第一章房地产开发与经营的主客体及程序.ppt

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,第一章房地产开发经营的主客体及程序,一、认识房地产房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

（一）土地、建筑物和其他土地定着物的含义1.土地的含义是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

在现实生活中，拥有一块土地，并不是可以随意开发利用的，其使用、支配要受到三方面制约：

建筑技术、土地使用管制（法律法规、城市规划）、土地权利设置及相邻关系。

2.建筑物的含义是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。

3.其他土地定着物的含义也称其他地上定着物，是建筑物以外的土地定着物，是指固定在土地或建筑物上。

例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。

而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。

说明：

由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分，因此，通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。

（二）房地产实物、权益和区位的含义1.房地产实物的含义是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体的组合完成的功能以及外观等方面。

2.房地产权益的含义是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

房地产权益以房地产权利为基础。

例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权等。

3.房地产区位的含义是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

注：

房地产包括地产和房产。

地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。

房地产开发企业开发与经营的主要是房产。

房地产权益集中体现在房地产产权上，房地产产权包括房地产所有权以及由所有权延伸出来的权利。

但是，房地产权益交易必须符合国家法律、法规的规定。

二、房地产的特点房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。

因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。

1、不可移动性（又称位置固定性）房地产市场是一个地区性市场（城市房地产一般是以一个城市为一个市场），房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同。

2、独一无二性房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。

即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观的不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。

3、寿命长久性（土地不灭性）但从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。

对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。

4、供给有限性房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来说，土地的数量目前还是丰富的，关键在于房地产的不可移动性造成了房地产供给不能集中于一处。

说明：

要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，例如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，例如增加建筑物的高度或密度。

但这些又要受到基础设施条件、城乡规划、资金、建筑技术等的制约。

5、价值高大性房地产的价值不仅高，而且大。

其价值高即单位价值高（单价高），其价值大即总体价值大（总价大）。

6、用途多样性用途多样性主要是空地所具有的。

土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。

因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。

多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途。

在不同的用途中还可以选择不同的利用方式。

说明：

从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：

商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、森林、不毛荒地。

7、相互影响性相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。

房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。

8、易受限制性政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：

1）管制权。

政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。

2）征收权。

政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。

3）征税权。

政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平的。

4）充公权。

政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。

说明：

房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。

9、流动性差（也称难以变现）房地产由于价值量大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。

所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。

10、保值增值性房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。

说明：

中国大陆的土地价格由于是有期限的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限会降为零，所以，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的；但如果预计可以续期且续期的补地价很少或者完成了续期，该房地产的价格又会高起来。

三、房地产分类1、按用途划分2、按开发程度划分3、按实物形态划分4、按是否产生收益划分5、按经营使用方式划分,1、按用途划分1）居住房地产：

包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

2）商业房地产：

包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。

3）办公房地产：

包括写字楼、政府办公楼等。

4）旅馆房地产：

包括饭店、酒店、宾馆、度假村等。

5）餐饮房地产：

包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

6）娱乐房地产：

包括娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

7）工业和仓储房地产：

包括工业厂房、仓库等。

8）特殊用途房地产：

包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。

9）综合用途房地产：

是指具有两种或两种以上用途的房地产。

如商住楼。

2、按开发程度划分1）生地：

是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

2）毛地：

是指具有一定城市基础设施，有待拆迁房屋的土地，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。

3）熟地：

是指具有完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

4）在建工程：

是指地上建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产。

该房地产不一定正在建设之中，也可能停工了多年。

5）现房（含土地）：

是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。

它可能是新的，也可能是旧的。

3、按是否产生收益划分1）收益性房地产：

是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。

2）非收益性房地产：

是指不能直接产生经济收益的房地产。

如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。

说明：

收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

4、按经营使用方式划分1）出售型房地产。

2）出租型房地产。

3）营业型房地产。

4）自用型房地产。

说明：

这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：

出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。

四、房地产开发的含义、分类

（一）房地产开发的含义房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

（二）房地产开发的分类,房地产开发,成片开发,单项开发,有计划的成片旧城改造,成片的新城区开发,农业地产的开发,旅游地产的开发,土地开发,住宅项目开发,写字楼项目开发,工业项目开发,商业项目开发,房屋开发,五、房地产经营的概念狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动。

广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程。

六、房地产开发与经营的基本概念房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有建设用地上进行的基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

1.城市规划区：

是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。

划定城市规划区的主要目的：

在于从城市远景发展的需要出发，控制城市建设用地的使用，以保证城市总体规划的逐步实现。

2.国有建设用地：

我国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

国有建设用地是指建造建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地和军事设施用地等所有权为国家的土地。

3.城市基础设施：

是城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。

工程性基础设施一般指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。

社会性基础设施则指行政管理、文化教育、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。

我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。

房地产开发与房地产经营的关系1广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同2狭义的角度理解，两者相对独立3房地产开发以房地产经营为核心4房地产经营以房地产开发为基础,七、房地产开发企业房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

（一）公司制的房地产开发企业类型公司是指一般依法设立的，全部资本由股东出资，以营利为目的的法人企业。

其两种主要形式为有限责任公司和股份有限公司。

1.房地产有限责任公司:

有限责任公司由50个以下股东出资设立，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。

2.房地产股份有限公司:

指公司资本为股份所组成的公司，股东以其认购的股份为限对公司承担责任的企业法人。

设立股份有限公司，应当有2人以上200以下为发起人，注册资本的最低限额为人民币500万元。

3.房地产开发企业资质等级类型：

为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000年3月发布了房地产开发企业资质管理规定。

规定显示，房地产开发企业应当按照本规定申请核定房地产开发企业资质等级。

规定显示，房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级四个资质等级。

一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。

一级资质1.注册资本不低于5000万元；2.从事房地产开发经营5年以上；3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续5年建筑工程质量合格率达100%；5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9.未发生过重大工程质量事故。

二级资质1.注册资本不低于2000万元；2.从事房地产开发经营3年以上；3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续3年建筑工程质量合格率达100%；5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9.未发生过重大工程质量事故。

三级资质1.注册资本不低于800万元；2.从事房地产开发经营2年以上；3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续2年建筑工程质量合格率达100%；5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；,6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；8.未发生过重大工程质量事故。

四级资质1.注册资本不低于100万元；2.从事房地产开发经营1年以上；3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%；4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6.商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7.未发生过重大工程质量事故。

房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。

二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

4.申请核定资质等级时应提交的证明文件a.企业资质等级申报表;b.房地产开发企业资质证书（正、副本）;c.企业资产负债表和验资报告;d.企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;e.已开发经营项目的有关证明材料;f.房地产开发项目手册及住宅质量保证书、住宅使用说明书执行情况报告;g.其他有关文件、证明。

八、房地产开发企业的设立1.设立房地产开发企业应具备的条件：

设立房地产开发企业设立有限责任公司设立股份有限公司,2.房地产开发企业的设立登记应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。

工商行政管理部门对符合条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

3.新设立房地产开发企业的备案新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：

1、营业执照复印件；2、企业章程；3、验资证明；4、企业法定代表人的身份证明；5、专业技术人员的资格证书和劳动合同；6、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。

暂定资质证书有效期年。

注：

申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。

九、房地产项目开发与经营程序

（一）房地产项目开发与经营程序基本概念是指房地产项目从投资决策、设计、施工到经营和服务的整个过程中应当遵循的内在规律和组织制度。

内在规律是指房地产从业人员总结出来的房地产项目开发与经营的内在属性。

组织制度是指我国法律、法规和规章规定的房地产项目开发与经营的先后顺序及具体内容。

（二）房地产项目开发与经营程序中的主要工作1.投资机会寻找2.投资机会筛选3.初步可行性研究4.项目资本金的筹措5.建设用地使用权的取得6.详细可行性研究,7.项目营销策划8.项目备案9.房地产开发项目手册的领取10.建设用地规划许可证的取得11.勘察12.方案设计13.初步设计14.施工图设计15.建设工程规划许可证的取得16.项目报建,17.施工许可证的取得18.监理单位的选择19.施工单位的选择20.部品、材料、设备的选购21.地基与基础工程施工22.主体结构施工23.商品房预售方案的确定24.商品房预售许可证的取得25.商品房预售26.主体结构以外的其他工程施工,27.竣工验收28.初始产权的取得29.质量保证书和使用说明书的准备30.商品房现售31.商品房交付32.商品房保修33.物业管理,