组织管理手册.docx
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组织管理手册
中铁华升房地产开发有限责任公司
组织管理手册
（版本：
2013-A/0）
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第一章手册说明
本手册用以说明中铁华升房地产开发有限责任公司（以下简称“华升地产”或“公司”）的管控思路、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件。
正文表述中，除非特别注明，“公司”代表“中铁华升房地产开发有限责任公司”（含华升地产总部及下属各公司），“下属公司”代表“华升地产下属各城市公司及相关下属公司”。
本手册包含以下内容：
一、手册基本内容
本组织管理手册分别阐述公司组织架构、业务汇报关系、公司组织管理制度、专业管理委员会、部门职责等。
（一）组织设计的基本思路：
本部分阐明了公司现阶段组织设计的基本思想，包括组织机构选择的思路、运作模式选择的思路等；
（二）组织架构概述：
本部分是公司组织结构图的概述，通过组织结构图阐述各部门之间的关系；
（三）部门职责：
本部分分别阐述了公司各部门设置和主要的职责。
备注：
1.各岗位（职位）的工作目标和内容、上下级关系、主要职责、能力素质要求等，见《岗位说明书》；
2.关键权责分工的描述，见《权责手册》；
3.各项业务的开展和具体操作，见《流程管理手册》。
二、手册发布
本手册经中铁华升房地产开发有限责任公司总经理办公会审议批准后发布实施。
三、手册的调整和修订
本手册是公司组织管理的基本文件，当组织结构、部门职能、权责体系或业务流程发生变化时，人力资源部应及时修订，解释权归人力资源部。
第二章组织管控设计基本思路
一、反映公司业务发展整体战略思想
组织设计的基本出发点是为了实现公司的长期战略目标,打造中铁建工集团核心业务，并围绕公司发展战略目标进行设计，因此在公司组织设计时要考虑市场定位、产品定位、客户价值、核心竞争能力、盈利能力、运营模式和公司现有专业能力等多项因素。
华升地产目前处于业务扩张期，力求在未来几年内实现市场化及规模化发展，因此在组织设计中考虑了房地产业务的专业化、规模化、市场化和快速发展的特点，并以打造公司“专业高效团队”为方向，实现公司管理的一致性、规范化。
二、体现行业发展、管理特点及价值
房地产行业是一个资源整合型行业，在整个价值链运作过程中会牵涉大量资金及资源管理，越靠近价值链前端对最终价值的实现贡献越大同时风险也越大；价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小；越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响。
在整个价值链上有大量的环节采用不同的方式（如外委、合作或自主完成）、不同的实施主体来完成，同时业务运作是由具体的项目组成，多个项目同时运作时会牵涉到大量的职能协作和互为条件的情况，业务组织非常复杂，因此在组织设计时要充分考虑这些因素，借鉴和运用标杆企业的成功经验，规避管理风险。
三、优化业务流程原则
组织设计时，充分考虑业务流程的简单、高效和顺畅，组织架构是部门职能的集合，部门设计与职能分配时将优先考虑业务流程的顺畅与合理。
这一基本原则在投资决策、规划、定位、设计、成本、施工管理、营销管理和客户服务等业务各流程中充分体现，尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，需要多方协调的环节尽量减少。
四、促进管理绩效原则
组织设计需要促进管理绩效，因此在组织结构的设计上尽可能做到授权充分，减少管理层级，提升公司组织绩效；鉴于公司房地产业务正处于业务发展及扩张期，以“简单、高效”为原则在进行组织结构设置时基本上采取总部+城市公司的二级组织管控结构，即公司总部+城市公司；在部门、岗位的职能与职责设计上，追求清晰化和明确化，减少责任重叠、多头负责，提升总部决策的科学性，缩短决策周期，提高决策质量，从而实现控制风险、提升整体效率，最终促进整体绩效提升。
五、公司总部管理定位与核心职能
公司总部定位为决策管理中心及监控指导中心，公司除从战略规划、财务、人力资源三个方面控制外，还要基于能力、风险和效益的平衡对价值链运营关键环节进行指导监控。
公司定位为：
战略管理部门、投资发展部门、财务部门、资源管理部门、业务监控指导部门和风险控制部门。
核心职能如下：
六、城市公司管理定位及核心职能
城市公司定位为执行中心及业务操作中心，执行总部决策，负责项目全过程运营管理，最终实现公司预定的收益目标。
核心职能包括：
营销策划、设计管理、工程管理、成本管理、采购管理、销售管理、客户服务、项目计划运营管理等。
第三章组织架构及职能说明
一、公司总部组织架构
二、城市公司组织架构
备注：
城市公司依据项目需要进行部门设置，报总部审批。
三、公司总部与城市公司业务汇报关系
四、公司成员单位组成
五、总经理办公会及专业委员会设置
（一）总经理办公会
1.人员组成：
（1）委员：
公司总经理、党委书记、党委副书记、副总经理、三总师。
（2）主任委员：
由总经理担任。
（3）发起部门：
综合办公室及总经理办公会成员。
（4）组织部门：
综合办公室。
2.主要职责：
（1）研究审核公司战略规划及年度经营计划，并根据公司运作规范要求报董事会批准；
（2）研究审核公司全面预算，并根据公司运作规范要求报董事会批准；
（3）审议与批准公司组织管控方案以及公司重大制度、流程；
（4）审议及批准项目可行性研究报告；
（5）审议确定项目投资及投资相关方案（包含但不限于项目竞买方案、项目合作方案、土地协议等），并根据公司运作规范要求报董事会批准；
（6）审议批准项目重大资产经营方案（对外投资、兼并收购及资产处置等事项）及投资测算方案；
（7）审议公司及项目重大融资方案及公司税务管理方案；
（8）审议公司品牌建设方案；
（9）审议与批准上述事项执行过程中相关重大问题；
（10）审议与批准董事会授权的其他重大事项。
（二）产品管理委员会
1.人员组成：
（1）委员：
总经理，综合办公室（运营管理中心）、市场营销部、招商运营部、物业管理部、设计科技部、财务部主管领导，总经理指定的其他人员。
（2）主任委员：
由总经理担任。
（3）发起部门：
产品管理委员会各相关部门。
（4）组织部门：
由发起部门负责组织。
2.主要职责：
（1）审议项目产品定位报告；
（2）审议项目招商策划报告及推广方案；
（3）审议项目营销总体方案及阶段性营销方案；
（4）审议项目概念、规划、建筑、扩初方案及城市公司提交的相关设计方案；
（5）审议项目重大设计方案调整论证；
（6）审议项目重大景观及精装修设计方案；
（7）审议公司产品标准化系列成果；
（8）审议公司其他重大产品相关方案等；
（9）审议上述事项执行过程中相关重大问题。
（三）招标管理委员会
1.人员组成：
（1）委员：
总经理，综合办公室（运营管理中心）、成本合约部、设计科技部、工程部、财务部、物业管理部主管领导，总经理指定的其他人员。
（2）主任委员：
由总经理担任。
（3）发起部门：
招标管理委员会各部门。
（4）组织部门：
主办部门。
2.主要职责：
（1）审议公司供方体系建设方案；
（2）审议项目采购策划方案；
（3）审议公司项目部品策划方案；
（4）审议公司战略及集中采购方案；
（5）审议公司单项超过500万元招标评标报告；
（6）审议上述事项执行过程中相关重大问题。
（四）薪酬与绩效考核委员会
1.人员组成：
（1）委员：
总经理、人力资源部、综合办公室、财务部主管领导，总经理指定的其他人员。
（2）主任委员由总经理担任。
（3）发起部门：
人力资源部。
（4）组织部门：
人力资源部。
2.主要职责：
（1）审议公司绩效及薪酬管理方案；
（2）审议公司年度绩效考核结果及实施方案；
（3）审议公司绩效考核重大申诉；
（4）审议上述事项执行过程中相关重大问题。
备注：
（1）各专业委员会名单及参与人员，以公司总经理办公会相关决议为准；
（2）总经理办公会的发起和组织工作由综合办公室全面负责。
（3）各专业委员会会议由发起部门负责会议准备并安排专职人员进行会议记录，并报综合办公室备案。
（4）总经理、党委书记参加的专业委员会会议，由发起部门负责前期准备及会议记录工作，综合办公室负责编辑成为会议纪要，并发放。
六、
部门通用职责
（一）总部各部门
1.规范化体系建设
（1）负责健全、完善和修订与本部门职能相关的管理制度、管理流程、成果标准和工作模板等；
（2）完善本专业的风险管理体系建设，将风险点的防范措施融入到本专业的制度和流程之中；
（3）负责建立本部门与各业务单元对应部门的业务衔接和工作协调机制；
（4）配合人力资源管理部门完成本部门岗位设置、人员编制和岗位说明书的起草、修订和完善工作。
2.战略配合
（1）根据公司整体战略发展规划，分解、细化和制订本部门的专业职能规划和阶段性重点工作，为实现公司整体战略目标提供保障和战略决策依据；
（2）在本专业职能规划期内落实各项规划内容，并根据外部市场环境和内部管理环境的变化，滚动修订规划目标，确保公司整体战略目标的实现。
3.计划管理
（1）根据公司年度经营管理目标，编制本部门年度和月度工作计划，并负责审批后计划的执行及控制；
（2）根据公司业务开展的实际情况，对本部门工作计划目标进行有效分解，并监督辅导本部门相关人员的落实情况；
（3）按照公司计划管理和绩效管理相关规定，参与配合公司计划评估工作。
4.知识管理
（1）定期总结工作实践中的成功经验和失败教训，不断积累，逐步形成本专业知识库和案例，并进行知识分享；
（2）有计划的组织专业知识学习；
（3）负责本专业系统的专业培训组织实施，编制专业培训计划和培训经费预算，组织公司内专业人员的交流、座谈和培训等，促进专业管理水平的提高；
（4）培养本专业讲师，开发、完善本专业课程体系。
5.管理创新
（1）根据公司业务发展现状和当前突出管理矛盾，结合本专业先进的管理模式和科学的管理方法，不断在专业管理方面进行创新，保持公司发展的驱动力；
（2）通过对市场环境的预测，判断未来市场走势，从而保持对专业管理的动态调整和创新，以适应市场环境变化。
6.协作配合
（1）根据公司的管理制度和业务流程，配合工作主导部门完成各项工作；
（2）对本部门主导的工作，主动协调相关部门配合，按时完成工作；
（3）负责配合专业管理软件公司完成本专业信息化系统的开发和维护。
7.总部职能部门的业务指导和管理
（1）指导各下属公司（业务单元）的专业化管理，对在工作中发生的重大专业管理问题提供决策支持服务；
（2）按管理权限整体、分析或审核各业务单元上报专业材料，并反馈专业指导意见；
（3）协助本业务系统内的各业务单元团队建设工作；
（4）定期检查下属公司对应部门的工作落实情况；
（5）为下属公司提供专业支持服务。
8.日常事务管理
（1）按照公司信息管理相关规定，统计本部门责权范围内的业务信息和数据，汇总、编制本专业工作月报，按时提交供公司相关人员参考；
（2）配合人力资源管理部门绩效考核工作，制订本专业关键考核指标，并提供相关专业支持；
（3）组织部门内部工作例会，布置各项具体工作任务和考核重点，总结上阶段工作成果，并收集绩效数据，对员工进行绩效考核；
（4）日常收发文管理和重要文件的存档工作；
（5）负责编制本部门的业务经费预算，并在执行中有效控制；
（6）负责本部门使用的办公设备设施的维护。
（二）下属公司管理本部各部门
1.制度的建设与完善
（1）部门和本专业流程与相关管理制度的建设和完善；
（2）建立本部门与公司总部对应各部门的业务衔接和工作协调机制；
（3）负责培训本部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度；
（4）配合总部人力资源管理部门和本业务单元人力资源管理部门工作，完成本部门岗位编制和岗位说明书的起草、修订和完善工作。
2.战略及计划管理
（1）根据公司总部总体战略规划及业务单元的战略部署，分解细化本专业系统的职能战略，为公司的战略决策和落地提供支持；
（2）根据公司年度经营目标，编制部门年度和月度计划，并负责部门计划的实施与控制；
（3）根据公司业务开展的实际情况，对本部门工作计划目标进行有效分解，并监督辅导本部门相关人员的落实情况；
（4）按照公司计划管理和绩效管理相关规定，参与配合公司计划评估工作。
3.部门日常管理
（1）专业能力建设：
本部门专业能力的培训、交流和总结；
（2）绩效辅导和绩效考核:
组织制订部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据；
（3）完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；
（4）负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。
4.知识管理
（1）总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识；
（2）总结本部门先进、科学的管理经验或方法供其它部门学习或分享；
（3）整理、管理部门文件档案工作；
（4）负责本专业信息化系统的定制开发及使用维护。
5.协作配合
（1）根据公司总部和业务单元的管理制度和业务流程，配合工作主导部门完成各项工作；
（2）完成公司交办的其它任务。
七、
组织管控界面划分
（一）战略运营管理
工作内容
总部
城市公司
战略管理
1负责公司整体战略规划制定、分解目标
2战略实施监控
1据公司整体战略目标分解制定城市公司发展战略
2提交战略实施报告
运营管理
1负责建立公司运运营管理体系
2负责运营管理软件系统的管理
3负责对公司及城市公司运营管理现状进行审核和评价
4制定公司报表信息管理体系建设及管理
1执行公司运营管理体系建设的具体要求
2负责城市公司年度经营计划制定并上报总部审批
计划管理
1负责公司年度经营计划制定及调整审批
2负责组织编制项目里程碑计划与项目开发总计划
1按照总部对项目开发计划的要求，负责编制项目开发总计划与专项计划
2负责城市公司部门和员工的计划管理和监督
运营监控
1负责组织公司运营会议，
2负责公司业务制度的制定以及业务流程的审核和监督
1上报城市公司业务执行情况
2上报城市公司相关制度并备案
（二）项目投资拓展论证
工作内容
总部
城市公司
城市研究及土地信息收集
1负责未进入城市信息收集
2审批城市公司上报的信息报告
1负责已进入城市的城市研究及土地信息收集
2配合未进入城市的信息收集
土地拓展计划
负责制定公司年度土地拓展计划
制定城市公司年度土地拓展计划，上报总部审批
项目可行性研究
负责编制新区域《项目可行性研究报告》并组织评审
负责编制城市公司所在区域《项目可行性研究报告》
投资决策（报集团审批）
负责组织公司投资决策会议及审批
参与公司投资决策会议
土地类协议、合同等具有法律责任的相关文件
1负责相关文件编制及审核
2审批相关合同文件
1按照总部要求进行工作配合
2签署相关文件报总部审批
项目投资后评估
组织进行投资后评估
参与投资后评估
（三）设计管理
工作内容
总部
城市公司
产品系列研发
负责组织进行产品线研发
参与产品线研发
设计供方库管理
负责建立设计供方库
负责建立城市公司设计供方库，上报总部备案
设计供方选择
负责概念、方案设计供方选择，审批城市公司供方申请
负责扩初、施工图供方选择
概念设计
负责概念设计
参与概念设计
方案设计
负责方案设计
参与方案设计
初步设计
审批初步设计
提交初步设计任务书及设计成果，报总部审批
施工图设计
审批施工图设计
提交施工图设计任务书及设计成果，报总部审批
材料选型定板
审批材料选型定板方案
负责提出材料选型定板，报总部审批
下达限额设计成本控制要求
负责下达限额设计成本控制要求
执行限额设计成本控制要求
设计过程管理（设计变更）
对影响到项目投资指标的重大设计变更有否决权
负责一般设计变更，除错漏碰缺以外设计变更提交总部审批
（四）成本管理
工作内容
总部
城市公司
标准化合同体系
负责制定标准化合同体系
执行标准化合同体系
标准化合约规划框架体系（科目、分摊原则、合约规划等）
负责编制标准化合约规划框架体系
执行标准化合约规划框架体系
成本造价信息库
负责建设和维护成本造价信息库
参与，提交城市公司造价信息资料
目标成本管理
负责目标成本管理
执行目标成本管理相关规定
成本管理规范执行检查
组织成本管理规范执行检查
参与成本管理规范执行检查
工程结算
审批结算100万以上/100万以下备案
负责/审批100万以下
成本后评估
审批成本后评估
负责成本后评估
（五）采购管理
工作内容
总部
城市公司
战略采购/总部集中采购
负责战略采购/总部集中采购
参与战略采购/总部集中采购
采购策划/合约规划
审批采购策划/合约规划
负责采购策划/合约规划
供应商管理体系建设
负责供应商管理体系建设
参与供应商管理体系建设
招标采购管理
审批单项采购≥500万以上
负责500万以下单项采购，500万以上报总部审批
合同管理
审批（工程类≥200万元，材料设备类≥100万元,服务类≥50万）
负责（工程类＜200万元，材料设备类＜100万元,服务类＜50万）
供方履约评价
组织供方履约评价
参与总部组织的履约评价/负责城市公司内供方履约评价
（六）工程管理
工作内容
总部
城市公司
工程技术标准&施工工艺控制标准
组织制定工程技术标准&施工工艺控制标准
参与制定工程技术标准&施工工艺控制标准
工程案例库建设
组织工程案例库建设
参与工程案例库建设
工程巡检
组织工程巡检
参与工程巡检
工程管理策划
工程管理指导书审核备案
负责工程管理策划（组织指导书编制）
房地产开发网络计划
房地产开发网络进度图审核备案
负责组织房地产开发网络进度图编制
施组及重大技术方案
施组及重大技术方案审核备案
负责督促编制、审核重大技术方案
监理规划
监理规划审核备案
负责督促编制、审核监理规划
工程管理月报
工程管理月报审核备案
负责编制工程管理月报
合同交底
检查项目合同交底
负责合同交底
工程洽商
工程洽商检查
负责工程洽商组织工作
工程索赔
工程索赔记录备案
负责工程索赔工作
进度管理
进度管理文件审核备案
负责进度管理工作
质量安全管理
质量安全管理文件审核备案
负责质量安全管理工作
供方合同履约评价
供方合同履约评价报告审核备案
负责完成供方合同履约评价报告
工程后评估
工程后评估执行检查
负责工程后评估
（七）营销管理
工作内容
总部
城市公司
营销管理体系建设
负责营销管理体系建设
参与营销管理体系建设
营销合作方选择
负责营销合作方选择
参与营销合作方选择
营销供方选择
审批≥50万合同/50万以下备案
负责＜50万营销供方合同，总部备案，超过50万报总部审批
定位策划
负责定位策划
参与定位策划
营销策划方案
负责制定营销策划方案
参与制定营销策划方案
营销推广方案
审批营销推广方案
负责编制营销推广方案
VI及案名LOGO
负责制定VI及案名LOGO
参与制定VI及案名LOGO
销售示范区包装方案及验收
销售示范区包装方案及验收文件备案
负责销售示范区包装方案及验收工作
销售价格&折扣方案
负责编制销售价格&折扣方案
参与编制销售价格&折扣方案
开盘方案
审批编制开盘方案
负责编制开盘方案
销售变更
销售变更记录备案
负责销售变更实施工作
入住方案
审批入住方案
负责编制入住方案
营销费用预算
负责营销费用预算
参与营销费用预算
销售报表
审核销售报表
负责编制销售报表
品牌策划
负责品牌策划
参与品牌策划
品牌推广
审批品牌推广
负责品牌推广
（八）客户管理
工作内容
总部
城市公司
客户会制度建设
负责客户会制度建设
参与客户会制度建设
客户会日常数据录入及会员活动
客户会日常数据及会员活动资料备案
负责客户会日常数据录入及会员活动
客户投诉处理
一二级投诉审批、备案
负责三级投诉，一二级投诉上报审批
客户满意度管理
负责客户满意度管理
参与/组织城市公司内客户满意度调查
（九）招商运营
工作内容
总部
城市公司
招商定位
负责招商定位
参与招商定位
招商计划
负责招商计划
参与招商计划
招商推广
负责招商推广
参与招商推广
其他租赁业务管理
负责其他租赁业务管理
参与其他租赁业务管理
商业VI系统
负责商业VI系统
参与商业VI系统
房屋租赁业务
负责房屋租赁业务
参与房屋租赁业务
商业运营
负责商业运营
参与商业运营
（十）财务管理
工作内容
总部
城市公司
财务管理体系
负责财务管理体系
执行财务管理体系
财务预算管理
负责财务预算管理
参与财务预算管理
资金计划
审批资金计划
负责编制资金计划
资金调拨
审批资金调拨
负责资金调拨工作
融资管理
审批融资管理
负责融资管理
银行账户管理
审批银行账户管理
负责银行账户管理
税务管理
负责税务管理
参与税务管理
财务报表管理
审批财务报表管理
执行财务报表管理
财务审计
负责财务审计
参与财务审计
国有资产评估
审批国有资产评估
负责国有资产评估
（十一）人力资源管理
工作内容
总部
城市公司
人力资源规划
审批人力资源规划
负责编制人力资源规划
组织管理
负责组织管理
参与组织管理
招聘管理
负责总部人员/公司中层管理人员
组织一般员工招聘
培训管理
组织培训管理
参与培训管理
薪酬管理
负责薪酬管理
执行薪酬管理相关规定
绩效管理
负责绩效管理
执行绩效管理相关规定
（十二）行政管理
工作内容
总部
城市公司
档案管理
负责档案管理
执行档案管理相关规定
危机管理
危机管理资料备案
负责危机管理工作
办公安全管理体系建立
负责办公安全管理体系建立
参与办公安全管理体系建立
印章管理
负责印章管理
执行印章管理相关规定
固定资产处置
负责固定资产处置
执行固定资产处置相关规定
会议及文秘管理
负责总部相关会议及文秘管理
负责城市公司相关会议及文秘管理
企业文化管理
组织实施企业文化工作
参与企业文化相关工作
公共关系管理
负责公共关系管理
参与公共关系管理
（十三）信息化管理
工作内容
总部
城市公司
信息化体系建设
负责信息化体系建设
参与信息化体系建设
信息化规划
负责信息化规划
参与信息化规划
信息化系统日常维护
总部负责整体维护
负责城市公司信息化系统日常维护
（十四）法律管理
工作内容
总部
城市公司
合同管理
负责总部权限内合同审批
负责城市公司权限内合同审批
诉讼仲裁案件管理
负责总部相关事项处理，指导城市公司
升级会员 