管理项目内业资料.ppt

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管理项目内业资料目录,质保部：

李铎,主要内容基础管理1.1-1.19房屋管理与维修养护2.1-2.7共用设施设备管理3.1-3.8保安、消防、车辆管理4.1-4.6环境卫生管理5.1-5.9绿化管理6.1-6.4精神文明建设7.1-7.2管理效益8.1-8.3九.合同管理,一.基础管理,1.1按规划要求建设,住宅及设施投入使用立项批复文件建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证建筑工程消防设计审核意见书建筑工程消防验收意见书房屋建筑工程竣工验收报告规划用地红线图,1.2:

已办理承接查验手续房屋承接查验资料设施设备查验交接资料供电系统查验交接资料电梯系统查验交接资料给排水系统查验交接资料消防系统查验交接资料智能化系统查验交接资料空调等其它设备查验交接资料房屋公共部位、场地、景观绿化查验交接资料其他附属配件查验交接资料,1.3:

由一家物业管理企业实施统一专业化管理管理项目简介管理项目组织架构公司营业执照（副本）公司资质证书公司组织机构代码证企业税务登记证总经理上岗证,1.4:

建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确中标通知函前期物业服务合同合同备案证1.5:

在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确前期物业服务协议,1.6:

建立维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定管理项目专项维修资金管理制度专项维修资金台账/专项维修资金证明/专项分户帐目,1.7:

房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书房屋装饰装修管理协议见业户签收文件）业户临时管理规约及各项公众制度（见业户手册）,1.8:

业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责未成立业委会的:

成立业主委员会筹备计划关于成立业主委员会的报告申请召开首次业主代表大会并成立业主委员会的报告关于成立业主大会筹备组的公告筹备组成员推荐表业主委员会章程,已成立业委会的：

关于成立业主大会筹备组的公告筹备组成员推荐表业主大会筹备组成员公示名单业主委员会备案证明等（计14份）资料,1.9:

业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确未成立业委会的：

物业服务合同范本已成立业委会的：

物业服务合同物业服务合同备案证明,1.10:

物业管理企业制订争创规划和实施方案,并经业主委员会同意创优申报表创优规划与实施方案业委员对争创方案的认可证明/社区居委会的认可证明（未成立业委会的）创优工作汇报材料,1.11:

小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准、并制定具体的落实措施和考核办法管理制度、岗位职责、工作规程、考核细则（见程序文件、作业指导书）物业处各口年度/月份工作计划、培训计划（年计划应分解到月份计划中）物业处月检/整改记录表/物业处季质量考核通报等资料公司巡查及整改反馈记录表,物业处例会纪要例会纪要内容：

公司例会精神传达上周工作完成情况点评本周工作安排/责任人、完成时限业主投诉情况及改进措施值得关注的问题,员工培训记录资料、会议/培训签到记录员工月考勤表/员工考核资料工作请示单公司函件及通知物业处函件工作检查记录表重要邮件收发登记表,1.12：

物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装佩戴明显标志，工作规范，作风严谨员工花名册/员工上岗证、专业证书员工花名册栏目：

部门、姓名、性别、身份证号码、学历、入职时间、转正时间、持证情况、联系电话、重要事件联系人/联系电话各岗员工岗位形象（照片）,1.13物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率智能化设备清单智能化设备操作使用说明a楼宇访客对讲系统及户内安防系统b小区周界防越报警系统c闭路电视监控系统d小区电子巡更系统e停车场管理系统f背景音乐及公共广播系统,1.14物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况会计核算税收规定附件:

福州市物业管理区域内车辆停放服务费标准福州市住宅物业服务等级指导性标准福州市服务收费管理实施细则,1.15：

房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便总体平面图小区总平图地下管网图给水、排水、消防总平图地下室给排水总平面图建筑施工图,管理项目房屋分类统计表/共用设备设施明细表（设置栏目：

类型（分为高层、多层、商业用房、车库、会所物业用房）、幢数、套（单元）数、建筑面积）小区主要设备设施清册（设置栏目：

设备名称、设备型号、功率、电压、生产厂家、出厂日期、使用日期、折旧年限、设备编号、安装位置、责任人）设备台帐（大、中修应进行记录）共用设备设施资料水系统a给排水设备资料b景园水电竣工图c1#楼给排水平面图,强电系统a发电机设备资料b变压器随机文件c高压柜接线图、低压柜接线图d1#楼强电系统平面图（电施图）电梯系统a电梯系统使用说明b电梯控制系统原理图c电梯验收检验报告书、合格证书d电梯维保合同（亦可归到下面合同管理中）,弱电系统a弱电设备资料b综合布线竣工资料c智能化系统资料（监控、周界报警、巡更、楼宇对讲、停车场管理、背景音乐等）d消控系统图e各设备设施销售安装合同资料建筑结构资料a1#建筑结构竣工图b屋面结构竣工图c塑钢窗结构平面图d采光井、玻璃幕墙、老虎窗、雨篷竣工图等煤气工程资料其他配套/配件资料,1.16:

建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便管理项目配套用房权属清册（设置栏目：

名称、数量、位置、面积、权属）业户档案（一户一档）,1.17建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录24小时物业服务值班制度（见作业指导书）投诉/诉求/建议记录、投诉处理单、回访/随访记录日常各类投诉及处理情况汇总、分析季报表在显要位置公示物业服务热线电话,1.18定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改，满意率达95以上业主满意度征询意见表住宅小区业主满意度征询意见统计表不满意项汇总分析、改进报告意见与建议汇总、采纳报告,1.19：

建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率达100%、返修率不高于1%，并有回访记录报修登记本、业户报修单维修及时率及返修率统计表,二.房屋管理与维修养护（现场）2.1：

主出入口设有小区平面示意图，主要口设有路标,组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显2.2:

无违反规划私搭乱建，无擅自改变房用途现象2.3：

房屋外观完好、整洁；外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹,2.4：

室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损2.5：

封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等2.6：

空调安装位置统一、冷凝水集中收集，支架无锈蚀,2.7：

房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象违规装修处理的有关资料（整改通知书、违规装修照片、上报政府职能部门的报告等）,三.共用设施设备管理3.1：

共用配套设施完好，无随意改变用途（现场）3.2：

共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守规程与保养规范工程应急处理预案（停电、给排水系统故障、电梯故障或停电困梯等）工程维修人员培训记录有关资料消防系统、监控系统、周界报警系统等维保记录（记录在设备设施维修保养记录上）设备设施现场照片,3.3：

室外共用管线统一入地或入公共管道，无空架管线，无碍观瞻（现场）3.4：

排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象（现场）3.5：

道路通畅，路面平整；井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行（现场）井盖统计表（位置、数量、责任人）,3.6：

供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案生活泵运行记录水泵（生活泵、潜水泵、污水泵等）维修保养记录各类水箱、表箱加盖加锁检查/钥匙（包括屋面钥匙）上油记录注：

以上记录在设备设施维修保养记录上水质检验报告单（2次/年）操作人员健康合格证（1次/年）（上墙）,3.7：

制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好高/低压配电运行记录、发电机房运行记录发电机组维保记录（记录在设备设施维修保养记录上）值班人员交接班记录照明路灯统计表（栏目设置：

位置、编号/标识、责任人、备注）,3.8：

电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿箱、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案电梯维保公司营业执照电梯维保记录电梯年检证书电梯日运行检查记录,四.保安、消防、车辆管理4.1：

小区基本实行封闭式管理小区安防岗位分布示意图外围周界报警布点示意图小区建筑分布示意图,4.2:

有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责保安人员基本情况一览表保安人员培训计划/培训记录资料（含治安、消防等突发事件应急预案训练、工程救援事件情况）公司安防管理的有关文件/通知/例会纪要安防中队例会记录/安防班组例会记录（记录在工作记录本上）,月份安防事务员绩效考核汇总表帮带工作考核记录表车辆进出登记本安防事务员值勤记录表（固定岗）安防值勤巡逻记录本（巡逻岗）安防周界巡逻记录表访客登记本/物品出门条消/监控值班记录本安防班长工作流程记录表安防队长记录表,4.3：

危急人身安全处有明显标识和具体的防范措施（现场）各类安全提示标识统计表（标识名称、安装/设置位置、数量）各类安全提示标识照片（水体景观安全提示、防攀爬提示、地面防滑提示、车辆减速提示、停车场安全提示、设备房警示标识游乐/健身设施安全提示、高空抛物警示等）,4.4：

消防设备设施完好无损，可随时启用；消防通道畅通；制订消防应急方案消防年度培训计划/培训记录/考核记录消防设备设施台帐清单细目清单:

a.灭火器分布图/换药情况b.消火栓分布图c.消防应急物品清单d.地上栓/消防接合器分布图季度消防器材检查记录表,消防应急预案/消防演练计划（2次/年）/消防演习记录表消控中心消防系统定期测试记录（记录在消监控警、监视测试情况记录表上）4.5：

机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记4.6：

非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序（现场）地下停车场平面示意图停车收费价格表非机动车进出记录表,五.环境卫生管理5.1：

环卫设备完善，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（现场）卫生设施清单5.2：

清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁保洁工责任区分工表保洁工作检查记录表,5.3：

垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀垃圾清运记录本5.4：

房屋共用部位共用设施设备无蚁害四害消杀工作记录表5.5：

小区内道路等共用场地无等废弃物（现场）5.6：

房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净楼层巡视一览表,5.7：

商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象（现场）5.8：

无违反规定饲养宠物、家禽、家畜（现场）饲养宠物的有关规定和宣导资料5.9：

排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染（现场）,六.绿化管理6.1：

小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当（现场和照片）绿化竣工图/绿化苗木台账清单6.2绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象6.3：

花草长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃绿化工作检查记录表6.4：

绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（现场）,七.精神文明建设7.1：

开展有意义、健康向上的社区活动年度社区活动计划/活动记录、图片/社区活动通知7.2：

创造条件，积极配合，支持并参与社区文化建设宣传栏月宣传专刊资料及图片小区通知、告示及温馨提示资料物业管理杂志报刊剪辑,八.管理效益8.1:

物业管理服务费用收缴率98%以上收费率统计表（物业处收费率指标分解细化统计）管理动态表票据交接表/票据领用登记表停车费收入票据交接表/优惠卡使用记录表现金盘点表/台帐核对表,8.2.提拱便民有偿服务，开展多种经营公司有偿服务价目表临时摊点场地收入记录/以业养业收支报表8.3小区物业管理经营情况年度资产负债表/年度资产损益表（财务部提供）资产盘点表/资产转移表/资产报废表九.合同管理与承包方以及其他方面的有关合同资料,汇报完毕，感谢聆听!