商业金融街项目可行性研究报告.docx

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商业金融街项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

1、项目名称：

XXXXX商业金融街

2、项目主管部门：

XXXXXXXXXXX有限公司

3、项目性质：

新建

4、项目地点：

XXXXXXXX地点

5、项目负责人：

XXX

1.2编制依据

（一）法律、法规

1、《中华人民共和国环境保护法》；

2、《中华人民共和国消防法》；

3、《国家节能技术大纲》；

4、《中华人民共和国招标投标法》；

5、《建设项目环境保护管理办法》；

6、《建设项目环境保护设计规定》；

（二）其他

1、《XXX商业街建设规划》

2、《投资项目可行性研究指南》；

3、《建设项目选址意见书》；

4、《建设工程规划许可证》；

5、《关于申请XXXXX商业金融街建设项目用地预审的函》；

6、XXX发展改革局关于编制《XXXXX商业金融街项目可行性研究报告》委托书；

7、国家及XXX有关技术规范和标准；

8、项目业主提供的有关资料。

1.3主要技术指标

结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表（见下页）。

表1.1主要财务数据及评价指标表

序号

名称

单位

值

一财务数据

1

总投资

万元

3276

2

总销售收入

万元

7560

3

销售税金及附加

万元

168

4

利润总额

万元

4116

5

所得税

万元

1029

6

税后利润

万元

3091

二财务评价指标

1

项目财务净现值

万元

1035

2

项目内部收益率

20.72%

3

静态投资回收期

年

4.01

4

动态投资回收期

年

4.40

5

资本金财务净现值

万元

1091

6

资本金内部收益率

21.79%

7

借款偿还期

年

2.71

8

盈亏平衡点

74%

第二章市场分析与预测

2.1投资环境分析

（一）XXX经济发展状况

XXXXXXXXX位于XXX西北部，地处京津两市之间，XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，东与XXX宝坻区、宁河县搭界、南与XXX北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。

XXX系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。

全区总面积1574平方公里，常住人口95万人。

改革开放以来，XXX充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。

XXX商业街一览表（19个）

名称

功能特色

备注

电子专业街

IT类、电子类、音像类产品

区域型

综合商业街

综合商业

区域型

咖啡休闲专业街

休闲、饮食、娱乐

社区型

古玩字画专业街

文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品

社区型

电子城步行专业街

休闲、娱乐、饮食、购物

社区型

餐饮专业街

饮食、娱乐、

区域型

通讯产品一条街

手机、通讯产品和器材

区域型

清真食品专业街

清真特色食品、干果、糕点

区域型

图书专业街

书籍、文化用品

社区型

水产品专业街

海味、水产、特色食品

社区型

纺织品专业街

服装、布匹、床上用品、家居装饰用品

区域型

精品购物步行街

服装、鞋帽、皮具

区域型

纸制品专业街

各类纸品

区域型

电子科技专业街

电脑、电脑配件、打印机等电子产品

区域型

餐饮娱乐专业街

餐饮、娱乐

区域型

康复路服装专业街

服装、日用品

社区型

古玩民俗商品专业街

古玩、旅游商品

社区型

建材专业街

建筑材料、家装材料

社区型

体育用品专业街

体育服装、运动用品

社区型

2.2市场现状

2.2.1商业市场发展现状

（1）商业中心分布

现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，XX镇商业街人气旺盛，是XX镇的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。

新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。

（2）经营模式

XX镇一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为武清商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。

（3）高端消费方式

XX镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

（4）商业形态分析

商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。

（5）缺乏真正的购物中心

XX镇商业市场缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。

结论：

商圈效应明显，项目效应不足。

传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。

商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

2.3.1市场需求分析

为了了解市场需求现状进行了针对现XX镇的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。

调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：

（1）商铺类型

商业街商铺

底商商铺

社区商铺

商场内席位商铺

74.71%

12.3%

0.95%

10.95%

由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。

因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。

商业街商铺：

办公楼底商

住宅底商

26.92%

71.08%

经统计，有12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到71.08%和26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。

（2）希望商铺具有的功能

产品展示及销售

仓储

办公及商务洽谈

居住

54.06%

24.06%

12.81%

9.06%

调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。

（3）商铺面积

50m2以下

51-100m2

101-200m2

200m2以上

69.32%

21.59%

4.55%

4.55%

考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需求面积在50-100平方米的被调查者最多，占到了46.19%；其次是100-200平方米，占到了总数的32.38%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50-200㎡。

（4）商铺的最高单价和总价

单价：

4000—5000元/m2

5000—6000元/m2

6000—7000元/m2

7000元/m2以上

82.86%

13.81%

2.86%

0.48%

总价：

30万元以下

31—40万元

40—50万元

50—60万元

60—70万元

70万元以上

57.62%

25.24%

10.00%

1.90%

3.81%

1.43%

商铺可承受的最高单价集中在4000—5000元/m2，比例达到82.86%；可承受的总价在30万元以下的比例高达57.62%。

这种调查结果出现的原因包括两个方面：

一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。

因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。

但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。

（5）付款方式

按揭贷款

一次性付款

68.10%

31.90%

多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。

因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。

（6）商铺周边的配套设施

金融

机构

酒店

餐饮

休闲娱

乐场所

超市

便利店

物流

中心

服饰

广场

其他

17.45%

11.54%

23.89%

13.42%

13.15%

4.43%

12.21%

3.62%

0.27

其中对酒店的具体需求：

快捷酒店

三星级酒店

四星级及以上酒店

60.47%

27.91%

11.63%

对餐饮的具体需求：

快餐

特色小吃

中档饭店

高档饭店

33.71%

29.21%

32.02%

5.06%

对休闲娱乐场所的具体需求：

洗浴中心

康乐中心

美容美发

健身中心

34%

12%

15%

39%

数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大，达到90%以上。

其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店；酒店则偏向于快捷式和三星级酒店；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。

因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。

（7）购买车位

是

否

53.81%

46.19%

选择会购买车位的比例为53.81%，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需求。

2.3.2市场供给分析

　全镇国民生产总值3690万元，工业产值1488万元，乡镇企业产值468万元。

随着滨海新区大开发，区域发展迅速。

目前的商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。

以后的发展空间相当大，经开区的发展前景好。

2.4项目swot分析

2.4.1优势

（1）道路交通

　京福公路横穿XX镇全镇，交通十分便利。

（2）消费人群

按照惯例，一个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。

在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商业、经济技术开发区、这些都构成了一定的消费人群。

（3）原有市场

本项目的建设是为了构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

2.4.2劣势

（1）商业氛围不浓

XX镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。

（2）资金用量大

本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。

（3）离城区较远

本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。

2.4.3机遇

（1）国民经济迅速发展

全镇国民生产总值3690万元。

XX镇经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。

（2）现代物流业互补作用增强

现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。

大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学、交易手段将更加多样化，交易效率将更加提高。

（3）政府高度重视

政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。

2.4.4威胁

近年来，XX镇周边地区都加快了大中型批发市场的发展。

周边地区的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对武清大中型批发市场的发展构成有力的竞争。

2.5项目初步定位

2.5.1项目定位

①功能丰富、特色鲜明、集购物、休闲、文化、商务、餐饮、旅游等多功能为一体的商业街。

②紧邻主干道的商铺作酒店、娱乐休闲中心和大型的购物广场等，最好能引进知名超市、购物中心进驻；

③根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为多个功能区，主要业态可分为：

建材类分区（内部可分为家具区、洁具区、装饰建材区等）、餐饮娱乐区、购物广场。

2.5.2盈利模式定位

项目采用整体销售的盈利模式，以便尽快收回投资，减少商业风险。

2.5.3客户群体定位

本项目开发目标为变革落后商业格局，重塑现代中心商圈，提升XX镇城市品位的标志性、代表性项目。

本项目的客户群体面向政府机关工作人员，游客、教师、医生、私营业主、企业管理人员以及周边县市。

第三章项目选址和建设条件

3.1场址选择

3.1.1地点与地理位置

本项目位于京福公路东侧

3.1.2场址优势

（1）地理位置便捷

商业街具有良好的交通地理位置，接近交通枢纽的区域，居民可以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。

（2）区位条件优越

城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本依据。

区位条件影响城市功能、相知的确立和城市总体布局的规划设计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力。

项目位于XX镇交通主干道，具有优越的人流、交通流优势。

3.2建设条件

3.2.1区域概况

XXXXXXXXX位于XXX西北部，地处京津两市之间，XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，东与XXX宝坻区、宁河县搭界、南与XXX北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。

XXX系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。

全区总面积1574平方公里，常住人口95万人。

改革开放以来，XXX充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。

3.2.2地理条件

XXXXXXXXX位于XXX西北部，地处京津两市之间，XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，东与XXX宝坻区、宁河县搭界、南与XXX北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。

XXX系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。

全区总面积1574平方公里，常住人口95万人。

改革开放以来，XXX充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。

3.2.3交通条件

京福公路

3.2.4公共设施条件

周围3000米范围内的公共配套设施相对完善，城市基础设施齐全，基本能满足本项目建设的需要.

第四章建设规模及内容

4.1建设规模

3.1.1规模确定的原则及参考依据

商业街最主要的服务功能出来购物以外，还要有旅游、娱乐、展示、和商务等功能，以满足现代人的购、吃、住、行等的生活需要。

商业步行街建设在考虑完善上述功能的同时，必须具备适度规模。

规模太小会导致功能欠缺，商业引力减弱；规模过大将导致购买力分流，弱化商业聚集力。

功能布局：

商业街建筑功能应包括购物、休闲、餐饮、娱乐、休闲、观光，比较科学的设计模式是商业、商务、配套各占1/3的比例。

营业面积：

商业街的营业面积也不宜过大，从一般消费者的反映看，一条商业街有8.4万平方米的营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值。

长度：

一般来说商业街的“有效长度”大多为300米至600米，真正能的商业繁华段落一般不超过600米。

高度：

商业街的建筑物高度不宜过高，因为过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛街的心情。

商业主街的建筑一般为两层楼高，个别大商场可到4层。

宽度：

商业街的宽度应根据客流量决定，但注意不要过宽。

商业街的宽度应在20m至30m之间。

4.2建设内容

建设内容包括商业、商务、酒店、住宅、广场及停车场所等公用配套设施，以商业街为核心的，集酒店、商务办公大楼、公寓、大型购物中心，特色商铺等多业种、多业态为一体的尝试综合体。

第五章建筑方案和辅助工程

3.1项目前期工作安排

目前本项目土地尚未达到三通一平的要求，项目前期准备阶段的工作计划安排如下：

（1）对项目所在地的居民进行安置，原有房屋拆迁；

（2）实施三通一平，满足开工条件；

（3）委托设计单位，对设计方案进行进一步修改、确定；

（4）与城市规划管理部门协商，办理有关建筑工程施工许可证等；

（5）安排短期或长期信贷，确定与落实建设资金；

（6）对市场状况进一步的进行分析，初步确定销售价格；

（7）组织招投标活动，并与承包商谈判，签订建设工程承包合同。

3.2项目建设阶段计划安排

3.2.1项目进度安排的依据

根据房地产开发前期工作的一般规律结合项目内各类建筑物、构筑物的实际情况，依据《全国统一建筑安装工程工期定额》，对工期定额进行适当调整，初步确定各施工阶段的开发期，编制项目小区建设各项工作的进度计划。

3.2.2进度安排原则

进度安排力求合理，最大程度减少开发商的资金压力，同时考虑采取滚动开发的模式，利用前一阶段的销售收入资金开发下一阶段工程。

3.2.3分阶段开发的原因与目的

实施项目分阶段开发，可以通过前一阶段预收收入实现资金的回收，给项目后期的开发提供足够的资金来源，保证本项目的顺利实施。

从而降低开发商的资金压力，实现利益的最大化。

在市场竞争压力较大、市场需求状况的变动不确定的条件下，分阶段开发可以试探市场反应，根据市场变化情况及时调整后期的开发建设，随机应变，充分适应市场需求

第四章项目总投资估算与资金筹措

4.1项目总投资估算的依据

（1）XXX建筑安装工程综合概预算定额（1999）；

（2）XXX建设工程其他费用定额；

（3）项目总体规划设计方案；

（4）相关概算指标；

（5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；

（6）XXX建设委员会关于印发《〈XXX建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知（市建发[2000]418号）；

（7）XXX发改委编制的《XXX建设工程其他费用定额》；

（8）国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）；

（9）XXX城市建设拆迁安置实施细则；

（10）XXX城中村改造管理办法；

（11）类似工程的相关造价费用水平；

（12）其他的有关房屋开发建设的相关收费标准。

4.2项目总投资估算的原则

（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；

（2）项目总投资尽量符合节约和安全的原则；

（3）项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。

4.3项目总投资估算

项目的总投资包括土地费用、工程前期费用、建安工程费用、城建费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期利息等项。

（1）土地费用

项目占地面积为450亩，其中有100亩地用来安置村民，根据《XXX城中村改造管理办法》的相关规定，城中村改造综合用地以划拨方式供给，不需要缴纳土地出让金。

拆迁补偿费：

其中拆迁面积为40万平方米，每平方米的拆迁补偿费用按600元考虑，合计24000万元；

过渡费：

按照每人1万元考虑，共2100人，合计2100万元。

用于开发建设的土地为350亩，结合未央区的土地价格，同时考虑城中村拆迁的优惠政策，综合确定每亩为15.9万元，合计5565万元。

因此本项目土地费用为：

24000+2100+5565=31665万元。

（2）建安工程费用

依据《XXX建筑工程综合概预算定额》（99），结合XXX类似工程的实际造价，考虑实际物价的上涨，确定本项目的建安造价如下表：

表4.1建安工程费用估算表

项目

建筑面积

估算指标

小计（万元）

1.居民安置用房

182188㎡

26645.7

1.1安置住宅

136500

1450（元/㎡）

19792.5

1.2安置商业用房

45688

1500（元/㎡）

6853.2

2.商品住宅

197306

1600（元/㎡）

31568.96

3.商铺

331026

1100（元/㎡）

36412.86

合计

710520㎡

94627.52

（3）工程前期费用

工程前期费用包括项目勘察设计费、前期工程咨询费用以及其他费用等。

依据国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）及国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号），综合考虑工程复杂程度以及市场行情，工程前期费用总额约为3666.93万元。

（4）城建费用

根据《XXX建设项目城建费用统一征收标准》，以及《XXX城中村改造管理办法》，结合项目实际情况。

（5）室外工程费

室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，分项估算如下：

商业区按建筑面积80元/㎡，安置房按建筑面积100元/㎡，商品房按建筑面积120元/㎡，合计本项目的室外工程费用为6837.76。

（6）建设监理费

根据国家发改委、建设部《建设工程监理与相关服务收费标准》（发改价格[2007]670号），该项目的监理费用为757.02万元。

（7）建设单位管理费

根据项目的不同，商业和商品房的建设单位管理费按工程费用的3%，安置房的建设单位管理费按工程费用的1%，共计2754.76万元。

（8）预备费

综合考虑项目的基本特点和项目所处的市场环境，再结合不同项目的风险情况，商业按2～7项之和的7%取，商品房按2～7项之和的4%取，安置房按2～7项之和的1%取，共计4125.37万元。

（9）建设期利息

一到三年期的银行贷款利率为5.40%，计算建设期利息为853.64万元。

（10）项目总投资

综合一至九项的费用，总计为151637.86万元。

表4.3项目总投资估算表单位：

万元

序号

项目

费用

安置房

住宅

商业

合计

1

土地费用

11235.00

20430.00

31665.00

2

建安工程费

26645.70

31568.96

364