地块分析与项目属性界定.ppt

地块分析与项目属性界定.ppt

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【地理位置】项目位于高新区河口国际软件园内，属城市重点发展区域,数码广场,星海广场,大连天地,项目地块,中山广场,20.5公里,11.5公里,6.8公里,1.5公里,项目地块位于大连市区西南部高新区河口国际软件园内，旅顺南路以北，毗邻七贤岭产业基地；高新园区是城市西拓北进向西重点发展区域，是西南部产业带的核心；项目地块距离中山广场20.5公里,车程38分钟;距离星海广场11.5公里,车程20分钟;距离数码广场6.8公里,车程12分钟；距离规划中大连天地1.5公里。

项目地块距离城市主干道旅顺南路0.8公里，交通较为便利；项目地块目前主要经由东侧规划路进入，地块东侧规划路是连接旅顺南路与旅顺中路的城市主干道,目前已修至E地块，地块进入性良好；地块内部规划道路未修通。

【道路交通】项目地块距离城市主干道旅顺南路0.8公里,交通便利,进入性良好,现状轻轨：

轻轨202可直达星海广场;公交：

28、202、531等公交可从河口湾直达市区;目前项目离公交换乘枢纽和轻轨换乘中心距离为1.3km.未来地铁1号线与轻轨旅顺南线将在河口湾设置换乘中心；1号线全线计划2012年底竣工通车；河口湾将设置大型公交客运枢纽.,【公共交通】项目地块目前无公共交通，距最近的公交站点约1.3公里，但计划中2012年河口湾轻轨换乘中心将建成,【项目四至】项目周边主要为产业园区意向，居住氛围不足，但地块整体环境较为静谧，具有较好的宜居性,海创谷歌里,产业基地,供热公司,园区职工宿舍,南侧为海创谷歌里住宅小区，小区综合东软宿舍区及海创员工宿舍区及部分商品房,定位较低端。

西侧海创A地块，靠近本案一侧为住宅，靠近山体侧为产业用地,地块北侧为山体，不具备开发条件,A地块规划图,东侧七贤岭产业核心功能区已经形成相当的基础。

地块东侧的高新区供热公司，会排放一定的粉尘污染，但大连冬季风向为西北风。

因此对本项目影响不大。

B,D,C,【周边配套】地块周边生活配套缺乏，但未来大连天地将建成城市级商业中心（商业、学校等），极大完善项目配套,地块周边目前产业园区已形成一定基础，且具备生态意向，具有一定的生活配套。

大连天地为居住、中小学、幼儿园、中高端商业、金融等综合发展项目。

E地块意向为加拿大枫叶学校，贵族学校的建设将成为本项目的一个资源亮点，并成为项目的教育资源。

东软学院二期的建立快速提升该区域的区域配套，满足学院发展,项目地块为山坡用地，具备一定的挖掘利用条件,可打造特色台地景观；地块北西北侧为山体,背山而居,具备良好日照和风水意向；周边山体植被茂盛,属于自然原生态山林；地块内因土地平整，植被被破坏，不具备可利用景观资源。

【地貌资源】地块为山坡地，具备一定可开发利用山体资源，同时高处视野开阔，可俯瞰城市，远观海景,地块具有明显的山体资源,地块局部可远眺三线海景,项目地形为北高南低，位于北侧的C、D地块为项目制高点，视野开阔，可俯瞰城市，远观海景；B地块若建设18层高层类产品则部分位置10层以上也可观海。

【地块指标】项目总占地23.73公顷,建筑面积为41.3万平方米,属于中等开发规模用地,B地块占地14.30公顷（其中0.5公顷为市政公共设施用地），容积率1.8,（商业建筑面积占10%）C地块占地5.13公顷.容积率1.7D地块占地4.30公顷容积率1.8建筑密度30%建筑高度小于60米.,E地块为学校用地（意向为加拿大枫叶学校）占地面积1.53公顷,项目资源评价,项目占地23.73公顷,属于中等开发规模住宅用地。

项目地块较分散,被规划道路分为B、C、D三个地块。

具备一定的山体景观资源，可打造特色台地景观。

在C、D地块中的高层建筑中可以看到三线海景。

E地块为学校用地，按目前计划意向引进加拿大枫叶国际学校，有助于提升项目地块高端认知。

距离项目地块1.3公里的大连天地高调启动，未来将成为城市的商业中心。

规模上,地块资源,设施资源,项目属性界定,城市重点发展方向产业新区具备一定山体资源的中等规模中高端住宅开发项目,