建筑有关计算规则.docx

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建筑有关计算规则

建筑有关计算规则

1、容积率计算

（1）容积率：

在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值，或：

容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积

——（无半地下室，或半地下室地面高度不超过1.5米时）

容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积

——（半地下室地面高度超过1.0米时（不包含1.0米））

（2）地下空间：

地下室建筑面积不计入容积率；半地下室地面高度不超过1.0米，建筑面积不计入容积率；半地下室地面高度超过1.0米,且不超过1.5米，建筑面积的1/2计入容积率；半地下室地面高度超过1.5米（包含1.5米），建筑面积全部计入容积率。

（3）在计算容积率时，屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计。

（4）架空层：

建筑底层布置层高3.0米以上的架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部应计入容积率。

架空层应满足以下条件：

以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

架空层应计入建筑层数。

深基础架空层建筑面积不计入容积率计算，坡地吊脚架空层有实质用途的，50%建筑面积计入容积率计算。

在建筑物内部（包括首层、其它楼层及地下层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于4米的建筑面积，不计入容积率计算（增加）

（5）市政设施用地选址确有困难的，可在城区规划建设区范围里的地块内，规划设置为地区服务的市政公用设施（如变电站、电话局等）。

设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积；单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。

（6）商住综合楼（或商办综合楼）的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度按照第7章表7.1中的规定执行。

高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％，不足10％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。

其中，综合楼容积率指标的换算按下式计算：

A＝（A1M1＋A2㎡）／M

式中：

A－折算的容积率

A1－商业建筑容积率指标

M1－商业建筑面积

A2－居住（或办公）建筑容积率指标

㎡－居住（或办公）建筑面积

M－商住综合楼（或商办综合楼）的总建筑面积

（7）高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入容积率的计算，但应计入总建筑面积。

架空层不得围合封闭改作它用或作为出售、出租等商业用途。

2、地块面积计算

（1）地块边界：

地块的划定应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。

地块四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻地块边界为界限。

街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。

（2）地块面积：

地块面积以城乡规划管理部门正式划定用地范围的面积为准。

3、建筑面积计算

按国家有关建筑面积的计算规则计算，即《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005。

（1）地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。

层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。

附图1：

地下室、半地下室图示

（2）坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。

设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

附图2：

坡地建筑及深基础地下架空层

4、建筑层高计算

（1）住宅标准层层高：

2.8－3.3米（含3.3米），原则上不应超过5米。

若设计层高小于2.8米，不予审批；若层高大于3.3，小于等于4.4米，其建筑面积按该层外围水平投影面积的1.5倍计算；住宅层高超过4.4米的，按该层外围水平投影面积的2倍计算。

低层住宅及跃层（含复式）住宅的客厅层高不受该条限制。

（2）办公建筑层高一般为3.5米，当层高大于等于4.8米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。

门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

（3）建筑面积小于150平方米的商业建筑，层高不宜超过5米。

层高超过5米的，按外围水平投影面积的1.5倍计算,并计入容积率。

达到20000平米以上的大型商业用房（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中的商业用房）建筑高度可根据功能要求适当提高。

门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

（4）工业厂房层高超过8米（特殊工艺要求除外），按外围水平投影面积的2倍计算并计入容积率。

5、建筑高度的确定

（1）平屋面建筑：

挑檐屋面的建筑，其建筑高度为自室外规划地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；带女儿墙屋面的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至女儿墙顶。

如附图3所示。

（2）坡屋面建筑：

屋面坡度小于或等于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；屋面坡度大于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至坡顶高度一半处高。

如附图3所示。

附图3：

平屋面及坡屋面建筑高度

（3）在以下两种情形下，水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属建筑的高度应记入建筑高度：

a.附属建筑的单边边长大于对应主体建筑边长的1／2；

b.两个以上附属建筑同一单边累加边长大于对应主体建筑边长1／2，且水平投影面积之和超过屋面水平投影面积1／4。

（4）相临两幢建筑室外自然地坪存在高差的，应按附图4所示，确定建筑高度。

（5）在同一用地单位的建设用地内，如两幢建筑物首层均为架空层，南向（或东向）建筑物的建筑高度可自北面（或西面）建筑物架空层的楼面标高起计（参见附图5）。

（6）在历史文物保护地段和星湖风景区及其周边规划控制地带内，建筑高度应自室外地面算至屋脊顶。

附图5：

低层架空建筑的建筑高度确定

6、建筑间距计算

（1）除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小垂直距离；

（2）在建筑间距范围内外挑阳台、走廊、楼梯平台，应在满足消防间距要求的前提下，符合以下规定：

a.建筑间距小于8米：

间距内不得外挑阳台、走廊和楼梯平台。

b.建筑间距大于8米时：

外挑阳台、走廊、楼梯平台的总长度小于或等于相应建筑边长的一半时，允许外挑不大于1.5米进深的阳台、走廊、楼梯平台，不计入建筑间距；外挑进深大于1.5米时，超出部分应计入建筑间距；外挑阳台、走廊、楼梯平台的总长度大于相应建筑边长的一半时，应按阳台、走廊、楼梯平台的外挑边线计算建筑间距。

（3）建筑间距按前款规定仍无法确定的，由城乡规划行政主管部门结合实际情况确定。

7、绿地率及绿地面积计算

（1）居住小区内计入绿地率的绿地面积包括宅旁绿地、道路绿地、组团绿地及其它绿地。

（2）宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界应符合本规定附图6的规定，绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当道路设有人行道时算到人行道边，沿小区主道、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚。

（3）道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算。

对仅种植乔木的行道树绿带，宽度按1.5米计；对乔木下成带状、配置地被植物，且宽度大于1.5米的行道树绿带，按实际宽度计。

（4）院落式组团绿地面积计算起止界应符合本规定附图6的规定，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行道时，算到人行道边；临城市道路、小区主道时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米。

（5）开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路开敞，并向其开设绿地的主要出入口和满足本规定附图6的规定。

（6）其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。

沿小区主道、城市道路的公共绿地算到红线。

附则四：

图示

图示2：

建筑退界图示

建筑南北向布置建筑东西向布置

主要、次要朝向主要、次要朝向

B>15米

注：

当建筑物边长大于15米时，

其离界距离均按主要朝向控制

图示3：

视距三角形计算

注：

LALB为实际计算的长度