抚州市城市规划管理技术规定含附件.docx
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抚州市城市规划管理技术规定含附件
第一章总则
第二章建设用地的分类与适建范围
第三章建筑容量控制指标
第四章建筑间距
第五章建筑物退让
第六章建筑物的高度控制
第七章建筑基地的绿地
第八章城市景观和环境
第九章市政道路管线
第十章附则
附件一老城区范围划分示意
附件二各类建设用地适建范围表
附件三建筑密度及容积率控制指标表
附件四计算规则
附件五建筑间距图示
附件六建筑离界距离图示
附件七建筑离界（用地红线）距离控制表
附件八建筑退让城市道路红线最小距离控制表附件九城市各类建设用地绿地率控制指标
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第一章总则
第一条为了加强城市规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》、《江西省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、江西省建设厅《关于印发〈江西省城市规划管理技术导则〉的通知》及有关法规、技术标准、技术规范,结合抚州实际情况,特制定本规定。
第二条在市城市规划区内编制城市规划、实施城市规划管理及进行建设的,均应当遵守本规定。
第二章建设用地的分类与适建范围
第三条建设用地分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地。
第四条建设用地的划分和使用应当遵循土地使用相容性的原则,按照经批准的控制性详细规划执行;未制定控制性详细规划的,按照分区规划和建设用地适建范围的规定执行;建设用地适建范围未列的,由市城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件,确定适建性。
需要改变建设用地性质或者超出规定的适建范围的,应当符合以下规定,并依法对规划进行调整:
（一）不得对相邻地块以及历史文化遗迹、自然环境造成负面影响;
（二）不得突破原用地开发强度,导致该区域环境质量下降;
（三）不得新增大量人流、车流,影响城市道路交通系统的有序运行;
（四）不得擅自占用绿地、市政公用设施用地和公益设施用地。
第五条取得城市规划道路一侧土地使用权的,其建筑密度、容积率等规划技术指标按照实施用地面积（净地）计算。
第三章建筑容量控制指标
第六条建设项目应当编制修建性详细规划,经依法批准后方可
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实施。
建设用地面积大于3000平方米的,其修建性详细规划应当包括配套的管线工程详细规划。
第七条建设项目的建筑容量应当符合控制指标,科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托设施等建设项目的建筑容量控制指标,按照有关专业规定执行,但不得超过居住建筑的控制指标。
第八条市城市规划区内的抚北城区的建筑容量控制指标,按照新城区的控制指标执行;主城区的建筑容量控制指标由市城市规划行政主管部门划定新老城区范围,分别按照新老城区的控制指标执行。
具体见附件。
第九条建设用地范围内建设了开放空间的建设项目,可以相应增加建筑面积,但增加的建筑面积总量不得超过核定建筑面积的百分之二十。
在建筑物内部（包括地面层和其他楼层）或者外部提供全天候对外开放的步行空间或者通道,将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间连在一起且有效宽度不小于5米的,可以作为城市公共通道,并按照开放空间增加建筑面积。
增加建筑面积的标准为:
（一）核定建筑容积率小于2的,每提供1平方米有效面积的开放空间可增加1平方米;
（二）核定建筑容积率大于或者等于2小于4的,每提供1平方米有效面积的开放空间可增加1.5平方米;
（三）核定建筑容积率大于或者等于4小于5.5的,每提供1平方米有效面积的开放空间可增加2平方米;
（四）核定建筑容积率大于或者等于5.5的,每提供1平方米有效面积的开放空间可增加2.5平方米;
第十条居住小区内建筑架空层得作为开放空间;用作停车、绿化、居民休闲等公共用途的,经市城市规划行政主管部门核定,其建筑面积可不计入建筑容积率;但不得围合、改作他用或者出售、出租,建筑密度按照规定计算。
第十一条建设项目应当按照以下标准建设机动车和非机动车停
车场（库）:
（一）居住建筑:
1、一类居住区:
机动车每户不少于0.6至1个泊位,非机动车每户不少于1个泊位。
2、二类居住区:
机动车每户不少于0.3个泊位,非机动车每户不少于2个泊位。
（二）公共建筑:
1、行政办公:
机动车每100平方米建筑不少于0.3至0.5个泊位,非机动车每100平方米建筑不少于3个泊位。
2、商业、金融、服务业、市场等:
机动车每100平方米建筑不少于0.25至0.4个泊位,非机动车每100平方米建筑不少于5个泊位;
3、文化娱乐:
机动车每100平方米建筑不少于0.5至0.6个泊位,非机动车每100平方米建筑不少于4个泊位。
（三）其它建筑:
除本条第
（一）项、第
（二）项规定建筑以外的其它建筑,按照其专业标准建设机动车和非机动车停车场（库）。
机动车、非机动车室外停车场的泊位数不得低于核定标准泊位数的百分之十五。
核定标准泊位数按照总建筑面积换算成的最小标准泊位数计。
停车场（库）应当与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用,不得擅自改变其使用性质或者停用。
第十二条室外机动车停车场每泊位占地20至30平方米,多层停车库和地下停车库每泊位占地25至35平方米;非机动车停车场（库）每泊位占地1.5至1.8平方米。
停车场出入口通道与城市道路相交,应当尽量采用正交布置,确需斜交的,其交角原则上不小于75度。
第四章建筑间距
第十三条居住建筑应当综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素,尽可能采用南偏东15度至南偏西15度朝向,原则上不再建设东西向居住建筑。
第十四条中高层以下居住建筑的间距应当符合以下规定:
（一）南北向（包括正南北向和南偏东、西45度以内,下同）平行布置（包括两建筑夹角小于或者等于30度,下同）,在老城区不小于南侧建筑物高度的0.9倍,在新城区不小于南侧建筑物高度的1.1倍。
（二）垂直布置的:
1、山墙连续宽度小于或者等于15米,南北向的,其南北向间距在老城区不小于南侧建筑物高度的0.7倍,在新城区不小于南侧建筑物高度的0.8倍,且不得小于6米,山墙不得开窗、挑阳台;东西向的,其东西向间距老城区不得小于较高建筑高度的0.7倍,在新城区不小于较高建筑高度的0.8倍,且不得小于6米,山墙不得开窗、挑阳台。
2、山墙连续宽度大于15米,按照平行布置的间距控制。
（三）既非平行也非垂直布置的:
1、两幢建筑的夹角小于或者等于30度的,间距最窄处按照平行布置的间距控制;
2、两幢建筑的夹角大于30度、小于或者等于60度的,间距最窄处按照本条第
（一）项规定的间距乘以0.8计算,但不得小于南侧建筑物高度的0.8倍;
3、两幢建筑的夹角大于60度的,间距最窄处按照垂直布置的间距控制。
（四）南北向平行布置,相邻居住建筑之间地面有高度差的:
1、南侧居住建筑低于北侧居住建筑高度的,以两建筑高度完全重叠的部分计算间距,但不得小于9米;
2、南侧居住建筑高于北侧居住建筑高度的,以两建筑高度完全重叠的部分加上南侧居住建筑高出北侧居住建筑的部分计算间距,但不得小于9米。
（五）位于同一裙房之上的几幢建筑,计算建筑间距可以扣除裙房的高度;计算与其他相邻建筑间距时,应当包括裙房高度。
（六）相邻居住建筑底层均设有架空层车库或者储藏间的,计算间距可以不包含底层架空层或者储藏间的建筑高度（相邻居住建筑底
层设有店面的,计算间距应包含到底层窗户）。
设有架空层或者储藏间的居住建筑在南侧,未设的居住建筑在北侧,按照南侧居住建筑包含架空层或者储藏间在内的建筑物高度计算间距。
第十五条中高层以下居住建筑的山墙间距,在老城区不得小于4.5米,在新城区不得小于6米,按照此规定不能满足消防间距或者通道要求的,应当按照消防间距或者通道要求执行;
第十六条高层居住建筑的间距应当符合以下规定:
（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置的:
1、南侧建筑高度在50米以下的,南侧建筑面宽大于或者等于28米的（即条式居住建筑）,其间距在老城区为南侧建筑物高度的0.7倍,在新城区为0.9倍,但均不得小于30米;南侧建筑高度在50米以上的,其间距计算分为50米高度部分和50米以上高度部分两种叠加计算,50米高度部分计算按照本条本项本目上段要求执行,50米以上高度部分间距计算按照高度每升高4米,间距增加1米计算,高度不足4米的,间距按1米计算。
2、南侧建筑高度在50米以下的,南侧建筑面宽小于28米的（即点式居住建筑）,其间距在老城区为南侧建筑物高度的0.5倍,新城区为0.6倍,但均不得小于24米;南侧建筑高度在50米以上的,其间距计算分为50米高度部分和50米以上高度部分两种叠加计算,50米高度部分计算按照本条本项本目上段要求执行,50米以上高度部分间距计算按照高度每升高4米,间距增加1米计算,高度不足4米的,间距按1米计算。
（二）高层居住建筑与中高、多、低层居住建筑平行布置的:
1、中高、多、低层居住建筑在高层居住建筑南侧的,间距按照第十四规定执行,间距不得小于13米。
2、中高、多、低层居住建筑在高层居住建筑北侧的,间距按照本条第
（一）项执行,其中高层居住建筑为点式居住建筑的,新城区间距不小于高层建筑高度的0.5倍,在老城区,不小于0.3倍,且其最小值不小于24米。
3、中高、多低层居住建筑在高层居住建筑东、西侧的,间距不得小于13米。
（三）高层居住建筑与中高、多、低层居住建筑垂直布置,间距不得小于13米;
（四）以上各项和以其他形式布置的,均应当满足消防间距的要求。
第十七条南北向平行布置的低层居住建筑之间的间距不得小于9米,低层居住建筑与北侧多层建筑的间距不得小于10米,多、低层居住建筑与北侧高层居住建筑的间距不得小于13米。
第十八条非居住建筑与居住建筑的间距,应当符合以下规定:
（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或者东、西侧的,其间距按照居住建筑间距的规定执行;
（二）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按照消防间距执行,但居住建筑山墙有居住窗户的,山墙间距按照本规定第十五条、第十六条执行。
（三）非居住建筑位于居住建筑北侧的,其间距按照本规定第二十条执行。
第十九条非居住建筑的间距,应当符合以下规定:
（一）高层非居住建筑平行布置的,南北向的间距不小于南侧建筑物高度的0.6倍,但不得小于21米;东西向的间距不小于较高建筑物高度的0.4倍,但不得小于13米;
（二）多、低层非居住建筑平行布置的,南北向的间距在老城区不小于南侧建筑物高度的0.8倍,在新城区不小于南侧建筑物高度的
1.1倍,但南侧建筑物是多层的,其间距不得小于9米;
（三）高层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置,高层非居住建筑在南侧或者东、西侧的,间距按照本条第
（一）项执行;多、低层非居住建筑在南侧的,间距按本条第
（二）项执行;
（四）以上各项和以其他形式布置的,均应当满足消防间距的要求。
第二十条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距,在本规定第十四条至第十九条规定的基础上,按照老城区增加百分之十以上,新城区增加百分之二十以上计算。
第二十一条中高层居住建筑的间距小于或等于0.8倍的及多、低层居住建筑的间距小于或者等于0.9倍的,其南阳台或者东西向主阳台最大出挑距离为1.8米,其北阳台或者东西向次阳台最大出挑距离为1.2米;中高层居住建筑的间距大于0.8倍及多、低层居住建筑的间距大于0.9倍的,阳台最大出挑距离可酌情增加。
高层居住建筑阳台最大出挑距离为1.8米。
建筑间距的计算一般应以建筑物外墙之间最小垂直距离为准。
但当建筑物有每处不超过3米（含3米）的凸出部分（如楼梯间）,凸出距离不超过1米,且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的1/4者,其最小间距可忽略不计凸出部分。
住宅建筑阳台累计总长度（突出与山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计）不超过同一建筑外墙总长度1/2的（含1/2）,其最小间距仍以建筑外墙计算;超过1/2的,应以阳台外缘计算建筑间距。
第二十二条建筑间距还应当符合卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求以及有关专业规范的要求。
第二十三条居住建筑间距除满足以上间距要求外,还必须进行日照分析,满足北侧居住建筑底层住宅大寒日老城区日照不少于1小时的要求,新城区日照不少于3小时的要求。
第二十四条以下类型建设项目必须进行交通影响评价,提供有相应资质单位编制的交通组织与影响评价报告书:
（一）在城市中心区交通紧张的区域建筑面积超过10000平方米的大型公建项目和30000平方米的居住类项目;
（二）在城市外围地区或交通相对宽松的地区建筑面积超过30000平方米的大型公建和超过60000平方米的居住类项目;
（三）在城市中心区城市重要干道两侧重要公共建筑,如商厦、体育场馆、展览馆、会议中心、酒店、医院、学校等;
（四）临时用途而交通吸引量大的土地占用;
（五）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目;
（六）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建。
第五章建筑物退让
第二十五条沿建设用地边界建设的建筑物,应当按照附件七规定退让;相邻公共绿地的,退让距离按照其他非居住建筑的退让距离执行;退让距离小于消防间距的,按照消防间距执行。
第二十六条临街建筑物的退让应当符合附件八规定的要求。
第二十七条临街新建影剧院、游乐场、体育场馆、展览馆、大型商场等大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙楼）,其退让道路规划红线的距离除详细规划另有规定外,不得少于12米,并应当留出与城市道路相连的临时停车或者回车的场地。
第二十八条道路交叉口周边的建筑物退让道路规划红线距离,在本规定第二十五条、第二十六条规定的基础上至少增加3米。
第二十九条地下建筑物退让道路规划红线、绿地规划绿线及其用地边界的距离,不得少于3米。
建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台檐口和附属设施,不得逾越道路规划红线。
在退让道路规划红线的范围内,不得建设或者设置雨篷、阳台、招牌、灯饰等建筑物和构筑物,确需设置的,在符合相关规范与要求下,报请城市规划行政主管部门批准实施。
第三十条在公路两侧应当按照以下规定划定隔离控制带:
（一）国道、高速公路防护栏两侧不少于30米;
（二）省道路基边缘两侧各20米;
（三）县道路基边缘两侧各10米。
公路隔离带内,不得新建、改建、扩建建筑物。
第三十一条沿河道规划蓝线两侧新建建筑物,其退让河道规划蓝线的距离按照批准的规划执行;没有规划的,不得小于10米。
第三十二条沿铁路干线两侧新建建筑物,距最外侧轨道中心线的距离不得小于30米;沿铁路支线、专用线两侧新建建筑物的,不得小于15米;沿铁路两侧修建围墙的,不得小于10米。
在铁路道口附近进行建筑,应当符合铁路道口管理规定。
第三十三条在电力架空线路保护区范围内不得新建、改建、扩建建筑物。
建筑物与电力架空线路的最小水平距离应当符合以下规定:
（一）0.5至10千伏的线路,距塔基中心线不得小于5米;
（二）35至110千伏的线路,距塔基中心线不得小于10米;
（三）220千伏的线路,距塔基中心线不得小于15米。
市区和城镇人口密集地区电力架空线路保护区的范围可以略小于上款规定,具体标准由城市规划行政主管部门会同电力管理部门确定。
第三十四条修建临时建筑物的,退让主、次干道道路规划红线不小于1.5米,其他道路不小于1米。
第六章建筑物的高度控制
第三十五条在有净空高度限制的气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施的周围新建、改建扩建建筑物,高度应当符合相关规定。
第三十六条在文物保护单位、建筑保护地段或城市紫线范围周围以及风景名胜区规划控制地段新建、改建、扩建建筑物,高度应当符合有关规定,并按照控制详细规划执行;没有控制性详细规划的,应当进行视线分析,提出控制高度和保护措施,并编制修建性详细规划,经批准后方可实施。
第三十七条沿城市道路两侧新建、改建、扩建建筑物高度应当符合以下规定:
（一）高层组合建筑以1:
1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积（A）不超过道路规划红线宽度（W）加上建筑退让道路规划红线距离（S）之和乘以建筑基地沿道路规划红线的长度（L）,即:
A≤L（W+S）;
（二）其他建筑物的高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加上建筑退让道路规划经线距离（S）之和的1.5倍,即:
H≤1.5（W+S）。
第三十八条建筑物临接两条以上道路的,应当按照较宽的道路规划红线计算其控制高度。
建筑物或者其临接的道路临接广场、河道、电力架空线路保护区的,在计算控制高度时,应当将广场、河道、电力架空线路保护区宽度的二分之一计入道路规划红线宽度。
第七章建筑基地的绿地
第三十九条建筑基地的绿地率应当符合附件九规定。
计算绿地率的绿地面积,包括建筑基地中的集中绿地面积和房前屋后、道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。
第四十条建筑基地内的公共绿地面积,在居住用地中按照组团以上进行设置。
组团每人不得少于0.5平方米,小区（含组团）每人不得少于1平方米,居住区（含小区和组团）每人不得少于1.5平方米,公共绿地至少有三分之一的面积在规定的建筑日照间距范围之外;公共绿地的面积不得少于400平方米。
第四十一条在临河、临湖、临对外过境道路、铁路地段应当留足可供绿化建设的用地,具体范围为:
（一）“人工湖”周边20米及以上;
（二）抚河两侧（抚河大桥以南）各30米以上;
（三）宜黄河、崇仁河及凤岗河两侧各20米以上。
（四）高速公路、铁路两侧各50米以上。
（五）城市外环路、过境公路两侧各20米以上。
第八章城市景观和环境
第四十二条编制城市规划应当重视创造良好的城市景观,确定城市景观体系,重视城市轮廓线和视线通廊等景观要素。
重要区域应当专门编制城市景观规划或者城市设计。
第四十三条城市道路两侧的建筑应当符合以下要求:
（一）沿街建筑群体要形成活泼有变化的天际线,协调而丰富的街道立面,结合建筑功能、交通、绿化等需要灵活设置,以利变化街道空间,丰富城市景观;
（二）主干道两侧原则上不建住宅楼,确需建造的,其立面设计、装饰应当与所处建筑环境协调,不得设置突出开敞式阳台;
（三）沿街不得设置锅炉房、烟囱、烧火道、垃圾道、污水池、化粪池、厨房、储藏间等有碍市容景观的附属设施;
（四）沿街建筑立面原则上不设置空调室外机,确需设置的应当结合建筑立面统一隐蔽处理;
（五）主要商业街道两侧的广告、招牌等应当统一规划、设置;建筑应当作外墙、屋面的灯光设计。
第四十四条修建围墙应当符合以下规定:
（一）体育设施、影剧院、旅游宾馆、图书馆等对社会公众开放的大、中型公共建筑,临街面原则上不得修建围墙,应当以花台、绿化等建筑小品作为隔离带或者隔离墙;确需修建围墙的,应当设计成透空型,高度不得超过1.6米;
（二）医院、大中专院校、中小学、幼儿园、托儿所、居住区以及风景区等需修建围墙的,应当设计成透空型,高度不得超过1.6米;
（三）监狱、看守所、油库、煤气罐站、各种物质储备专用仓库区、发电厂、水厂、煤厂、电台、部队营房、宗教场所以及畜、禽饲养场等有特殊要求的,可以修建封闭式围墙,但应当进行美化处理,原则上不得超过2.6米;
（四）建设工地可以利用原有围墙作为临时围墙,也可以设置围墙或者围档,但应当进行美化处理;在使用期结束时应当无偿拆除。
第四十五条居住建筑景观应当符合以下规定:
（一）新建居住建筑应当成片规划,形成居住小区或者居住组团,避免零星插建;
（二）同一居住建筑群体的风格、造型、色彩应当协调统一,并在此基础上,从造型、色彩、细部、小品等方面谋求单幢居住建筑的标识性;
（三）新建居住小区应当按照相关规范和规定设置体育文化教育设施、社区服务、物业管理、邮政信箱的以及公厕、垃圾站、燃气调压站、配电房等公共和市政公用设施;
（四）不得在成套的居住建筑院落内和属于文物保护单位的院落内或城市紫线范围内增建建筑物;
（五）改变居住建筑外部造型、色彩的,应当以栋为单位整体规划设计,并保持与周边环境的协调统一。
（六）空调室外机及排水、太阳能热水等户外设施应当统一预留设置位置。
第四十六条沿街建筑室外装修应当符合以下规定:
（一）造型、尺度、色彩、材料符合城市街景要求;
（二）不得增设突出建筑红线的立柱、台阶;
（三）高层建筑消防登高面上不得作悬挑装修;
（四）不得增加使用面积,屋顶装修不得违反有关间距、景观的规定。
第四十七条在城市道路两侧建设骑楼,应当符合以下规定:
（一）骑楼建筑的底层外墙（柱）面的外缘至建筑控制线的距离不得小于3.5米;
（二）骑楼地面应当与人行道地面相同,无人行道的应当高出道路边界处0.1至0.2米,表面铺装应当平整,不得设置任何台阶或者障碍物;
（三）骑楼净高不得小于3.6米;
（四）骑楼外柱的外缘距建筑控制线不得小于0.45米,并设置防撞和安全措施。
第九章市政道路管线
第四十八条市政工程设计和建设应当符合城市规划、专业规划和有关标准、规定,采用统一的城市坐标系统和高程系统。
第四十九条新建与改造城市道路应当按照《方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范》设计和建设方便残疾人通行的无障碍坡道及其标志。
第五十条在道路上开机动车道口应当符合以下规定:
（一）建设项目原则上开一个机动车道口,相邻两条或者两条以上道路的,在最低一级的道路上开口,并尽可能远离交叉口;
（二）在道路交叉口范围开口,开口位置距城市主、次干道交叉口,不得小于70米,在支路上的,可以适当放低标准。
第五十一条管线工程规划应当符合以下规定:
（一）新建、改建、扩建道路工程应当编制道路管线工程综合规划,并取得市政道路管线工程规划许可证;
（二）电力、电信、给水、排水、燃气等各种管线原则上下地埋设,已有的城市架空线结合城市改建逐步改为下地敷设;
（三）建设项目应当采用雨污分流制;
（四）通信管线应当同沟共井埋设;
（五）新建、改建、扩建道路工程,管线工程应当同步规划、同步设计、配套实施;管线单位应当充分考虑管线预留（管孔数、横穿接口等）;新建桥梁应当根据管线规划要求,预留管线通过的位置。
第五十二条管线设置应当符合以下规定:
（一）与城市其他管线相互衔接;
（二）综合布置的各类管线相互间的水平和垂直净距,应当符合有关要求。
（三）各类管线设置次序为:
1、给水、电力、热力管线原则上在道路东侧或者南侧敷设,通信、燃气管线原则上在道路西侧或者北侧敷设,电力电缆与电信电缆应当远离,在宽度为45米以上的城市道路上同一种市政管线应当在道路两侧布置;
2、管线从道路边线向道路中心线方向平行布置,依次为电力、电信、燃气配气、给水配水、热力、燃气输气、给水输水、污水、雨水管线;管线确需交叉的,按照由浅入深布置,依次为电信、热力、电力（低压电线在高压电线上）、燃气、给水、雨水、污水管线。
（四）管线应当按照以下规定避让:
1、临时管线避让永久管线;
2、小管线避让大管线;
3、压力管线避让重力自流管线;
4、可弯曲管线避让不可弯曲管线;
5、分支管线避让主干管线;
6、技术要求低的管线避让技术要求高的管线。
（五）以下地段的管线,原则上采有综合管沟敷设:
1、交通运输繁忙、管线复杂、管线安排有困难的快速路、主干道以及地下铁道、立体交叉口等大规模工程;
2、重要城市广场及其道路交叉口;
3、道路与
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