设备托管方案.docx
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设备托管方案
保定市第二中心医院
门诊综合楼工程
机房设备托管服务方案
建设单位：
保定市第二中心医院基建处
施工单位：
北京杉浩建设开发集团有限公司
一、项目简介
保定市第二中心医院门诊综合楼位于河北省涿州市范阳中路57号，北京杉浩建设开发集团有限公司负责保定市第二中心医院门诊综合楼的低压配电室和弱电中控室日常运行及维护服务。
项目北临华阳西路，东临教军场街，南临范阳中路，西临安康街，总建筑面积4.1万平方米。
主要机电设备有：
供配电、消防楼宇监控、弱电设施等。
服务项目包括门诊楼、住院楼供配电系统、弱电系统、消防监控的运行管理等工作（详见物业管理委托协议书）。
项目成立以来，本着“建一流职工队伍,做一流物业服务”的宗旨，做好供配电系统、弱电系统、消防监控的运行管理等工作。
二、“一体化”分目标
项目工作的总体目标是：
将保定市第二中心医院建设成为配套设备设施完好、服务优质的项目。
2.1质量分目标
a.管理范围内不发生重大安全责任事故。
b.设备设施完好率达98%以上。
c.员工在岗合格率95%以上。
d.普通报修及投诉处理及时率达100%。
e.返修率低于1%。
f.合同服务标准履行率100%。
g.顾客满意率达95%以上。
2.2环境分目标
a.管理范围内不发生重大环境责任事故。
b.设备运行及管理区域内施工噪音符合国家标准。
2.3职业健康分目标
a.不发生重大安全责任事故，轻伤率不超过3‰；
b.杜绝职业病发生，无发生职业伤害的隐患；
c.特殊工种持证上岗率100%；
d.特种设备年度安全检验通过率100%；
三、任职要求及岗位职责
3.1工程主管（兼）
3.1.1任职要求
a.具有工程维修、设备运行管理工作经验。
b.熟悉各类物业工程运行成本和物业相关管理法则。
c.具有较强的组织管理、指挥协调及处理突发事件的能力。
d.爱岗敬业，工作认真，能够承受较强的工作压力。
e.身体健康。
3.1.2岗位职责
a.严格遵守国家和市有关技术法规和标准，以及公司和项目的各项规章制度。
b.保证变配电设备、照明及其他用电设备处于良好运行状态。
c.负责设备、设施的养护维修和安全检查工作的安排落实。
d.负责本部门有关人员的管理与培训，提高工作人员职业道德、专业技能和安全意识。
e.负责设备系统的设备、备用品、备用件采购计划的编制。
f.组织参与有人值守设备的检修，负责制定设备的保养和维修计划，并组织实施。
g.参与有关设备、设施的验收工作。
h.负责周检工作，并对员工进行综合考评，监督检查有关人员作好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，认真做好维修日记。
i.按有关规定和要求，及时纠正处理服务过程中发生的不合格现象。
j.负责对所管理设备系统的巡视、维修、保养等工作的监督管理。
k.每年组织业主参观公共设施设备机房2次。
l.完成领导交办的其它任务。
3.2维修、巡视人员兼房屋建筑安全管理员
3.2.1任职要求
a.具有较全面的水、暖、电维修业务知识和工作经验；
b.工作认真负责、勤奋敬业，服从管理，能吃苦耐劳，有较强的亲和力和沟通能力；
c.身体健康。
3.2.2岗位职责
a.负责机电设备的运行值班，处理一般性故障，实施工程部主管下达的设备维护保养计划，向领班报告设备异状。
b.熟知供电、消防、安防等设备设施的情况，掌握相
关设备操作程序及应急处理措施。
c.定时巡视设备机房和各设备系统的运行情况，认真作好巡视记录和值班记
录。
d.服从主管调度和安排，按时按质完成工作，安全操作，保证维修质量，做到顾客满意。
e.遵守维修操作程序，注意“工完场清”，节约用料。
f.记录维修水电故障情况，并及时处理。
g.保持值班室、设备房的清洁，物品有序摆放。
h.负责设备房安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备管理规定的行为。
i.遇到突然停电等突发事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，采取应急措施，迅速通知相关人员正确处理。
j.负责动物所的公共设施、公共区域的水、电设备设施的巡视（按规定路线进行巡视）。
k.负责维修材料出库入库管理，做好相关记录。
l.负责对电梯运行状况的监管工作，发现问题及时反馈，对电梯公司每周一次的维护工作进行有效确认。
m.加强防范意识，做好设备间的安全管理工作。
n.设备机房巡视要点
1）每月清洁1次，室内无杂物。
2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。
4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。
o.完成上级交办的各项任务。
3.3低压配电室运行班人员
3.3.1任职要求
a.具有变（配）电室相关工作经验，取得高压上岗证书、进网证书，具备基本操作能力。
b.具有观察事物的能力和果断判事能力。
c．有较强的责任心和较好处理问题、沟通协调能力。
d.身体健康。
3.3.2岗位职责
a.变（配）电室运行值班人员在值班时间内，对本站设备富有监视、维护、操作及事故处理的责任。
b.值班人员按值班制度值班，遵守现场工作纪律，按规定统一着装，坚守岗
位，不得进行与工作无关的活动。
c.值班人员必须熟知和严格执行安全工作规程，运行管理规程，调度规程和现场运行规程及有关制度。
d.值班人员应熟知所管辖的设备系统和可能的运行方式，掌握主要设备的规范和性能，掌握各种保护和自动装置一般原理和运行规定。
e.认真执行操作票制度，能正确地进行倒闸操作和正确、迅速地进行事故处理。
f.通过运行分析，找出设备运行隐患，并掌握一般维修技能，做好设备维护，认真搞好环境卫生，切实做好运行管理工作。
g.做好各种技术管理、技术纪录和安全用具、消防用具、设备备品及维修工具的管理。
h.巡视监控干式变压器温度和躁声情况。
3.4消防中控值班人员
3.4.1任职要求
a.具有中控室工作经验，取得上岗证书，具备基本管理能力；
b.具有观察事物的能力和果断判事能力；
c.有较强的责任心和较好的沟通能力及处理问题、协调能力；
d.身体健康。
3.3.2岗位职责
a.认真贯彻上级有关消防安全工作的指示精神,认真遵守公司及项目的各项规章制度，工作期间严禁做与工作无关的事。
b.熟练掌握消防监控设备的性能和正确的操作方法,出现警情按规程进行操作。
c.熟悉医院的内部环境，了解各楼宇消防设施器材、消防监控中心各报警点相对应的位置。
d.熟练并掌握突发情况的处理程序,按规定做好消防报警的出、处警工作，
熟记紧急情况的处理方案。
e.宣传消防安全的各项规章制度,排查消防安全隐患,提出消防安全防范的合理化建议。
f.严密注意监控设备的运行情况,积极配合维保单位对设备进行维护和检测,对出现的设备故障及时上报部门主管处理。
g.认真作好交接班记录,对值班情况、设备状况、通讯器材、应急包及领导交办工作等事项作好记录,为以后处理问题提供依据。
h.每班打扫室内卫生一次,保持室内环境整洁。
i.认真完成和落实上级领导交办的各项工作。
3.5维修作业规程
1、目的
规范维修服务，确保维修质量。
2、适用范围
适用于项目工程部维修工作。
3、职责
1.工程部主管负责对维修工作的质量监控。
2.工程部领班负责调度，具体安排工作。
3.工程部维修人员负责按此规程进行工作。
4、程序
4.1保修工作程序
a.保修原则：
工程部负责监督管理建筑施工单位维修，维修人员进行现场跟踪确保维修质量。
b.保修范围：
根据施工方与甲方签订合同的保修范围和内容进行保修，但由顾客在使用、装修过程中自己造成的损坏和隐患；易损易耗物品非质量原因的损耗不属保修范围。
c.保修期限：
根据施工方与甲方签订合同所规定的期限执行。
d.在维保期内发现问题，由物业项目督促施工单位3天之内维修好，如不能及时保修，项目按保修协议（规定）进行处理，如发现重大质量问题要上报甲方园区办公室和项目经理。
e.通知施工单位的保修要填写保修通知单。
4.2日常报修、维修工作程序
顾客申请维修登记派工上门维修（准备工具）出示工作牌现场查看向顾客报价维修顾客验收征求顾客意见回访
a.由顾客电话等方式报修，值班员详细记录顾客的需求；
b.值班员用对讲、电话通知工程部并详细填写“维修派工单”；
c.维修领班安排维修人员，到客服领取“维修派工单”，准备好维修工具上门维修；
d.上门维修向顾客出示工作牌，使用礼貌用语，查看现场后，经顾客同意后进行维修。
e.维修过程应严格遵守安全操作规程。
f.维修完毕，征询顾客建议，对顾客不满意之处立即整改，验收后请顾客在《维修派工单》填写意见并签字确认。
g.维修工填全派工单的内容，及时将《维修派工单》返回值班中心。
h.回访：
按照回访比例由客服接待员对入室维修的进行满意度回访并做好记录。
3.6设备设施运行巡视检查工作规程
1、目的
规范设备设施运行管理工作，确保设备设施安全正常运行。
2、适用范围
适用于项目工程部设备设施运行的巡视、检查、值班工作。
3、职责
a.工程部主管负责对设备设施巡视工作的监控。
b.工程部领班负责设备设施巡视值班工作的具体安排和检查。
c.工程部值班人员负责按此规程进行设备设施运行的巡视工作。
4、程序
a.值班人员应按统一安排的班次值班。
b.不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、替班。
因故不能值班者，必须提前报主管批准，方可按规定办理请假手续。
c.交接班人员必须做好交接班的准备工作，按规定时间和指定路线进行交接班。
检查运行记录，了解运行方式及设备的运行状况，清点工具、钥匙。
d.交班时，双方应在值班日志上签字，严禁带问题进行交接。
e.每班应定期巡视。
检查范围：
生活水箱间、生活水泵房、空调（供暖）系统、配电室的运行、动物房。
f.每班应对设备设施进行清扫一次，始终保持设备干净、室内洁净。
g.每班应按时按规定定期进行各种记录，记录应准确、真实、字迹清晰。
（空调机房、配电室、消防系统、喷淋系统）
3.7工程维修安全注意事项
1.严格遵守安全操作规程及各项安全规定，作好岗前培训工作。
2.使用各种修理工具及器械前，认真检查机具上的接线，检查是否漏电，防止发生触电；定期检查各种机具是否完好，确认无故障后，方可开始作业，防止造成伤害；使用电动工具时，采用防护措施，防止飞溅物或噪音对人体造成伤害；机具使用过程中，严格按机械使用说明书规定操作，防止操作不当受到伤害，并且注意机械运转声音是否正常，异常即停用，不能带电操作，不可用湿布操作，以防触电；
3.加强工程物料的管理。
针对油漆、稀料等物料，分类存放，标示齐全，周边环境适合，防止出现燃烧爆炸等危险。
使用过程中，严格按照规定配比，注意加强通风，防止中毒；
4.设备机房保持有充足的光线和较好的通风效果，防止光线较暗出现撞伤和通风不好中毒；在设备间作业时，派人监护，防止作业空间较小有凸出物造成伤害。
5.进行高空维修时，至少两人一起作业，认真检查安全带是否完
好，安全带要系牢，扶梯放平，并且有专人扶着梯子，抓牢作业工具，防止
跌落伤人。
3.8中控室作业规程
1、目的
保证正确操作中控室七大系统，确保系统的有效性及设备设施安全。
2、适用范围
适用于本项目中控室七大系统的操作。
3、职责
a.工程主管负责中控室系统的管理、监督工作。
b.中控室值班人员负责对本设备操作、维护及事故处理。
4、程序
4.1视频监控系统作业规程
a.计算机的操作：
1）系统的进入：
2）系统的退出：
3）回放记录：
如回放时需要同时播放不同时段的录像操作如下：
4）抓桢：
5）设置屏幕上出现多少路视频：
图像可分割为：
1路、4路、6路、9路、10路、13路、16路
6）视频轮换出现的设置和复位：
复位：
7）对各图框的命名设置：
b.键盘的操作：
1）对电视墙上屏幕的选定与控制：
1屏（左上方）2屏（右上方）3屏（左下方）4屏（右下方）
2）16路硬盘录像机的图像与电视墙的转换：
3）图像远近的调节：
4.2门禁系统作业规程
a.门禁系统的进入：
b.中控室的开门操作：
c.查询开门记录：
4.3防盗报警系统作业规程
a.门禁系统的进入：
b.布防的操作：
在屏幕上的操作：
用控制键盘布防的操作：
c.撤防的操作：
在屏幕上的操作：
d.全部布防的操作：
用控制键盘操作：
e.全部撤防的操作：
f.旁路的操作：
g.旁路的复位操作：
h.区域显示图中的显示图标：
白色：
无工作状态红色：
报警状态黄色：
布防状态
棕色：
报警后未进行处理
报警显示后对图标的复位操作：
将鼠标对准目标点击右键，选择报警重置即可复位。
4.4枪库与110报警中心联动系统作业规程
a.布防：
第一种方式：
在键盘上设防，输入密码，设防灯亮，布防成功。
否则按“#”号键后重新操作直至成功。
第二种方式：
在键盘上直接输入“*”“0”，设防灯亮，布防成功。
b.撤防：
在键盘上输入密码，按“#”号键完成，工作灯灭，撤防成功。
紧急按钮报警：
如遇到紧急情况，按紧急按钮。
键盘下一排按钮顺次为火警（F），紧急求救（A），医疗求救（P）。
报警时需要按住3秒钟，听到两声嘀嘀提示音有效。
遇到系统灯亮时，键盘发出嘀嘀的响声，需要重新布防，并立即撤防一次，系统灯可恢复正常，如不能恢复，与监控中心联系。
监控中心电话：
82318000转9
注意：
密码供撤防使用，注意保密。
4.5巡更系统作业规程
a.系统的进入：
b.采集记录：
c.查询记录：
d.查看累积的全部记录：
e.设置线路和点的信息：
用途：
可新增或删除巡检点（现本所有40个巡检）。
f.巡检班次的增加或删除设置：
删除的操作：
先如下操作：
退出后再进行如下操作：
增加的操作：
g.线路的加或减（线路的意思是巡查过程中分为几条线路进行巡查，本所为一条线路，40个巡查点。
）
h.巡检点与点之间相隔时间的设置：
4.6消防报警系统作业规程
a.消防广播的操作：
注：
先查看“音量调节”是否归零，如不在零位应将其归零，否则开启音响后将会把所有的扩声器烧毁。
使用广播完毕后应将“音响调节”归零。
b.消防电话的使用：
c.出现火情的操作流程：
d.火灾报警控制器：
1）火灾报警控制器、联动控制设备维修养护
1、每日巡查一次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测
2、试一次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘一次。
3、火灾报警探测器、手动报警按钮、报警装置养护
每月抽查一次火灾报警探测器、手动报警按钮、报警装置的报警、报警功能；探测器投入运行2年后，每3年有专业清洗单位清洗一次。
报警显示说明：
正常监视状态无任何声响；除主电运行灯亮外，其余所有灯应不亮。
控制器报火警：
首先按下“消音”键，火警声响将停止，观察报火警的地址，确定具体地址，派人查看并作好记录，若是误报检查误报的原因如：
环境原因或有人吸烟等。
确认完毕后按下“复位”键即可。
时间更改的设置：
按下F2键设置，输入3位密码，选择时间和时钟，输入具体时间后按F4键确认，此时显示的时间应为更改后的时间，按F5键退出即可。
4.7楼宇自控系统作业规程
a.系统的进入：
b.系统的退出：
c.空调新风系统的温度和湿度的设置：
d.送/排风系统的启停时间设置：
e.查询报警记录：
点击Alarms可进行查询所有的报警记录。
f.如一天中需要多次开启：
g.减少开启次数：
h.常见报警类型及处理：
设备故障报警：
当设备发生故障时，自动停止设备运转，并立即弹出报警对话框，显示报警级别、发生报警时间、报警类别、报警地点等信息。
故障报警一般是由于设备过载运转产生。
接到此类报警后，应去设备现场排除故障。
当故障消除后，设备自动恢复运转。
滤网压差报警：
当新风机过滤网由于滤网堵塞严重使过滤网压差过大时，产生滤网压差报警。
当接到滤网压差报警时，应尽快安排维修人员清洗过滤网。
网络离线报警：
当ACT控制器被断电、损坏或网络被损坏等原因时，引起网络离线报警。
需到现场查明原因，采取适当的措施恢复控制器的工作。
i.常见故障及处理方法：
1）电脑开启后显示器无响应：
可能显示器没接电源，或电脑与显示器连接线时没接好。
也有可能是数据损坏造成。
2）不能进入Vista2000Server界面：
密码输入错误。
3）电脑与个别设备无法连接上：
现场设备无工作电源，热保护器有问题，查看转换开关是否打在自动状态。
4）电脑发出控制命令，但设备不受控制：
查看开关是否打在自动状态。
还有可能是被消防互锁，如果是被消防互锁，就进行消防复位。
5）现场设备运行，但设备状态无返回：
接触器附动能点不良或状态继电器未装。
3.9消防系统操作规程
a．消防报警
1）当火警发生时，中控室报警主机报警。
2）中控人员查看报警主机上显示火警部位，立即通知巡逻保安及时赶到报警现场。
3）当确认是火灾后，敲碎墙壁上的手动报警器的玻璃报警。
并用对讲机通知中控人员。
4）中控人员首先打开消防广播系统的电源，把背景广播切换到消防广播状态，并通过话筒或语言提示人员疏散。
5）拔动消防电梯的消防应急钥匙开关使其处于消防应急状态，将电梯迫降到首层供扑救人员使用。
6）保存打印记录，以供事后存档。
7）通过电话通知消防队，请求救助。
8）每月检查测试一次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音设备、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内除尘一次；每年机柜内设备除尘一次。
b.消防泵
1）自动启动：
消防泵控制柜处于“自动”位置，当发生火灾，温度达到68。
C时，喷淋头被高温烧炸，消防水流出，管网内产生压差，主机报警，消防泵自动启动。
2）手动启动：
在消防泵控制柜上把选择“自动/手动”置于“手动”位上，按启动钮即可“手动”启动消防泵。
c.喷淋泵
1）自动启动：
喷淋泵控制柜处于“自动”位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作联动柜发出声光报警，同时喷淋泵自动启动。
2）手动启动：
在喷淋泵控制柜上把“自动/手动”选择开关置于“手动”位置上，按启动钮即可“手动”启动喷淋泵。
3）系统维护：
消防泵、喷淋泵每月盘车一次，每半年检查一次润滑情况；每年保养一次室内、外消火栓。
d.消防送风机
1）自动启动：
消防送风风机控制柜处于“自动”位置，当起火时，在楼层打开送风口（也可直接在联动柜上按正压送风按钮，开启送风机），联动柜发出声光报警，同时送风风机启动送风。
2）手动启动：
在消防送风风机控制柜上把“自动/手动”选择开关置于“手动”位置上，按启动钮即可“手动”启动送风机。
e.消防排烟
1）自动启动：
当打开某组烟阀时，联动柜发出声光报警，同时排烟风机自动启动。
2）手动启动：
打开联动柜直接按“启动”钮，排烟风机投入运行。
f.恢复
1）火灾扑灭，手动恢复消防泵和喷淋泵。
2）每月检查测试一次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年保护一次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
J、消防电梯
1）每月检查测试一次按钮迫降和联动控制功能，轿厢内消防电话。
D、灭火器
1）每日巡查一次灭火器数量、位置情况，每月检查核对一次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
3.10照明和电气设备工作标准及检查内容
分类
位置
工作标准及检查内容
检验方法
频率
备注
照明和电气设备
楼内照明
日常巡视，一般故障1日内修复；复杂故障5日内修复。
查看记录
3次/周
楼外照明
1日常巡视，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复；
查看记录
1次/周
2调整时间控制器。
查看记录
1次/月
应急照明
日常巡视，发现故障，即时修复。
查看记录
1次/日
低压柜
1巡视设备运行状况；
查看记录
2次/日
2设备养护，养护内容包括紧固、检测、清扫；
查看记录
1次/年
3检查电气安全。
查看记录
1次/年
低压配电箱和低压线路
1巡视设备运行状况；
查看记录
1次/月
2设备养护，养护内容包括紧固、检测、清扫。
查看记录
1次/年
控制柜
1巡视设备运行状况；
查看记录
1次/半月
2设备养护，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
查看记录
1次/年
发电机
1试运行，保证运行正常；
查看记录
1次/月
2活化蓄电池；
查看记录
1次/年
3巡视充电机和蓄电池。
查看记录
1次/周
检测
检验内部核算电能表。
查看记录
1次/5年
配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。
现场查看
随时
3.11烟感报警测试流程
1、目的
确保医院楼内的安全，做好预防控制，特配备感烟测试仪，定期对大楼内的烟感报警器进行测试，保证设备处于正常状态。
2、使用范围
保定市第二中心医院门诊综合大楼
3、职责：
a.工程主管负责管理、监控、实施、整改；
b.甲方外包人员负责定期测试，工程人员、巡逻保安配合，跟踪、仪器效验；
c.中控值班员负责配合测试、与消防联动保证设备处于正常；
4、使用流程：
a.测试周期：
每半年覆盖园区烟感器的20%（每年4、5及10、11月），对感温测试仪定期效验确保仪器处于正常；
b.使用方法：
1）选择被测试的感烟探测器，将加烟试验器与头部分离（逆时针旋转），将棒香点燃直接推入香座（棒香点燃部位朝下，注意保证棒香在烟管的中心垂直位置，并留10毫米尾部露出，以方便取出残香）；
2）将加烟试验器与伸缩杆配合好拉到所需工作长度，然后把实验器顶端浮动开关顶在被检探测器下端（出烟口预先调整到正好对正探测器进烟窗口位置）；
3）机内线路接通，绿色指示灯亮，风泵开始工作，开始记录响应时间，待探测器报警指示后，移开加烟试验器，风泵自动切断电源，绿色指示灯灭；
4）使用对讲机与中控室联系，确认测试效果；
c.与中控值班联动：
1）中控室接到消防报警器显示报警烟感，根据实物图的显示确定报警具体地点；
2）使用对讲机与现场测试人员核对所在位置，询问是否处于正常；
3）根据测试结果做好详细记录，中控值班员、测试人确认；
4）测试完毕后中控室手动按消防主机的“复位”键进行复位；
d.根据测试结果填写相关记录，对故障点及时联系相关单位进行维修，直至正常；
c.技术参数：
响应时间：
<30秒电源：
直流4.8V，700mA/h
烟源：
特制棒线香工作电流：
<120mA
烟速：
<0.5m/s连续工作时间：
5小时
分类
位置
工作标准及检查内容
检验方法
频率
备注
安全防范系统
报警控制管理主机
1检查设备运行状态；
查看记录
1次/日
2表面清洁；
现场查看/查看记录
1次/半月
3内部除尘。
现场查看/查看记录
1次/半年
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