清华大学房地产培训-房价变化趋势.ppt

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房价变化趋势与中小开发商经营策略调整,数据验证（成都1）,此图为成都2008年2月18日至2009年6月7日一手商品房成交面积变化，交易量此前出现恢复迹象但随后受到震灾影响。

数据验证（成都2）,成都市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数：

一手房交易量呈恢复迹象但随后受到震灾影响，二手房市场表现不好。

数据验证（南京1）,此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交面积变化，交易量明显恢复。

数据验证（南京2）,此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数变化，交易量出现恢复迹象。

房地产仍有发展空间，但最好的日子结束了短期供应增长率不高，但需求面临调整压力,2006年以来商品房投资指标增幅变化（目前已经上挑）,各类商品房成交面积变化,商品房新开工面积虽然从08年初开始下降，但此前的施工面积要陆续转化为供应，2010年后市场可能供应紧张,2009年前5个月各种物业房屋销售面积增幅均有所增加,2008年前5个月房地产开发投资保持高位增长（这里有土地、建材价格上涨的影响）,随后下滑，最近好转,短期错动后土地价格仍会上涨,2009年1-5月全国及东中西地区房地产开发企业购置土地面积和完成开发土地面积增长变化,建安成本长期看也在不断增加1.人工费（施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资）2.材料费（主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费）3.机械使用费（折旧费、大修费、附属工具费。

动力及燃料费等）4.施工管理（工作人员工资，工资附加费，办公费，差旅费，检验试验费）5.设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费（供热及换热站，供电设备，电梯）增值税将严格征收，税收压力大大增加舆论压力大大增加,当前形势下（未来五年左右时间）中小开发商的战略调整高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路工业地产具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

工业地产进入市场调配资源的时代,以政策为主导的调配方式淡出历史舞台调控将大大提升工业地产的价值工业地产开发模式工业地产的前景小企业如何分享工业地产的增值空间,商业用地,不同城市不同类型预计初始收益率比较,资料来源：

德勤会计师事务所中国房地产投资手册（2009-04-07）,

（1）搭乘到最后一批协议用地的末班车。

（2）研究模式，选好区域A.直接建工业项目，适时出售股权，回避增值税；B.双方合作，适时撤出（按照即时土地价格）；C.持续经营，争取经营收益、土地增值、上市（中小企业板或创业板）三重机会。

D.投资有科技含量的工业项目，争取上市，再装入地产部分，或地产公司通过自己的工业上市项目借壳上市，获得几十倍增值收入。

（3）不要瞧不起工业。

有些项目回报很好；经营规范；低价买入持续持有最优质资产（白金资产）；具有世界性成长空间（500强里基本无地产企业，麦当劳的启示）（4）关注四个增长区（大连长兴岛、天津滨海新区、曹妃甸、北部湾）,未来四个特别经济区域的比较（分值高为好，低为差）,注：

1，区域经济基础综合考察所在省份GDP总量、人均GDP、产业结构、企业规模、技术水平等情况；2，对外开放程度综合考察所在省份对外开放的历史、外资企业拥有量与影响力、涉外政策、外资企业国别、外资企业类别、进出口状况、政府官员外事素质与涉外经济管理水平、常住外籍人口等情况；3，智力支撑综合考察所在省份高校数量、高校影响力、工科与财经学科毕业生及影响力、居民学历状况、研究院所与人数、企业研发能力、发明与专利持有量等情况；4，合作对象考察重点合作国家（地区）、国内意向合作对象及其投资能力、国内外合作发展潜力等；5，交通运输综合考察所在省份及该区域海陆空运输状况和发展规划。

考虑到北部沿海、到北方发展,辽东半岛、环渤海、胶东半岛、江苏区域购买力稳而强,北方城市受调控政策的影响明显较小，投资风险较小,2008年3季度各区域房地产市场变化表,2008年3季度各地区商品房销售面积负增长,2008年3季度各地区商品房销售面积负增长（时间切面）,2009年1-5月份主要城市和区域商品房销售面积变化,侧重于开发高档房地产，寻求相对较高的回报,在商品住宅投资增量中，90平方米以下住宅投资增加很快。

90平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的重要力量，高档住宅供应下降。

城镇住房存量中的面积比例和居室比例分布,近期各类商品房价格环比变化,未来几年高档住宅价格可能大涨（北京豪宅租金08年一季度与上一季度相比则上涨约15%，上海公寓租金上涨超过50%；与此同时，强劲的需求和有限的供给也使豪华住宅的资本值显著上升）。

应侧重于高档房地产开发，避开保障房增加带来的冲击，尤其是新政府成立之初这两三年。

可以向一些小开发商淘地。

到相对发达的中小城市投资，投资回收较安全,到相对较发达的中小城市发展，可避开大城市大量建保障房带来的冲击。

住房保障推进的重点是大型、特大型城市,调整经营方式，促进企业转型,规模稍大的开发商可以考虑向城市运行商转变，使单一的开发活动与城市运营、城市发展结合起来，同时控制土地资源，掌握开发进度（万年基业）与知名企业合作，贴牌开发，提高标准化程度和项目声誉，提升产品品质和竞争力（中体奥林匹克）拓展融资渠道，提高融资能力，减轻对信贷、私募方式的依赖（万达：

通过上一个项目中酒店、购物中心的持有向银行贷款，解决了拿地资金；通过商业联盟共同入住万达广场交的资金，又解决一部分资金通过上一个项目的资金的循环流转就解决了下一个项目的资本运作问题）调整投资方向，向商业地产、旅游地产、工业地产等竞争较弱的领域迈进,向更专业化、精细化方向迈进（住宅还是商业地产、旅游地产、工业园区？

哪类住宅？

万达模式还是万科模式）规模较大的公司适度构建产业链，向内部协作要成长、要效益、要影响力（万达）培养自己的研发力量，有自己的核心技术或能力（龙湖：

设计、园林，这就是龙湖的一个研发模式持有优质物业，寻求可持续发展，提升抗震能力（万达与万科的比较）逆势操作，降低损失（“现金为王”思维的错误，李嘉诚、万达最近的举动）,与有创新精神的金融机构合作，降低资金占用水平,引入金融服务企业，提高经营水平和竞争力“互利合作、优势互补、资源共享、共赢发展”要成为开发商经营的实实在在理念。

住房按揭贷款服务的传统模式将渐遭抛弃，一种新的住房按揭贷款“置业担保”模式已经萌芽。

（1）参与方：

开发商、担保公司、银行、贷款购房人

（2）各方定位开发商：

住房产品提供者担保公司：

金融服务提供者、阶段性担保风险承担者,银行：

资金提供者、金融服务提供者贷款购房人：

住房产品购买者、金融服务需求者（3）实践结果：

开发商将非核心、无盈利业务进行转嫁和外包，集中财力、人力、物力从事地产开发业务（核心业务），增强了开发商的核心竞争力，降低了成本、提高了收益。

（4）新模式特点：

对房地产商的好处：

担保风险转移，无须承担担保责任。

资金压力转移，无须占用自有资金。

服务成本转移，节省大量人力物力。

对贷款购房者的好处：

对购房人而言，拥有全款购房的议价权，一般情况下能享受到总房价13%的价格优惠。

专业担保公司为客户提供贷款“一条龙”服务，具有专业性强、效率高、服务好、贷款门槛低等特点，客户省心省力。

对银行的好处：

专业规范的担保公司较开发商而言具有更强的贷后管理和风险控制能力，进一步保证了信贷资产安全。

与中小商业银行合作，争取对持有性物业的中长期贷款,提前进入一些城市建设的新区谋求发展,花大力气搜集城市规划变动信息，特别是新区建设信息，提前进入，与政府通过合同约定好，相对长期地持有土地，获取巨额土地升值回报。

到海外寻求发展空间,一些发达国家的老街区面临改造（如美国的休斯顿市中心国际区重建计划），国外大公司不感兴趣，劳动力成本也高；还有些发展中国家也处于城市化初期，也有一些机会（蒙古）。

“四节一环保”技术体系（框架）,能源供给系统节能建筑构造系统建筑设备系统运行管理系统节地规划设计系统建筑设计系统优化供水系统节水节水设备系统计量付费系统再生水利用系统,提高产品的技术含量，增加竞争力开发节能省地环保型住宅,“四节一环保”技术体系（框架）,建筑结构系统建筑材料系统节材建筑装修系统建筑施工系统废弃材料再生循环利用系统环保室外环境保护系室内环境保护系统,创新产品，建设智能社区与智能住宅,信息社区中各方信息需求,