商业广场全套物业运作方案.docx
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商业广场全套物业运作方案
【商业广场全套物业运作方案】
*****广场业主公约
为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。
全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有或合法取得使用权的物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定。
二、执行业主委员会的决议、决定。
三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。
物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。
业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。
八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其他非业主使用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、在本物业范围内，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；
（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；
（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；
（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（10）随意停放车辆；
（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。
十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。
投资广场层业主（物业使用人）
签字、盖章：
日期：
投资广场写字楼装修管理规定
一、总则
1、为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整、统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。
2、本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定所有条款；租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必须无条件遵守本规定。
3、本规定由投资广场物业管理处负责解释，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。
4、租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。
二、一般规定
1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。
①未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。
②扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖、混凝土墙体。
③对楼层上、下楼板大面积打孔。
④将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。
⑤损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。
⑥改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。
⑦在公共区域内悬挂较大体积物体。
建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。
⑧改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。
2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为：
①对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。
②搭建建筑物、构筑物。
③拆改供冷、供暖管道和设施。
④拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。
⑤室内墙壁装饰、改色。
⑥在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。
⑦楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。
3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。
①装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。
②改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。
③对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容计划，对空开、保护装置的调整应有调整方案。
④对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。
⑤装修施工安全措施，动用明火和进行焊接作业。
三、开工申报与监督
1、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。
2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。
3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。
4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。
5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。
6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。
四、其他规定
1、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。
2、装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。
3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。
4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。
5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。
6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。
五、承担责任（违约责任）
1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。
2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。
3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。
情况严重的应承担赔偿责任。
4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。
5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。
6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。
①擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。
②将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。
③擅自超过设计标准增加楼面荷载的。
④损坏房屋原有节能设施的。
⑤对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。
8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门按照有关规定处罚。
9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。
情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。
六、说明：
1、室内装饰装修：
是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。
2、建筑主体：
是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
3、承重结构：
是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。
4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。
5、本规定自2002年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。
签收人：
投资广场层租户（单位盖章）
日期：
工程部工具分配、领用及保管方案
一、电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：
1、电工日常常用工具包括：
中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。
共7件。
共3套，由领用人使用和负责保管。
2、电梯工日常常用工具包括：
中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。
共20件。
共1套，由电梯工使用和负责保管。
3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。
当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。
二、空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。
三、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。
四、机修工具全部由机修工负责保管。
五、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。
六、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。
责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。
七、上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。
八、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。
★相关链接：
《工程部工具采购清单1》-电气工具类
《工程部工具采购清单2》-空调水暖工具类
《工程部工具采购清单3》-机修工具类
《工程部工具采购清单4》-通用工具类
工程部人员结构方案
一、岗位结构
工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。
通常情况下需要采用“岗位细化”的结构模式：
按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。
这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。
但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。
因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：
即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。
这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。
但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。
考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：
1、在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。
2、以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为[电气班]，其余岗位合并为[综合班]。
3、在班组内实行“万能工”模式：
各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。
但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。
4、每个班各设一名领班。
5、工程部组织结构图
二、人员编制
按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：
工程部编制共11人主管1人电气班5人1、责任范围：
配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。
2、人员分配：
白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人
综合班5人1、责任范围：
水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修
2、人员分配：
白班2人（含领班）、早班1人中班2人、夜班1人
三、班次安排
按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：
1、电气班排班表
星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日
○1领班白班白班白班白班白班白班例休
○2技工A白班白班白班轮休早班早班早班
○3技工B早班早班早班早班轮休中班中班
○4技工C中班中班中班中班中班轮休夜班
○5技工D夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休
说明：
1、除○1领班外，其余人员实行轮班制：
按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。
每人每周有一天休息。
2、【当班时段】白班：
按公司行政白班时段、早班：
08:
00--15:
00中班：
15:
00--23:
00、夜班：
23:
00--08:
00
2、综合班排班表
星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日
○1领班白班白班白班白班白班例休白班
○2技工A早班早班早班早班轮休中班中班
○3技工B中班中班中班中班中班轮休夜班
○4技工C夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休
○5锅炉工白班白班白班白班白班白班轮休
说明：
1、除○1领班和○5锅炉工外，其余人员实行轮班制：
按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。
每人每周有一天休息日。
2、【当班时段】白班：
按公司行政白班时段、早班：
08:
00--15:
00中班：
15:
00--23:
00、夜班：
23:
00--08:
00
四、工作时间及休息
按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8h×6T=48小时（包含当班时段内的就餐等时间）。
每周可有一天休息，国家法定节假日休息按公司统一规定。
五、人力成本（工资）预算
1、本地同类工资水平参考
级别月工资水平备注
试用期及初级工350-450元试用期1-3个月
中级技工550-650元不含福利、奖金及花红
领班及高级技工600-800元不含福利、奖金及花红
2、建议工资标准
级别月工资水平备注
试用期及初级工450元试用期3个月
中级技工600元不含福利、奖金及花红
领班及高级技工700元不含福利、奖金及花红
3、工程部人力（工资）成本预算
按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本（主要为工资成本）为：
（1）、每月：
领班2人×700=1400元，
其他8人×600=4800元，
合计1400+4800=6200元。
（2）、每年（按13个月计）：
6200×13=80，600.00元
（3）、平均支出：
月均6716.66元；日均220.82元。
【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。
六、人员聘用方案
专业特长人数相关要求
高低压配电2人3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备
强弱电维修3人3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备
电梯维修1人熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证
中央空调1人熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础
水暖管道、机修2人有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能
锅炉1人持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础
【说明】1、以上共10人。
2、领班2人从以上人选中择优提拔。
3、有酒店工作经验优先。
七、人员到位计划
1、开业前15-12天内：
（1）通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。
（2）确定各岗位拟聘用人员名单。
2、开业前12-10天内：
（1）电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。
（2）联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。
3、开业前10-6天：
（1）通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。
（2）组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训。
（3）安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备（洗涤设备等）的安装。
4、开业前6-3天内：
所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。
5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。
八、减员增效预案
1、结构更新
开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。
经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：
合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。
具体结构如下：
工程部共7人，按以下班次运行：
①白班4人负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。
1、设领班一人。
2、其他人实行轮班制。
3、具体班次根据情况安排，并适时调整。
②中班2人负责设备运行及紧急故障的处理。
③夜班1人负责运行值班和紧急故障处理。
2、人员精简
按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方式进行。
其中也有人员的正常流动和流失。
3、薪资增长
实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。
另一方面，由于人员精简，余留人员需承担的工作任务也大大增加。
将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。
这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力。
工程部
工程部运作计划
工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：
直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护、保养和检修；协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：
布置会场、制作宣传道具等
根据工程部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程部的运作：
一、建立完备的运作管理规范
根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。
这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。
★链接：
《凯比特投资广场有限公司工程部运作管理规范》
二、建立精干、高效的工程服务队伍
根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。
1、按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。
★★链接：
《工程部人员结构表》
2、按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。
3、聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。
4、各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。
5、制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。
6、充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。
三、做好物业设备的运行和维修管理
【一】设备运行管理是工程部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准：
1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。
2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。
3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。
4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。
5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。
6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。
【二】建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：
1、维修功能
所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：
【1】预防性维修：
所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。
【2】日常报修处理：
设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。
【3】巡查检修：
工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。
【4】增改翻新：
根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。
2、维修结构
【1】主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。
【2】以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。
【3】重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。
3、维修控制
【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。
各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。
【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。
《工程报修单》具
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