土地增值税清算考试6.doc

土地增值税清算考试6.doc

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一填空题（每空1分，共20分）

1、清算审核包括（）、（）。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以（）、（）方式无偿转让房地产的行为。

3、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋（）乘以（）后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

4、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施（）管理措施。

5、土地增值税清算资料应按照（）的要求，妥善保存。

6、纳税人转让房地产所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=（）÷（）

8、必要时，注册税务师应当运用（）确认收入的真实性和准确性。

9、税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。

适当的评价标准应当具备（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在（）、（）、（）、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

二、简答题（第一题4分，第2题6分，共10分）

1、请分别回答纳税人应进行土地增值税的条件和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的条件？

2、请回答房地产开发成本的项目及每项内容具体内容？

三、土地增值税清算案例计算及分析

1、北京市某区某房地产开发有限公司投资建设的“A小区”项目，在2006年6月，向主管地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

基本资料如下：

（一）某房地产开发有限公司是A小区项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。

证明资料如下：

经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目，座落于某区××号，规划批准总占地面积80000平方米。

.某房地产开发有限公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证”。

.某房地产开发有限公司在2003年3月曾到主管税务机关为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

.某房地产开发有限公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。

“A小区”项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售。

（二）根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200000平方米，按用途划分，包括以下各项单位工程：

可售面积证书中批复商品房销售面积170000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30000平方米。

另外还有配套设施面积12000平方米。

普通标准住宅的确认情况根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：

总商品住宅面积130000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

“A小区”开发项目的主管税务所，是×××税务所，该项目只有一个纳税地点。

因此“A小区”土地增值税的清算单位可分为两类，：

一是普通标准住宅，；二是其他商品房。

（三）取得预售许可证已满三年“A小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。

（1）竣工验收情况

“A小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

（2）销售进度

截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160000平方米，其中出售住宅120000平方米、出售商业用房15000平方米、出售办公用房25000平方米。

剩余未销售面积10000平方米中，已对外出租4000平方米。

（四）、取得收入情况说明

某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“A小区”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得销售收入总额1430000000元，总额全部为货币收入（人民币）。

具体数据如下：

（1）出售住宅取得销售收入900000000元；

（2）出售商业用房取得销售收入255000000元；

（3）出售办公用房取得销售收入总额275000000元。

商品房出租收入：

取得租金收入200000元

代收费用情况

对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

普通标准住宅收入的确认某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定进行了单独核算。

根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900000000元。

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120000÷160000=75%

（五）、扣除项目情况说明

（1）某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为453200000元。

单位提供的“××号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“A小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440000000元，缴纳契税13200000元（不含公共配套设施政府赠送的占地面积）。

（2）经鉴证某房地产开发有限公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，具体数据如下：

①土地拆迁及补偿费：

39,700，000元；

②前期工程费：

115,070,700元；

③建筑安装工程费：

290,000,000元；

④基础设施费：

1,586,000元；

⑤公共配套设施费：

27,942,700元；

⑥开发间接费：

19，300，600元。

（3）某房地产开发有限公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定。

（4）缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。

该单位已预缴土地增值税5，000,000元。

注意：

公共配套设施用途公共配套设施面积12，000平方米，用途分别为：

变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

（说明：

游泳馆是对外开放经营性质的设施，车库有纳税人提供的人防工程证明）

根据以上资料请回答：

（1）税务机关能否受理纳税人的清算申请并说明理由？

（2）请计算该项目应补（退）得土地增值税。

2、北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

该项目具体情况如下：

　　—、整体项目情况简介

　　1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区XX号，规划批准总占地面积4000平方米。

该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

　　2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。

可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：

变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米（有人防工程证明）。

截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。

　　3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

　　4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：

商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。

　　5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。

　　二、取得收入情况说明

　　该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。

　　三、扣除项目情况说明

（一）取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。

　　单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。

（二）经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。

其中：

（1）土地拆迁及补偿费：

35,642,400元，

（2）前期工程费：

3,070,000元，（3）建筑安装工程费:

56,000,000元，（4）基础设施费:

8,960，000元，（5）公共配套设施费:

1,027,000元，（6）开发间接费：

6，300,600元

（三）利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。

　　（四）与转让房地产有关的税金6,640,000元（提供了相应完税凭证）。

税务人员对清算资料进行审核后后，发现存在以下问题：

（1）根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中。

（2）对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元（前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600）/20000（总建筑面积）=3716.53元），明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住（高层普通住宅-毛坯房）类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。

　　（3）通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核发现，贷款利息不是按清算项目单独进行划分计算的。

　　根据以上资料请计算该单位在清算时应补（退）得土地增值税。

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