重庆某区域商业分析报告.docx
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重庆某区域商业分析报告
观音桥商圈分析
一、商业布局
二、观音桥区域租售市场及客层分析
三、观音桥商圈经营状况
四、观音桥商圈SWOT分析
五、观音桥区域消费行为特征
六、针对性很强的专业市场调研
七、可替代性产品研展
/观音桥商圈商业布局
/观音桥商圈现状
江北区观音桥位于渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。
长期以来，观音桥被认为是商业滞后的区域，在其他几个区争相营造大型休闲购物中心的时候，观音桥商圈却寂寞冷淡。
目前，在观音桥除了家乐福、重百和新世纪外，几乎没有强大影响力的商业形态，人们购物主要是跑解放碑。
据估计，北部城区一带的居民大约有60%的人口到解放碑购物，这给观音桥商圈带来了空白。
2003年的商圈饱和度指数为31500元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算实际每平方米营业额为2．5万元，因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。
观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米区域。
该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。
目前，随着观音桥商圈的重新规划并开始实施，龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，该商圈正在进行重新定位，希望吸引本区及以北消费人群。
商业营业面积近30万方。
该商圈目前有重百现代广场、新世纪世纪新都、家乐福等。
容
商圈名
步行街
商业面积
吸纳和辐射面
（人口）
特殊题材
解放碑
建成时间最早，市影响围最大8万平方米
100万平方米以上
100万以上
中央商务区
沙坪坝
在全国较有影响，8万平方米
20万平方米左右
100余万人
三峡文化、人性化、文化区
南坪
变数最大的步行街，33万平方米
约26万平方米
60余万人
吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸
家坪
有最高的玻璃塔，18.9万平方米
约20万平方米
近100万人
轻轨横贯，周围有动物园
观音桥
市民期待最多，42万平方米
100万平方米左右
80余万人
附近桥梁最多，临近北部新区
大渡口
规划手笔最大，91万平方米
10余万平方米
钢铁基地
观音桥区域商业类型结构
过去江北区的百货商场、超市等大型商用物业较少，商用物业的形态多为临街铺面。
百货商场江北区目前的大型百货商场只有重百和新世纪两家，其余多为中小型百货商场。
大型综合超市家乐福超市分店弥补了江北区商用物业类型少的不足。
进驻东和银都的超市巨头“好又多”出手不凡，一口气圈下了1.5万㎡，租期长达20年，该店将是市面积最大的量贩超市。
铺面观音桥商圈中占据主要角色的商用物业是各种沿街的铺面。
其中位于建新北路两侧的铺面分布最多。
近来新兴的铺面主要分布在欧式一条街上，以经营餐饮、休闲娱乐业为主。
大型专业市场以家具为主经营商品的大型商业物业，如南亚家具广场、金观音家具市场。
以家用电器为主要经营商品的商业物业，如国美电器、宁电器及商社电器等。
观音桥区域个案分析
/综合性商场
北城天街
北城天街位于欧式一条街起点处，由地产龙头——龙湖地产开发，商业部分总建面11万平方米，目前是观音桥商圈体量最大的商业项目。
该项目只租不售，其中8万方已被华联、银太两大主力店占据，但银太已于日前宣布推出。
余下3万方由龙湖统一招商管理，命名为“名店坊”，300多个精品店主营中高档品牌服装。
华联商厦已经入驻并于2003年11月8日正式开始营业，名店坊部分专卖店也已开业，银太百货也在积极的筹备中。
现代广场
现代广场位于建新一支路，总建面4万多方，原规划为集购物、休闲、娱乐、餐饮、金融、旅游等于一体的大型广场。
现主营百货、家具。
已有重百江北商场、南亚家具广场两大主力店，另有零散商铺经营服装、通讯产品等。
临街面有交通银行和德克士炸鸡店。
其中重百江北商场营业面积为1.8万方，共分五层。
一层经营化妆品、鞋类、百货、包。
二层为日用品、水吧、美食快餐、超市以及儿童乐园。
三层为男装、女装。
四层为女装、童装。
五层为家电、文化用品、办公用品。
协信·黄金海岸
协信·黄金海岸位于原观音桥转盘处，总建面2.9万方，它的定位是都市休闲商业步行街，集餐饮、生活、休闲、购物为一体大型专业品牌集合的商业中心。
共有七层营业楼面，一层：
时尚名品街，二层：
优雅女人坊，三层：
特色美食区，四层：
都市休闲区，五层：
潮流时尚地带，六层：
品牌餐饮区，七层：
图书音像城。
黄金海岸采取分零出售，面积从15—300平米。
就现场已开铺和正在装修的商铺来看，服装服饰类商品主要是佐丹奴、邦威、真维斯、巴高高、柏仙多格、爽美威、卡帝乐鳄鱼等休闲时尚服饰品牌入驻。
此外蕴涵时尚生活配套也是商圈的知名品牌，如千叶眼镜、金夫人婚纱影楼、上岛咖啡、伊藤洋发艺、小林寝饰等。
世纪新都（新世纪百货江北商场）
世纪新都位于建新北路37号，总营业面积1万多方，共有四层营业楼面，一楼经营女包、女鞋、化妆品、钟表珠宝以及超市。
二楼经营女装。
三楼经营男士用品。
四楼经营家电、儿童服装、床上用品、家居用品以及美食街。
/专业市场
欧街·数码大厦
欧街数码大厦位于欧式一条街，由新原兴企业集团开发。
开发商欲将其打造成为无线电行业发展中心坐标，无线电管理委员会已率先入驻，其大厦裙楼部分为首个无线电专业市场。
北部都市广场
北部都市广场位于红旗河沟转盘处，裙楼部分整体出租给“建玛特”，为期20年。
由建玛特统一招商、统一管理。
经营围为建材类，总营业面积4万多方，共有7层营业楼面。
负二层：
电工、五金。
负一层：
灯饰类。
一层：
卫浴产品类。
二层：
地砖类。
三层：
木砖类。
四层：
家居用品类。
五层：
装饰公司。
/观音桥建新北路两侧未拆迁前商铺情况
建新北路以东临街商铺统计（观音桥转盘——现代广场）
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
银行
2
工商自助银行、中国自助银行
服装
26
712
27
音像
1
18
18
包
4
72
18
鞋
7
144
21
药
3
147
49
眼镜
2
42
21
百货
1
20
20
钟表
1
18
18
饰品
2
38
19
床上用品
1
42
42
注：
简装租金：
600元/月——1100元/月不等
合计
50
1253
25
建新北路以东二楼商铺统计（观音桥转盘——现代广场）
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
服装
128
1024
8
公仔屋
2
24
12
包
4
32
8
鞋
6
54
9
茶楼
1
16
16
发廊
4
48
12
饰品
9
63
7
空置
6
10
10
注：
简装租金：
400元/月——800元/月不等
合计
160
1271
8
建新北路以东临街商铺统计（现代广场——北城天街）
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
服装
11
154
14
办公
2
57
28
通讯
3
48
16
鞋
2
14
7
药
1
23
23
其他
9
142
14
注：
简装租金：
600元/月——1100元/月不等
合计
28
438
16
建新北路以东二楼商铺统计（现代广场——北城天街）
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
其他
2
25
12
儿童摄影
1
16
16
发廊
4
48
12
水吧
1
30
30
空置
1
10
10
注：
简装租金：
400元/月——700元/月不等
合计
9
129
14
建新北路以西临街商铺统计
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
银行
2
建设银行、农业银行
服装
2
32
16
电器
1
67
67
包
1
10
10
鞋
5
72
12
通讯
9
177
19
眼镜
2
64
32
邮局
1
51
51
招待所
2
饰品
1
1
1
其他
6
112
19
注：
简装租金：
400元/月——800元/月不等
合计
32
586
18
建新北路以西临街商铺统计
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
服装
1
16
16
电子配件
4
68
17
美食城
1
64
64
注：
简装租金：
500元/月——700元/月不等
合计
6
148
25
/建新北路周边商场一览表
名称
楼层
渝北大厦
兆鑫江北商场
城
金岗大厦
5F
家具
家具
百味坊酒楼
船提俱乐部
4F
碧淘阁
3F
嘉陵电影院
2F
音像制品
床上用品
百货
乡村鸡、童装
烤鸭店
1F
服装、通讯、钟表、玩具、
药品
服装、鞋类
蛋糕坊、音像、相馆、化妆品、通讯、黄金珠宝、药品、
建设银行
办税服务厅
-1F
德克士
树王·购房超市
/观音桥区域租售市场及客层分析
/观音桥市场概况
“摩尔”（SHOPPINGMALL），又被称作“大型购物中心”，集吃喝玩乐购于一体，动辄数万甚或10余万平方米。
相距仅数百米竟有三个摩尔，这就是观音桥商圈的现状，竞争已经硝烟弥漫。
除开已投用两三年的现代广场，龙城天街购物广场、协信黄金海岸正在异军突起。
另外，还有一批体量不菲的商业物业正在规划或建设中，这其中就有专业经营建材的建玛特。
因概念相同，定位相似，眼下几大商场的招商竞争已打得火热。
北城天街
协信·黄金海岸
建玛特
总供应量
110000㎡
30000㎡
50000㎡
营业楼层
7层
7层
7层
单层经营面积
6000㎡（名店坊）
4000㎡
6600㎡
租售状况
90%
90%
50%
/租售市场分析
/北城天街
在三个竞比项目中，以位于洋河大道的龙湖·北城天街的规模最大，原分为三个板块既——华联商厦、银太百货和名店坊。
其中华联和银太百货各占40000㎡，但因为银太百货取消了进驻北城天街的决定，空出了40000㎡的营业面积。
而由300余间专卖店组成名店坊目前已售出90%以上。
楼层
经营围
租金情况
出租情况
售价
销售情况
5F
电影娱乐城
150元/㎡·月
—
—
—
4F
特色餐饮、娱乐
150元/㎡·月
30%
—
—
3F
中西快餐、家居城、速博运动城
200—300元/㎡·月
60%
—
—
2F
服饰、化妆品、通讯
200—400元/㎡·月
70%
—
—
1F
时尚女装街
300—500元/㎡·月
85%
—
—
GF
时尚精品街
300—500元/㎡·月
90%
—
—
/协信·黄金海岸
项目位于建新南路和建新西路交汇处，与嘉陵广场隔街相望，紧邻观音桥转盘。
是一个具有摩尔管理模式和特色的商业楼盘。
这里将有餐饮、运动、休闲、购物等业态，也有步行街。
黄金海岸以“个性化门面”吸引商家，各商铺既能得到商场化的统一物管，又能24小时独立经营，不会像其它许多商住楼那样统一开门或打烊。
协信·黄金海岸所有商铺都出售给业主，替部分投资业主免费招商，3——5年开发商决定经营围，由开发商统一管理。
目前黄金海岸的销售情况较好，已售出超过90%，售出部分已租出80%。
楼层
经营围
租金情况
出租情况
售价
销售情况
5F
美食娱乐城
—
整层租出
—
—
4F
特色餐饮
—
整层租出
—
—
3F
运动休闲谷
100—150/㎡·月
75%
1-1.5万/㎡
85%
2F
优雅女人坊
150—200元/㎡·月
85%
1.5-3万元/㎡
90%
1F
时尚名品店
250—500元/㎡·月
90%
2.5-4.8万元/㎡
95%
/建玛特建材市场
随着房地产产业的不断发展壮大，带动了一大批周边产业的发展，建材行业就是其中受益最为直接的行业。
而江北区的房地产开发是各区域中开发量最大的，经营者正是看中了这一巨大的市场潜力纷至沓来。
就地理位置而言，该建材市场将是江北区离商圈最近、规模最大、管理最为规的专业建材市场，建成后将在该区域造成强大的影响力。
建玛特在北部都市广场整体租下7层楼面，然后分租给各个建材商经营，目前的出租情况及租金情况如下表：
楼层
经营围
租金情况
出租情况
5F
装饰公司
48元/㎡·月
不足40%
4F
家居饰品
48元/㎡·月
约60%
3F
木地板
58元/㎡·月
70—80%
2F
地砖
68元/㎡·月
80%
1F
卫浴产品
40—100元/㎡·月
约75%
B1
灯饰
50—58元/㎡·月
40%
B2
电工、五金
20—35元/㎡·月
50%
/客层分析
从这几个商业物业的销售和出租情况看来，购买这些物业的业主无非是除于两种目的，一是投资，二是用于自营。
从客层来分析，北城天街、黄金海岸及建玛特的客源都由三部分人组成——专业投资客、私营企业主及民间投资者。
其中专业投资客多是具有较强经济实力的商人、私营企业主，还有一部分外地的投资客，主要来自江浙一带。
还有就是来自本区及外区的个人投资者。
从客户来源分析，三个商场则有所差别：
/北城天街
本区客户
其它区域客户
外地客户
35%
25%
40%
/协信·黄金海岸
本区客户
其它区域客户
外地客户
15%
30%
55%
/建玛特
本区客户
其它区域客户
外地客户
25%
45%
30%
■ 观音桥商圈经营状况
据我们测算，观音桥商圈的日均人流量达14万人左右（以现代广场为统计点）。
商铺租价因其所处地段而异，位于核心地段的邻街商铺，其租价大概在200~600元/㎡/月之间，商铺的售价也取决于物业所处的地段，其中核心地段的商铺售价在15000~50000元/㎡之间。
综合各类商用物业，目前观音桥商圈每平方米商业营业面积年平均经营额在3万元左右。
饱和度经计算，观音桥商圈2003年的IRS指数为31500元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算实际每平方米营业额为2.5万元，因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。
辐射围观音桥商圈辐射围主要为江北区及部分渝北区客户。
商圈主要大型百货商场经营状况
目前整个观音桥商圈的大型主力百货店有位于江田广场的新世纪百货世纪新都、现代广场的重百江北商场、北城天街购物广场的华联商厦。
这几家大型百货商场中，按经营情况好坏排列依次为：
世纪新都、重百江北店、华联商厦。
新世纪百货世纪新都
该商场地处建新北路旁，离公交海关车站不到100米，由于近段时间观音桥步行街的兴建，渝北车站的迁移，对该商场的人流量造成了一定的影响，但其人流量还是保持在平均3万人／日，月营业额大约为1500万——2000万元。
在本区域处于龙头位置。
世纪新都主营中高档商品，自2000年开业来一直保持着较好的态势，很好的弥补了观音桥商圈经营档次不高的缺陷，对江北的消费人群具有强大的吸引力，成为本区域消费者首选消费场所。
重百江北商场
重百江北商场位于现代广场，地处观音桥商圈核心区，营业面积1.8万方,人流量约2.4万人／日,月营业额1000万左右。
该商场较世纪新都开业早，商场设施略显旧，主营中、低档商品，由于重百在市民心中的传统品牌效应使其在这个区域赢得了一大批消费者。
华联商厦
华联商厦位于北城天街购物广场，营业面积近4万方，也属于观音桥商圈核心区域，而且相对于其他两家商场而言更靠近住宅区。
商场人流量约为1.8万人／日。
去年11月8日开业以来人流量及成交量呈下降趋势。
就商场规模而言，华联远远超出世纪新都和重百江北商场，商场定位也是以大众化的中档消费品为主，经营状况不佳的主要原因主要是商场本身的规划、布局低于市民对其的期望值。
造成大量来自世纪新都和重百江北商场的客源回流。
另外，卖场面积过大，商场综合管理不到位等也是造成其经营状况不良的重要因素。
商圈各商业街经营状况
北城天街·名店坊
名店坊位于北城天街购物广场，引进的商家以经营中、高档品牌服饰为主，集合了包括餐饮、家居用品、通讯、摄影、化妆品、首饰等各种类型商品的专卖、专业店。
共有各种商铺300多间，与华联同期开业，现一、二、三楼60%的店面已经开始营业。
开业至今人气不足，人流量较小，成交量也不理想。
北城天街购物广场是市各购物中心中规模最大的，目前整个广场经营状况不太理想主要是因为商业氛围还没完全形成，场外少有足以吸引大量人群的宣传造势活动，造成人气不足，加之华联经营现状也不甚理想，也直接影响到名店坊的经营情况。
协信·黄金海岸
黄金海岸位于观音桥商圈人流量最大的地方，整个购物广场不设主力店，总建筑面积约3万方，开业至今不到1个月，但良好的经营状况已让商圈周边的同行颇感压力。
剖析原因，其一是其得天独厚的地段。
黄金海岸所处位置是观音桥商圈人流大量聚集的地方，日均流量不低于10万人，能很好的吸引消费人群。
其二，业态齐全，定位鲜明、准确，商品类别比传统的的商业街更为丰富，除了年轻时尚的流行服饰以外，还有婚纱影楼、眼镜行、通信、咖啡吧、茶餐厅、汉堡连锁、发艺、KTV以及书吧、网吧和健身中心等年轻人喜欢的时尚生活配套，很好的迎合了时尚消费群的口味。
■ 观音桥区域SWOT分析
/观音桥桥商圈研究
观音桥商圈南起观音桥转盘，以建新东西路为界；北至世纪新都、工商银行、中国银行；西以嘉陵公园、渝北商场及现状道路为界；东至龙城天街、观音桥农贸市场、江北区中医院支路。
正在兴建的商圈环道则南起观音桥转盘，东到江北中医院，北至城、渝北商场，西到小苑、老干活动中心，环线围合的面积有30公顷，处环道路将在渝北商场和嘉陵大厦之间形成一座高架天桥，环道的城和北城天街则将通过步行相连接。
同时，观音桥立交下的地下通道将向北延伸长达340米，世纪新都、渝北商场、江田君悦和城四个角将通过空中走廊进行连接。
观音桥商圈步行街区建设计划用3年时间打造一个以商贸发展为主导、以步行街区为载体，以零售批发为基础，以购物休闲为主题、以都市景观为标志的富有个性特征的商贸中心核心区，逐步形成以观音桥、五里店、大石坝、石马河链珠状分布的商贸经济板块。
目前已有数家国外大型企业前来投资，打造观音桥商圈。
/商圈规模
观音桥的步行街正处于大规模拆迁、建设中。
根据初步的规划，建成后将形成一个大的环形车道，环形车道全部为商业步行街区。
根据整体规划，未来的观音桥商圈将包括J区和I区两大部分。
其中J区的功能定位以娱乐、休闲、餐饮为主，这包括洋河美食街、洋河公园、体育公园（力帆足球基地）等。
而I区作为江北主城区的核心商业中心以及未来北部中央商务区的一部分，将以大型百货店为龙头，以购物中心为核心，以专业店、专卖店、超市、便利店为骨干，以连锁经营为基本组织模式，集中布置一大批大、特、名、老精品店，从而形成一个现代化的商业核心区域。
因此，未来观音桥商圈的区域面积将不是2平方公里，而是4平方多公里，不仅仅是江北区的商圈，而是北部新区共同的商圈，不只是一个狭义的专业市场，而是市现代商贸的示区。
与此同时，以北城天街为龙头的商业购物区也呼之欲出，它将辐射多个领域并激活观音桥商圈。
据悉，此购物区从北至世纪新都，东连北城天街、中医院支路，西接嘉陵公园，南到嘉化路、三钢一支路。
其中，分为高中低结合的三个区域，以北城天街为中心的高档购物区；以世纪新都、现代广场为中心的中档购物区；渝北二村、嘉陵社区、野水沟一带则为中低档购物区。
在商圈的总体规划中，观音桥商圈核心区“市民中心”（暂定名）面积为42.42公顷，由嘉陵公园、市民广场、步行街三个部分组成。
今年7月前，“市民中心”中的嘉陵公园将正式对外开放，到明年春节前，“市民中心”可基本建成。
/交通状况
曾经以交通快速著称的观音桥商圈如今却要让交通慢下来，江北区交管部门透露，观音桥步行街交通规划几乎都与“慢”有关。
交管部门即将事实的措施包括：
为观音桥商圈环道上每200米设置一个停车站，长约2.1公里的环道仅车站就将达到10个以上，将创下我市各商圈车站数量之最；环道车速仅40公里；此外，为方便市民直接进入步行街，观音桥农贸市场和建新东路将设3个入口，出租和商务车可深入步行街中心。
而现在的主交通干道将设计成800米下沉的双向4车道快速通道，机动车和轻轨将双双从下沉道穿过。
据称，未来还将在城、江田君悦、世纪新都、渝北大厦四点之间架设空中走廊，把主要商业设施连接起来，形成具有独特景观的购物通道。
按规划，轻轨3号线在观音桥设有站台，因而轻轨3号线观音桥站台也将于明年初开始施工。
/未来前景
有关部门评审通过了观音桥商圈I区规划方案。
按照该规划构想，观音桥商圈将辐射整个江北区、北部新区以及一部分渝北区。
观音桥商圈I区北至红黄路、红石路，南起江北区委、区府，东到江北中医院支路，西达华新分流路，区域面积约2平方公里。
规划提出，大商圈中将形成“一三五”的布局形式，即一条商业步行街（观音桥步行街）；三条特色商业带（建新东西路、华新分流路、建新南北路三条商业带）；五个功能区（商业购物区、娱乐休闲区、酒店商务区、要素市场区、居民社区）。
另外，江北区将在现有的商圈基础上，增建一个2000多平方米的空中花园和45000平方米的三层地下商场，目前，基本方案已经出台，并在积极运作之中。
空中花园将设置在渝北商场和观音桥现代广场一带，将连接世纪新都、江田君悦、城和渝北商场4个商业购物地带。
据悉，原来的商圈设计中没有空中花园，仅在4个商业购物地带之间用4座空中走廊连接，只具备交通功能，由于世纪新都等处在观音桥商圈边缘，为避免商圈建成后世纪新都等被冷落，因而特地修改规划增建空中花园。
据悉，空中花园面积达2000余平方米，配备有自动扶梯，进行景观绿化，以供市民在购物后休憩。
江北区将对巴国大厦、江北商场及嘉陵广场地下空间进行整体开发，预计工期30个月，2004年底前商业用房将投入使用，项目总投资约2.5亿元，将建成由6万平方米商业裙楼和约3万平方米商住塔楼组成的现代化综合功能大厦。
目前该项目已进入旧房拆除阶段，规划中的轻轨3号线观音桥车站将设在嘉陵广场地下，与项目中的嘉陵广场地下商场紧密相连，这将极增加商场的人流量。
同时，市政府将对嘉陵公园进行整体景观改造。
公园将整体抬升14米，下面两层建成中国西部最大的地下娱乐城，上面还建一个开放式、多功能、高档次主题公园。
公园绿地面积将从原来的97亩增加到110亩，它与建新北路步行街连接成为一个整体，形成观音桥商圈最大的景观空间。
以市民广场为中心景观点，确定建新北路纵向轴线和嘉陵公园林荫道横向轴线两条控制线，设置四季飘香园、文化主题广场、中心广场群、休闲林荫道、绿野运动区、休闲森林吧等六大功能分区，从而满足市民节日集会、文化娱乐、休闲购物的各种需求。
/观音桥商业
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