山西太原漪汾桥西康桥与牛津项目销售代理提案报告20120221.ppt
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恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,山西太原漪汾桥西康桥与牛津项目销售代理提案报告20120221,恒达世行策研中心2001-2011提报时间：
2011年11月24日pm:
3:
00山西晋中,金圣甲第,中港演艺中心,普国西部广场,文华园竹韵,加州小镇,园梅源商务中心,奥林花园,祥和名邸,龙湖六号,恒达世行，与山西地产蓝海共成长！
中环MAX,（以下是恒达世行在太原市服务的销售代理项目，不含顾问服务）奥林花园2001年普国西部广场2004年中港演艺中心2005年铜锣湾广场2006年金圣甲邸第2007年园梅源、文华园竹韵2009年龙湖六号、加州小镇2010年祥和名邸、中环MAX、2011年至今,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
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00山西太原,事实胜于雄辩，120%物业价值与50%销售速度！
（山西地产流通综合服务龙头企业完成的片区项目标杆）2001年奥林花园（太原）山西地产先行者年度最高房价2003年金港花园（长治）年度城市最高售价2004年普国西部广场（太原）山西首家产权商铺销售代理2004年铜锣湾购物中心（太原）山西最大城市综合体2005年新世界购物广场（长治）长治长钢地区最大规模购物中心2005年和信MALL（太原）长风新地标项目2006年圣会家天下（临汾）区域价值标高项目2007年天星锦苑（晋中）年度城市最高房价2007年尚领鉴筑（阳泉）年度城市最高房价2007年金圣甲第（太原）城市教育地产营销经典案例2008年北晨峰景（晋中）城市观景高层经典案例2009年金潞苑（晋中）年度城市最高房价2009年园梅源（太原）商用办公物业销量榜首2010年龙湖6号（太原）开盘当日销量过亿进场至开盘仅十几天2010年祥和名邸（太原）单笔经纪交易1.3亿（商业）2011年翡郦山（晋城）看盘当日销售过亿年度城市房价新高2011年玉龙湾公馆（晋城）年度城市房价新高,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
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00山西太原,1,项目印象&目标解读,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
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00山西太原,项目印象：
地理位置资质可圈可点，可谓源远流长。
1、地段优势-位于漪汾桥西，长风商务区的太原蓝本，府西到河西的老城中心。
老太原中心,地理位置康桥与牛津项目位于漪汾街漪兴路中段（漪汾公园东500米），项目呈南北向长编的平行四边形，南北向长约104米，东西向宽约45米。
用地西侧约200米处为太原市阳光双语学校。
交通情况：
公交602、803、827、866、6、807、831、845、865、10、615、801、834、805、832、823、835、815、821、833、19、869、105、852、36路,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
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00山西太原,项目印象：
本体资质根骨一般，优劣参半。
2、行业成熟与项目定位冲突-体量一般、容积率很高、无规模景观及充裕车位。
占地面积4575.6平方米，总建筑面积57570.8平方米，容积率12.58，绿化率30%（？
）。
主推50-80两室中小户型。
A栋3梯12户；B栋3梯12户。
每栋塔式住宅共26层，A栋塔式住宅共312套，B栋塔式住宅共285套，合计597套。
按照56000住宅面积计算，套均94平米。
恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,项目印象：
项目周边资源配套密集，生活便利。
3、胜利桥-漪汾桥-迎泽桥-聚集2000年前后的太原中坚阶层，较高水品生活圈。
学校：
太原市实验小学、公园路小学、汇丰小学、太原市外国语学校（一外）、凤凰双语学校、太重一中、太重一校二校、太重技校、山西省广播电视大学、太原理工大学、兴华礼仪幼儿园、萌萌幼儿园、红黄蓝早教中心、双语幼儿园医院：
山西省第二人民医院、山西心血管医院、华晋医院、晋机医院、重机医院、山西妇女儿童发展中心、山西省齿科医院、太重医院、太原博雅门诊、福润长寿医院商场：
漪汾街美特好、山姆士、山木超市、华宇购物广场、中澳商城、奥林体育商城、漪汾综合市场、兴华精品商贸银行：
中国建设银行、民生银行、中国农业银行、光大银行、中国银行、浦发银行、交通银行、兴业银行、中国邮政储蓄,项目配套：
恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,项目印象：
教育资源优势突出，教育地产形象形成。
4、幼儿园至大学均有较好教育资源-小户型学区房市场适配程度较高,学校：
太原市实验小学、公园路小学、汇丰小学、太原市外国语学校（一外）、凤凰双语学校、太重一中、太重一校二校、太重技校、山西省广播电视大学、太原理工大学、兴华礼仪幼儿园、萌萌幼儿园、红黄蓝早教中心、双语幼儿园,项目配套：
太原销售代理提案报告真诚高效创造价值！
恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,项目探索1：
是否需要双标形象，教育与地段综合资源并重？
Answer1:
来自广告供应商的描述，两个公园距离项目的距离。
建议增加双标形象，主打教育，辅助地段及资源配套的丰富与稀缺，增加产品客群对应群体。
双塔式定位：
外埠客户的教育房，学区房；+地缘客户的婚房等及刚性需求；,太原销售代理提案报告真诚高效创造价值！
项目探索2：
开发周期过长，品牌积淀与项目口碑的矛盾与冲突？
Answer2:
推新盘，打新形象以规避项目开发周期过长对市场信心的打击，地产项目品牌周期偏短的行业规律已经让区域意向客户丧失殆尽。
康桥与牛津尚未开盘销售|2012-01-1716:
04:
17康桥与牛津两栋26层，主推60-120平米户型，尚未开盘销售，价格未定，现接受预约咨询，支持一次性、按揭付款。
A栋已出地面；B栋盖至地上5层。
康桥与牛津尚未开盘销售|2011-08-1511:
26:
07康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型接受预约咨询，尚未开盘销售，价格未定，支持一次性、按揭付款。
A栋已出地面；B栋盖至地上5层。
康桥与牛津恢复施工先接受预约咨询|2010-11-2217:
57:
50康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型预约咨询。
价格未定，支持一次性、按揭付款。
A栋出正负零；B栋盖至5层，已恢复施工。
康桥与牛津预计11月开盘销售|2010-10-2616:
36:
12康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型预约咨询，预计2010年11月开盘销售。
现预计每平米起价5000元，均价5200元，支持一次性、按揭付款。
A栋出正负零；B栋盖至5层，尚未恢复施工。
康桥与牛津新盘展示接受预约咨询|2010-09-1516:
11:
34康桥与牛津两栋26层点楼50-120平米户型预约咨询，每平米起价5000元，均价5200元，支持一次性、按揭付款。
A栋出正负零；B栋盖至5层，尚未恢复施工。
康桥与牛津|2010-06-1215:
35:
32康桥与牛津两栋26层点楼50-120平米户型预约咨询，每平米起价5000元，均价5200元，支持一次性、按揭付款。
A栋盖至五层；B栋打地基中。
康桥与牛津|2010-02-2317:
57:
03现在预约排号中，排号费5000，排号购房可享95折。
尚未开盘。
康桥与牛津|2010-02-0116:
34:
05现排号中，B栋工程出地上三层，A栋打完地基，均价4750元左右，已有土地证，热卖50-120平米户型，支持一次性付款、分期、按揭（首付30%）。
康桥与牛津|2010-01-0415:
50:
11预计2月开盘，现排号中。
B栋工程出地上三层，A栋未动工。
预计价格在5000元左右，热卖50-120平米户型。
康桥与牛津|2009-12-0115:
36:
59工程进度盖至2层，开盘时间待定。
康桥与牛津|2009-10-2909:
38:
02预计11月开盘，现工程浇铸阶段，售楼处已建成康桥与牛津|2009-08-2715:
20:
11交5000元意向金，开盘享受95折康桥与牛津|2009-07-3014:
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22未售，前期筹备，接受意向咨询,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,项目目标解读：
收益实现速度有既定要求风险控制强于利润最大。
双指标要求源于行业调控及项目自身特点。
今年上半年亮相销售，预计14个月分3期消化完毕,12年3月,5月,7月,9月,11月,13年1月,3月,5月,6月,8月,售楼部,认购,强推A栋，2次强销,商铺入市，B栋认购,清盘,交房扫尾,B栋强推开盘,关键节点,项目进度了解：
整体项目预计分三次强势公开销售首推预计3月份展示区开发蓄客，5月份推出A栋开盘整体项目总户数597户，预计14个月内消化完毕，平均消化速度约43套/月。
项目目标解读：
品质追求高于速度追求1、价值实现突破区域现状，看齐漪汾桥东价格第二阵营,摩天石：
港均价14000滨河体育中心东门。
浙江大厦：
住宅9000元太原电视台南侧。
时间,价值,国际丽都城,摩天石,浙江大厦,世纪柏林,蓝水假日,漪汾新居,万锦太和佳苑,国际丽都城：
毛坯7500/平米原天龙啤酒厂厂址，18万平社区。
世纪柏林：
6600元/平米板式高层住宅，原山西建筑机械厂地址。
蓝水假日：
毛坯6500元/平米板式高层，:
玉门河与西渠路交汇处。
第二集团,漪汾新居：
户型84.2平米、85.2平米、81.7平米。
均价5300元/，工程进度：
打桩完毕。
万锦太和嘉苑：
主力户型在56-110平米之间，正在打桩,本项目片区目前价格,本项目希望达到的价值目标,项目目标解读：
品牌追求于利润追求并重2、企业战略品牌提升试水，做品质舒居盘开发专家,需求满足,时间,6500小户型,5800/80以上,A栋初期推盘试水，刚性需求以规避塔楼与板楼的舒适性差距,项目品牌成熟，质价双提升。
6200/70-80,A栋教育地产推盘，价值提升。
本项目6500开盘,本项目在12年末至13年市场转热，B栋精装修面市，品质精装项目粉墨登场。
试水内部认筹，A栋10%房源,从满足基本的刚性需求到品质舒居大盘的转变,小结：
因教育全方位发力，项目价值突破与品牌提升试水,开发商目标,速度保证：
14个月销售完毕,品牌提升：
试水品质舒居住宅,基础目标,提升目标,价值突破：
看齐第二阵营,本次报告围绕目标实现重点探讨以下4个问题：
目标实现,1、当前销售回款是否安全？
2、竞争第二阵营价值占位？
基础目标,提升目标,3、核心优势长期发展战略？
4、核心优势短期战术策略？
恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,2,现产品定位的简明验证,从市场供应、客户需求、当前快销产品特征三个维度分析当前产品定位的销售前景,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,典型项目产品面积段：
单位平米,50,60,70,80,90,100,110,120,130,140,150,160,170,180,190,200,240,280,320,289-389,83、99,128、126,154,64、69,179171153,125106,89、91、94、,84.2、85.2、81.7,11056,13510286,17085,1331231119796,9755,137.61111.6795.73,产品供应特征：
漪汾桥西片区产品有以下特点：
1、再次改善性产品市场需求匮乏，除外汾河沿岸区域与再改产品适应性差；2、中高端购买力一般性外流；3、小三居室或者舒适性两室房型为市场主流，主流套均面积略高于太原平均水平；4、地缘性客户刚性需求为市场主流，地缘性首改客户为辅助，沿河部分中高档商品房为补充。
目前市场供应产品面积主流区间：
1、2房主力面积：
70-99平米2、3房主力面积：
95-130平米3、4房主力面积：
135-155平米,漪汾桥西区域产品供应特征VS本项目产品定位：
各户型面积位于主流区间靠下，塔楼住宅舒适性低于市场平均水平,目前市场供应产品主流配比：
1、2房比例：
30%-70%2、3房比例：
20%-45%3、4房比例：
1%-10%,供,应,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,1、漪汾桥西客户群地域特征：
区域地缘性客户+市区客户，其中，太原北客户5-6成，外阜客户3-4成,2、漪汾桥西客户群职业特征：
太重等企业客户、教育院校、政府事业单位是区域内客户的三大重要来源,3、漪汾桥西客户群阶层特征：
区域内企业客户及青年白领阶层需求旺盛，以2房起步，在片区内考虑中、长期居住,4、漪汾桥西客户群阶层特征：
区域内老居民拆迁及换房升级需求近年放大，多选择2、3房，更换居住环境,5、漪汾桥西客户群阶层特征：
除区域内与市区北部客户外，周边县市的生意人/泛公务员也为改善居住环境，孩子教育购买,客,群,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
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00山西太原,漪汾桥产品客户群VS漪汾桥产品供应特征：
以需定供企业客户活跃支撑2房产品盛行，本地换房、市区性价比客户、进城客户是3房客户的主力支撑,核心客户1、漪汾桥西本地客户；2、在城北工作的外地客户；,重要客户1、桥东片区客户；2、周边市县进城客户,偶得客户1、投资客户；2、城北回归客户；,3房产品主力目标客户群体：
1、本地换房客户2、市区北部性价比客户3、周边市县进城客户,2房产品主力目标客户群体;本地及外来的在北部区域工作的企业白领阶层,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,本项目客户结构因教育将有别于河西传统客户结构：
辐射范围扩大&辐射目标人群以小太阳三口之家为主,辐射目标人群主要以小太阳的三口之家为主,客,户,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,1、市场产品消化特征与本项目产品定位：
项目产品定位上来看，产品与市场主流产品兼容性好，主力产品略小于畅销产品面积范围；,2、市场产品消化特征与本项目产品定位：
项目客群定位上来看，主力客群与项目特性略有偏差，作为教育地产学区房考虑，需求主力面积应大于80平米的小太阳家庭，本地换房的客户和刚性需求则客群更宽泛并与本案产品更为匹配；,3、市场产品消化特征与本项目产品定位：
项目推广形象定位上来看，因为推广客群定位偏差，完全学区房概念是不能充分发挥广告预算的效能的，建议更换案名及采用双塔概念定位；,4、立体车库的考虑及赠送面积将成为本案解决滞销户型销售的方向。
恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,如何成为国际丽都城、世纪柏林并列的市场另一价值极点？
3,基于核心价值的营销占位,本项目基于竞争优势的价值体系搭建：
以教育为核心，风格与产品附加值为重点,竞争价值占位：
一座欧美风情的名校之城,核心价值：
教育长郡中学（绝对优于凤凰城、凯旋门）重点价值:
风格星河湾为蓝本的新古典主义风格（差异化与凯旋门的现代风格和凤凰城的西班牙风格）产品赠送附加值高，实用度高（优于凯旋门，与凤凰城相当）,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,本项目基于竞争优势的价值体系搭建：
以教育为核心，以地段稀缺配套完善为次要核心风格与产品附加值为重点传递元素,核心价值：
教育N所幼儿园，N所小学，N所中学，N所高中，0岁-17岁完全教育选择。
次要核心价值：
重点价值:
风格星河湾为蓝本的新古典主义风格（差异化与凯旋门的现代风格和凤凰城的西班牙风格）产品赠送附加值高，实用度高（优于凯旋门，与凤凰城相当）,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间：
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2011,山西晋中华都颐善园项目销售代理整合营销报告20111210.ppt,汇报结束，顺祝项目取得圆满成功！
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