3、主要树立内容
〔1〕、项目平面布置
本项目主要树立内容以两幢21层的修建，沿基地北侧宝桐路布置，并在此设立主出入口；基地东侧为轻轨交通3号线。
〔2〕、项目功用
本项目为两幢21层的高层修建，底层树立配套商业，并以寓居为主的社区。
4、项目的主要经济目的
依据修树立计公司设计的«青春驿站酒店公寓方案设计»、重庆市渝北区城市规划管理局«关于〝青春驿站酒店公寓方案设计〞的批复»确定本次可行性研讨报告的主要技术经济目的。
详见表—1
5、项目投资与经济效益
项目树立投入总资金为9800万元，其中工程费为4000万元，工程树立其他费为4860万元，预备费为800万元，树立期利息为140万元。
项目销售支出为11800万元，净利润为1600万元，项目财务外部收益率为14%，财务净现值{I=12%}为万元，投资回收期为3年。
6、不确定性剖析
虽然在总投资上升5%或销售价钱下降5%的状况下，项目的收益水平随之下降〔外部收益率为%和%〕，项目的抗风险才干较强。
主要技术经济目的
表1—1单位：
平方米
序号
项目名称
修建面积
说明
1
基空中积
8439.5
以土地部门同意定界面积为准
2
总修建面积
33755
包括地下修建面积
2.1
地上修建面积
2.1.1
住宅修建面积
30878
2.1.2
配套商业面积
2747
2.2
地下修建面积
2.2.1
地下车库面积
9017
3
容积率
3.99%
4
修建密度
33.8%
5
绿化率
32.5%
6
集中绿化率
7
汽车泊位
216
地下停车
一、结论与建议
1、项目以社会效益与环境效益为动身点，经过对经济效益的剖析，拟建项目是可行的。
2、经过敏感度剖析比拟，拟建项目关于投资和销售价钱的敏理性均不是很大。
相比拟而言，项目对销售价钱的敏理性比投资的敏理性略大一些，故应努力增强营销。
项目总体效益较好，风险不大。
第二章市场剖析
一、市场调查
据重庆市统计局统计，2020年前7个月房地产开发投资额增长，但商品房销售面积同比下降9.2%；适宜中低支出家庭的大户型、经济适用房那么有所添加。
往年1—7月，经济适用房完工面积70.45万平方米，同比增长28.1%。
数听说明开发商对房屋供应结构停止了调整，加大了90平方米以下和经济适用房的树立。
本项目修建内容主要以40平方米左右的青年独身住宅为主，并辅以大批的社区配套的商业作为项目功用需求，而地道针对青年的大户型公寓小区，在重庆尚属首案。
因此，本项目契合重庆房市趋向。
1、重庆市青年独身住宅市场供需调查
2020年重庆市青年独身住宅消费出现全体稳步上升态势。
虽然受微观调控的影响，房市的买卖状况日益理性化，且青年独身住宅的价钱比大户型的价钱高出10%——20%，但是，青年独身住宅市场的需求和供应依然出现出稳步上升的态势。
〔1〕、供应方面
2020年前七个月的供应出现不时上升的趋向。
项目称号
供应量〔平方米〕
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
海德乱世
金香林
木鱼石
水木年华
〔2〕、需求方面
2020年前七个月的需求出现不时上升的趋向。
项目称号
需求量〔平方米〕
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
海德乱世
金香林
木鱼石
水木年华
2、重庆市青年独身住宅价钱调查
项目称号
面积〔平方米〕
单价〔元/平方米〕
说明
海德乱世
50——70
3400
7月9日收盘/按建面
85——100
3060
70——80
3200
金香林〔三期〕
60——70
4400——4500
7月9日收盘/套内均价
木鱼石
70
3850
总面均价
水木年华
大户型
3840
总面均价
大户型
3180
青年独身住宅成交价钱要高于重庆市平均楼价，达20%左右，而且所占成交比例在不时上升，成交价钱也提升清楚。
三、市场预测
1、重庆市青年独身住宅需求趋向
依据重庆市国民经济和社会开展有关方案，三千多万人口的重庆市作为西部大开发的龙头重镇，正在高速开展。
虽然目前住宅市场日趋回归理性，但大户型住宅潜在需求量难以估量。
未来5年，重庆市大户型住宅市场消费需求出现如下特点：
〔1〕、随着第三产业比例迅速增长，重庆市失业人口及人均支出将不时添加，为大户型住宅市场提供坚实的需求基础。
〔2〕、市政基础设备及生活配套的不时完善，将极大的带动市场。
如08年开工树立的严重树立项目轻轨交通3号线等，这些工程可直接改善周边区域环境，带动区域住宅市场开展。
〔3〕、未来5年，重庆将有较兴旺地域向高兴旺地域转变，居民生活由小康型向富有型转变，依据国际上许多国度住宅需求的规律，这将是住宅需求最旺盛的时期。
〔4〕、近年来，重庆市经济安康高速开展，失业时机不时添加，对外省市优秀人才具有很大的吸引力，越来越多的非渝籍人士计划在渝安家落户临时开展，这些人群对重庆商品房市场将会起到庞大的推进作用。
〔5〕、市郊城市化。
依据重庆总体规划要求，重庆城市化率不时加快。
近年来，随着农民支出的提高和郊县城市化进程的加快，农民购置商品房的比例逐年上升。
〔6〕、八十年代出生的人群正进入适婚年龄，这局部人群普遍受教育水平较高，有一定的消费才干，对商品住宅尤其是酒店式独身公寓存在清楚的有效需求。
〔7〕据调查，在过去的两年里，购房主力已逐渐迫近年轻人。
在购房群体中，初次置业者平均年龄已从原来的31岁下降到27.5岁。
从市场反映的状况来看，中大户型的过渡房购置者78%是年轻人。
本项目毗邻的两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区，集聚了众多青年精英，他们从事的高技术含量任务决议了其高支出。
他们对重生事物和新消费观念接受看法十分剧烈，提早买房，拥有一片属于自己的天地比什么都重要。
而科技工业园区对年轻人的吸引力又在不时增强，一批又一批刚走出校园的精英人才不时补充新颖血液，买房不愁以后易手，或许转卖，或许出租，都能迅速完成。
而勇于把明天的钱拿来明天享用，又是这一代年轻人最典型的消费特点。
况且，拥有知识和才气的他们在未来的支出预期十分可观，置业关于他们来说并非高不可攀。
因此他们大多项选择择坚持老一代〝先有足够存款才思索置业〞的落后，崇尚〝边还存款边享用〞的生活方式。
调查说明，年轻白领购房时大少数倾向买交通便利、距离市中心近的房子。
既然本项目开发了适宜他们的楼盘，他们又何必舍近求远呢？
市场调查说明，两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区的年轻群体中，拥有大专以上文明的占85.4%以上，70%家庭月支出在3000元以上，拥有一定的经济实力和消费才干。
他们中有80%左右在未来一到两年内有置业计划，是本项目户型相对较小、进场门槛及总价相对较低的目的客户群和潜在客户群。
2、重庆市住宅投资和供应预测
2020年以来，重庆的房地产市场在有效需求的拉动下逐渐回暖，正在进入相对颠簸的开展期。
一、竞争力剖析
1、区域概略
渝北区位于重庆郊区北部，作为临港城区，渝北区是重庆天文面积最大、近年开展最为快速的一个区，商务文明和休闲文明较为兴旺，房地产业异军突起，全区综合经济实力微弱。
2、项目优势
〔1〕、区位优势
本项目地处重庆江南国际机场临港区域，距机场只要5公里，比邻在建的轻轨3号线桐岩站，本项目具有弱小的区位优势。
〔2〕、规模优势
本项目占空中积8439.5平方米，在地块内将树立33755平方米的住宅、配套商业面积2747平方米、地下室面积〔包括地下停车库〕9017平方米。
本项目集青年寓居、配套商业为一体的完善功用，构成特性特征鲜明的大型青年人文社区，必将表达极大的规模优势。
3、个案调查
本项目周边住宅市场价钱如下：
项目称号
面积〔平方米〕
单价〔元/平方米〕
说明
海德乱世
50——70
3400
7月9日收盘/按建面
85——100
3060
70——80
3200
金香林〔三期〕
60——70
4400——4500
7月9日收盘/套内均价
木鱼石
70
3850
总面均价
水木年华
大户型
3840
总面均价
大户型
3180
4、项目定位
〔1〕、业态定位
住宅业态定位：
本项目树立主要以为外地的和外来的独身青年提供中高档住宅为主，在实质和笼统上到达中高档层主要求，并与地域开展相结合，开展成特性特征鲜明、以寓居为主的高层次修建社区。
配套商业定位：
为了让小区构成兼具寓居和商业配套功用的综合性社区，项目主要树立内容除住宅外，还辅以配套的商业设备作为整个社区运用功用的补充。
因此，本项目的配套商业的主要业态可设置为：
大型超市、餐饮效劳等。
〔2〕、价钱定位
依据本项目所处的位置和周边的市场调查，并剖析了运营对象对产品总价的接受才干，本项目住宅价钱在3800元左右/平方米，配套商业用房出租价钱为1.5元/平方米/天，车位出售价钱为5万元/车位。
〔3〕、客户群剖析
住宅客户群：
本项目属渝北区环保改造地块，项目树立的动身点就是为重庆青年提供优质的中高档大户型住宅，加快区域经济开展。
因此，项目树立完成后的住宅局部主要客户群如下：
A、郊区职业青年〔轻轨3号线沿线〕；
B、专县进主城区任务的青年人士；
C、重庆江北机场的青年职员；
D、奉职于重庆文娱场所的青年女性；
E、准婚青年；
D、购房投资者
E、其他〔如：
SOHO族〕等；
配套商业用房的客户群：
本案商铺属社区商铺，其客户群可分为：
A、大型商业品牌企业设置网点；
B、小区内有置业需求的居民；
C、区内外工商集体户；
D、区内外物业投资者。
四、本项目市场调查综述
1、本项目的树立加快了地域环保改造步伐，对兴盛地域经济，优化房产市场结构，提高城市青年的寓居水平具有极大的正面效益。
2、本项目周边交通便利，配套设备完全，除住宅为主要树立内容外还辅以配套商业，集多元化功用为一体的社区，必将吸引少量青年来此安家。
综上所述，在该地块树立以40平方米左右的青年独身住宅为主，辅以配套商业的综合型社区是可行的。
第三章树立内容
一、树立地点概述
1、地块位置
拟建项目基地位置：
渝北区兴科大路途9号
地块四至范围：
宝桐紫花园以东、海德乱世以南、宝桐路以西、
兴科小道以北。
树立用空中积为：
8439.5平方米。
地块位置表示图详见附件。
2、周边环境与设备
本项目位于重庆市渝北区主城区。
该地域是渝北区较为成熟的寓居区。
其周边有〝伴山名都〞、〝海德乱世〞、〝金香林〞、〝木鱼石〞、〝水木年华〞等已建和在建的住宅小区。
拟建项目500米范围内还有饭店、便利店、银行、邮局等效劳性公建。
项目所在区域交通十分便利，区域500米范围内还有801、610、609、612、621、622、616、684及轨道交通3号线等多条公交线路。
二、主要设计依据
1、重庆市开展方案委员会«关于树立〝青春驿站酒店式公寓〞商品住宅树立项目建议书的批复»{渝计城[2020]号
2、重庆市渝北区计委«关于树立〝青春驿站酒店式公寓〞商品住宅树立项目建议书的批复»{渝北计城[2020]第号
3、重庆市房屋土地资源管理局«重庆市房地产权证»〔渝房地渝北字[2020]第〕
4、重庆市渝北区规土局«关于树立〝青春驿站酒店式公寓〞商品住宅树立项目选址意见书的通知»{渝北规土[2020]第号
5、重庆市住宅设计规范
6、高层民用修树立计防火规范
7、日本修建物耐研讨所参与防震设计
8、其他相关设计规范
三、基地现状引见
本项目位于渝北区高档住宅集聚区域，地处兴科小道和宝桐路。
原是一家钢构厂，规划地块总面积约为8439.5平方米，呈不规那么四边形。
地块距重庆江南国际机场5公里，距轻轨3号线桐岩站50米。
本项目2020年选址，经渝北区规划核定，修建高度小于海拔503米。
四、总体规划
在基地北侧和南侧偏东各建一幢高层住宅，在两幢住宅之间构成一个较大的集中绿化景观。
整个总体规划在满足规范的前提条件下，合理规划，疏密有致，将景观和修建较好的融合于一体。
五、单体设计
本项目树立单体主要分为高层住宅及底层配套商业。
〔1〕、高层住宅及底层配套商业
本项目两幢大楼2层以上均为住宅空间，其规范层面积为735.25平方米。
楼层共2—21层。
高层住宅房型规划繁复紧凑，强调采光性和通风性，两幢大楼入口均设大堂，以提高住宅的质量。
两幢大楼除大堂及二层以上均为住宅外，底层还设有配套商铺及辅佐用房。
〔2〕、本项目抗震设计特邀日本修建物耐震研讨所参与，为目前重庆防震抗震性最正确住宅。
本项目的树立，不只将提高区域的人文层次，还将丰厚城市的空间轮廓；修树立面作风繁复小气，细节表现丰厚，材质将充沛表达绿色环保的理念，并与周边环境相谐和。
六、弱电设计
1、通讯系统
在物业管理用房内设置电信总机房，交流机及网络设于电信总机房内，在每层弱电井内设置一分线箱及网络配线架，电信线引至市局网。
中继线包括中转外线，数据外线约800对。
住宅拟在每户设置1对线入户至住户信息箱，并设置多个双孔电信接线盒，位于主卧室或客厅。
商业用房局部依据详细状况设置假定干接线盒。
2、有线电视系统
有线电视信号，配置在重庆地域属高档的数字高浊音视频线路，由物业管理用房的电视总机房引来，以电缆埋地引入电视机房。
电视电缆经过火配后引至住户信息箱，住宅每户设置终端1个。
3、楼宇对讲及防盗报警系统
可视对讲机设在住宅出口处大门旁，每户设置可视对讲分机，电梯轿箱及住户与门卫值班人员之间停止双向通话。
在住宅楼的顶层设置防盗报警控制器，阳台、窗户等部位设置入侵探测器，报警信号接至安保中心值班室。
4、火灾报警及消防联动控制系统
本工程地下1—2层设火灾报警及消防联动控制系统，消防中心设于车库消防安保中心。
发作火灾时，由感烟或感温探测器及手动报警按纽，向中心收回信号，经确认后启动消防设备停止灭火。
七、暖通设计
1、室外空气设计参数
空调：
夏季干球温度34°C湿球温度28.2°C
夏季干球温度－4°C相对湿度75%
通风：
夏季干球湿度32°C
夏季干球湿度3°C
主导风向和风速：
夏季ESESE3.2M/S
夏季NWMNM3.1M/S
2、通风系统
〔1〕、地下停车库设机械诱导风排风系统，换气次数为6次/时，应用车道口部自然补风。
〔2〕、地下层设备用房设机械送排风系统。
八、房型配比
依据项目主力客户的需求，在本项目设计时，结合本项目的特定销售对象，住宅房型控制在要求的范围内。
住房房型面积配比
表3—1单位：
平方米
房型
一室户
一室一厅
面积
38.14
65.91
配比
65%
35%
本项目上述房型配比是依据市场的需求确定的，关于最终同意房型配比还需求咨询相关规划管理部门，在满足客户需求的同时，听从国度的相关政策。
九、主要技术经济目的
本项目的主要修建技术目的如下：
基空中积：
8439.5平方米
总修建面积：
33755平方米〔含地下修建面积9017平方米〕
住宅修建面积：
30878平方米
配套商业面积：
2747
集中地下车库：
9017
容积率：
3.99%
修建密度：
33.8%
绿化率：
32.5%
停车位：
216个
第四章环保、节能与绿化
一、环保
1、设计中环保
〔1〕、水泵、风机、空调等机械设备应选择低噪声设备，并合理规划，各噪声源〔包括诸排气口〕采取风口消声、隔声、减振、隔振等措施，使噪声到达二类功用区规范。
〔2〕、商业用房如设餐饮，要求餐饮局部位置独立于居民住宅楼。
〔3〕、地下车库排气口和出入口设计应契合停车库设计要求，废气采用机械通风在高于空中2.5米以上排放，排放口与敏感目的的距离不小于8米。
〔4〕、设变电站要求合理规划，与左近敏感目的的间距主变应大于12米，副变应大于8米，确保周围环境中工频电、磁场强度满足«电磁辐射防护规则»。
〔5〕、装置和运用空调设备应严厉执行«重庆市空调设备装置运用管理规则»。
2、施工中环保
〔1〕现场施工中，需求运用少量修建资料，在装卸、堆放、拌和进程中会发生少量粉尘，故建材的堆放及砂浆拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。
施工时期尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，增加尾气污染，施工路途经常坚持清洁、湿润，以增加汽车轮胎与路途路面接触而惹起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。
〔2〕、施工中做到无高噪声及爆炸声，防止在夜深人静时打桩，吊装设备噪声应满足环保要求。
〔3〕、地块周围树立高于3米的简易屏障，或在运用的机械设备旁树立屏障，增加机械噪声的影响。
〔4〕、环保措施与施工进度做到〝三同时〞。
〔5〕施工中不发生超规范的空气污染。
〔6〕、修建渣滓及时清算，做到文明施工。
3、运用中的环保
〔1〕、排污系统遵照雨污分流原那么，地下车库冲洗废水经隔油沉砂处置、餐饮废水经隔油处置后与生活污水一同排入市政合流污水管网。
〔2〕、设备由专人管理，增强保养与维修，保证其良好运转形状和效率。
〔3〕、厨房油烟废气采取油烟污染处置。
〔4〕、进出小区的车辆限制行驶路途及速度，禁鸣喇叭。
〔5〕、各类固体废物分类搜集、妥善处置。
〔6〕、商业餐饮油烟气经污染处置后由公用管道引至屋顶空中排放，油烟排放口设置应契合«餐饮行业环境维护设计规程»。
本项目已于200年月经过了重庆市渝北区环境维护局«关于青春驿站独身公寓项目环境影响报告表的审批意见»〔渝北环保管审[2020]号的审核。
二、节能
本项目中，凡触及公用部位的设备，如照明电器、电机设备均优先思索采用节能设备。
从围护结构入手，积极引入和运用中空玻璃节能门窗，构成有效的节能技术体系，提高住宅功用和寓居的温馨度。
中空玻璃具有高透光性、低辐射的特点和隔热、保温、节能、隔音、阻燃、防潮等多重效果中空玻璃的运用，将有效提高修建体的隔热性和保温性，夏天可阻挠热气入内，冬天那么防止暖气外泄从而起到高效节能的作用。
这样既可以降低树立进程中的开发本钱，又能降低今后物业管理中的运用本钱，大大到达增效节能的效果。
三、绿化
本项目总体规划中已充沛思索绿化布置，小区绿化率达32.5%。
在绿化环境的设计和实施中要严厉遵照重庆市住宅开展局关于«重庆市新建住宅环境绿化树立导那么»中的有关规则，尽能够为寓居在该小区的居民提供一个良好的宜居环境。
第五章市政配套与动拆迁
一、市政配套
1、给排水
水源：
本工程给水水源由市政管网就近引入，供基地生活及消防用水。
〔1〕、生活给水系统
浇洒绿化采用市政管网直接供水。
高层住宅和底层商铺区分采用市政给水管网→贮水池→生活给水泵加压→生活用屋顶水箱→用水点，分区供水，控制给水压力小于350兆帕。
小区地下车库内设水泵房〔内含生活贮水池及生活给水泵和消防给水泵〕。
每户用水均按水表计量。
〔2〕、消防给水系统
由基地旁市政路途上的市政给水管网区分引入2根DN200给水管，在基地内构成环网，在消火栓水泵接合器的左近设置地上式消火栓，同时按间距小于120米布置室外地上式消火栓。
地下车库设自动喷淋系统，由基地内消防环管、喷淋管、18T消防水箱、湿式报警阀、水流指示器、喷淋水泵结合器及消防环管组成。
〔3〕、用水量
生活用水
生活用水量预算
表5—1单位：
L/人.d、L/m2.d、m2、m3/d、m3/h、人、h
项目称号
用水
规范
数量
最高日用水量
最高时用水量
用水时间
备注
住宅
100
708
65
70
24
绿化浇水
0.5
28
7
1
未预见
水量
10
8
小计
消防用水量：
室外消火栓系统20L/S，室内消火栓系统10L/S，火灾延续时间2小时。
〔4〕、排水系统
采用雨污分流制系统，生活污水搜集后排入市政污水管网；
屋面雨水及空中雨水均经过区域雨水管道搜集后排入市政雨水管网。
生活污水量为201.6T/d〔按生活用水量的90%计〕。
供水咨询意见详见附件。
2、供电
本工程用电装机容量约1600KW，在基地内设置1000千瓦电业箱式变电站1座和600KV的公用线，采用电缆埋中央式供电，住宅及公建局部设表计量，供电电源220V/380V。
住宅及公建配电采用树干式供电方式，二级负荷由来自不同变压器的两端高压母线供电。
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