新疆房地产估价师《经营与管理》经济评价指标与方法考试题.docx
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2016年新疆房地产估价师《经营与管理》：
经济评价指标与方法考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元．假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为．【2007年考题】
A：
1838．00万元
B：
1844．55万元
C：
1845．87万元
D：
1850．00万元
E：
工业用地的监测点评估价格
2、下列股东权利中属于共益权的是
A：
出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B：
股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利
C：
表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D：
股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
E：
执行层的组织协调
3、A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。
在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。
A：
300
B：
600
C：
750
D：
1500
E：
执行层的组织协调
4、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为万元。
A：
60
B：
80
C：
100
D：
110
E：
执行层的组织协调
5、__用以表现公司股份的形式才是股票。
A．无限责任公司
B．股份有限公司
C．有限责任公司
D．两合公司
6、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。
A．空置率
B．利息备付率
C．容积率
D．成本利润率
7、关于资金时间价值的说法，错误的是__。
A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
8、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A．存量
B．增量
C．流量
D．减量
9、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是。
A：
销售收入增加0.24％
B：
销售收入增加3.76％
C：
销售收入减少0.24％
D：
销售收入减少3.76％
E：
执行层的组织协调
10、在强制拍卖中，拍卖的主体是__。
A．人民法院和拍卖公司
B．竞买人和买受人
C．人民法院和拍卖标的所有权人
D．拍卖公司和拍卖标的所有权人
11、职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。
每年__为结息日。
A．1月1日
B．6月30日
C．7月1日
D．12月31日
12、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。
裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。
A．10
B．20
C．30
D．45
13、不同的房地产估价师对同一估价对象在同…估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为．【2007年考题】
A：
掌握的有关信息不同
B：
作出的估价师声明不同
C：
估价对象状况不同
D：
委托人不同
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：
乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。
A．700
B．600
C．500
D．200
15、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下．净收益大于零的持续时间称为。
A：
设计寿命
B：
经济寿命
C：
法定寿命
D：
自然寿命
E：
借款合同
16、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
A．最高最佳使用
B．标准科学使用
C．标准操作手段
D．科学操作手段
17、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是。
A：
该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
B：
抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
C：
抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
D：
抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担
E：
执行层的组织协调
18、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
19、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
20、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150㎡，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元／㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为。
A：
43万元
B：
38．93万元
C：
39万元
D：
38．87万元
E：
工业用地的监测点评估价格
21、违章建筑是指。
A：
在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物
B：
在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
C：
在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
D：
在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物
E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。
A．10
B．9
C．1
D．0.9
23、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。
A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B．债券偿付方式有三种：
第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷
C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年
D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
24、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元／㎡，后街路线价为2000元／㎡。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。
A：
18％
B：
20％
C：
15％
D：
25％
E：
工业用地的监测点评估价格
25、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般__。
A．较低
B．较高
C．不高不低
D．为零
2、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。
A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格
C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分
D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
3、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。
A：
注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的
B：
超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的
C：
违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的
D：
对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的
E：
依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形
4、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。
A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C．不需为不可预见费用的支出预留空间
D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会
5、下列情况的房地产不得发布广告。
A：
在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的
B：
在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的
C：
司法机关依法决定查封的
D：
预售房地产，已取得该项目预售许可证的
E：
权属有争议的
6、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。
（2007年试题）
A：
2006年8月
B：
2007年8月
C：
2008年2月
D：
2009年2月
E：
执行层的组织协调
7、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。
（2007年试题）
A：
销售收入
B：
转让收入
C：
租金收入
D：
利息收入
E：
借款合同
8、某房地产开发项目，当=14％时，净现值为450万元；当=15％时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2％，基准收益率为10％。
该项目的财务内部收益率为。
A：
20％
B：
14.31％
C：
14.69％
D：
14.80％
E：
借款合同
9、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有。
A：
按月等额还本付息
B：
按季等额还本付息
C：
按月递增或递减还本付息
D：
期间按月付息期末还本
E：
期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式
10、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。
A．现在
B．未来
C．过去
D．B和C
11、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。
（2008年试题）
A：
挑战定价法
B：
领导定价法
C：
目标定价法
D：
随行就市定价法
E：
借款合同
12、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A．开发期
B．静态投资回收期
C．项目经营期
D．计算期
13、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。
A．330
B．450
C．650
D．700
14、投资基金的创立和运行涉及四方。
A：
政府
B：
投资人
C：
发起人
D：
管理人
E：
托管人
15、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。
A：
项目投资资本金可以用货币出资
B：
项目投资资本金也可以用实物出资
C：
项目投资资本金不可用土地使用权作价出资
D：
项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
E：
以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外
16、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为__，也是进行投资分析最重要的基础数据。
①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润
A．①②③
B．①②③④⑤
C．②③⑤
D．①②④
17、基本供水方式可分为四种。
A：
分质供水方式
B：
直接供水方式
C：
水泵水箱的供水方式
D：
分区分压供水方式
E：
设置水箱的供水方式
18、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为__。
A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
19、房地产投资的__特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．能抵消通货膨胀的影响
D．提高投资者的资信等级
20、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。
A．丧失民事行为能力
B．死亡
C．不能履行其相应义务
D．依法被宣告死亡
E．被宣告失踪
21、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有。
A：
《城市房地产管理法》
B：
《土地管理法》
C：
《城市房地产开发经营管理条例》
D：
《城市商品房预售管理办法》
E：
《城市房地产转让管理规定》
22、下列属于平均指标的是。
A：
算术平均数
B：
调和平均数
C：
中位数
D：
众数
E：
标准差
23、投资项目可行性研究的根本目的包括．（2007年试题）
A：
减少或避免投资决策的失误
B：
提高项目开发建设的经济效益
C：
提高项目开发建设的社会和环境效益
D：
为项目决策提供依据
E：
为项目后期的经营决策提供依据
24、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
25、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。
（2007年试题）
A：
自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值
B：
自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基
C：
商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值
D：
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E：
地下人防设施免税
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