土地估价理论与方法综合用地价格怎样评估.docx
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2016年土地估价理论与方法：
综合用地价格怎样评估
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在法定条件下，国家无偿收回划拨土地使用权时，对地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府__。
A．不必给予补偿
B．应当按原价补偿
C．应当按法定标准给予补偿
D．应当根据实际情况给予适当补偿
2、将地面上的地物和地貌按水平投影的方法（沿铅垂线方向投影到水平面上），并按一定的比例尺缩绘到图纸上，这种图称为。
A：
地形图
B：
地籍图
C：
房产图
D：
房产分户图
E：
土地
3、求房地纯收益的公式为。
A：
房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费
B：
房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金
C：
房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费
D：
房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金
E：
合法性
4、依据有关法律规定，我国土地所有权分为（）。
A．国有土地所有权和农民集体土地承包权
B．国有土地所有权和集体土地所有权
C．国有建设用地所有权和乡镇建设用地所有权
D．国有建设用地所有权和国有农用地所有权
5、编制__的依据是城镇体系规划和城市规划纲要。
A．城市细部规划
B．城市总体规划
C．城市详细规划
D．城市分区规划
6、我国目前土地利用计划的编制，采用__的方法进行。
A．自上而下、逐级编制
B．自下而上、逐级编制
C．自上而下、上下结合
D．自下而上、上下结合
7、张某有两套住房，他将其中一套以180万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价40万元。
假设契税税率为3％，张某应缴纳的契税为万元。
A：
6．6
B：
5．4
C：
4．2
D：
1．2
E：
土地
8、市场交易资料整理中的土地费用不包括__。
A．管理费
B．修理费
C．折旧费
D．以直接归属土地负担部分为限的土地税
9、在下列选项中，不能在发生时确认为企业的费用，应计入当期损益。
A：
办公经费和业务招待费
B：
研究费用
C：
对外销售产品时提供的产品质量保证
D：
用于购买工程用物资的500万元银行存款
E：
土地
10、下列项目中不属于企业资产的是．【2002年考试真题】
A：
银行冻结的存款
B：
涉及诉讼的财产
C：
租借设备
D：
库存设备
E：
土地
11、公式“还原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用代表。
【2008年考试真题】
A：
一年期定期存款利率
B：
一年期贷款利率
C：
证券年平均收益利率
D：
期货年收益利率
E：
时间因素
12、下列对土地估价的描述不正确的是。
【2002年考试真题】
A：
土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B：
同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
C：
同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D：
土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
E：
时间因素
13、居住小区中不宜有过多的车道出口通向城市交通干道，出口间距应不小于__；
A．100～150m
B．150～200m
C．200～250m
D．250～300m
14、土地估价机构的基本组织形式包括__。
A．集体企业
B．有限责任公司
C．合伙制企业
D．股份有限公司
E．无限责任
15、就狭义来说，土地财产制度首先包括土地__。
A．经济制度
B．所有制
C．使用制
D．国家管理制度
16、依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地（）的商服活动。
A.全部
B.1／2
C.1／3
D.1／6
17、会计是__地反映各单位的经济活动。
A．系统
B．客观
C．连续
D．分散
E．完整
18、在路线价估价法中，标准深度是指。
【2004年考试真题】
A：
标准宗地的深度
B：
道路对土地利用价值影响为零的深度
C：
各宗地临街深度平均值
D：
城市规划确定的道路红线深度
E：
时间因素
19、甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。
按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择。
A：
出让合同约定的建筑面积
B：
在建工程实际的建筑面积
C：
建筑施工图标识的建筑面积
D：
房产测绘的建筑面积
E：
合法性
20、处分抵押财产所得，__有优先受偿权。
A．国家
B．抵押权人
C．集体
D．抵押权单位
21、某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
【2006年考试真题】
A：
10．2
B：
11．0
C：
11．3
D：
11．5
E：
时间因素
22、总量指标按其反映的客观内容不同，可以分为．【2002年考试真题】
A：
总体单位总量和总体标志总量
B：
数量指标和质量指标
C：
相对指标和平均指标
D：
时期指标和时点指标
E：
土地
23、某企业将其所属的一处厂房作为抵押物贷款进行经营活动，并与某银行签订抵押合同。
此后，该企业又在其厂房内建房两间。
后因经营不善，不能按期归还银行贷款，经司法裁定，抵押物被整体拍卖后，新建两间房屋拍卖所得（）。
A．属于抵押财产，应归银行所有
B．是抵押财产的附属物，部分归银行所有
C．不属于抵押财产，归企业所有
D．是抵押财产的增值，部分归银行所有
24、记载土地基本状况的图册是指__。
A．土地记录册
B．地籍
C．地图
D．土地地形册
25、根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：
样点地价=／（出租柜台分摊土地面积×土地还原率）。
A：
商店纯收益
B：
商店总收益
C：
商店土地纯收益
D：
商店出租柜台土地纯收益
E：
时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、详细规划的主要内容包括．【2002年考试真题】
A：
工程规划
B：
控制性详细规划
C：
修建性详细规划
D：
分区规划
E：
市政代征用地比例
2、我国经营性金融机构包括。
A：
商业银行
B：
政策性银行
C：
非银行金融机构
D：
中国人民银行
E：
银行业监督管理机构
3、《征用土地公告办法》规定，征地补偿安置、方案公告应当包括下列__等内容。
A．本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量
B．需要安置的农业人口的数量
C．安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式
D．城镇居民的具体安置途径
E．土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式
4、根据权属登记的内容和方式的不同，各国土地登记制度分为__两大类型。
A．权利登记制
B．产权登记制
C．托伦斯登记制
D．德国登记制
E．契据登记制
5、调查研究是开展城市规划工作的重要环节，该环节主要包括等方面内容。
A：
协商合同
B：
现场踏勘
C：
分析研究
D：
基础资料的收集和整理
E：
撰写调研报告
6、缴纳增值税的固定户应当向其__的主管税务机关申报税纳。
A．销售地
B．纳税人核算地
C．不动产所在地
D．机构所在地
7、从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，按__分类，可分为交易价格和评估价格。
A．土地权利
B．政府对土地的管理手段
C．土地价格形成的方式
D．土地价格表示方法
8、居住面积密度等于（）（m2hm-2）。
A.
B.
C.
D.
9、房地产开发项目成本分析中的建安工程费主要包括．【2004年考试真题】
A：
建筑工程费
B：
设备及安装工程费
C：
室内装饰费
D：
建安工程设计费
E：
资本金利润率
10、下列属于影响地价的因素的是__。
A．股份制改组
B．清产核资
C．容积率
D．抵押和拍卖
11、下述房产免征房产税的有。
A：
国家机关、人民团体、军队自用的房产
B：
国家机关、人民团体、军队的出租房产以及非自身业务使用的生产用房
C：
由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
D：
宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
E：
国家机关、人民团体、军队的出租房产以及非自身业务使用的经营用房
12、关于土地价格，说法正确的有__。
A．地价具有明显的地区性和个别性
B．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度
C．土地市场是不完全的市场
D．土地价格的高低由其生产成本决定
13、招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循__的原则。
A．公开
B．公平
C．公正
D．诚信
E．平等互利
14、城市和国有工矿棚户区改造的基本原则包括__等。
A．以人为本，依法拆迁
B．科学规划，分步实施
C．因地制宜，区别对待
D．市场主导，政府运作
E．统筹兼顾，配套建设
15、土地类型主要有。
A：
居住用地
B：
工业用地
C：
教育、科技、文化、卫生、体育用地
D：
商业、旅游、娱乐用地
E：
综合或其他用地
16、土地开发整理项目文件资料管理的原则有__。
A．真实性
B．系统性
C．开放性
D．安全性
E．完整性
17、全程设计包括。
A：
统计内容的确定
B：
统计指标和指标体系的设计
C：
统计调查方法的选择
D：
统计整理设计方案
E：
统计资料保管方案
18、根据地下水的成因和埋藏条件划分，具有城市用水意义的地下水是。
A：
上层滞水
B：
潜水
C：
承压水
D：
所有地下水
E：
取得开工许可证
19、垄断产生的原因有．【2007年考试真题】
A：
规模报酬递增导致的自然垄断
B：
政府给予一个企业排他性的生产某种产品或劳务的权利而导致的行政性垄断
C：
大量厂商之间的竞争
D：
关键资源由一家企业独有所导致的资源性垄断
E：
企业管理者的个人魅力
20、债务的确认要符合的标准有。
A：
负债是企业的债务性责任，企业必须在约定的时间内偿还
B：
负债应以资产或劳务偿还
C：
负债能够用货币确切计量或合理估计
D：
负债只能以劳务偿付
E：
负债需要用企业的资产或劳务清偿
21、土地开发费一般包括。
A：
基础设施配套费
B：
公共事业建设配套费
C：
小区开发配套费
D：
拆迁安置补助费
E：
土地
22、证券登记结算机构应妥善保存重要的原始凭证，保存期不少于__年。
A．10
B．20
C．30
D．40
23、中发[1997]11号文件规定，除国家征用外，集体土地使用权。
A：
不得出让
B：
不得用于经营性房地产开发
C：
可以出租用于非农业建设
D：
不得出租用于非农业建设
E：
不得转让用于非农业建设
24、土地增值税以__为计税依据。
A．纳税人转让房地产所取得的土地价值
B．纳税人转让房地产所取得的土地增值额
C．纳税人出租房地产所取得的土地增值额
D．纳税人转让房地产的价值
25、根据剩余法的基本原理，下列计算公式正确的有。
【2008年考试真题】
A：
地价=开发后不动产总价值-整个项目开发成本-开发商正常利润
B：
地价=市场价格-正常成本-正常利润-不可预见费
C：
地价=不动产总价-建筑开发费-管理费-维修费-保险费-税金-开发商利润
D：
地价=房地产预期售价-建筑总成本-销售费用-税金-利息
E：
地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-利息-税金-开发商利润
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