宣城市西班牙风情街项目产品规划建议.pptx

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一个城市的世界观,力泰领航中心（项目）产品规划建议,北京华业行宣城项目组2010.04,第2页/共50页,通过与甲方的多次深入沟通，并结合区域市场的调研分析。

我司将站在城市发展和经营的战略高度，以市场为中心，通过系统的分析与研究，建立适合项目运作的最佳模式，为项目提供切合实际的建议，从而实现本项目经济效益和社会效益的最大化。

前言,第3页/共50页,项目商业产品规划建议,项目公寓产品规划建议,项目整体市场定位概述,思路导图,项目整体购买群体定位,第4页/共50页,项目商业产品规划建议,项目公寓产品规划建议,项目整体市场定位概述,项目整体购买群体定位,第5页/共50页,项目数据,第6页/共50页,项目SWOT分析,第7页/共50页,通过综合市场调研，结合项目自身情况，在一定区域内项目自成一体，完全可以满足居住者的生活起居，这一点也造就了项目的独特魅力。

项目本身以商业体酒店为主导并配合公寓型居住产品，虽然项目体量并不巨大，但也可谓一个小型的“浓缩型城市”。

那么借助这一理念，我们给出的开发定位为：

HOPSCA（豪布斯卡）城中之城,项目开发定位,第8页/共50页,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

所谓“城市综合体”即HOPSCA音译为豪布斯卡，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

大型城市综合体在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能与公寓产品，或者写字楼跟商业中心功能是最基本的组合。

解读：

豪布斯卡,第9页/共50页,形象定位,宣城首席国际化休闲居住中心,国际、宜居、综合、人文、典范、创新我们要有城市气息，我们将倡导一种国际的、休闲的生活理念；在这里能体验到崭新的生活新方式，能满足不同客户对于高品质舒适生活的追求；这个社区将是宣城的一张城市名片，能够引领城市价值和区域价值的提升。

第10页/共50页,案名建议,力泰领航中心,力泰：

直接点明项目出身，利于企业品牌推广与塑造；领航：

以城市运营商的角色出现，表现企业气质，烘托项目产品；中心：

明示项目市场地位，暗示项目品质精神。

第11页/共50页,整体规划定位,一号地块：

主要以酒店与酒店公寓为主导，配合一线园林景观，打造高端居住区；,二号地块：

主要以商业街主力店国际公寓组合，打造商住居住区；,关于两种公寓产品的解释：

根据项目的地矿情况与实际产品情况，按照动静结合的原理制定两种公寓产品，形成差异化，避免出现产品同质化，拓宽销售渠道。

第12页/共50页,项目商业产品规划建议,项目公寓产品规划建议,项目整体市场定位概述,项目整体购买群体定位,第13页/共50页,项目客群定位解析各阶层生活方式分析根据居民拥有房产的情况大致分为如下各阶层：

在城市中没有住房的。

主要包括：

原没有稳定收入的城市居民，倒闭的企业工人或下岗的工人，新移民；拥有一套住房是他们的奢望。

在城市中有1套住房的。

主要包括：

城市中收入比较低下的本地居民，新移民中收入较高的、有稳定收入的居民；多数人欠了不少贷款，还清贷款是他们的奋斗目标。

城市非中心地段有2-3套住房的。

主要包括：

城市中学历较高，得到过分房福利的本地居民。

城市中心有2-3套住房的。

主要是：

事业单位的工作人员，单位福利好，收入比较高的、得到过分房福利的本地居民，朝九晚五，生活较为安逸。

有多套中高档住宅、更高收入的商人。

他们注重身份和地位的体现，在充分享受生活的同时仍不断奋斗，以积累更多的财富。

同时也较注重投资。

第14页/共50页,中高档楼盘消费行为特征分析行政机构人员：

在安徽各地中高档楼盘的购买群体中行政办公人员所占的比重都比较大，这部分群体购买住宅时主要注重小区环境和社区内部的生活氛围，要求社区内有比较完善的配套。

企事业中高层管理人员：

这部分包括私营企业的中高层管理人员，他们大多有自己的住房，购买的主要目的是改善居住环境和居住氛围。

他们比较注重小区内的配套设施。

注重户型设计的功能合理，追求房产的性价比。

私营企业老板及个体工商户：

这部分人多是依靠自己的艰苦创业而成为成功人士的，多数文化水平不高，这部分群体在房地产消费方面，主要注重身份和地位的体现，注重社区的规模及社区环境，在户型方面主要追求宽敞舒适。

第15页/共50页,认可该区域的发展，对新兴的高档或繁荣的区域比较容易发现其价值，并乐于融入其中;不受固有思想的束缚，重视今天城市发展中形成的区位价值；经常往来于多个城市之间，见多识广，信息接受快速；通过相对超前的消费来证明自身的成功；是整个城市消费的催动者；看好城市的发展前景；,客户的特征描述,第16页/共50页,本案客群定位根据对宣城房地产市场统计分析，同时结合产品自身的特点及总价区间我们对产品的主力客群作出如下定位：

“扎实稳重的中产财富阶层”,本案客户描述职业划分：

企业高管、私营企业主、公务员、员工教育程度：

大专以上学历。

年龄：

大约在30-45岁,属于事业有成的阶段,是社会的中坚力量。

家庭年收入：

7万元以上。

购买用途：

自住为主，主要是改善居住环境。

家庭结构：

已婚，三口之家居多；孩子多数已到学龄。

生活方式：

绝大多数客户正经历过创业时期。

重视产品舒适度、私密性和安全性，注重品味、关注孩子的教育问题。

对区域价值有高度认同感，更重视户型设计的独到性。

置业经历方面，有经验的二次置业人群占一定的比例，该类人群对房产置业有一定的经验，且相对较为理性。

第17页/共50页,项目商业产品规划建议,项目公寓产品规划建议,项目整体市场定位概述,项目整体购买群体定位,第18页/共50页,商业应怎样做才能提升项目整体价值，有利后期销售，降低开发风险？

商业规划体量超过5万平米，是项目城市价值的重要载体，也是项目利润实现的敏感点。

问题：

商业应怎样做才能提升项目整体价值，有利后期销售，降低开发风险？

区域商业市场尚未成熟，区域内人口基数较少。

第19页/共50页,19,商业步行街规划定位建议,定位：

项目引擎，动力摩尔街！

摩尔街概念摩尔街起源于上世纪末，是一种新型的商业运营模式，国外称之为Mallmeetsthemainstreets,意即摩尔与商业街的交汇，将区域性的摩尔与主要的街区/城镇中心连接到一起，是正在一些郊外社区发展的一种以步行街为主，突出多功能特点的新兴商业模式，这种模式适合于开发土地较大的区域，能将购物、娱乐、休闲等功能完整的规划与统一的格局中，同时又充分体现不同部分的独特功能。

是生活休闲中心、商业街区和餐饮的融合体。

业态定位:

餐饮、休闲、娱乐、特色文化类，部分休闲餐饮、商务餐饮、酒吧、茶座等业态相结合。

第20页/共50页,商业街整体规划设计划建议,根据项目定位所涉及到的商业业态，做出如下产品建议1、面积划分商铺以4米为主要面宽，12米进深，以50平米左右的商业为主力铺位，辅以部分6米面宽的70平米左右的产品，采用框架结构，相邻铺位可以打通，空间可随意分割，灵活处理，实现“纵横结合式”空间组合模式，全面满足商家各种业态的不同经营需求。

2、柱距，层高适当加大柱距，利于空间的分割、自由组合，可变幻出多种复合商业空间，经营业态选择度更自由。

商铺层高确定在4米左右，更适合各种不同业态的经营。

3、产品单元组合投资者根据需要，在买下一、二层纵向单位的同时，还可在一层二层实现横向的多个单位组合，满足不同类型投资者的需要。

第21页/共50页,购物中心、超市、集中电玩城,类型：

精品百货档次：

高档和中高档定位：

满足核心商圈内及其它辐射区域内中高收入消费者对高档精品品牌商品的需求，以经营高档服装、服饰、化妆品、珠宝首饰、鞋、箱包等为主,商业区业态划分,第22页/共50页,商业区业态划分,内向型商业,第23页/共50页,商业区业态划分,外向型商业,第24页/共50页,案例借鉴：

Solana蓝色港湾,SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANAMALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。

涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。

第25页/共50页,案例借鉴项目：

Solana蓝色港湾,Solana蓝色港湾位于北京市朝阳区朝阳公园西北岸，占地13万平米，由19栋2-3层商业小楼组成，整体交通动线成8字型，均穿过商区中心位置的景观广场。

容积率：

0.63绿化率：

30.72物业类型：

综合性商业交通组织：

人车分流、客货分流后勤通道：

设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店面垃圾处理中心：

安装空调排风系统，实行干湿垃圾区分,第26页/共50页,项目商业产品规划建议,项目公寓产品规划建议,项目整体市场定位概述,项目整体购买群体定位,第27页/共50页,27,酒店式公寓APARTMENT,酒店式公寓使项目物业完善化，做为项目居住类产品中的一级产品，吸引客户购买。

目前市场上酒店式公寓类产品稀缺作，且小户型公寓产品畅销。

并且介于本项目地块商业用地的土地性质，建议设计小户型精装修类酒店公寓类产品。

同时聘请国际知名物业管里公司进行综合性的物业管理，全面提升项目品质。

一方面弥补市场的空白点，另一方面寻求项目利润的最大化。

第28页/共50页,28,国际公寓APARTMENT,国际公寓所处的地块紧邻商业区，又为高层产品，其居住环境会有一定影响。

建议本部分定位为国际公寓，适当加大销售面积，减少装修工序，产品与酒店公寓产品拉开档次，局部增加部分赠送空间，提高附加值。

一方面对于小户型精装修酒店式公寓产品是个有力的补充，满足不同人群的购房需求。

同时物业方面可以沿用酒店以及酒店式公寓聘请的国际知名物业管理公司，也适用于HOPSCSA项目定位要求，提升项目价值。

同时规避其的价值缺陷。

第29页/共50页,通过建筑立面、户型和服务的打造，尽可能的提升公寓产品价值,公寓产品设计原则,立面,户型,服务,单房：

功能模糊化设计,一房：

最大化利用凸窗、阳台赠送使用空间,两房：

南向布置，充分考虑居住功能完善性,公寓,针对酒店式公寓提供先进的物管增值服务,充分体现城市意象，打造区域形象标杆,第30页/共50页,本项目公寓立面形象应该有力提升项目形象价值，现代时尚、特色突出、充分体现城市意象，打造区域地标性建筑，迅速聚集市场关注度,酒店式服务公寓和国际公寓的呼应可通过细节元素来实现。

外立面风格建议,第31页/共50页,外立面材质建议,尽可能细化外立面的功能。

简约而非“简单”，外墙主要以玻璃为主要材质，立面上还可采用局部金属构架和铝板，第一增加了质感，还可发挥功能性作用，并且突出项目品质。

第32页/共50页,1,单房,2,一房,3,两房,通过步入式凸窗延伸室内空间，弱化餐厅、厨房、起居室等功能空间，开放式大空间设计，满足既可简单居住又能满足办公功能空间布局设计,案例借鉴：

北京荣丰2008房型-1单房45赠送-凸窗全部面积2.8*0.6约1.68所占比例：

4.8%功能空间优化：

1.利用步入式凸窗延伸室内空间；2.弱化厨房、餐厅、起居室等居家功能，作开放式大空间设计3.考虑功能模糊化，既可居家又能办公灵活空间布局,赠送全部,4.0m,公寓产品设计建议,4,loft,第33页/共50页,1,单房,2,一房,3,两房,通过凸窗、阳台延伸室内空间，赠送实用面积，保证各功能空间的相对独立，客厅及卧室均大面宽采光设计，满足居住需求,案例借鉴：

深圳菁英趣庭房型-1房2厅1卫45.7147.03赠送-阳台2.55*1.0/2约1.2凸窗全部面积（3.1+1.6+1.8）*0.8约5.2合计：

赠送6.4所占比例：

13%功能空间优化：

1.厨房、卫生间利用步入式凸窗延伸室内空间；2.各功能空间均独立设置，舒适度较高；3.客厅面宽大，且连接阳台采光较好,赠送一半,赠送全部,公寓产品设计建议,4,loft,第34页/共50页,1,单房,2,一房,3,两房,通过凸窗、阳台最大化延伸室内空间，赠送实用面积，增加生活阳台设计，满足居住功能的收纳需求，强调户型内部空间的最大化利用，交通流线简洁设计,案例借鉴：

深圳蜜园房型-2房2厅1卫60赠送-阳台1.8*1.2/2约1.08凸窗全部面积3.2*1.0+（2.7+1.1）*0.7约5.86合计：

赠送6.94所占比例：

11%功能空间优化：

1.生活阳台空间引入，提供收纳空间设计；2.最大化步入式凸窗设计，实现赠送实用空间，扩大室内可用面积；3.户型南向布局，保证客厅、主卧均南向最大面宽采光,赠送一半,赠送全部,公寓产品设计建议,4,loft,第35页/共50页,35,层高4.8米约80100loft产品，一个空间，两倍面积，实现功能的最大利用度。

空间自由组合，楼上楼下满足居住的不同需求，它解决了商业销售的难题，体现了智慧建筑的价值成本。

公寓产品设计建议,1,单房,2,一房,3,两房,4,loft,第36页/共50页,两房,一房,单房,loft,公寓产品户型配比,两房,一房,第37页/共50页,本项目酒店式公寓应以优质的酒店式服务和先进的公寓式管理打造自身优势，强化城市属性，起到对项目整体形象的增值作用,融合星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色的生活便利。

酒店式公寓标准内部配置,厨房设备齐全，包括炉、炉头、自动洗衣/干衣机、洗碗机、微波炉、咖啡机、水壶、垃圾桶和食物保鲜袋等提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有标准厨具以及中式与西式的餐具浴室配有通风和热水系统浴室应配置浴缸、可拆的花洒、水槽和排水口每个单位要提供衣柜及储存空间大厦内设有多余的储存空间位置单位内部设计配合工作的空间（便于电脑操作及上网服务），配有国际通用的插头高科技保安锁系统（刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯）每个公寓的房间内有小型保险箱,产品价值点塑造,第38页/共50页,结语,我司项目组结合项目实际进展情况，通过与甲方及设计院进一步沟通，对产品建议进行优化修改，保证项目的正常工作进度。

出于对本次公寓产品户型建议部分的内容补充，在充分考虑项目情况之后，另在本次报告附件中对公寓产品的精装设计方案提出建议，望能在设计院设计人员在居室空间设计时做为参考。

第39页/共50页,项目公寓产品精装建议,附件：

第40页/共50页,入户门鞋柜散件架加大号收纳柜专用体育用品柜,玄关,衣柜照明插座,主卧,厨房,自由活动层板转角小怪物人性厨房布局吊柜不锈钢背板防尘角,卫生间,三面翻大镜子品牌洁具,结合家居布局整体考虑户型的优化方案，全面打造人性化空间设计,阳台,热水器百叶窗清洁用品存放,隐形插座防撞橡胶条夜灯,客厅,第41页/共50页,独立的内外过度空间，设计舒适的尺度及通用细节，收纳系统分类细致,玄关系统,霍曼入户门：

噪音干扰，安全防卫是都市人的两大难题，为此选择德国霍曼入户门，增加了防撞条和防火材料，为客户提供一流的安全防范和防噪设备,1,2,4,5,3,6,2,能旋转的鞋架：

最多可以收纳近70双鞋子，冬鞋和春夏单鞋可以分开收纳；客拖存放：

接待亲友更加方便，再也不用鱼龙混杂的摆放一排拖鞋，不用弯腰，脚伸进去就可以穿上拖鞋,钥匙：

一串钥匙都有自己的位置散件筐：

单据存放区；,3,1,2,3,第42页/共50页,独立的内外过度空间，设计舒适的尺度及通用细节，收纳系统分类细致,玄关系统,专属体育用品收纳空间：

分类更细致，高尔夫球杆、羽毛球拍都有了属于自己的空间,4,5,6,加大号收纳柜：

特别加大了空间的收纳柜，能储放更多杂物,长短靴存放：

专门放长靴的鞋挂，长靴再也不用委屈了，还有专门放短靴的空间，任何时候靴子都是笔挺的,第43页/共50页,通过细节设置，充分体现人性化空间设计,客厅,隐藏线路：

一般放在洗手间。

防撞橡胶条：

使门扇、门框的使用寿命更长，而且家里变得更安静,餐桌插座：

基于中国人习惯吃火锅聚餐习惯，在餐桌旁设置电源插座，随时都可以使用电火锅等电器,夜灯：

夜晚起床，把灯打开满屋贼亮，影响了家人休息，设置夜灯照明系统，最省电，更方便,第44页/共50页,充分利用空间，体现人性化的生活设计理念,主卧,衣柜：

收纳空间大，分类细致，保持空间整洁有序，领带和腰带都有固定位置挂取，大容量的裤架，保证正装衣裤笔挺有精神，杆式开放设计，有效增加空间，可容纳更多衣物双面衣柜：

双面开关衣柜，可两面取衣物，再也不用从洗手间跑到卧室取衣服，很方便,衣柜正面,衣柜反面,双插座：

越来越多客户躺在床上使用笔记本电脑，越来越多的电器需要随手可拿，在卧室，每个床头柜都配置了2个插座，一个为台灯准备，一个供手机和笔记本电脑充电用,双照明开关：

冬天进了暖烘烘的被我还要出去关灯睡觉太不人性化了，基于此，我们在卧室和客厅都设计了双控照明开关，为客户提供最人性化的舒适手感,第45页/共50页,充分考虑客户使用时的功能及空间合理利用,厨房,1,2,4,5,3,6,转角小怪物：

能转角开关180的壁柜，就连角落里都可以利用了，很方便,2,自由活动层板：

改进橱柜内部的隔层板，使隔层板能自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜，炒菜用的锅也有了自己存放的位置,1,3,人性厨具布局：

只需轻轻转身，洗菜、做饭、盛饭就可轻松搞定,第46页/共50页,充分考虑客户使用时的功能及空间合理利用,厨房,1,2,4,5,3,不锈钢背板：

设计一块不锈钢背板，平时只需轻轻一擦，油烟就能清理干净,5,吊柜：

改柜门在任何一个位置都可以支撑的住,4,防尘角：

滑动槽设计在上面的厨房推拉门，清理卫生很方便，为此在柜角设计有防尘角，从根本上解决了厨房细节清理难的问题,6,6,第47页/共50页,从细节体现居住者的生活品味及品质,卫生间,三面翻大镜子：

既是镜子又是柜子，可以从不同角度看到自己，女主人特别喜欢,科勒马桶：

既洗手盆、浴缸、座便器都采用全球一流品牌科勒，上完洗手间马桶盖会慢慢的合上，再也不用担心马桶盖“啪”惊扰了家人,第48页/共50页,合理为生活必需品提供收纳空间,生活阳台,隐形拖把洗存处：

一般放在洗手间，不美观、不卫生也不方便洗刷，因此在专门设置了一个拖把洗存处，方便美观实用,百叶窗：

不止是遮阳，还能防雨档对视,热水器：

基于对空间规划最合理的利用，将热水器规划在生活阳台上,第49页/共50页,华业行是您最值得信赖的战略伙伴！

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