天津市宝坻区物流规划说明书.docx

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天津市宝坻区物流规划说明书

市宝坻区物流产业园区总体规划说明书

一、前言

（一）物流的含义

根据美国物流管理协会对物流的定义为“物流是为满足消费者需求而进行的对原材料、中间库存、最终产品及相关信息从起始到消费的有效流动，存储计划、实施与控制过程”。

（二）现代物流业的发展趋势

伴随着经济全球化的过程、现代信息网络技术的日益完善和世界运输业的高速发展，现代物流业已在全球围迅速成长为一个充满生机、活力并具有无限潜力和发展空间的新兴产业。

我国入世以后，将面临不断加剧的国际市场竞争，为了获取更多的市场份额，建立国际化、社会化、专业化和网络化的物流体系已成为众多城市所追寻的目标。

究其原因不难发现，现代社会生产高质量的产品并不能满足客户的需求，只有提高流通效率，使客户在需要的时间、地点，以他们所希望的方式和数量获得产品，才能更合理地配置社会资源，生产商和经营者才能更加集中时间和精力在其核心业务上，进一步降低生产成本，提高生产能力和增加效益，满足消费者需求。

从国主要城市来看，已经将物流与金融、高科技一起列为未来发展的三大支柱产业，并规划发展六大物流园区；准备重点发展外高桥、浦东空港和西北三大物流园区；将规划开发区工业物流园、保税区国际物流运作区、南疆散货物流中心、空港国际物流区、交通局物流货运中心五大物流形象工程；在现代物流发展实施纲要中，现代物流成为市主要基础产业和重要支柱产业，规划建设南沙、新沙、花都等三大国际性枢纽物流园区。

图示：

市城市总体规划确定的物流中心

加快发展现代物流业，是顺应当今世界和我国经济发展的潮流，实现长远目标的战略选择。

市要实现跨越式发展，进一步确立环渤海地区的经济中心，现代化港口城市和我国北方重要的经济中心的重要地位，提高城市综合竞争力，增强城市综合服务功能，就必须加快发展现代物流，以物流带动国外资金流、信息流、货物流与人才流，成为物流集聚与辐射中心。

发展市第三产业的一个重要切入点就是现代物流，现代物流系统的发展能够促进金融业、信息业等高层次第三产业的发展，不仅能够增加第三产业的增加值，而且还能够优化产业部的结构。

市现代物流尚处于萌芽起步阶段，但不少部门、企业已充分认识到其光明的前景和巨大的潜力，提出了以落实定位、提高竞争力和影响力为战略目标，依托口岸、综合运输网、信息网及其辐射力为总体优势，以市场为导向，企业为主体，政策为引导，高起点构建开放式现代物流体系。

争取在三年形成现代物流体系雏形，并达到国先进水平。

五年建成较为完善的现代物流体系并具有一定的国际竞争力，十年使现代物流体系从基础设施到管理体系均与国际接轨，力争成为我国和东亚地区重要的国际性物流中心城市。

（三）物流园区

物流园区是一家或多家物流（配送）中心在空间上集中布置的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括一定与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。

物流园区（Distributionpark）也称物流团地，最早出现在日本东京，近十年来在欧美一些国家也开始出现，是政府从整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘地带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引大型物流配送中心在此聚集。

使其获得规模效益，降低物流成本，同时减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。

例如：

日本原木航空物流枢纽

（四）物流园区的类型

物流园区一般都属于综合型的，但根据园区主导功能或主要服务围不同，也可以划分为不同类型。

主要有配送中心型和货运枢纽型两种：

配送中心型物流园区以配送功能为主，是配送中心企业集中的场所。

配送中心是为连锁商店、零售商以及消费者组织配货供应，以执行实物配送为主要职能的流通型物流结点，具有集货、存储、分货、加工、配送、信息处理等结合物流功能。

货运枢纽型物流园区是围绕交通枢纽而建的，以服务于物流的转运为核心功能。

货运枢纽型物流园区是以连接不同运输方式为主要职能的转运型物流结点，除了具有转运、仓储等主要功能外，还包括拆拼箱、再包装等加工功能，如围绕大型港口、铁路、货运场等建设的货运枢纽、卡车终端等都属于该类型。

其中配送中心型的物流园区一般以地方性为主，货运枢纽型物流园区以区域性或者国际性居多。

（五）物流园区的用地特性

物流园区与工业园区、高新技术产业园区相比，也具有“园区化”的特点，包括产业性质一致性、物质空间相对独立性和形态完整性等。

从用地功能来看，物流园区是物流企业集中布局的场所，是多种物流功能的空间载体，是物流业发展规模化、集聚化、专业化在用地上的反映。

从用地组成看，物流园区是多种城市建设用地类型的组合，其中仓储用地比重最大。

国外物流园区的建筑覆盖率一般为40％－50％，其中仓储设施占物流园区建筑面积的85％，其余为信息、汽车维修、旅馆、餐饮等配套服务设施。

总之，大规模的物流空间设施一般主要由货运场站、仓库、批发市场和配送中心构成。

二、总体规划

（一）现状概况

（1）区域位置及规划围

市宝坻区物流产业园区（以下简称园区）位于宝坻城区北部，北至城区北路，西至宝平公路，东至津围公路，南至规划通唐公路，规划围总面积14.2平方公里，是宝坻城区总体规划确定的远景发展用地。

（2）自然条件及现状用地情况

①气候：

属北温带大陆性气候，四季分明，冷暖干湿差异明显，春旱突出，夏季高温多雨，秋季降温迅速，冬季少雪多风.

②用地现状：

园区地势平坦，以耕地为主，其它用地主要为工业用地、水域和村镇建设用地。

现状用地汇总表

用地代码用地性质用地面积（公顷）比例（％）

大类中小类

M工业用地25.5583.94

M1一类工业用地25.55

T对外交通用地2.277.46

T2公路用地2.27

S道路广场用地1.815.94

S1道路用地1.81

U市政公用设施用地0.812.66

U1供应设施用地0.81

合计城市建设用地30.4430.44100.00

E水域和其它用地1389.56

E1水域35.69

E2耕地1111.39

E6村镇建设用地242.48

总计规划总用地1420.001420.00

③道路交通现状：

公路：

宝平公路为市道，二级，路基宽18米，路面宽16米；津围公路为市道，一级，路基宽12米，路面宽9米；蓟宝公路为区道，三级，路基宽12米，路面宽9米。

道路：

区仅有一些沥青路面宽4－6米的村镇小路

交通设施：

规划片无道路交通“场、站、点”设施。

④其它：

区有一条至的输油管道。

（二）产业园区总体规划

（1）园区的发展条件

①产业园区位于宝坻区远景规划用地围的北部边缘，北临京高速公路，东侧隔津围公路与津蓟铁路相望，西侧至宝平公路，南侧与城区的外环－北环路相连，对外交通方便快捷。

②规划围有大量可供开发的土地资源。

③产业园区处在城区边缘，西与相连，向东可通往，有条件发展物流产业，规划面积22平方公里的天宝工业园，为物资流通提供了充足的物资量后备资源。

④宝坻区历史上发达的商贸流通业对物流园区的产业支撑。

（2）规划依据

①国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》

②建设部《城市规划编制办法实施细则》1995年6月

③市宝坻区总体规划（2002年）

④市宝坻区土地利用总体规划

（3）规划期限

近期2003年－2010年；远期2010年－2020年。

（4）规划原则

①遵循市宝坻区总体规划的要求和国家的有关规定。

②充分考虑物流园区用地功能特点和组成的多样性。

③园区的发展应与天宝工业园建设相结合，以物流业和高新技术产业、现代制造业为龙头，共同带动区域发展。

④园区应以市场为导向，把物流管理系统的建设作为重点，以第三方物流企业为主体。

（5）产业园区的定位和规模

将建成融货物集散、转运、加工等功能于一体的功能分区合理、配套设施完善、交通便捷、环境优美的城市新区。

规划期末人口规模达到10万人，城市建设用地14.01平方公里。

（6）空间布局结构

在对园区功能组成分析的基础上，依据基地的实际情况，规划形成如下空间布局结构：

该区被城市对外通道之一的蓟宝公路南北向穿过，由此将园区用地分为两部分，城区北路以南、通唐公路以北、宝平公路以东、蓟宝公路以西用地规划为现代制造园和物流产业园区的综合服务区；蓟宝公路以东、津围公路以西、城区北路以南、通唐公路以北规划为物流园区。

两个功能区外围公路和部主干道构成园区景观和绿化生长轴。

规划用地汇总表

用地代码用地性质用地面积（公顷）比例（%）

大类中类

R居住用地253.8218.12

R1一类居住用地107.99

R2二类居住用地145.83

C公共设施用地142.7610.19

C1行政办公用地30.15

C2商业金融业用地103.74

C3文化娱乐用地8.87

M工业用地52.193.73

M1一类工业用地52.19

G绿地321.0622.91

G1公共绿地60.99

G2生产防护绿地260.07

S道路广场用地209.6614.96

S1道路用地206.71

S2广场用地2.00

S3社会停车场库用地0.95

T对外交通用地34.212.44

T2公路用地34.21

U市政公用设施用地18.101.29

U1供应设施用地7.05

U2交通设施用地9.05

U3邮电设施用地0.50

U4环境卫生设施用地1.50

W仓储用地369.3526.36

W1普通仓库用地369.35

合计城市建设用地1401.151401.15100.00

E水域和其它用地18.85

E1水域18.85

总计规划总用地1420.001420.00

（7）用地布局

①仓储、工业用地

蓟宝公路以东、津围公路以西、城区北路以南、通唐公路以北规划为物流园区。

物流园区用地以仓储和工业用地为主，两项用地合计占规划区城市建设用地的30.09％，安排仓储设施、加工、包装、分拣以及配送设施用地。

②公共设施用地

蓟宝公路以西规划为为天宝工业园和物流园区服务的办公、商贸、信息、咨询、娱乐等公共设施。

蓟宝公路以东、城区北路沿线安排了与物流园区功能相衔接的大型批发、销售、展示中心设施；在物流园区中部安排了为第三方物流服务的办公和商业用地。

在各居住区中心安排商业服务设施。

③居住用地

在宝平公路以东、西环北路以西、宝中道南、北两侧规划有两个街坊的别墅区用地，主要为工业园和物流园区的高级人才、管理人员以及等周边地区人士提供服务。

另在蓟宝公路以西、西环北路以东、宝中道南、北两侧规划有三个街坊的职工公寓住宅区。

④绿化用地

生产防护绿地：

在城区北路、津围公路、通唐公路、宝平公路、蓟宝公路沿线规划20－200米的绿化带，形成园区的绿色环廊；在西环北路、西城北路、东环北路、北环北路、宝中道两侧规划15－25米的绿化带；鲍丘河两侧规划10米的绿化带。

公共绿地：

在邻里社区中创造游走的绿色走廊，充分利用自然景观，将鲍丘河水系的再造与居住用地的布局紧密联系起来，创造宜人的亲水环境，提高土地价值，缔造优质生活环境。

同时通过开放空间系统的有机联系，形成了不同功能区之间的视觉轴线和缓冲带。

规划公共绿地60.99公顷，占规划区城市建设用地的4.35％。

（8）道路交通规划

①对外交通规划

津围公路：

规划为市道，规划的技术等级为一级，红线控制宽80米，本规划区涉及路段规划横断面按城市道路设置，规划横断面为10（人行道及绿化）-7（辅道）-4（分隔带）-16（机动车道）-6（分隔带）-16（机动车道）-4（分隔带）-7（辅道）-10（人行道及绿化）。

通唐公路：

规划为市道，规划的技术等级为二级，红线控制宽60米，本规划区涉及路段规划横断面按城市道路设置，规划横断面为6（人行道）-5.5（非机动车道）-3（分隔带）-12.5（机动车道）-6（分隔带）-12.5（机动车道）-3（分隔带）-5.5（非机动车道）-6（人行道）。

宝平公路：

规划为市道，规划的技术等级为二级，红线控制宽60米，本规划区涉及路段规划横断面按城市道路设置，规划横断面为6（人行道）-5.5（非机动车道）-3（分隔带）-12.5（机动车道）-6（分隔带）-12.5（机动车道）-3（分隔带）-5.5（非机动车道）-6（人行道）。

蓟宝公路：

规划为区道，规划的技术等级为二级，红线控制宽度为40米，本规划区涉及路段规划横断面按城市道路设置，规划横断面为5（人行道）-5（非机动车道）-2（分隔带）-16（机动车道）-2（分隔带）-5（非机动车道）-5（人行道）。

②部道路

规划执行国标《城市道路交通规划设计规》，道路按主干道、次干道、支路三级设置。

主干道红线宽一般为40－60米，次干道红线宽一般为30－40米，支路红线宽一般为16－25米。

本规划区部道路网系统根据规划布局要求进行设置，蓟宝公路以东工业园区路网结构基本为方格形；蓟宝公路以西居住区路网基本为方格形与环形相结合。

具体规划容如下：

城区北路：

规划为区主干道，红线宽60米，规划横断面为6（人行道）-5.5（非机动车道）-3（分隔带）-12.5（机动车道）-6（分隔带）-12.5（机动车道）-3（分隔带）-5.5（非机动车道）-6（人行道）。

宝中道：

规划为区主干道，红线宽50米，规划横断面为5（人行道）-5.5（非机动车道）-2（分隔带）-12（机动车道）-1（分隔带）-12（机动车道）-2（分隔带）-5.5（非机动车道）-5（人行道）。

东环北路：

规划为区主干道，红线宽50米，规划横断面为5（人行道）-5.5（非机动车道）-2（分隔带）-12（机动车道）-1（分隔带）-12（机动车道）-2（分隔带）-5.5（非机动车道）-5（人行道）。

北环北路：

规划为区主干道，红线宽50米，规划横断面为5（人行道）-5.5（非机动车道）-2（分隔带）-12（机动车道）-1（分隔带）-12（机动车道）-2（分隔带）-5.5（非机动车道）-5（人行道）。

规划其他主要规划道路的情况详见下表：

路名道路等级长度（米）宽度（米）规划横断面（米）

西环北路次干道1990405-9-12-9-5

西城北路十七号路十八号路十九号路二十号路二十一号路二十二号路北五道北六道南五道次干道2000304-22-4

北三道南四道七号路支路253.5-18-3.5

一号路二号路翠屏道北一道北二道北四道三号路九号路十一号路十二号路十三号路十四号路十五号路十六号路南一道南二道南三道南五道二十三号路支路203-14-3

③交通设施规划

社会停车场：

一处位于西环北路与宝中道交口的西北角，占地面积4100平方米；

一处位于蓟宝公路与翠屏道交叉口的西北角，占地面积5400平方米。

具体位置详见附图。

公交首末站：

一处位于西环北路与宝中道交叉口的西北角，占地面积3000平方米；

一处位于蓟宝公路与翠屏道交叉口的西北角，占地面积3000平方米；

一处位于东环北路与北五道交叉口的东北角，占地面积3000平方米。

具体位置详见附图。

配建停车场地：

本规划围的各类建筑应参照《市停车场（库）规划设计规则》（试行）标准和《市新建居住区公共服务设施定额指标》要求配建足够的停车场地，主要配建指标详见下表：

配建停车泊位指标

建筑类型机动车非机动车

住宅25个泊位/100户1辆/1户

商业0.20个泊位/100M2建筑面积7.5辆/100M2建筑面积

办公0.25个泊位/100M2建筑面积2.0辆/100M2建筑面积

宾馆0.10-0.15个泊位/100M2建筑面积

饭店高档1.5-2.0个泊位/100M2建筑面积3.0-4.0辆/100M2建筑面积

中低档1.0-1.5个泊位/100M2建筑面积4.0-5.0辆/100M2建筑面积

注：

机动车停车场占地面积按30平方米/车位、非机动车停车场占地面积按1.5平方米/辆计。

另外，各单位还应按不少于本单位职工人数70%（每人一辆）的标准配建职工专用非机动车停车场。

货物流通中心：

在北环北路与北五道交叉口东北角以及东环北路与南五道交叉口西南角各规划一处货物流通中心，占地面积均为4公顷。

④交通组织和出入口方位

津围公路规划为一级公路，为保证干线公路的通畅，规划要求除本规划围已确定的与津围公路交叉的道路外，不再规划与其相交的其它道路。

同时，规划要求在该公路上不应设置地块出入口，地块出入口应接至津围公路西侧的二十三号路上，然后经与津围公路相交的规划路再与津围公路相接。

津围公路交叉口处均采用信号灯控制交通。

新建小区和沿街大型建筑的主出入口应尽量选在次要道路上；对于必须开设在主干道上的出入口，应实行右转进出的交通管制。

（9）市政工程专项规划

①给水工程

现状：

宝坻城区目前有一座地表水厂为居民生活和部分工业生产供水，该水厂位于引滦明渠西侧，水源为引滦水，规模为3万立方米/日，现供水为1.5万立方米/日。

城区中部有供水加压站一座，位于建设路北，津围公路以东，规模为1.5万立方米/日，平常不启动，可保证在引滦明渠停水检修期间紧急供水。

各单位自备水源供水1.5万立方米/日。

城区部分道路敷设有Φ200～Φ600给水管。

需水量预测：

用水量标准

单位居住用地用水量指标（万m³/（km²/.d））

1.10－1.70

注：

本指标已包括管网漏失水量。

单位公共设施用地用水量指标（万m³/（km²·d））

用地代号用地名称用水量指标

C行政办公用地0.50－1.00

商贸金融用地0.50－1.00

体育、文化娱乐用地0.50－1.00

旅馆、服务业用地1.00－1.50

教育用地1.00－1.50

医疗、休疗养用地1.00－1.50

其他公共设施用地0.80－1.20

注：

本表指标已包括管网漏失水量

单位工业用地用水量指标（万m³/（km²/.d））

用地代号用地名称用水量指标

M1一类工业用地1.20－2.00

M2二类工业用地2.00－3.50

M3三类工业用地3.00－5.00

注：

本表指标包括了工业用地中职工生活用水及管网漏失水量。

单位其它用地用水量指标（万m³/（km²/.d））

用地代号用地名称用水量指标

W仓储用地0.20-0.50

T对外交通用地0.30-0.60

S道路广场用地0.20-0.30

U市政公用设施用地0.25-0.50

G绿地0.10-0.30

D特殊用地0.50-0.90

注：

本表指标已包括管网漏失水量。

日变化系数：

1.3－1.5

用水量:

居住用地用水量（万m³）

用地代号用地名称用水量指标用地面积用水量

R居住用地1.10-1.702.53822.7920－4.3149

公共设施用地用水量（万m³）

用地代号用地名称用水量指标用地面积用水量

C行政办公用地0.50-1.000.30150.15075-0.3015

商贸金融用地0.50-1.001.03740.51870-1.0374

文化娱乐用地0.50-1.000.08870.0444-0.0887

公共设施总用水量：

0.71385-1.4274万m³

工业用地用水量（万m³）

用地代号用地名称用水量指标用地面积用水量

M1一类工业用地1.20-2.000.52190.62628-1.0438

其它用地用水量指标（万m³）

用地代号用地名称用水量指标用地面积用水量

W仓储用地0.20-0.503.69350.73870-1.8468

T对外交通用地0.30-0.600.34210.10263-0.20526

S道路广场用地0.20-0.302.09660.42022-0.62898

U市政公用设施用地0.25-0.500.18100.04525-0.09050

G绿地0.10-0.303.21060.32106-0.96318

其它用地总用水量：

1.62786-3.73472万m³

总用水量：

5.75999-10.52082万m³

供水原则:

首先满足居民生活用水，不断提高居民用水水平。

采取节约措施，建立节水型的城市。

逐步降低工业用水量，提高用水重复率。

充分利用城市再生水，远景考虑分质供水系统。

水源:

规划近期在园区新建地下水厂，远期待南水北调工程实现后，根据整个市域的供水需求及水资源分配，再相应扩建城区地表水厂，以满足宝坻城区的用水需求。

供水系统:

供水设施：

在园区东南部规划一水厂，占地约2公顷，近期为井水厂，远期过渡为引江水。

为日供水能力为10.54万立方米/日。

水厂采用封闭式,保证园区供水水质。

给水系统规划:

近期采用统一给水系统，即城区的生活用水、工业用水、消防用水等都按照生活饮用水水质标准，由统一的给水管网供给用户。

远期综合利用城市再生水资源，在大型公建和新建的大型住宅区尽量考虑建立地区性中水管道，形成分质供水系统，城区绿化、道路浇洒及景观用水均考虑采用再生水。

管网规划:

为确保供水安全可靠性，水厂间联网，供水管网成环状布置。

对于高层和有特殊消防要求的建筑物需自行解决加压问题。

②排水工程

排水体制：

规划采用雨污分流制。

规划原则:

结合城区自然地形，合理布置排水设施。

逐步完善排水系统，使之更能适应建设、环境保护及生态景观的需要。

工业废水水质达标后才能与生活污水一起排入市政污水系统。

污水规划:

污水量预测:

生活污水排放量取给水量的90%，工业废水排放量取给水量的80%。

生活用水量居住用地用水量2.7920－4.3149

公共设施用地用水量0.71385-1.4274

生产用水量工业用地用水量0.62628-1.0438

仓储用地用水量0.73870-1.84680

生活污水量居住用地污水量2.51280－3.88341

公共设施用地污水量0.642465-1.28466

生产废水量工业用地废水量0.501024-0.83504

仓储用地废水量0.59096-1.47744

污废水总量4.247249-7.48055

污水排放系统规划:

规划在园区南部设污水处理厂一座，采用二级生化处理.

近期处理后的污水达到农用排灌标准后，全部排入鲍丘河，作为下游地区的农灌用水；

远期处理后的污水一部分须再经深度处理达到中水回用标准后，作为园区的补充水源。

污水处理厂的规模，近期为3万立方米/日，远期为7万立方米/日，污水处理厂占地1.5公顷。

雨水规划:

雨水排放量采用市暴雨强度公式计算：

q=3841（1+0.85lgP）/（t+17）0.85

P为重现期，取一年；t为地面集水时间与管流行时间之和；q为暴雨强度（升/秒·公顷）。

雨水排放量Q=qFψ

F为汇水面积（公顷），ψ为径流系数，取0.5。

园区雨水采用分散、直接排放的原则。

就近向南排入鲍丘河。

为保证园区雨水的顺畅排泄、美化园区环境并满足城区生态系统的良好循环，规划保留、调整、疏通现状的鲍丘河，规划河道的宽度应在15～20米以上。

③电力工程