湖大中财008投资性房地产.ppt

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,第八讲投资性房地产,2,一、投资性房地产的概述,主要内容,二、投资性房地产的初始计量,三、投资性房地产的后续计量,四、投资性房地产的转换处置,3,投资性房地产的概述,投资性房地产的确认投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产在确认时，除了要符合其定义外，还应同时满足以下两个条件：

与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业该投资性房地产的成本能够可靠地计量,4,投资性房地产的概述,投资性房地产的范围

（一）已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

5,投资性房地产的概述,

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。

在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。

企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设，否则就成为闲置土地。

闲置土地不属于投资性房地产。

6,投资性房地产的概述,（三）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议、约定以经营租赁方式出租的建筑物3.已出租的建筑物，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产,7,投资性房地产的概述,不属于投资性房地产的项目

（一）自用房地产自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。

（二）作为存货的房地产作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

8,投资性房地产的初始计量,外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

借：

投资性房地产贷：

银行存款等科目,9,投资性房地产的初始计量,自行建造的投资性房地产企业自行建造的房地产，只有在建造活动完成（即达到预定使用状态）的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能将自建的房地产确认为投资性房地产。

其成本由该资产在达到预定使用状前发生的必要支出构成。

借：

投资性房地产贷：

在建工程,10,投资性房地产的后续计量,采用成本模式进行后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

（投资性房地产后续计量的模式有两种：

成本模式、公允价值模式。

但同一企业不能同时采用两种计量模式）,11,投资性房地产的后续计量,【例】甲公司一项作为投资性房地产的土地使用权，在出租期间每年年末摊销土地使用权金额为40万元，同时每年的租金70万元在年末一次性收取。

甲公司的年末账务处理为：

借：

银行存款70贷：

其他业务收入70借：

其他业务成本40贷：

投资性房地产累计摊销40,12,投资性房地产的后续计量,采用公允价值模式进行后续计量只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。

即应同时满足下列两个条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计,13,投资性房地产的后续计量,企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

【例】2007年1月1日，乙公司支付3000万元取得一栋办公用房用于对外出租（属于投资性房地产），每年租金200万元，在每年年初一次性收取。

2007年12月31日，该办公用房的公允价值为3100万元，该投资性房地产采用公允价值模式核算。

14,投资性房地产的后续计量,2007年初：

借：

投资性房地产成本3000贷：

银行存款3000借：

银行存款200贷：

预收账款2002007年末：

借：

预收账款200贷：

其他业务收入200借：

投资性房地产公允价值变动100贷：

公允价值变动损益100,15,投资性房地产的转换与处置,投资性房地产两种计量模式的转换1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

16,投资性房地产的转换与处置,房地产用途的转换

（一）转换日的确定1.投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产。

其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。

17,投资性房地产的转换与处置,

（二）投资性房地产转换的会计处理1.一般房地产投资性房地产（成本计量）在投资性房地产采用成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

如将固定资产转为投资性房地产的分录：

借：

投资性房地产累计折旧贷：

固定资产投资性房地产累计折旧,18,投资性房地产的转换与处置,2.投资性房地产（公允价值计量）一般房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

借：

固定资产或无形资产（公允价值）贷：

投资性房地产（账面价值）公允价值变动损益（借或贷）,19,投资性房地产的转换与处置,3.一般房地产投资性房地产（公允价值计量）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

若转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；若转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。

处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。

20,投资性房地产的转换与处置,【例】某公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，于2007年12月31日将自用的办公楼用于出租，出租日该办公楼的账面原值为5000万元，已提折旧2000万元，公允价值3600万元。

则丁公司在出租日的账务处理：

借：

投资性房地产3600累计折旧2000贷：

固定资产5000资本公积其他资本公积600,21,投资性房地产的转换与处置,投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）,22,投资性房地产的转换与处置,【例】某公司对投资性房地产采用成本模式计量，于2007年12月31日将出租的办公楼出售。

该办公楼的账面原值为1500万元，已提折旧800万元。

出售收入1200万元收存银行，按5交纳营业税，则出售时的账务处理：

借：

银行存款1200贷：

其他业务收入1200借：

其他业务成本760投资性房地产累计折旧800贷：

投资性房地产1500应交税费应交营业税60,23,Thankyou!