养老综合体全价值链开发流程.doc
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养老综合体全价值链开发流程
2014-10-11 邱浩 中国养老咨询
专业务实值得拥有
邱老师微信号：
qiuhao222（←长按复制）
养老产业策划咨询、运营顾问一站式解决方案提供商
对于刚刚进入养老产业的新人来说，基础性、概念性的词语正确无误地理解极端重要。
如果这些概念都搞不明白，怎么可能有正确的思路呢？
又怎么可能制定科学的、有效的投资、开发和实施计划呢？
甚至在身边很多从事多年养老工作的同仁，有时候同样把握不准。
今天邱老师就先聊一些基础性、概念性的词汇，这样更容易理解后面的“干货”和“硬菜”，文章很长，耐心看完一定有收获，这也是我们愿意看到的。
1.养老机构
养老机构是社会养老专有名词，是指为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构。
它可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构。
2.机构养老
机构养老是指依靠国家资助、亲人资助或老年人自助的方式，将老人集中在专门为老年人提供综合性服务的机构中养老的模式。
3.社区养老
社区养老是依托社区养老服务资源，为60周岁及以上有生活照料需求的居家老年人提供或协助提供生活护理、助餐、助浴、助洁、洗涤、助行、代办、康复辅助、相谈、助医等服务。
4.居家养老
居家养老是指老年人在家中居住，但由社会提供养老服务的一种养老方式。
1.生活照料服务:
为老年人提供日托、陪购代购、配餐送餐、家政服务等一般照料和陪护等特殊照料的服务。
2.医疗保健服务：
为老年人提供疾病防治、康复护理、心理卫生、健康教育、建立健康档案、开设家庭病床等服务。
3.法律维权服务：
为老年人提供法律咨询、法律援助及维护老年人赡养、财产、婚姻等合法权益等服务。
4.文化娱乐服务：
为老年人提供老年人大学学习、知识讲座、书法绘画、图书阅览、棋牌娱乐等服务。
5.体育健身服务：
为老年人提供活动场所、体育健身设施、健身团队等服务。
6.精神慰藉服务：
邻里结对、老年人互助、志愿者慰问、社区关怀等志愿服务。
5.养老社区
它是老年人的聚居地，是老年人的主要活动场所和生活空间。
家庭养老和机构养老的最佳结合点就在养老社区。
养老社区主要功能包括：
1.家政服务中心；
2.社区医疗服务中心；
3.文体活动中心；
4.老年公寓；
5.日间照料中心选择。
6.养老综合体
养老综合体，是有养老院、医院、购物中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等相互作用，高度集合的养老养生为主题的，满足养老需求的一个建筑群体。
养老综合体特点为养老综合体生命周期服务链，包括独立生活区、协助生活区、专业护理区、临终关怀区、老年痴呆照顾区。
养老综合体也可以解释为养老地产的内涵或者外延，养老地产的本质是商业地产，是一种复合型业态，包含养老、养生、住宅、医疗、康复、护理、金融、度假、旅游、生态农业等多种业态。
其源动力是物业的长期持有并保证持续的现金流，因此能够持续运营才是养老地产成功的关键。
养老综合体势必成为养老项目开发运营的主导产品:
1.养老功能设计，适合养老生活，全区无障碍化、产品功能老年化，老年活动空间多元化;
2.与硬件设计配套，医疗设计、服务设计、运营管理设计，便捷科学合理;
3.营养产品个性化、食品基地有计划;
4.数据、物联、云中心，老年生活数据化、个人健康档案、专业医生私人化、管理一体化。
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相关文章一
标题：
九如城养老综合体渐入佳境
位于江苏宜兴的九如城养老综合体近1万平方米的研究中心2014年年初将会投入运行。
离它百米开外的康复医院和养护院也正在进行主体建设，记者获悉，两者总建筑面积约10万平方米，近1000张床位，2014年年底也将投入试运行。
成熟的养老地产模式
“做养老地产，不等于建设养老院，医院或者护理院，而是要找到地产企业投身养老事业的可持续发展的模式，用长期的、全面的服务老年人群，去应对老龄化社会的各种挑战。
”九如城集团总经理王学东表示。
九如城综合体是一个完全融合老年全方位生活需求的综合性社区，生活需求体系包括三个层次：
一是满足医、护、住的生活基本体需求;二是满足健康管理、购物休闲功能的基本保障需求;三是满足老年教育和更高层次生活。
“在养老社区里面首先要配备的是医疗设施，老人可能并不需要配备一个很强大的三甲医院，但是针对老年专科病的康复医院和面向失能老人、半失能老人的养护院是必须的。
”谈义良强调，这也是宜兴九如城选择率先建造医疗配备的原因。
整个医疗设施板块预计投入10亿元，只有在全部养老设施配套完成后，再进入适老住宅的建设。
据悉，宜兴九如城占地800亩，总建筑面积48万平方米，总投入38亿元。
土地性质分为商业用地、住宅用地、综合用地，土地来源全部市场化取得，产权清晰，适老住宅产品可对外销售。
全龄化社区解决养老核心问题
记者在宜兴九如城项目沙盘模型中看到，除了医疗配套设施外，还有颐养公寓、适老住宅产品、酒店、老年大学、商业配套等相关业态。
但此模式移植中国后他发现了问题：
中国老人更喜欢儿孙绕膝，三代同堂，享受天伦之乐。
如果把老人放在一个纯老人群体的陌生空间，容易引发老人的心理状况。
与此同时，国家也提出了居家养老体系为基础的养老规划。
这种形势下，结合中国老人的思维方式和国情，谈义良和他的团队对CCRC社区进行了改造，将九如城养老综合体项目打造成一个“终生住宅、永久邻里关系”的全龄化社区。
盈利模式与可持续发展
“没有盈利，就没有持续。
所以我认为，前期还是要靠可售适老住宅产品的资金回笼和盈利来保证养老设施和服务的运行，而不能本末倒置。
”谈义良说，“我们要走重资产模式下自我运营体系的建立，而不是纯粹的轻资产模式。
”对宜兴九如城来说，产权明晰的可售住宅能为养老服务运营提供财力保障，来自项目的自我造血，对于“可持续发展”是非常重要的。
适老住宅部分2014年开工，整个综合体计划五年内完工。
定位于中高端全龄居民，入住规模共四五千人，考虑到康复医院和护养院的吸引力，谈义良透露，入住老人的比重可能达到50%以上。
在谈义良看来，长三角经济发达，开发全龄化社区生命力强，养老综合体优势明显，加上面向整个社会，入住率不成问题。
随着宜兴九如城项目的逐步推进，谈义良表示九如城集团近期战略是“长三角快速布点，满足经济发达、开放度高地区的需求”。
集团的第二、第三个项目也已经初步落地，并且进入规划设计阶段。
九如城集团未来项目软件、硬件标准、商业模式、盈利模式将在宜兴九如城实践的基础上进行提升，打造适合各种区域条件和地区老人生活习惯的养老综合体版图，实实在在为中国养老事业发展做出贡献。
相关文章二
标题：
如何做好养老地产的开发与管理
第一阶段，称之为“定魂”：
即市场调研和整体策划，涵盖市场研究、可行性论证、土地获取、项目定位、服务产品设计、功能区规划、投入产出分析等；
第二阶段，称之为“定骨”：
即设计规划，涵盖建筑设计、工程管控、招投标设计、装修设计、开业筹备设计、营销推广设计、运营服务设计等；
第三阶段，称之为“定人”：
即落地实施，将九大运营系统科学合理配制，填充在“顶层设计”的框架里，涵盖招聘、培训、传帮带、实操、上岗、晋升、辅导等。
如何看待“魂、骨、人”三者的关系，仁者见仁智者见智。
曾经有圈内好友为之和我“争得你死我活”，尽管玩笑话，但也反映了目前养老行业内“百家争鸣”、“百家齐放”的大格局。
是一个好现象，这样的交流需要更多，不然怎么会有新思路、新概念、新模式的出现，最终探索出几条适合我国国情的养老地产开发模式。
回过来从新审视，我个人认为：
“定魂”是顶层设计的微观者，是政策环境的描绘者，是投资者战略意图的书写者、项目定位的引领者，是指明了如何走下一步的探路者；
“定骨”显示了项目本身的系统性、专业性，显示了项目内涵的品质、显示了区别同类产品的定位，显示了项目的精髓和亮点；
“定人”是最难的一个环节，其他环节都可以通过硬件投入来解决，唯独运营系统的服务体验和客户口碑不能靠硬件来实现。
靠的是人或者人操作的设备来完成所有的服务，需要踏踏实实一步一步落地。
总结多年研究国内外养老地产项目以及我们实际操作的项目经验，发现成功的养老地产开发项目很大程度上基于以下五个方面：
第一、基于政策研究和运营服务的市场调研与整体策划；
第二、引入适老化、智能化的规划、建筑、室内、景观设计；
第三、专业的养老服务运营商筹备、搭建营销体系、运营体系、人力资源体系；
第四、委托专业的养老服务运营商运营管理；
第五、专业的销售代理团队。
整个项目的开发、建设、推广、销售以及运营必须浓缩项目之精华、基于项目之背景、反映项目之全貌。
整个项目开发流程必须让投资者有信心，让员工有信息，让客户有信心并渴望得到更多的信息和细节。
这样更有利于项目整体开发计划的实施。
最后我们发现做好养老地产开发项目不是一家主体就可以做好的，换句话说就是“专业人做专业事”。
养老产业链条的每一个环节都是专业的细分领域，比如地产开发、养老运营、医疗康复、培训教育、设施设备等，不像房地产开发那样成熟和规范，不是哪一家公司可以全部做的，需要资源的整合。
第一、房地产开发企业在资金准备、拿地环节、当地政府关系协调拥有绝对优势；
第二、有实战经验的专业养老（医疗、康复）地产策划公司、规划、建筑、装修设计公司可以作为第三方提供专业意见，使项目更好地朝着预期目标前进；
第三、同职业培训学校合作，成立养老人才培训基地，为项目后期运营提供专业领域的人才储备，大大减轻一线护理人员短缺的痛苦；
第四、可以引入专业的养老（医疗、康复）服务运营商，使整个地产的开发显得专业和更有生命力。
下面就养老地产项目前期市场调研和整体策划、设计几个阶段谈谈我的一些想法和经验，请斧正！
一、养老地产项目前期市场调研对于投资者的意义
1、市场调研是养老地产顶层设计和落地实施的出发点
项目整体定位、品牌推广、养老服务产品设计、销售运营是养老地产市场营销活动的重要工作。
之前我们也走过弯路，没有按照市场的需求来设计和推广服务产品。
结果市场不认可，无论是服务的体验还是床位的销售都受到了极大的阻力，后来我们尝试着根据市场需求和老人消费习惯来设计产品，根据市场上大多数老人愿意而且能够接受的服务产品来设计，效果非常明显。
比如，最近正在操作的一个养老地产开发项目，在华北地区，一期开发500亩左右，项目地所在区域内经过详细的市场调研和客户消费行为分析，按照CCRC模式设计，我们把老人分为三个阶段：
第一阶段是青年老人，即55岁-70岁；第二阶段是中年老人，即70岁-80岁；第三阶段老年老人，即80岁以上（注：
以上三种划分标准排除身体因素）。
不同阶段的老人对服务产品有着不同的需求，所以在产品设计的时候绝对不是“拍脑袋”、“想当然”或者“所谓的成功经验”，而是要结合当地老人实际有效消费需求来精心设计。
在其中某一细分市场里我们发现65%夫妇更偏好60-70㎡的居室，我们在产品设计的时候就把65㎡的居室作为这一系列的主打产品；
再比如通过市场调研和客户消费行为分析，老人对于医疗、药疗、食疗、心疗、动疗、水疗的需求，70%的老人对医疗护理、康复训练的需求很旺盛，而对营养配餐、水治疗等需求相对不高，我们在功能区设计以及后期服务项目设计时就合理安排。
这样的例子还有很多，不再赘述。
这一方面说明了市场调研的重要性，同时也说明市场调研能为整体定位、品牌推广、产品服务设计、销售运营提供决策的依据。
2、市场调研有助于营销、推广、销售管理目标的实现
养老项目的入住率一直以来都是投资者和运营商的头等难题，怎么制定详细的市场推广计划、销售管理、客户关系管理，如何精准命中目标客户，都需要通过市场调研的数据来提供决策依据。
前一阵上海一家高端养老机构的营销负责人打电话给我，我们并不认识，他是通过关注中国养老咨询微信平台找到我的，他说他们的机构入住率不理想，问我有没有好的办法。
因为我不了解当地的实际情况以及他们机构的定位和营销策略，所以我只能从经验角度和他探讨了几个问题。
1、影响老人入住的因素有哪些？
价格、位置、医疗、观念、配套等，这些因素分别占得比例是多少？
有没有分析？
有没有数据库的管理？
2、老人入住养老机构的决策者、影响者、支付者的行为分析有没有做？
3、广告投放在报纸上，所有电话咨询的有多少是通过报纸渠道的？
有没有做调研和统计？
4、根据市场需求和产品定位，营销人员有没有百问百答话术？
话术的灵活度培训有没有？
5、你们推出的价格是依据什么制定的？
有没有结合项目定位和市场需求？
通过几个问题的交流，不用我说答案，他就明白了。
而不是我说了答案，而是他明白了营销的对象不仅仅是老人，很大一部分是老人的子女、好友，养老院的营销要结合市场的需求和产品的设计背景，不能盲目推出市场不接受的产品。
另外市场营销管理的主要任务，就是根据市场调研发现消费者的需求，捕捉市场机会，并制定与之相适应的营销策略和计划来满足消费者的需求。
换句话说，养老机构的营销和销售就是发现老人的有效需求和解决有效需求的问题。
关键是发现营销的规律、销售的规律，当然这些都是在纸上谈兵，而其成功与否，除了在前期设计上要认真研究外，后期老人入住的服务体验和客户口碑至关重要。
3、通过前期的市场调研，可以了解当地的大环境、大背景
市场调研，国家和地方的宏观研究、竞争对手调研、国内外标杆研究、房地产及养老地产研究、内外部消费者终端问卷调研、政府专业人士及街头拦访等、养老行业不同层面系列政策研究、当地房展会、二手收集资料研究等多种渠道，了解并全面审视项目环境的基础。
依据老年建筑设计规范和标准，借鉴国内外养老标杆运作经验和先进理念，同时结合当地城乡规划指标指导性意见，实现：
土地条件最适宜，容积率最适度的；建造成本相对较低的，市场最需要的；竞争最弱化的，符合政府期望和政策要求；项目盈利能力最大化的；土地合理规划，并精准定位，分步实施，多方共赢。
涉及到一些具体的问题，比如当地政府对养老用地的态度、政策，获得土地的方式，是社会福利用地，划拨？
出让？
那种土地性质更符合开发商的利益以及成本控制；
再比如，目前国家养老政策和省市养老政策的衔接点在那里？
目前政策执行到哪个程度？
哪些政策目前可以利用？
当地老龄化程度、空巢率、失能半失能比例、“9073”养老模式、“8421”家庭结构、人均消费水平、区域竞争对手等进行计划、收集和分析。
这些内容作为养老项目的前期准备极端重要，需要认真、系统、深度的研究。
二、前期的市场调研与整体策划主要包括以下十几条内容，真正在开展项目策划时，需要结合实际情况（仅供大家学习参考）
前期市场调研与整体策划贯穿于整个养老地产项目的投资运作过程，运作过程中的投资策划和投资前的策划同样重要。
投资风险主要来自不可控制的因素。
投资策划人不管怎样在投资前精心策划，但毕竟都还是“纸上谈兵”，一旦投资进入实际运作，不仅设想考虑到的投资障碍、投资风险可能会出现，任何一个企业，要想打造好一个养老地产项目，除了具有良好的资金优势，专业的市场调研和整体策划水平显得格外重要。
根据我们多年的实战经验大概总结了前期十几项需要做的工作；
1、组织实施项目覆盖区域（省、市、县（区）三个层次）市场调研分析、市场研究和目标市场预测，形成完整的《市场调查报告》
2、进行本项目的市场细分和目标客户分析，市场细分、市场选择、目标市场确定，形成《目标市场细分方案》
3、项目总体定位思路和项目市场定位策划（5W2H），包括总体定位、客户定位、品牌定位、广告定位、功能定位以及项目经营管理定位，形成《项目定位报告》
4、项目功能分区设计，形成《项目功能分区策划建议方案》
5、养老地产项目户型设计建议，形成《项目住宅产品户型配比策划建议方案》
6、养老地产项目服务内容策划与设计，形成《项目服务内容策划建议方案》
7、项目设施设备投入的合理化建议，形成《项目设施设备投入策划建议方案》
8、政策研究和政府补贴项目策划建议，形成《政策研究和政府补贴策划建议方案》
9、项目商业模式及盈利模式研究，形成《项目商业模式与盈利模式策划建议方案》
10、项目品牌整体推广策划，形成《项目品牌推广策划建议方案》
11、项目投入产出测算分析，形成《项目投入产出分析报告》
12、项目整体形象策划设计，项目VIS设计，形成《项目VIS设计策划建议方案》
13、与建筑规划设计院对接的《概念性规划设计任务书》
最后，总结一下：
养老地产项目全面做好前期市场调研与整体策划，才能为中期开业筹备以及销售，后期运营管理提供保障。
然而养老地产在我国处于起步阶段，对政策法律法规掌握不全面，缺乏养老专业知识，不熟悉国内外养老市场，无法掌握养老产业的发展方向，由此急需要专业的策划、设计、运营管理团队为养老地产全面规划。
然而目前国内95%的策划公司无法真正帮助投资者解决养老地产项目的商业模式设计和发展战略规划问题，大多仅是“代笔者”。
这些策划公司严重缺乏运营管理养老项目的实战经验，策划与实施无法衔接，多半是前期策划完美，后期运营与销售一塌糊涂。
由此，拥有丰富养老地产项目运营管理经验的实战型团队则成为市场上的香饽饽，这样的实战型团队拥有专业的养老方面知识，通晓国家法律法规政策，洞悉养老市场发展态势，能为客户提供从用地规划报告到委托运营管理一站式全方位的服务，而这样的团队是目前市场的亟需，最终成为养老服务业的服务商。
（文章为作者原创，转载需要与作者邱浩联系，微信号：
qiuhao222）
相关文章三
标题：
探索阶段的中国养老地产的四大困局
全国老龄办指出，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%，中国社会即将进入“银发时代”，21世纪将是老龄化的世纪。
尽管中国不是老龄化程度最重的国家，但将长期是老年人口规模最大的国家。
根据中国老龄科学研究中心的测算，在过去的30年间，中国老年人口的增长超过了总人口的增长速度。
传统家庭养老模式难以承担进入老龄化的中国社会发展，而随着“以房养老”等饱受诟病的养老观念的提出又为我们敲响了警钟。
每个人都有老的那一天，我们应该选择怎样的养老生活方式，怎么度过人生夕阳的时光成为所有人所关注的话题。
而养老这一领域也成为企业探索研究的对象。
从“地产”到“产业”养老在摸索中起步
“别跟我提养老地产。
”现在在与很多开发商聊到养老地产时他们的第一反应就是如此，当年大家趋之若鹜的养老地产现在就如同洪水猛兽般避之不及。
“现在我们做的都是养老产业，借着养老拿地买房子的事我们不干。
”一位开发商这样对凤凰房产表示。
曾几何时，养老地产遍地开花，山峦湖泊之间风景秀美之所工地密布，美其名曰养老地产，其实际上只是新一轮对大自然的跑马圈地。
所谓地产也大多沦为开发商囤地卖房子的工具。
因此本应该是作为社会养老补充的“养老地产”从诞生到现在名声并不太好。
近几年来另一个名声在外的词汇是“中国大妈”，他们以独门绝技“广场舞”名动江湖，“广场舞”争论的背后是中国老龄化进程的加剧所带来的城市发展的矛盾。
那何为“养老地产”呢？
原住建部政策研究中心副主任王珏林认为：
“养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。
它是一种创新的房地产产品，也可以称为房地产混合开发模式。
养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设计。
”可以说地产只是养老地产中的一部分，养老地产更注重的是服务的那一部分。
而传统开发商在做养老地产时更为看重的是可以通过打造养老的概念更加容易的从政府手中获得土地，最终的目的还是尽快销售住宅，这就使得养老地产在一定程度上“变味了”。
这也是当前开发商极力避开“养老地产”这样词汇的原因。
“其实现在借着养老的名义开发房地产已经过时了，”中房联合集团副总裁王毅对凤凰房产表示：
“现在大多数开发商已经不会再像过去那样借开发养老地产从地方政府手里拿地卖房子，这样实际上是一种不可持续的开发，对于企业以及项目当地并不会带来多少好的影响。
”目前，包括他所在的中房集团也都在与地方政府与其他企业积极研究探讨一种可行的、可持续的养老地产开发模式。
养老地产发展困局之一：
无法复制的中国养老地产
再回到广场舞的话题，据媒体报道，当前全国有近亿人参与到广场舞的活动之中，而且参与者主要是很多岁数正在变大的女性。
他们正好是需要被纳入到养老体系中来的那部分人群。
也正是中国养老产业发展的源动力之一。
这些进入社会养老体系的人群可以被称为是“活力老人”，他们有时间、有精力也有经济能力享受自己的“退休”生活，因此一个被称为“中国大妈”的特殊群体将“广场舞”带到火车上、旅游景点甚至海外的街道和广场上。
实际上“大妈们”也很无奈：
“我们只想找个地方跳舞健身！
”
那么老年人应该怎样选择适合自己养老方式呢？
中国传统上是以居家养老为主，老人一般不愿离开多年居住的房子以及自己所熟悉的社区。
社区养老作为养老地产的一个部分成为许多养老地产开发商的尝试目标，老人们可以居住在自己家中，一方面可以享受到子女亲人的照料，另一方面也可以享受到社区提供的专业服务，然而真正成功的案例并不多。
老人看重的更多的是社区所提供的各种老年娱乐休闲设施，而对于集中的餐饮配送和床位则鲜有问津者。
另一方面，部分开发商也在尝试养老社区的构建，建造专门的适老住宅社区，并配套提供相应的服务。
这部分养老地产以出租和出售为主。
出售的则是你购买养老社区的房产可以享受相应的配套服务，出租则多为缴纳会员费的会员制度，在缴纳会员费后可以享受相应的物业居住权并享受相应的社区配套服务。
但是长久以来，中国老年人风险意识比较强，投资意愿比较薄弱，因此养老地产的销售周期都比较长。
从目前来看，“养老地产”刚刚处于起步阶段，尚未有一个好的模式，成功的标杆企业甚少，缺少领军房企，养老地产的发展速度慢。
传统意义上的房地产企业已经习惯买地、建房然后就销售的快速周转模式，而养老地产则是需要长期运营的，同时还需要大量的资金投入以及跨平台的资源支持，因此养老地产对于房地产企业来说都是极大的挑战。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，对中国养老地产到底怎么做还在探索当中，还没有做真正的突破，真正养老地产机构能持平就不错了，不少还是亏损状态。
养老地产发展困局之二：
年轻人成为养老地产销售主角
“中国养老地产发展的一个奇特的现象就是养老社区里住的都不是老人”，海南（楼盘）长寿城投资发展有限公司运营总监孙鹏对凤凰房产表示：
“当前养老地产大多的购买者是年轻人，他们为自己或者父母购买养老地产项目。
”这就造成了一个奇怪了现象，养老地产项目的业主都不是老年人，因此很多为老人准备的服务人员、设施和医疗设备根本无处使用，造成大量的资源浪费。
特别是一些销售的项目，这样的问题尤其严重。
“上次见到宋卫平时他说已经后悔把乌镇雅园的项目卖掉了。
”王毅说。
绿城乌镇雅园是宋卫平在浙江乌镇打造的养老地产项目，之前开盘已经销售掉一部分物业。
王毅表示，宋卫平发现虽然房子卖出去了，但是住进项目来的并不都是老年人，很多为自己养老准备而购房者的年轻人也是这里的业主，因此项目配套的很多老年服务无用武之地。
因此宋卫平考虑或改变目前的销售模式而转为对外出租的形式。
不仅是乌镇雅园，中国养老地产的主要购买群体并不都是老人，据媒体报道称，有业内人士透露，在北京不论太阳城还是九华山庄，所住年轻人并不在少数。
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