土地估价相关知识：农村土地使用制度的改革与完善.docx

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土地估价相关知识：

农村土地使用制度的改革与完善

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、城市规划中，对地价影响相对更大的因素是__。

A．地形、朝向、地质条件

B．用途、容积率、建筑密度

C．绿化、环境质量

D．面积、形状、土地使用年限

2、地籍是土地的户籍，它的特性有__。

A．空间性

B．法律性

C．精确性

D．自主性

E．公开性

3、采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。

A：

市场比较法

B：

收益还原法

C：

成本法

D：

标准法

E：

时间因素

4、某二手房占地面积60，建筑面积150，重置单价为1200元／，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法评估其现值为万元。

（采用平均年限法估算其折旧）

A：

15

B：

18

C：

108

D：

150

E：

土地

5、在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。

下列关于二者关系的观点正确的是。

A：

划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权

B：

二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当

C：

二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金

D：

由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易

E：

合法性

6、设立股份有限公司公开发行股票，应当向国务院证券监制管理机构报送募股申请和文件，这些文件包括__。

A．公司章程

B．财政报表

C．发起人协议

D．招股说明书

E．股市行情

7、属永久性结构并有上盖的室外楼梯，按计算建筑面积．【2006年考试真题】

A：

各层水平投影面积

B：

各层实际建筑面积

C：

底层水平投影面积

D：

底层实际建筑面积

E：

土地

8、房地产项目的质量控制特点，包括__。

A．全面性

B．及时性

C．阶段性

D．分散性

E．主动性

9、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

A：

肥沃程度

B：

区位条件

C：

自然和经济属性

D：

质量

E：

时间因素

10、下列不适于利用市场法评估的房地产类型为。

A：

商品房

B：

旅馆

C：

写字楼

D：

学校

E：

时间因素

11、影响土地区位的行政因素有。

A：

城市拆迁

B：

城市规划

C：

用地审批

D：

规划审批

E：

时间因素

12、某企业于1998年11又以出让方式取得某一商业用地40年使用权，地价为2000元／㎡．假设土地还原率为6％，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为元／㎡。

A：

1724

B：

1806

C：

1910

D：

2000

E：

时间因素

13、张庄村民田某，于1992年申请宅基地建房居住，2000年7月，田某将其房屋租赁给外来打工人员居住，并收取租金。

2001年，田某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，当地人民政府应__。

A．没收田某出租房屋所得

B．对田某予以罚款

C．在批准时核减用地数量

D．对田某的申请不予批准

14、下列固定资产中，不应计提折旧的是（）的设备。

A．当月减少

B．当月交付使用

C．季节性停用

D．当月以经营租赁方式租出

15、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的是__。

A．路线价估价法

B．标准宗地估价法

C．成本逼近法

D．基准地价系数修正法

16、根据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，下列不能采取划拨用地的建设项目包括__。

A．供水设施建设项目

B．科研机构、办公设施建设项目

C．营利性教育设施建设项目

D．博物馆建设项目

17、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高以上的永久性建筑。

A：

2．0m

B：

2．20m

C：

2．30m

D：

2．4．0m

E：

土地

18、为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。

按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（）。

A．承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%

B．出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳

C．买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税

D．买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税

19、产品规划设计是策划的重心，其主要包括__。

A．规划设计

B．产品调研

C．建筑设计

D．材料采购

E．物业服务

20、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。

A．土地使用权抵押

B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满

C．土地灭失

D．提前收回

E．土地使用权租赁

21、进行标定地价评估时，首先要。

A：

确定影响地价的因素

B：

确定估价方案

C：

选择估价方法，估算土地价格

D：

确定宗地估价额

E：

时间因素

22、某城市2000年至2005年期间，地价逐年上涨，涨幅依次为2％、4％、3％、4％、5％、5％，与2002年相比，该市2005年的地价上涨了％．【2006年考试真题】

A：

10．3

B：

14．0

C：

14.7

D：

17．0

E：

土地

23、在孤立国，农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成关系。

A：

正比

B：

反比

C：

不相干

D：

难以确定

E：

时间因素

24、甲企业因进行改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果为200万元。

时隔三个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价入股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。

以下分析内容正确的是（）（以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在三个月内的变化幅度为+1.0%）。

A．估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格

B．评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求

C．估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告

D．如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估

25、某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元／平方米、850元／平方米和900元／平方米，若赋予的权重分别为0．5、0．3和0．2，则该宗地的最终评估价格为元／平方米。

【2009年考试真题】

A：

820

B：

845

C：

850

D：

857

E：

时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、《城市房地产管理法》所称房地产交易，包括__。

A．房地产开发

B．房地产转让

C．房地产抵押

D．房屋租赁

E．房地产中介

2、在分析土地利用经济效益时，如果投入产出率低，则需要单独计算产出和投入指标，产出类的指标有__。

A．产品的实物量

B．产品外观

C．土地成分

D．产品材料

E．土地面积

3、在一个地区的土地适宜性评价中，评价对象和评价范围的提出必须从实际出发，充分考虑当地的自然、社会和经济条件，这体现了土地适宜性评价所遵循的__原则。

A．辨证

B．针对性

C．潜在适宜性

D．实践性

4、城市布局形式按其外部的几何形态，可划分为团状城市、和环状城市等。

A：

带状城市

B：

星状城市

C：

组团状城市

D：

块状城市

E：

镶嵌状城市

5、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合条件。

A：

按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B：

按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上

C：

按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35％以上

D：

属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

E：

转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书

6、土地登记时，土地管理部门可以作出暂缓登记决定的情形为__。

A．土地权属争议尚未解决

B．土地违法行为尚未处理或正在处理

C．土地使用权转让期限超过土地使用权出让年限

D．提供材料不全

E．申请登记的土地不在本登记区

7、我国计划“十五”期间建造城镇住宅27亿m2，比“九五”时期净增3.55亿m2。

要实现这一目标，平均每年需新建城镇住宅（）亿m2。

A．4.69

B．6.11

C．4.50

D．5.40

8、个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因．个别因素包括面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和。

A：

区域楼层限制

B：

深度

C：

路网状况

D：

土地使用权年限

E：

土地

9、根据《中华人民共和国宪法》规定，等自然资源，都属于国家所有。

A：

矿藏、水流

B：

森林、山岭

C：

草原、荒地、滩涂

D：

法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂

E：

法律规定不属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂

10、制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的（）。

A．基本农田保护区

B．建设用地范围内

C．建成范围内

D．农用地范围

11、某宗地于3年前通过出让方式取得的土地使用年限为30年的商业用地，建设期为2年，该宗土地正常情况下每年可获得净收益为10万元，土地还原率为10%，该宗土地的收益价格为（）万元。

A．78.79

B．78.90

C．79.25

D．79.32

12、在居住区规划中，住宅建筑群体组合的平面布置形式包括等类型。

A：

行列式布置

B：

周边式布置

C：

混合式布置

D：

自由式布置

E：

取得开工许可证

13、下列关于国家实行土地登记制度，说法正确的是__。

A．县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册

B．县级以上人民政府土地行政主管部门对所管辖的土地进行登记造册

C．乡级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册

D．任何单位和个人不得侵犯依法登记的土地所有权和使用权

E．依法登记的土地所有权和使用权受法律保护

14、城市性质应是城市__的体现和反映。

A．现状职能

B．主要职能

C．全部职能

D．用地功能

15、某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有__。

A．宽深比修正

B．区位修正

C．用途修正

D．出让方式修正

16、商业银行特殊的企业性质决定了商业银行的基本职能，一般包括．【2007年考试真题】

A：

金融服务

B：

货币发行

C：

支付中介

D：

政策调控

E：

信用中介

17、应用收益现值法的关键在于合理确定预期收益。

当预期收益比较稳定时，可以用__作为预期年收益。

A．评估期前后若干年的年平均收益

B．某一经济周期各年收益额的折现加权平均值

C．等差时间序列模型的模拟值

D．等比时间序列模型的模拟值

18、采用市场比较法进行地价评估时，__就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

A．综合比较分析

B．案例比较分析

C．直接比较分析

D．间接比较分析

19、基本农田保护区划定中，应优先划入基本农田保护区的是__。

A．城市和村庄、集镇建设用地周边的耕地

B．根据总体利用规划，铁路交通沿线的耕地

C．根据总体利用规划，公路交通沿线的耕地

D．需要退耕还林的耕地、

E．需要退耕还牧的耕地

20、建设用地开发就是把土地改造成的过程。

A：

观赏场景

B：

生活场所

C：

设施农业用地

D：

生产场地

E：

主要生产要素

21、农用地定级单元划分方法有。

A：

叠置法

B：

地块法

C：

网格法

D：

多边形法

E：

估算法

22、根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改的决定》，将《土地管理法》第二条中关于土地征用的内容修改为：

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行。

A：

征收或者征用并按价补偿

B：

征收并按价补偿

C：

征收或者征用并给予补偿

D：

征收并给予补偿

E：

35％～50％

23、从统计学的角度看，下列指标中，属于结构相对指标。

A：

小区人口净密度

B：

小区居住建筑面积密度

C：

小区绿地率

D：

小区道路用地占总用地的比例

E：

小区公共建筑面积密度

24、刑法土地条款中，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大。

造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A．1

B．3

C．5

D．7

25、土地价格是土地在__的价格。

A．某一权利状态下

B．某一时点

C．某一土地利用方式

D．某一经营管理水平下

E．自然状态下自身