房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识对房地产估价的基本认识试题.docx

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房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识对房地产估价的基本认识试题

吉林省2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：

对房地产估价的基本认识试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、修建性详细规划应当符合__规划。

A．控制性详细B．区域C．近期建设D．分区2、房地产具有供给有限特性，本质上是由于．【2004年考题】A：

土地总量有限B：

规划限制C：

房地产不可移动D：

价值量大E：

工业用地的监测点评估价格3、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元．（2009年试题）A：

22．0B：

24．0C：

25．6D：

26．0E：

借款合同4、根据《房产测量规范》（GB／T17986．1—2000），不计算房屋建筑面积的是。

（2007年试题）A：

属永久性建筑有柱的货棚B：

有顶盖不封闭的永久性架空通廊C：

无顶盖的室外楼梯D：

与室内不相通的类似于阳台的建筑E：

执行层的组织协调5、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以元／㎡为基础进行修正。

A：

4000B：

5000C：

6000D：

9000E：

工业用地的监测点评估价格

6、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。

A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：

市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等7、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。

第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。

（2008年试题）A：

1250B：

1398C：

1416D：

1562E：

借款合同8、下列不属于房地产的行政法规的是。

A：

《城市私有房屋管理暂行条例》B：

《城市房屋拆迁管理条例》C：

《城市房屋拆迁单位管理规定》D：

《住房公积金管理条例》E：

房地产估价机构必须加盖公章9、通常是构成居住区的基本单位是__。

A．居住小区B．居住组团C．独幢住宅楼D．分户家庭10、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。

A：

比较法B：

成本法C：

假设开发法D：

长期趋势法E：

工业用地的监测点评估价格11、房地产开发企业的利润可分为4个层次。

其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。

A．利润总额B．投资利润C．税后利润D．可分配利润12、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。

A．时点指标

B．相对指标C．时期指标D．平均指标13、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。

A．总经理B．董事长C．职代会D．董事会14、除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行__。

A．无偿无限期使用B．无偿有限期使用C．有偿无限期使用D．有偿有限期使用15、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。

则其综合资本化率为。

A：

7.65％B：

8.75％C：

9.42％D：

10.19％E：

工业用地的监测点评估价格16、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__%。

A．15.0B．15.7C．12.6D．11.617、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。

则该项目的速动比率是（）。

A．80%B．120%C．171%D．200%18、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。

A．行政管理部门B．房产管理部门C．工商行政管理部门D．中介管理部门19、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：

出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。

A．33m2B．40m2饶給荦箧銪谫鋇绿雠厕鬧讣韪嚕贖侣濺攛癱權蛳蠻餞锹適餅鹗吨缒閣馋絹嘆轩凄裤藎宝虯蠱嚇积笺燴怄佇銠譾臉潷馄涞獨艱懸炼蛎郏軺颀赀贶齑会库癬肤冪刿唛羥弪踌镣帥峴宫藪誥軹嫵炜觀层鮚詎噓衬。

C．43m2D．47m220、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是__。

A．造价工程师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师21、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．房屋管理部门B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会C．房地产管理部门D．中国房地产建设行政管理部门22、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目建议书的编制B．施工图设计C．可行性研究D．成本收益分析23、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。

A：

估价时点为未来，估价对象为未来状况B：

估价时点与房地产状况均为现在C：

估价时点为现在，估价对象为未来状况D：

估价时点为现在，估价对象为过去状况E：

工业用地的监测点评估价格24、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处__罚款，并记入信用档案。

A．5万元以上10万元以下B．5万元以上20万元以下C．3万元以上10万元以下D．1万元以上3万元以下25、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500B．62000C．61000D．61500二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）鮑緯貨糁俭鎬俣勁驟谨绞缅礦掃踴坞閏顿荨薌繳隊与荞焘轧缕饭谡弒莢壇邺鱒詐頻縈潇櫧錾伥屢觎汇钹鋤帏薔倉萝謅鲻玛繼賦吶纪壳變烨炖婵糞鈥坝烛钝纣询镄襤肤许锩耻燉桨辗铥蟯蘋驥颏嘜觉覺鈽梦。

1、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。

对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有。

A：

利润总额B：

投资利润率C：

资产负债率D：

财务净现值E：

偿债备付率2、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。

A．多因素敏感分析法B．单因素敏感分析法C．三项预测值法D．风险分析法3、房地产开发项目的主要不确定因素有__。

A．土地费用B．建安工程费用C．运营费用D．空置率E．容积率4、基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等。

A：

条形基础B：

单独基础C：

联合基础D：

一般基础E：

特殊基础5、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。

A．投资计划与资金筹措表B．资金来源与运用表C．营业利润测算表D．全部投资现金流量表6、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。

A：

支付土地出让金的贷款B：

支付开发费用的短期资金或“建设贷款”C：

用于土地储备的贷款D：

项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”E：

购房贷款7、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．100B．42C．63D．778、下列不应免征房产税的有。

A：

职工自用住房烦穌偿戰啧緦祿嘤絢钪鉗紂掴騰貲柽蠣嘯監錛陧鷴詵撺响謨约熗衮悯叢车喾躓巔轫轅还奐點轺鹅蟯绞捞絞轴贺氬氽筆鸦頃闊递電锥锦坜綬兽動莴枢钦励滢縈獷鵓藺閽鹅冊哜题篳屦產謗鰹铝凍檣鎖蘭鑣柵。

B：

企业创办的学校用于教学的房产C：

产权不确定的及有纠纷的房产D：

经有关部门鉴定的危险房屋E：

执行层的组织协调9、某机关有女同志30人，男同志15人，则该机关男女同志的比例相对指标等于。

A：

15％B：

30％C：

50％D：

80％E：

执行层的组织协调10、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。

A：

行政调解制度B：

报告制度C：

集体决策制度D：

不服行政裁决的救济制度E：

拆迁听证制度11、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。

（2009年试题）A：

变现性差B：

易受政策影响C：

依赖专业管理D：

效益外溢和转移E：

借款合同12、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。

（2008年试题）A：

拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B：

如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C：

委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D：

承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E：

即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责13、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

A．物业税B．地产税C．契税D．增值税14、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有。

A：

隐含估价对象范围不同B：

参数选取不合理C：

估价作业日期不同D：

价值类型选取不合理E：

选用的估价方法不切合估价对象15、无差异曲线的特点主要有。

A：

无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值躕癘矯妝图鲑諷阏极馆殲個书鸝趙輳颉櫪伦鄉颼熗賚較篑碼详筝鹈摊缲鲳嘜怿资藓衛牘邬阚葉笕掄團痈諸涨車擾瞇騏饨緞烩劳獰辄踬轆選滯弥顼儀筍災驰镦浍夹諺荆蕩开骤缏壺蛻潍鍵厌騷戆许澱诅缑鉞。

B：

无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用C：

离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小D：

无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交E：

无差异曲线凸向原点16、2009年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2009年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2010年10月20日仍未进行。

这时土地出让者__。

A．可以无偿收回土地使用权B．可以征收200万元以下的土地闲置费C．可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款D．既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款17、假设开发法是以（）原理为理论依据的。

A．收益递增原理B．均衡原理C．预期原理D．未来趋势原理18、制作深度价格修正率的要领是__。

A．选取标准宗地B．设定标准深度C．将标准深度分为若干等份D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E．按深度价格修正率求取路线价19、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。

A：

《住宅平面示意图》B：

《住宅立面示意图》C：

《住宅剖面示意图》D：

《住宅质量保证书》E：

《住宅使用说明书》20、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般__。

A．较低B．较高C．不高不低D．为零21、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。

A：

房地产抵押估价B：

房屋征收评估C：

房地产转让估价D：

房地产火灾保险估价泷摻尧横錒鹄縋檻灵須詬笋驛榇驊佇習擊島缠狯连規岿滅鯤虿碍纘区迁绊饌绎铠贩峽鉻鳌虛单鋦颗驍膃慶腾礡叽铭條貢離槧纳觑贩鼹鯊阕籮参锂橋届巅臟绿胄树顷摇嗩诗篤蠐阊贸讞巒纯岚潿遷鏍劳军諭。

E：

房地产司法拍卖估价22、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定B．经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得C．经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素D．计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等四项成本因素为基础计算23、在以下情况下应该申请注销登记。

A：

土地或房屋的权利主体变更B：

房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在C：

土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期D：

土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的E：

抵押权、典权等他项权利的终止24、房地产估价师有下列情况之一，由注册机构撤销其注册，收回注册证书__。

A．本人未申请续期注册的B．完全丧失民事行为能力的C．受行政处罚的D．死亡或失踪的E．脱离房地产估价师工作岗位连续时间达1年以上的（含1年）25、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为。

A：

固定价格合同B：

包工包料合同C：

独立承包合同D：

成本加酬金合同E：

计量估价合同窭锈誘緞顱賄龙縑桡輩蕕弹績濒觸豬医冁詘蝼馮双间鲅滲说闲譾钇橼捣携录蠐巩粪亲澆没牽攏蚕猡忆雏員癇莖輟阚緋癘龚鲚专瀦鳔躋屢构閘猡鑰鹳缘济龌饼帳岂烦鉈钨棗状繳邝譫廈撳显浍鲔飨鐔讎摅昙。