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相关分析

二、宏观分析：

百货零售行业受宏观经济影响较大，但具体到每个细分行业的影响程度是不同的。

超市出售的主要是必须消费品，人们只要活着就会买，所以受经济波动较小。

专业连锁要看它具体卖的产品是什么，有的是家电连锁，比如苏宁电器和国美电器，它们的销售金额就与房地产市场紧密相关。

有的是珠宝首饰，比如老凤祥、潮宏基、蒂芙尼，它们的销售金额就与金价走势相关。

但总体来看，有一些综合类的宏观经济指标会对整个百货零售大行业产生影响。

消费占GDP的比重：

中国政府要鼓励消费，促进内需，如果该比重较低，那么就意味着有较大的增长空间。

其次看社会消费品零售总额，这个指标简称为“社销总额”，判断中国一年以来的总消费金额，此外还有人均社销金额，就折算在每个人头上了。

人均GDP水平、城镇居民和农村军民的人均可支配收入、居民储蓄率、全国各地的最低工资水平、退休工资水平、社保医保的标准和覆盖率。

人均GDP提高了，人均可支配收入增加了，人们才可能消费更多。

居民储蓄率下降了，最低工资水平提高了，人们才会更愿意改善生活。

退休工资水平提高了，医保和社保标准提高了，解决了消费者的后顾之忧，他们才舍得享受生活。

一直以来，都有专家抱怨中国居民储蓄率太高了，还鼓励大家消费，我觉得应该探究深层次的原因。

居民之所以存钱就是为了应对不时之需，现在孩子上学、青年买房、父母看病，哪个不需要大笔金钱呢？

政府如果能够接触居民在教育和医疗上的顾虑，压制房价不要上涨过快，不用你劝大家都会消费的。

有个简单的道理，看一个人是否有钱，不要看他挣了多少钱，要看他花了多少钱，因为只有自己花掉的钱才真正属于自己，像那种人死了，钱没花玩，没花完的钱就不属于自己。

此外还包括财产性收入，比如股票、基金、房产的增值。

卖方分析师给出的概念叫做“财富效应”，股票和基金赚钱了，投资者可能会花钱买数码产品，甚至买车买房。

美国的GDP由消费拉动，消费者敢花钱，敢透支，他们的底气就是美国房价的走势。

经历08年次贷危机后，房价下跌，这帮卯吃寅粮的消费者不得不勒紧口袋，结果进入恶性循环了。

另外，政府的政策也很重要，比如个税调整。

降低个税相当于变相的加薪，而且加薪的成本不由企业承担，并没有增加企业的人力成本。

降低个税税率，提高个税税基，都有利于刺激消费。

此外，还有政府一系列促进消费的手段，比如家电下乡补贴，比如以旧换新补贴，比如发放的购物券、旅游券等等。

在2008年，中国不少当地政府都采用了各式各样的区域消费刺激计划。

三、行业分析：

上面说的都是影响整个行业的宏观因素，下面我们谈谈影响行业的一些因素。

位置对零售企业非常重要，在研究区域性零售行业时，我们需要将上述经济指标搬到这个省或市来进行研究。

我们要加上城市化水平、城市人口占总人口的比重，是否有机场和火车等交通枢纽，当地是否有名胜旅游景观，当地是否有重大会议，就像世博会和奥运会那样。

政府有没有专门颁布针对该地区的区域振兴计划，该省份的百货零售公司数量、它们的网点布局、整个行业的集中度等等。

四、公司分析：

最后，我们看一看公司层面的研究。

这里包括地理位置、商户构成、租金成本、管理水平等等因素，我们一一进行分析。

首先看地理位置，同样一家麦当劳，你把它开到王府井和开到北京五环外的城乡结合部每天的销售收入是完全不同的。

地理位置对于百货零售企业非常重要，为了占据黄金地段，他们在租金和地价上毫不吝啬。

说道地理位置：

首先，我们得看交通便利程度，附近的公交车有几路？

附近有没有地铁？

附近的停车是否方便？

其次，我们要看周边消费者的分布，当然，对于王府井和西单这类老牌商业区这点不太重要，很多消费者宁肯坐10站地铁也要去那里购物。

但对于一些独立的百货大楼，你就得考虑周围有几个居民小区，居民小区的房价和租金如何，如果是高档小区，就意味着高消费能力。

附近有没有医院或高档写字楼，就像金融街的百盛和连卡佛那样，赚券商和基金从业者的钱。

第三点，要看商圈内的竞争构成，看商圈内其它百货的定位和入驻商户，如果你觉得你牛逼，你就跟他们对着干，如果怂了，就定位不同的人群，进行错位竞争。

其次，我们要看物业性质，是自有的，还是租的。

如果是租的，合同是怎么签的，租金是多少，期限是多久，租金上涨幅度是如何规定的，多长时间续约一次，租金与周边地区租金相比是高是低。

如果是自有物业，那么物业的折旧政策如何？

折旧一般很扯淡，所以不必重视，只要是黄金地段，自有物业会不断升值的，有时候可以用对地产公司估值的方法对零售企业进行估值。

第三，我们要看商户构成，商户构成一定要与商场的品位保持一致，不能让班尼路和爱马仕做邻居。

有些品牌是起到“集客效果”的，比如ZARA，虽然是一个中档的牌子，但会带来较高的人气，以前我听过有一些做商业地产的PE就希望ZARA能够进驻。

另外，电影院也能起到集客的效果，带动的观影人群会进行一些消费，至少会在入驻的麦当劳、必胜客和肯德基买点快餐或在入驻的超市买瓶饮料。

第四，我们需要衡量业绩，包括每平方米的销售收入，存货周转率、应收账款周转率、商铺出租率等经营指标。