第三章房地产价格和价值.ppt

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第一节房地产价格的含义和形成条件第二节房地产价格的特征第三节房地产供求与价格第四节房地产价格与价值的种类,第三章房地产价格和价值,主要内容,第一节房地产价格的含义和形成条件,一、房地产价格的含义

（1）价格的定义：

价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定用货币来偿付；价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。

（2）房地产价格的定义：

房地产价格是指和平的获得他人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其他经济利益。

二、房地产价格的形成条件,

（一）有用性有使用价值

（二）稀缺性稀缺并不是难以得到，而是不能自由取用，是相对缺乏而不是绝对缺乏（三）有效需求不仅愿意购买，而且有支付能力,第二节房地产价格的特征,房地产价格与一般物品价格的共同之处在于：

都是价格，都用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：

优质高价、劣质低价。

一、地价与一般物品价格的不同,

（一）生产成本不同

（二）折旧不同（三）价格差异不同（四）市场性质不同（五）价格形成时间不同（六）供求变化不同,二、房地产价格的特征,1、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金2、房地产价格受区位的影响很大3、房地产价格实质上是房地产权益的价格4、房地产价格形成的时间较长5、房地产价格容易受交易者个别情况的影响,第三节房地产供求与价格,一、房地产需求

（一）房地产需求的含义是指消费者（买者）在某一特定的时间、在某一特定价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。

形成需求有2个条件：

消费者愿意购买+消费者有能力购买。

房地产市场需求是所有消费者需求的总和。

（二）决定房地产需求量的因素,对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：

1该种房地产的价格水平一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

2消费者的收入水平3消费者的偏好4相关物品的价格水平替代品和互补品5消费者对未来的预期对收入和房地产价格的未来预期,（三）房地产需求曲线,房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系，即某种房地产的需求量如何随该种房地产的价格变动而变动。

假设：

某种房地产价格为P；某种房地产的需求量为Q；该供求曲线为D。

PQ曲线如下图a所示。

二、房地产供给,

（一）房地产供给的含义是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者）在某一特定的时间内、在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。

形成供给有2个条件：

开发商或拥有者愿意供给+开发商或拥有者有能力供给市场供给是所有开发商和拥有者供给的总和。

（二）决定房地产供给的因素,对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：

（1）该种房地产的价格水平；

（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）开发商对未来的预期。

（三）房地产供给曲线,

（1）由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。

（2）如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。

如图以S0为基础，在影响房地产供给的其他因素不变的前提下，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S0向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S0向右位移到S2。

三、房地产均衡价格,房地产均衡价格是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。

E点是供求均衡点，其所对应的价格Pe称为均衡价格，所对应的价格Qe称为均衡数量。

四、房地产供求与价格关系的特殊性,房地产的供求状况分为4种类型：

1全国房地产总的供求状况；2本地区房地产的供求状况；3全国同类类房地产的供求状况；4本地区同类房地产的供求状况。

第四节房地产价格与价值的种类,一、价值、使用价值和交换价值在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。

使用价值：

是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值：

是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。

使用价值是交换价值的前提，但反过来不一定成立。

房地产估价是评估房地产的交换价值。

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值,成交价格。

简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

市场价格。

是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

理论价格。

是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

一般地说，成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格围绕着理论价格上下波动。

评估价值。

是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。

房屋征收估价应当采用市场价值标准。

快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格，一般低于市场价值。

谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则评估出的价值。

在用价值是指在现状使用下的价值。

清算价值是指在非继续使用条件下的价值。

一般低于市场价值。

投资价值指从某个特定投资者的角度来衡量的价格。

三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值,买卖价格。

也称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

租赁价格。

通常称租金，是房屋所有权人或土地所有权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

抵押价值。

是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款优先受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值,例.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万。

A370B385C420D550,抵押贷款额度=抵押价值贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款或抵押价值=未设定法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值-已抵押贷款余额/贷款成数,保险价值。

是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。

计税价值。

又称课税价值，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。

征收价值。

也称征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。

四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值,五、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格,房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格、或者房屋所有权与土地所有权价格。

房地产使用权价格主要是指土地使用权价格。

其他权益的价格泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格，如租赁权价格、抵押权价格、地役权价格等。

六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值,原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。

账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。

原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;公允价值、市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。

就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。

七、市场调节价、政府指导价和政府定价,从政府对价格管制或干预的程度来划分，有市场调节价、政府指导价和政府定价。

市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

八、基准地价、标定地价和房屋重置价格,基准地价、标定地价和房屋重置价格是城市房地产管理法规定应当定期确定并公布的房地产价格。

基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。

基准地价，是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

标定地价，是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。

这里的房屋重置价格，应是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。

有了这种房屋重置价格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价格的比较修正来求取。

九、土地价格、建筑物价格和房地价格,土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。

土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格;如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。

建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。

人们平常所说的房价，例如购买一套商品房的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。

房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。

对于同一宗房地产而言，有：

房地价格=土地价格+建筑物价格;土地价格=房地价格-建筑物价格;建筑物价格=房地价格-土地价格。

十、总价格、单位价格和楼面地价,总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。

总价格简称总价，是指某一宗或某一范围内的房地产整体的价格。

单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格;对于建筑物来说，是指单位建筑物面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积等）的建筑物价格;对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。

房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

认清单位价格，必须认清价格单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。

价格单位由货币和面积两方面构成。

货币方面包括币种和货币单位。

在币种方面，如是人民币、美元，还是港币等。

在货币单位方面，如是元，还是万元等。

面积方面包括面积内涵和面积单位。

十、总价格、单位价格和楼面地价,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

例如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/平方米，乙土地的单价为510元/m2，如呆甲、乙两块土地的其他条件完全相同，此时明智的买者会购买哪块土地？

若甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，此时你会购买甲土地还是乙土地？

十一、实际价格和名义价格,实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。

名义价格是指在成交日期时讲明，但不是一次付清的价格。

例如，一套建筑面积100m2、建筑面积3000元/平方米的住房，总价为30万元，其在实际交易中的付款方式可能有下列几种：

要求在成交日期时一次付清。

如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5%。

从成交日期时起分期付清，如首付l0万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付l0万元。

约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。

以抵押贷款方式支付，如首付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付。

第一种情况：

实际单价为3000元/平方米，实际总价为30万元。

不存在名义价格。

第二种情况：

实际单价为3000（1-5%）=2850元/平方米，实际总价为28.5万元。

名义单价为3000元/平方米，名义总价为30万元。

第三种情况：

实际总价为10+10/（l+5）0.5+10/（1+5）=29.28（万元）（假定年折现率为5），实际单价为2928元/m2。

名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元。

第四种情况：

实际总价为30/（1+5）=28.57（万元）（假定年折现率为5），实际单价为2857元/m2；名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元。

第五种情况：

实际单价为3000元/平方米，实际总价为30万元。

不存在名义价格。

十二、现货价格、期货价格及现房价格和期房价格,现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。

现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。

期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。

房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格。

期房价格与现房价格之间的关系有：

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿例：

某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2时，出租的年未净收益为330元/m2。

假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为（）元/m2。

十三、起价、标价、成交价和均价,起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。

起价是指所销售的商品房的最低价格。

标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。

成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。

商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。

均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。

十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价,保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。

保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

拍卖分无保留价拍卖和有保留价拍卖。

起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。

在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。

练习题：

房地产估价师考试（2007年）,8、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。

A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值9、关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。

A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值2、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。

（）4、某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。

（）,D,B,对,错,练习题：

房地产估价师考试（2007年）,5、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。

（）4、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。

法定优先受偿款包括（）。

A.划拨土地应补交的出让金B.已抵押担保的债权数额C.发包人拖欠承包人的建设工程价款D.强制执行费用E.估价费用,错,BC,练习题：

房地产估价师考试（2008年）,10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

（1）要求在成交日期一次性付清；

（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格的是（）。

A第

（1）、（3）种情况B第（3）、（4）、（5）种情况C第

（2）、（4）种情况D第

（2）、（4）、（5）种情况35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。

A谨慎价值B市场价值C快速变现价值D投资价值,D,C,练习题：

房地产估价师考试（2008年）,3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。

（）4、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。

（）5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。

（）7、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。

错,错,错,对,