最全房地产开发流程资料.docx
《最全房地产开发流程资料.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最全房地产开发流程资料.docx（89页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
最全房地产开发流程资料
房地产开发工作内容及流程
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土地
价值
深判
可行性研究报告
现状图
市场深度调研
市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；
项目最终定位
根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性方案。
成本测算：
针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
进行项目开发的方案设计和成本测算。
开发周期及付款计划
根据土地的开工条件、市场情况，制定开发节奏。
项目方案确定
现金流测算
规
划
设
计
阶
段
区域
市场
调研
房地产市场调查
项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
竞争性楼盘调查
项目周边竞争性楼盘详细调查
项目所在商圈或临近商圈现状调研
（商业部分）
项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等
针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。
同期操作商业地产项目调查
（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。
项目
定位
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。
结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量
完成公建部分业态选择与数量确定
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作
完成公建类配套定位
经济测算
逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算
项目发展报告
开发计划：
■根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；
■结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；
■按营销计划和工程情况排定工期。
项目考核指标初定：
■组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求
资金流：
■根据工期制定工程款支付计划；
■制订配套费及土地款支付计划。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
设计
前期
工作
明确产品设计思路
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。
成
设计院初步选择
明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。
制定设计组织计划
方案
设计
组织
方案、规划设计院选择与合同签订
合同文本审核,设计费用审核
设计任务书与相关技术指标初订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订
依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；
制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。
规划方案结合成本测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。
结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；
从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；
提供各项配套费用标准。
彩色总平面图方案送规划预审
彩色总平面图（含经济指标）
修建性详规成果
详细性规划方案的报建及确定
建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定
各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。
各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。
彩色立面效果图送规划预审及审批
建筑方案报建图
景观概念方案设计及确定
各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
项目
指标
确认
项目成本指标确定
对销售费用指标，进行讨论确定；
结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；
项目前期、工程、配套、费用等指标落实。
项目考核指标确定
营销：
结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；
工程：
制定工期。
年度考核指标调整
营销：
根据集团发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系；
工程：
制定工期考核标准。
施工图
设计
组织
施工图、建筑设计院选择与合同签定
进行设计招投标；对结构方案、设备选型进行评估；
合同的审核。
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）
按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：
结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；
提供工程技术专业建议。
结构方案及设备选型研讨及确定
针对不同结构方案进行经济测算，选优；
结构方案及设备选型研讨。
地质勘察报告
组织现场勘察，并提供地质勘察报告
施工图成果
总平面图
放线图
桩位图
施工图报建图
消防、人防报建图
施工图审查全图及计算书
编制典型楼座建安预算
施工图会审
施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；
对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
施工图全图
编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：
根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；
图纸优化变更；
对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
施工图
设计
组织
综合管网方案设计
提供各专业局设计条件
景观扩初及施工图设计
成本核算及费用控制
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
施
工
准
备
阶
段
建设
工程
规划
许可证
规划方案及市政方案送审
设计方案（含总平面图）申报表
土地出让合同
修建性详细规划2份，电子文件1份（注：
审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）
申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书
建筑方案送审
建筑设计方案申报表
1/500现势地形图1份
土地出让合同
投资计划
建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型
申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书
取得许可证
投资计划
配套
消防
人防
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
施
工
准
备
阶
段
现场
工程
放线
准备相关文件
建设工程规划许可证
规划局批复的项目总平图及电子文件
首层平面图
出放线报告
按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告
现场保护与移交
施工单位配合做记录、现场保护
移交施工单位
施工
许可证
准备相关文件
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
施工图纸及技术资料报告书
工程施工中标通知书及经过签证的施工合同
建设资金证明（银行存款证明）注：
资金情况需满足施工中标价的1/3以上
项目年度投资计划（当年计划）
施工图审查
质量监督手续
质量监督登记表
安全措施
安全施工措施登记表
企业投资项目备案
规划成果
大配套
开工
前期
工作
“三通一平”
临水、临电
■工程：
确定临水、临电位置及数量；
■项目：
协助临时电送电、接入水接入；
■财务：
提供资金；
■成本控制：
审核相关费用和成本。
场地平整
施工组织方案
招投标、签订合同
勘察单位
桩基施工单位
监理单位
土建施工单位
甲供材、分包商
沉降观测
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
施
工
准
备
阶
段
开工
前期
工作
招标合同备案
指土建施工单位的公开招标及合同备案
确定备选单位、提供招标资料及备案合同；
确定合同约定的各项条款。
施工图会审
组织监理、施工单位一起对图纸进行会审
会同设计院进行会审，签定图纸会审记录
设计交底
会同设计院进行技术交底，签定交底记录
质量监督手续
办理质检委托
办理安全检查委托
环卫、环保等相关报建手续
项目临时、永久路口的报建手续
申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续
办理施工人员暂住手续
开工
工
程
建
设
阶
段
项目
开工
施工放线
建立平面和高程控制系统。
建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置
。
规划验线
监理单位组织工程部、设计、规划局验线
桩基施工
试桩施工，确定桩基施工标准
桩基全面施工
桩基检测
委托桩基检测单位
进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告
开槽
土方工程
支护工程
降水工程
基础
施工
地基备案
基础施工
地基处理
混凝土垫层
地下防水
混凝土基础
基础验收备案
承建单位自评
监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查
监理组织相关部门验收
签定建筑工程分部工程（基础）验收表
基础处理竣工结算
核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
工
程
建
设
阶
段
主体
施工
审核施工方案、施工组织设计
钢筋混凝土工程
施工单位填报材料进场报验单
三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）
模板分项工程
钢筋分项工程
预应力分项工程
混凝土分项工程
现浇结构分项工程
装配式结构分项工程
混凝土结构子分部工程
配套管线预埋
重要分项工程及隐蔽工程质量验收
核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋
图纸问题解决
图纸问题的发现及分析
设计变更
施工质量问题、
事故处理
施工质量问题、事故的调查分析
处理方案的制定、审核、审批
处理方案的实施
变更
签证
设计变更
完成设计变更；核定变更成本影响。
工程变更
工程变更技术经济分析
工程变更申请
现场进行变更签证；
测算变更对成本的影响，对可行性判断。
设计变更
核定成本影响
工程款
支付
工程进度的确认
工程款申请表审批
按合同约定审核付款比例。
工程款支付
审核工程价款单及发票，付款。
主体
验收
主体验收备案
施工单位自评
监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查
监理组织相关部门验收
签定建筑工程分部工程（主体）验收表
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
项
目
销
售
阶
段
销售
许可证
准备相关文件
《公司营业执照》
《房地产开发资质证书》
《国有土地使用证》
或《建设用地规划许可证》
《年度投资计划》（计委批文）
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
公用基础设施配套证明
获取前期物业备案证明
工程施工达到办证要求的形象进度
基础工程形象部位达到正负零及图象文件
按规定达到相应的形象部位
面积计算及图纸
获取《面积计算成果表》
《项目总平面图》
获取商品房网上销售数据录入合格证明
项目
亮相
前准备
推盘策略确定
产品策略：
根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化建议；
根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品等。
价格策略：
协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素，制定价格体系及制作销控；
提供产品成本，提出售价建议。
推广策略：
项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化；
提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持。
招商策略：
整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略。
确定外部资源
广告公司寻找及确定
制作公司寻找及确定
媒介公司寻找及确定
根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果。
活动公司寻找及确定
活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
项
目
销
售
阶
段
项目
亮相
前准备
项目推广定位确定
项目名称、组团名称
根据对产品的理解提出合理建议。
根据对市场客户的理解提出合理建议。
项目核心推广理念确定
Slogon确定
项目核心识别系统确定
Logo确定
VI系统及延展方案确定
亮相前项目知识
系统培训
建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合培训
提供相关政策培训
法：
提供相关政策培训及统一口径的法律审查；
提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸资料等；
提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料。
销售分卖场设立
为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房销售展示中心
提供外卖场设计、包装方案并协助完成，卖场相关销售道具制作。
销售道具准备
现场房型手册（亮相版）
提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等。
售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）
提出装饰及指引系统的合理化建议；
组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工；
核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作；
提供装修及包装所需资金支持。
样板间及样板环境指示说明系统
协商决定样板间建造的具体户型；
组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持；
样板间装修成本核算及合同审批工作；
沙盘（概念）模型、
主力户型单体模型
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
项
目
销
售
阶
段
项目
亮相
前准备
销售道具准备
入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）
项目周边的主要道路设置醒目指示系统
（意向）派筹卡及纪念礼品
联动工作的准备
配备看房车及看房车包装
组织进行联动单位人员的培训和包装
意向商家签约
进驻意向书
确定项目亮相方案
项目形象表情、主题、创意表现确定
。
项目亮相细化方案确定
项目亮相媒体确定
项目
亮相
项目亮相
项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）
相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。
新闻媒体新闻信息亮相
亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排
项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等。
项目
开盘
前准备
销售内部资料
房型、房号及面积对照表
销控方案及销控表
《答客户问》
客户接待、客户问题汇总
及反馈（统一说词）
客户积累
意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
项
目
销
售
阶
段
项目
开盘
前准备
交工标准确定
价格体系确定
对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。
合同准备
房型附图
交工标准
确定交工标准
交工标准中法律风险的提示和规避；
审核合同中的交楼时间及交工标准。
合同、附加协议等文本审查确定
商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定。
开盘前销售道具
的准备
现场房型手册深化版及最终版
楼书，宣传海报、折页，物业管理公约
购房须知，房型图，详细价格表
售楼处内外展示道具统一更换（道旗、吊旗、背板等）
沙盘（细化景观及外檐）
样板间、样板环境的指示系统的数据更新
销控表及销控贴，认购书，合同袋
项目形象的提升
及深化
户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）
报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）
小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）
开盘信息告知
媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）
银行大协议的签订
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
开盘
项
目
销
售
阶
段
项目
开盘
开盘庆典活动
活动形式（演出∕说明会∕发布会）
与会人员（演艺名人∕专家学者）
告知途径（报广∕海报∕门票∕DM）
客户转化
明确合理流程，接待、回访、邀约客户，完成客户转协议、转合同工作。
收定金、购房款；
签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署
回款落实
按每月考核指标定时定额完
升级会员 