陕西省房地产估价师《经营与管理》土地开发考试题资料讲解.docx
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陕西省房地产估价师《经营与管理》土地开发考试题资料讲解
陕西省房地产估价师《经营与管理》：
土地开发考试题
陕西省房地产估价师《经营与管理》：
土地开发考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列不属于物业服务企业的权利的是。
A：
依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费
B：
履行物业服务合同，提供物业管理服务
C：
制止、纠正违反物业管理制度的行为
D：
选聘专业公司承担专项经营服务管理业务
E：
执行层的组织协调
2、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
A：
社会环境
B：
政治环境
C：
经济环境
D：
金融环境
E：
借款合同
3、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。
A．12%
B．18%
C．27%
D．33%
4、某种商品的用途越多，其。
A：
需求弹性越小
B：
需求弹性越大
C：
越缺乏弹性
D：
完全无弹性
E：
执行层的组织协调
5、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。
A．市场
B．财务
C．政策
D．经营
6、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。
A：
《中华人民共和国土地管理法》
B：
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
C：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
D：
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。
A：
工程竣工
B：
物业验收合格
C：
购房人实际入住
D：
开发企业向购房人交付房屋
E：
执行层的组织协调
8、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房。
A：
6
B：
10
C：
12
D：
15
E：
执行层的组织协调
9、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。
A：
3
B：
5
C：
7
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
10、不属于引起房地产价格上升的原因是。
A：
外部经济
B：
需求增加导致稀缺性增加
C：
生活水平的提高
D：
通货膨胀
E：
工业用地的监测点评估价格
11、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。
A：
40
B：
50
C：
70
D：
80
E：
房地产估价机构必须加盖公章
12、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。
A：
市场法
B：
成本法
C：
收益法
D：
长期趋势法
E：
工业用地的监测点评估价格
13、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是。
A：
容积率
B：
空置率
C：
利息备付率
D：
成本利润率
E：
借款合同
14、建筑总高度超过nl的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。
A：
60
B：
80
C：
90
D：
100
E：
执行层的组织协调
15、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：
第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10％，该项目建设期间涨价预备费为万元。
A：
31134
B：
311．34
C：
3113．4
D：
31134
E：
执行层的组织协调
16、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。
（2009年试题）
A：
《住宅使用说明书》
B：
《住宅验收说明书》
C：
《住宅保修说明书》
D：
《住宅保修保证书》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
17、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．供给
B．需求
C．购买能力
D．购买欲望
18、住房公积金使用的中心内容和主要形式是。
A：
单位办公用房贷款
B：
单位经营用房贷款
C：
个人经营贷款
D：
个人住房贷款
E：
执行层的组织协调
19、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。
A．55.0
B．85.6
C．150.0
D．123.6
20、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
A．60%
B．70%
C．85%
D．90%
21、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。
A：
368万元
B：
552万元
C：
561万元
D：
920万元
E：
工业用地的监测点评估价格
22、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。
A．22
B．28
C．38
D．50
23、下列属于概率抽样类型的是__。
A．简单随机抽样
B．随意抽样
C．估计抽样
D．定额抽样
24、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
25、某汽车厂在A市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该汽车厂应当自设立之日起日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、根据权利的作用，可将民事权利分为。
A：
专属权
B：
支配权
C：
请求权
D：
形成权
E：
抗辩权
2、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。
A．社会养老保险
B．农业保险
C．巨灾保险
D．失业保险
E．出口信用保险
3、成套房屋的建筑面积等于__。
A．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积
C．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内墙体面积
D．套内使用面积十分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积
E．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积
4、下列，属于加重纳税人负担的措施。
A：
附加
B：
加成
C：
减税
D：
免税
E：
规定起征点和免征额
5、物业管理的基本特征包括__
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．国际化
E．规模化
6、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。
则该房地产投资项目的资产负债率为__。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
7、关于预算，下列说法错误的是。
A：
可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B：
当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C：
预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D：
年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
E：
借款合同
8、某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。
该城市2010年商品住房新开工面积是万㎡。
A：
500
B：
700
C：
800
D：
1000
E：
借款合同
9、下列房地产状况中属于区位状况的有。
A：
位置
B：
房地产规模
C：
环境景观
D：
外部基础设施完备程度
E：
朝向、楼层
10、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。
A：
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B：
投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同
C：
在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
D：
国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E：
在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
11、财务杠杆效应是由于__引起的。
A．贷款利率与项目全投资收益率不同
B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同，
C．预售收入资金回笼较快
D．自有资金投入时间点的差异
12、已知某地区某类商品住宅2000～2005年的价格依次为：
1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。
A．10281.32
B．13622.77
C．9563.78
D．10542.35
13、以下不属于非市场价值的价值是__。
A．清算价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．交换价值
14、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（）等。
A．统一采用总价
B．统一面积单位和内涵
C．统一付款方式
D．统一币种和货币单位
E．统一采用单价
15、国内生产总值有三种表现形态，即。
A：
价值形态
B：
收入形态
C：
产品形态
D：
支出形态
E：
生产形态
16、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。
A：
使用者地位
B：
购买动机
C：
对渠道的信赖度
D：
对价格的敏感程度
E：
借款合同
17、投资机会研究分为一般投资机会研究和__。
A．详细研究
B．粗略研究
C．特定项目的投资机会研究
D．建设项目的投资机会研究
18、某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元／㎡，预测销售价格为8000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为。
A：
1．4
B：
1．5
C：
1．6
D：
1．8
E：
借款合同
19、下列关于担保公司设立，表述正确的是。
A：
设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照
B：
设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准
C：
担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司
D：
担保公司的组织形式为合伙企业
E：
担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业
20、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。
A：
房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：
房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：
房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：
房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：
房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
21、设计方案评价原则主要有。
A：
经济合理性与技术先进性相结合的原则
B：
充分考虑近期效益的原则
C：
充分考虑远期效益的原则
D：
近期与远期效益相结合的原则
E：
考虑项目全寿命费用的原则
22、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
23、__建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．钢结构
24、关于下列数据的表述中，正确的是__。
A．1
B．2
C．3
D．4
E．5
F．6
G．7
H．8
I．9
J．10
K．98
L．101
M．101
N．100
O．101
P．99
Q．102
R．97
S．102
T．99
25、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。
A：
权责发生制原则
B：
收付实现制原则
C：
配比原则
D：
划分收益性支出与资本性支出原则
E：
执行层的组织协调
升级会员 