广西贺州远东国际城城市花园定位分析.docx

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广西贺州远东国际城城市花园定位分析

第一章

远东国际城

贺州房地产调研报告

及城市花园分析报告

第一章贺州市状况及房地产开发分析

一、贺州市概况

二、贺州经济进展状况

三、贺州城市计划进展

四、贺州市房地产市场进展情形

第二章远东国际城南区城市花园分析

一、贺州要紧竞争房地产项目分析

二、远东国际城南区项目地块分析

三、南区城市花园项目整体进展策略

本调研报告目的是为了远东国际城的下一步开发定位提供推动进展依据。

本次报告的数据来源有：

贺州市统计局、建规委、房产局、贺州市政府相关网站、广西统计信息网，加上现场实地搜集、整理和分析研究。

第一章贺州市远东国际城市场调研报告

房地产业的特殊性、复杂性及开发周期的长期性，致使了很多因素都可能对其进展产生阻碍。

因此本章将通过对贺州市经济状况和房地产进展状况等方面的调查分析，确信本项目城市花园开发的市场整体状况。

另外经济、人口及城市进展水平等因素能够说是房地产进展的基础，也是阻碍一个项目定位和成败的重要因素。

本章较全面地分析了与房地产业有关各类因素，为后期项目的分析提供了足够的数据支持。

一、贺州市概况

一、地理位置及行政计划：

贺州市位于广西东北部，背靠大西南，面向粤港澳，贺州市处于湘、粤、桂三省区的结合部，东与广东省肇庆市、清远市毗邻，北与湖南省永州市相连。

管辖三县一区，钟山县、昭平县、富川瑶族自治县和八步区。

二、交通状况

贺州着力打造桂东交通枢纽，2006年末，桂梧高速公路八步至平乐段、323国道改造工程建成通车。

建设中的洛湛铁路、桂梧高速公路、广贺高速公路、柳贺高速公路及计划中的贵广高速公路、贵广高速铁路和成广干线铁路（2007年动工）、永贺高速公路（2020年动工）、贵福铁路（2020年动工），组成西南东进粤港澳最便利的出海大通道。

3、面积与人口

贺州市近几年人口转变情形

年份

2003年

2004年

2005年

2006年

全市年末总人口（万人）

210．47

214．5

市区年末总人口（万人）

14．62

14．98

数据来源——《贺州市社会经济统计年鉴》

贺州总面积11855平方千米，2006年总人口215万；其中市区面积15平方千米，人口近15万。

4、旅行文化

贺州2006年旅行总收入16亿多元，国内外游客达310万多人次，别离比上年增加%，境外游客居广西第二，仅次于桂林市。

1）、是自然生态景观迷人，姑婆山和大桂山两座国家级丛林公园。

2）、是名胜古迹众多，境内有国家级、自治区级重点文物爱惜单位10多处。

小结：

1、贺州得天独厚的地理优势，湘、粤、桂三省区的中心点，以后将形成以贺州中心点辐射直径约300千米范围之内，成为区域的政治、经济、文化中心，将会吸引众多客商看好贺州的进展潜力前来投资进展，尤其上房地产业以后几年将是贺州房地产开发的热潮。

2、随着贺州交通网络快速推动建设，以后几年贺州将成为桂东交通枢纽，增进贺州经济和城市跨越式的进展，带动贺州房地产业的进展。

3、贺州丰硕的旅行文化资源，每一年吸引众多国内外游客，旅行业的快速进展必将带动贺州其他相关产业，专门是增进房地产业进展。

二、贺州经济进展状况

贺州城市大体经济指标分析

一、贺州市近5年GDP增加情形统计

年份

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

GDP总量（亿元）

110．025

114．98

139．49

164．39

190．03

增幅

　7．6%

10．5%

12．6%

14．6%

13．9%

人均GDP（元）

5301

5505

6662

7827

8943

数据来源——《贺州市社会经济统计年鉴》

分析：

据联合国机构的统计分析人均GDP与房地产市场发育状况的关系表如下

人均GDP

800—1300美元

1300—8000美元

8000—13000美元

13000美元以上

阶段

住房起步阶段

快速上升阶段

平稳上升阶段

下降阶段

Ø各国当人均GDP处于从800美元到万美元（按1：

8折算成人民币约为6400元～万元）的成长区间时，住房消费将持续进展时期。

Ø自2003年开始全市GDP均维持较快的进展速度，尤其在2005年增加率达到14．6%的进展速度，高于广西的GDP增加率，2006年增加也达到13．9%，2006年广西的GDP较上年增加13．5%，以后几年贺州经济进展将维持持续快速的进展。

Ø依照以上的标准判定，贺州市区当前人均GDP为8943元，房地产处于起步时期，按国际体会，当人均收入达1000美元以上时，房地产市场进入高速转型进展时期，估量贺州房地产市场以后几年贺州房地产将会持续快速的进展，市场前景相当之大。

二、务实基础，固定资产投资快速稳步增加

全社会固定资产投资

贺州市（万元）

八步区（万元）

类别

2003年

2004年

2005年

2006年

2003年

2004年

2005年

2006年

固定资产投资

224584

465496

895690

1060101

117807

218743

372995

477127

增幅

%

107．2%

80．4%

27．8%

14．1%

85．68%

73．4%

27．9%

数据来源——《贺州市社会经济统计年鉴》

Ø贺州的经济进展是从2003年开始有所转机的，昔时贺州撤地建市，束缚贺州进展的一大瓶颈被打破。

贺州固定资产投资也是从2003年开始高速增加，固定资产投资从2003年的亿元，大幅上升到2006年的亿元，几年来增幅维持在80%的以上，2006年下降到27．8%，成为推动贺州经济增加的壮大动力。

3、居民收入的提高，为房地产进展提供了支撑

贺州市居民人都可支配收入和支出（单位：

元）

贺州市人民生活

八步区人民生活

类别

2004年

2005年

2006年

2004年

2005年

2006年

居民人均可支配收入

7527

8619

7947

9249

居民人均消费支出

5222

5620

5786

6255

数据来源——《贺州市社会经济统计年鉴》

Ø咱们以上述的统计资料结合咱们实地考察结果来看，全市城镇居民可支配收入在水平不高，低于广西平均水平，2006年广西城镇居民的人都可支配收入为10240元，而贺州的为8619元。

可是贺州市城市居民生活水平持续提高，年均增幅10%左右。

收入的提高，为房地产的进展注入了持续的动力，成为房地产进展的最大动力。

4、社会消费品零售

贺州市社会消费品零售（万元）

八步区社会消费零售（万元）

类别

2003年

2004年

2005年

2006年

2003年

2004年

2005年

2006年

总额

227939

303702

345248

395199

113781

141635

160702

184505

增幅

-----

33．24%

13．7%

14．5%

---

24．48%

13．5%

14．8%

数据来源——《贺州市社会经济统计年鉴》

分析：

全市的经济进展中，自2003年以来，全市社会消费品零售总额的较快增加速度，呈上升的趋势，2006年较上年增加14．8%高于广西的%，达到39．52亿元，这说明贺州市的需求对全市经济的拉动作用在增加。

五、城乡居民储蓄存款水平

贺州市城乡居民存款储蓄余额

年份

2004年

2005年

2006年

全市居民储蓄存款余额（亿元）

66．83

78．57

增幅

16．5%

17．4%

17．6%

数据来源——《贺州市社会经济统计年鉴》

分析：

近三年贺州居民储蓄存款整体仍是呈上升的趋势2006年达到78．57亿元，增幅在16%以上。

由此可见最近几年随着贺州经济的不断进展和人民生活水平的提高，贺州居民有必然住宅消费或其他投资性消费，但这种投资性消费仍是比较适度的，可不能阻碍到尔后住宅消费能力。

小结：

1）城市经济是城市房地产进展的基础，房地产进展必需依托于贺州市城市的进展。

贺州城镇居民的可支配收入快速的增加，随着收入的提高，居民购房能力也增强，将会推动房地产的销售。

2）近几年来贺州的GDP增加较快且增速也一直在加速，整体GDP增加势头强劲，将会对房地产进展起壮大的推动作用。

3）贺州市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通信等城市基础设施日趋完善，城市功能明显增强，城市规模初见雏型。

贺州全社会固定资产投资的快速增加，改变了城市面貌，也增进了房地产业的开发。

4）随着贺州城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，咱们判定贺州的经济将在尔后几年有较大的进展，房地产投资也将会加大。

5）贺州市居民消费观念慢慢向投资性消费转变。

随着贺州市居民储蓄存款大幅上升，以后几年贺州将会慢慢投资性消费，专门是看好商品房的投资消费。

三、贺州城市计划进展

一、城市进展定位

贺州城市建设的目标是到2020年，贺州市将维持的生态环境和自然景观，形成山、水、城一体的城市格局特色，具有功能完备、舒适高效的城市基础设施，建设成为与自然融合的、生态型的现代化中等城市。

二、城市整体计划

计划期内，贺州城市空间进展模式为“一城三镇，三水其间；区域联动，城乡一体”。

中心城区的空间布局结构为“一心两翼”，一心为中心为中心组团，两翼为江南新城区和北站组团，围绕“一心两翼”的空间布局结构，计划的中心城区依照五个片区进行布局：

Ø城东区：

政治文化区，要紧布局有市委、市政府和市直机关单位和贺州广场、太白湖公园等。

Ø城西区：

文化教育区，要紧布局有贺州学院，职教中心，城西体育中心、西郊公园等。

Ø江南区：

是近期计划实施的综合性现代化新城区，要紧布局会展中心、体育中心、客运中心、文化会议中心、大钟山公园等。

Ø城北区：

是物流集散区，要紧有火车站、各类专业批发市场、物流中心等。

Ø城中区：

是全市的商业中心，要紧布局有老城区商业步行街、灵峰广场商业步行街、向阳路购物街、胜隆百货、远东国际城新天地商业广场等大型购物中心。

3、人口进展可能性目标

依照《广西壮族自治区桂东经济区区域环境爱惜生物开发（2006~2020年）》预测，贺州以后的人口进展如下：

2020年全市人口数：

25-30万人；2020年全市人口数：

40-50万人。

4、贺州城市进展机缘

南博会、泛珠三角和西部大开发

贺州市处于桂、粤、湘的中心位置，是大西南地域通向广东最便利的通道之一，是距离广州最近的广西城市，在泛珠江三角经济圈中起中心出海通道作用。

南博会在南宁的召开，为贺州也带来专门大的增进进展作用，同时随着国家西部大开发的政策落实，贺州将会随着西部开发脚步前进。

小结：

一、依照贺州市以后城市的进展计划，贺州市将成为区域的现代化中等城市，城市的人口和城市规模也将快速扩大，以城中区即灵峰广场周边为贺州市的商业中心，而远东国际城就在区域的核心地段，超大的商业规模将成为贺州商业龙头。

二、贺州市拥有优越的区位优势，这一区位优势深深的阻碍了城市的定位与经济进展，目前贺州市的进展面临有较好的进展机缘：

东盟经济圈，泛珠江三角经济圈，西部大开发等，从中长期来看，这些机缘将会给贺州市的全面进展以极大的推动力，而贺州房地产的市场空间的支持力由此变得的十分广漠。

四、贺州市房地产市场进展情形

一、房地产市场统计指标分析

1、贺州市房地产投资情形

（1）房地产开发投资额

贺州房地产投资情况（单位:

万元）

八步房地产投资情况（单位;万元）

类别

2004年

2005年

2006年

2003年

2004年

2005年

06年

总投资

80084

177116

213558

43060

56312

151266

173410

本年完成投资额

23625

43997

44993

8918

15807

28914

34372

住宅完成投资额

11491

11835

27826

832

7910

8136

24561

商业营业用房完成投资额

5222

9903

8195

478

2646

6063

4565

数据来源——《贺州市社会经济统计年鉴》

分析：

从近三年贺州房地产市场的投资额来看，从2004年开始后的三年内，房地产开发投资额将维持一个持续高速增加速度，2005年总投资额达到177116万元，增加%。

2006年全年房地产开发投资完成213558万元，同比2005增加%，增加速度有所下降。

（2）贺州房地产住宅和商业投资额

分析：

从上表咱们能够看出，商品住宅开发投资和全市房地产开发投资额在走势上和房地产开发投资大体维持一样。

可是，在2006年全市的住宅房地产完成投资比2005年增加一倍多达到27826万元，而商业的房地产完成投资在2006年比2005年有所下降，这是说明商品住宅开发投资在贺州整个房地产市场中的比例在大幅上升，而商业用房的投资相对下降，由于贺州去年要紧楼盘都是处于开发住宅的商品房，关于商业地产投资较少，今年贺州市的商业房地产投资将会更大的进展。

2、历年贺州市商品房供求情形

贺州市房地产开发概况（平方米）

八步土地开发概况（平方米）

类别

2003年

2004年

2005年

2006年

2003年

2004年

2005年

2006年

施工面积

----

382716

538123

804012

47748

293401

340421

536580

新开工面积

59548

156019

326696

240267

47748

134619

173834

151031

竣工面积

26119

83095

143614

274070

15839

27495

89396

120611

资料来源——《贺州市社会经济统计年鉴》、贺州房管局资料

分析：

1）从2003年年开始，贺州市房地产市场中新动工面积始终处于一个不断上升的走势，说明房地产市场的进展前景取得了众多进展商的共识，纷纷加大对房地产的投入，进行房地产开发，而06年动工面积确比05有所减少，从表能够看出，2005年全市全年新动工面积万平方米，同比别离增加%，而2006年新动工面积达到了万平方米，显现了负增加。

2）在投资力度加大的同时，房地产施工面积也大幅增加，2005年达到53．81万平方米，同比增加37．99%，2006年，贺州市房地产施工面积高达万平方米，比去年同期增加49．22%，达到了历年来贺州市房地产施工面积的最高点，说明在随后的两三年内，房地产完工面积将会有一个大量的增加。

3）在房地产施工面积和新动工面积均有大幅度上升的同时，整个贺州市房地产的完工衡宇面积却增加不大，2005年全市完工衡宇面积万平方米，同比增加%，2006年全市完工衡宇面积万平方米，同比仅增加%，从2006年的情形来看，全市商品房的施工面积较去年同期有大量增加，而商品房完工面积尽管增幅较大可是大体增加不多，由此能够看出，在当前的房地产市场上，新的供给压力有所加大，现楼的供给压力那么较小。

3、房地产销售面积

2贺州房地产销售面积（平方米）

八步区房地产销售面积（平方米）

类别

2003年

2004年

2005年

2006年

2003年

2004年

2005年

2006年

商品房总销售面积

20843

83355

143358

263445

13160

46069

78088

536580

增幅

-----

299．9%

71．98%

83．77%

-----

250%

69．5%

---

住宅销售面积

18303

63460

107144

231879

11160

44174

44074

430117

资料来源——《贺州市社会经济统计年鉴》、贺州房管局资料

分析：

从2004年开始，贺州市商品房销售面积逐年增大，始终维持迅猛增加的势头，年平均增加速度高达70%以上。

2006年贺州销售商品房万平方米，同比增加83．77%。

4、房地产各类销售额

贺州房地产各类销售额（万元）

八步区房地产各类销售额（万元）

类别

2003年

2004年

2005年

2006年

2003年

2004年

2005年

2006年

商品房实际销售额

3560

8114

17385

37312

2977

4874

12989

25369

增幅

----

127．92%

%

114．62%

----

63．72%

169．6%

住宅实际销售额

2896

5916

9892

26473

2377

4566

5738

18023

资料来源——《贺州市社会经济统计年鉴》、贺州房管局资料

分析：

1）从上表能够看出，贺州市近三年房地产销售额都在增加，在2006年房地产销售额增加的速度加倍可观，达到亿元，同比增加114．6%，对照2006年贺州房地产销售面积的增加83．77%，在2006年房地产销售额增加的速度加倍可观，同比增加114．6%，咱们能够看出，房地产销售额增加的幅度大于房地产销售面积的增加幅度，说明贺州市房地产市场的价钱也在逐年快速的上升。

2）近四年来住宅地产投资都是占着整个房地产投资的大部份，因此在销售额方面，住宅的销售额也占了整个商品房的大部份达到%，今年远东国际城·新天地商业广场的商业销售将会占据贺州要紧的商业地产份额。

五、贺州房地产市场价钱情形

从贺州市区不同商品住宅整体价钱趋势上咱们能够发觉，贺州的房价在近3年内有较大的涨幅，2006年贺州市均价达到了1350元每平方米左右，由于汇豪国际城的大手笔的进入贺州，打破了贺州房地产的市场安静的湖面，大大拉升市场的价钱，因此06年是贺州房地产价钱上涨速度最快的一年。

商品房价钱仍然呈慢慢增加的局面，主观估量以后2年整体均价能够达到1800元/平方米。

其理由为：

1）、以后两年内贺州商品住宅的品质和规模都会不断提高，产品愈来愈好，售价自然上涨。

2）、大规模的城市基础设施的建设和改造为贺州市的房地产提供了更多的附加值，其必然反映在商品住宅的售价上。

3）、贺州经济进一步进展，收入水平的不断提高和人们对居住的要求愈来愈高的趋势也会促使房地产价钱的持续上涨。

目前贺州的房价在广西各城市中处于中下游水平，鉴于其城市综合价值，咱们判定贺州房价仍然比较正常。

6、贺州最近几年土地购买、开发情形统计

1）、土地开发概况

贺州市土地开发概况（平方米）

八步土地开发概况（平方米）

类别

2003年

2004年

2005年

2006年

2003年

2004年

2005年

2006年

完成土地开发面积

110901

168316

139880

25804

30000

35286

-----

5939

完成土地购置面积

142996

297934

232529

72269

61095

163504

108549

12124

数据来源——《贺州市社会经济统计局》

分析：

从上面的数据分析，03年、04年贺州土地开发面积和购买面积大幅度的增加，而2005年和2006年贺州土地开发面积和购买面积大幅度的下降，是由于土地出让政策的改变，使贺州地产市场慢慢纳入市场标准化的轨道，也限制房地产市场的土地供给量，增进贺州地产市场的可持续进展，使得贺州房地产市场将会慢慢走向理性进展时期。

二、贺州房地产市场进展现状及特点归纳

一、经济的进展和固定资产投资的增加，为房地产业的进展奠定了坚实的基础。

由于房地产投资逐年增加，维持了良好的迅猛进展势头，说明投资者普遍看好贺州房地产市场，对以后市场充满信心。

二、面对贺州房地产以后竞争加倍猛烈的市场，如何抓住机缘快速进展将成为以后两三年临江地产公司的战略考虑。

本项目正处于贺州房地产市场的转折时期，上市机会的选择和价钱策略的制订就显得尤其重要。

3、贺州之前楼盘以多层和小高层为主；

依照咱们实地考察走访的情形来看，目前贺州一般住宅楼盘产品类型要紧以多层和小高层为主，建筑品质较好综合环境一样。

可是去年汇豪国际城和香港城的显现，颠覆贺州地产的概念，以小高层和高层为主的电梯洋房，慢慢转变贺州的人居观念。

4、目前居民购房偏好大户型，户型功能有效性要求较高；

从咱们走访的楼盘情形看，贺州目前比较好销的是90-130平方米的户型，购买者对户型的利用功能超级看中，偏好大户型利用，要紧由于原先贺州自建房比较多，此刻慢慢转向购买商品房，可是需若是有一个比较大空间环境，因此钟情于较大户型，有别于大城市。

3、居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，前期住宅预约大体旺销，总价购买经受能力20-25万左右；

4、居民购房以自住为主，存在少量的投资性购房；

通过走访相关部门和一些楼盘，咱们初步了解到贺州市目前居民购房自住比例较大，可是价钱上涨空间比较大，目前也存在着少量的投资性购房，而且这种投资方式慢慢被投资者认同，存在专门大的市场空间。

五、贺州新建商品房市场受宏观调控阻碍较小；

贺州房地产市场价钱大体维持稳步上升趋势，完工面积和销售面积大体维持平稳，咱们判定贺州房地产市场整体所受宏观调控阻碍较小。

六、贺州市年土地供给量较小，土地价钱相对照较低，有必然的增值潜力

依照国土局了解，贺州市目前每一年的土地供给量较小，2006年市区出商住用地1000多亩，今年打算供地1250亩，随着国家土地政策的限制和贺州土地稀缺引发土地供给量减少，以后几年土地的价钱将会上升。

（三）贺州房地产市场进展趋势研究分析

一、贺州房地产市场进展潜力较大

最近几年来，贺州房地产市场方才起步且平稳进展，没有炒作过度的痕迹。

可是2006年汇豪国际城进入，贺州进行大势的炒作，使得整个贺州的房地产进入新进展的转折点。

因此咱们判定随着贺州经济的快速进展，贺州房地产市场的进展潜力较大。

二、供求关系

总的来讲，贺州而商品住宅销售面积在去年的基础上仍会有大幅上升，可是完工面积和销售面积大体维持平稳，咱们判定贺州房地产市场在以后的两到三年之内整体上仍将维持供求平稳，但不排除某些类型的产品市场显现短时刻的供大于求。

3、价钱走势

政府投资的拉动效应必然会带动贺州市商品住宅整体价钱的上扬，而且从整个贺州来看，贺州市房地产价钱仍然偏低，进展的空间和潜力都较大，估量以后两年贺州市的房地产价钱仍会有必然幅度上涨。

咱们以为，在以后几年内，中心区周围房地产价钱将会继续攀高，而近郊区的商品住宅的价钱也还有必然的上升空间。

4、主导户型

目前贺州房地产市场销售的主力户型仍然集中在120-130平方米左右的三房，那个面积从全国来看，都属于比较大的，可是随着贺州城市的进展土地慢慢稀缺和国家房地产政策90|70的阻碍，以后几年贺州市的户型面积将会有所下降，慢慢趋于国家政策的要求。

五、城市进展趋势，土地稀缺

从城市进展趋势结合咱们从政府了解到的信息来判定，以后贺州市区土地出让将会愈来愈少，大规模的土地出让大体集中在江南新城区和北站组团，传统意义上的市区土地稀