【运营】万科地产法务工作关注指引.xls

【运营】万科地产法务工作关注指引.xls

《【运营】万科地产法务工作关注指引.xls》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【运营】万科地产法务工作关注指引.xls（10页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

住住宅宅类类项项目目工工作作关关注注任任务务点点11、获获地地阶阶段段22、建建设设阶阶段段33、销销售售阶阶段段44、交交房房阶阶段段55、维维保保阶阶段段部部门门项项目目主主要要内内容容项项目目主主要要内内容容项项目目主主要要内内容容项项目目主主要要内内容容项项目目主主要要内内容容11、开开发发1.1.1法规收集拆迁、土地出让、补偿法规政策的收集/1.1.2拆迁配合公司代行政府拆迁职能的法律依据及风险防范拆迁协议的法律支持1.1.3公开市场审核招拍挂文件土地出让合同及补充协议的审核修改及谈判、土地交付现状公证备注：

1、联合拿地、合作开发：

重点注意联合方关于进入、利润分配、管理费用、推出等方面的约定2、土地补偿协议1.1.4非公开市场1、设计交易方案，基本分为股权转让与资产转让，其中股权转让分为设立新公司转让与直接转让2、聘请律所并进行尽职调查3、起草转让合同、保证金协议、保密协议4、谈判5、跟踪合同履行并解决相关法律问题备注：

公司立项及项目立项过程中合法性论证22、成成本本管管理理/2.2制度完善1、工程变更制度的完善/2、工程付款制度的完善3、结算管理制度的完善4、预算管理制度的完善33、招招投投标标/2.3.1法规培训招投标相关法规的培训/2.3.2制度完善2、招投标制度及操作程序的合法性修订2.3.3资格预审投标资格的预审2.3.4文件修订1、招投标条款文件的修订2、招投标文件与备案合同的修订2.3.5文件保管招投标过程文件保存的梳理规范44、合合同同管管理理/2.4.1制度完善1、合同管理制度的修订/2、合同管理制度的培训3、合同谈判法务参与的制度化4、合同OA会签流程的确定2.4.2文本规范各部门合同示范文本制度化2.4.3法律培训6、合同法及合同起草、谈判培训2.4.4对外函件履约过程中对外函件的修改2.4.5履约监督签约后合同的跟进管理2.4.6文件保管合同履行的过程文件保存的检查55、设设计计/2.5.1业务合同1、设计类合同示范条款的会签使用/2、示范条款使用说明及培训3、合同文本的谈判及修改配合2.5.2法规收集设计法规的收集整理2.5.3设计变更设计变不符更导致的商品房买卖合同约定不符的处理66、项项目目/2.6.1制度完善1、施工管理制度/4.6配合入住1、配合出具不具备时的应急处理方案或参与谈判见4.62、工程管理违约金收取/现场管理罚则、履约保函的应用2.6.2法律培训1、工程管理中的法律问题培训2、施工过程中证据保存的培训2、配合审核完善入住流程2.6.3工程档案1、示范文本的起草和采用2、档案文员及工程师的现场指导及检查2.6.4对外文件1、对外函件、授权的起草、修改3、审核房屋交付应出具或寄发业主的书面文件2.6.5保险索赔施工过程中保险索赔处理2.6.6事故处理工地现场安全事故跟进处理4、在集中入住现场解决相关法律问题2.6.7法规更新针对新出台法规对项目产生的影响进行应对分析提示2.6.8业务合同合同文本的谈判及修改配合77、营营销销/2.7.1制度完善1、工装管理规定3.7.1销售合同1、内容确定、修改、签订、更新、保管、交接、存档制度/2、客户归属制度2、合同签订及履行过程中的要求制度化3、客户来电接听3、销售过程中的风险检查及提示4、客户平台共享3.7.2销售展示1、售楼处布置的风险及不利因素提示要求制度化5、日常行为规范2、售楼处展示布置的检查及完善6、销售团队考勤3、公示文件的公证3.7.3法律培训1、营销管理中的法律问题培训2.7.2推广文案1、合法性审查制度化2、商品房合同、说辞培训2、营销物料的风险提示3.7.4法规收集相关法规政策收集2.7.3事故预警客户参观过程中人身安全事故防范提示及事故处理3.7.5风险提示1、宣传资料细化承诺的提示2、前提收款：

取得预售许可证2.7.4业务合同1、业务合同示范文本会签使用3.7.6违约处理客户违约催款、解约函等对外文件2、过程文件的保存3.7.7销售支持对置业顾问无法解释的合同问题予以支持3、合同文本的谈判及修改配合88、客客服服/2.8.1变更应对设计变更导致合同不符的函件及应对；3.8投诉处理配合处理对销售工作的投诉/5.8.1配合处理客户入住后投诉中的法律问题，非讼和诉讼2.8.2投诉处理配合投诉处理2.8.3客户会客户会章程文件的修改完善99、物物业业/2.9.1法规收集与物业相关法规政策的收集3.9.1制度完善1、章程交房单房屋维修记录单的起草完善/2.9.2公司设立物业公司成立的法律支持2、其他制度的审核修改2.9.3合同备案1、物业委托合同及文件的起草修订3.9.2法律培训1、物权法中与物业相关内容培训2、招投标的法律支持2、物业管理中的法律问题3、物业协议备案的法律支持3.9.3物业协议与营销相关的物业协议的修改确定2.9.4人事规范公司人事合同的规范3.9.4业务合同合同文本（保安保洁）的谈判及修改配合1010、财财务务1.10交易方案资产转让交易方案的设计、规划及法律分析2.10.1法规收集财务、外汇相关法规的收集汇总3.10.1制度审核1、销售收款制度/2.10.2制度审核财务管理制度2.10.3财税支持1、税务管理的法律支持2、销售退款制度2、外汇结汇的法律支持2.10.4工程款工程款注意事项（第三方收付款、代收代付）提示3.10.2按揭贷款协助银企协议的谈判、修改及协调各部门落实放贷节点通知2.10.5法律培训税法、票据法、担保法等培训2.10.6股权变动系统内、外部收购、并购、合作开发、资金注入过程中的法律支持2.10.7融资融资过程中的法律问题2.10.8知识产权信息化管理过程中的知识产权问题2.10.9业务合同合同文本（开发贷款、工程款支付保函及相关担保协议）的谈判及修改配合1111、行行政政1.11.1制度完善1、档案管理规定见1.113.11.1合同管理销售合同的存档和保管；见1.11、3.11见1.11、3.112、档案分类管理规定3、突发事件应急处理机制的制定、完善3.11.2销售资料楼书等销售资料的存档和保管；4、保密制度5、公共关系及对外发言管理制度3.11.3客户信息客户信息的电子化录入和管理；1.11.2档案管理1、印章的使用和管理规范化建议2、归档合同的填写、盖章完善及检查3.11.4销售合同销售合同盖章制度3、特快专递的发送、保存要求及指导1.11.3业务合同合同文本的谈判及修改配合1212、人人事事2.12.1制度审核1、考勤休假管理制度见1.12见1.12见1.12见1.122、招聘录用程序3、劳动合同管理程序2.12.2人事规范劳动合同内容和签订的规范2.12.3法律培训与劳动法相关的法规培训2.12.4业务合同合同文本的谈判及修改配合1313、法法务务1.13.1外聘顾问顾问律师的选聘、管理、考评及解聘见.13见1.13见1.13见1.131.13.2诉讼诉讼管理制度1.13.3业务咨询与业务相关的法律问题及时解答处理1.13.4业务合同合同文本的谈判及修改配合1.13.5纠纷处理法律纠纷的处理1.13.6董事会股东会、董事会、监事会决议或文件的参与审核14、备注/商商业业类类项项目目工工作作关关注注点点11、招招商商阶阶段段22、营营运运阶阶段段33、退退租租阶阶段段部部门门项项目目主主要要内内容容项项目目主主要要内内容容项项目目主主要要内内容容11、商商铺铺管管理理1.1.1租户招商法律风险提示提供特殊租户签约法律风险提示2.1.1合同履行风险防范跟踪合同履行并解决相关法律问题3.1.1审核解除协议审核提前解除协议或终止协议1.1.2主体资格的审核租户进驻前主体资格的审核1.1.3审核商务意向书审核商务条件意向书2.1.2发文的审核租户发文的审核1.1.4审核租赁合同1、客户谈判3.1.2退租纠纷处理协助解决退租客户纠纷解决2、合同及补充协议修订2.1.3修订补充协议审核与租户经营有关的补充协议1.1.5标准版本合同修订标准版本修订与完善22、写写字字楼楼管管理理1.2.1租户招商法律风险提示提供特殊租户签约法律风险提示2.2.1合同履行风险防范跟踪合同履行并解决相关法律问题3.2.1审核解除协议审核提前解除协议或终止协议1.2.2主体资格的审核租户进驻前主体资格的审核1.2.3审核商务意向书审核商务条件意向书2.2.2发文的审核租户发文的审核1.2.4审核租赁合同1、客户谈判3.2.2退租纠纷处理协助解决退租客户纠纷解决2、合同及补充协议修订2.2.3修订补充协议审核与租户经营有关的补充协议1.2.5标准版本合同修订标准版本修订与完善33、物物业业管管理理1.3.1制度完善1、修订物业装修指南、服务公约（租户）2.3.1履约监督跟踪合同履行并解决相关法律问题3.3.1装修还原签署工程施工合同2、修订物业管理制度（内部）1.3.2业务合同1、审核工程部承包、设备维保合同2.3.2发文的审核租户发文的审核2、清洁保洁合同（商铺、写字楼）、大理石养护、绿化等合同3、审核保安服务合同2.3.3保险索赔指导提供财产险、公众险、机损险保险索赔材料1.3.3法律培训1、相关法律培训2、日常物业服务过程中证据保存2.3.4应急保安、保洁事故处理协助处理应急事务1.3.4标准合同修订修订标准版本合同44、推推广广策策划划1.4.1推广文案1、文案合法性审查2.4.1业务合同1、场地使用合同/2、推广DM、广告材料审核2、户外灯箱合同、广告灯箱合同3、知识产权（如背景音乐等）3、道具制作合同、公关活动委托合同、演出合同1.4.2标准版本标准版本修订与完善1.4.3公关活动谈判支持2.4.2推广活动安全防范安全补充协议2.4.3履约监督签约后合同的跟进管理55、营营运运中中心心1.5.1制度完善1、修订服务公约、会员制度（租户）2.5.1业务合同1、营运管理合同（租户）/2、修订营运管理制度（内部）3、会员活动合同1.5.2法律培训1、相关法律培训3、合同文本的谈判及修改配合2、日常租户服务过程中证据保存2.5.2安全事故处理参与处理安全事故1.5.3安全事故制订应急预案2.5.3顾客投诉协助处理纠纷1.5.4风险防范法律风险的提示及预防2.5.4租户异常情况报告监督合同履行状况2.5.5租户发文审核发文66、财财务务1.6.1法规收集财务、外汇相关法规的收集汇总2.6.1租金、管理费、保证金收付款的法律文件审核（付款委托书）3.6.1审核退租财务条款配合财务部修订合同条款1.6.2制度完善财务管理制度1.6.3财税支持1、税务管理的法律支持2、外汇结汇的法律支持2.6.2风险提示制度租户欠款监管制度1.6.4法律培训税法、票据法、担保法等培训1.6.5知识产权信息化管理过程中的知识产权问题2.3.4应急保安、保洁事故处理协助处理应急事务1.6.6业务合同合同文本（特约商户网络）的谈判及修改配合77、行行政政1.7.1制度完善1、档案管理规定2.7.1企业传讯1、公司楼书、发文的审核2、档案分类管理规定3、保密制度4、突发事件应急预案1.7.2档案管理1、印章的使用和管理规范化建议2、企业发言人制度2、归档合同的填写、盖章完善及检查3、特快专递的发送、保存要求及指导1.7.3业务合同合同文本的谈判及修改配合88、人人事事1.8.1制度审核1、考勤休假管理制度/2、招聘录用程序3、劳动手册4、劳动合同管理程序1.8.2人事规范劳动合同内容和签订的规范1.8.3业务合同合同文本的谈判及修改配合99、法法务务1.10.1业务咨询与业务相关的法律问题及时解答处理见1.10见1.101.10.2业务合同合同文本的谈判及修改配合1.10.3法律纠纷处理1、法律纠纷的处理（和解谈判）2、法律诉讼的处理（证据保存：

监控录像、录音）1.10.4外聘顾问顾问律师的选聘、管理、考评及解聘1.10.5保险1、投保及保险条款审核2、保险索赔1010、酒酒店店1.11.1招聘管理公司1、管理合同谈判/2、法律风险的分担1.11.2高管的管理合同签署（外籍员工）1.11.3日常经营和员工管理日常经营和员工管理