上海新江湾研究报告.ppt

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敢教日月换新天关于新江湾城的初步思考,新江湾城,上海市中心最大的一块正待开发的风水宝地9,000亩的旺地，正静静等待某一天的腾飞,市长的期望,“21世纪花园城市生态居住区”上海市政府大力开发的重点区域新世纪上海典型示范的大型高尚住宅区,市场的现状,上海人心目中的航空城，军事的禁区3,000-4,000元的房价,被中原和高境包围,杨浦区的中低档地块,目前地位远低于五角场交通不通畅,大货车盛行的区域,理想与现实存在落差

（1）,什么样的方法才能让一个大地块从原有的三四千元的房价迅速上升为七八千元？

换言之,怎么让一个现实的中低档市场转变为一个大规模的高档市场?

8,000的市场在哪里?

8,000元以上的楼盘很多,但8,000元的板块并不多每个板块的形成都有其内在的发展规律和轨迹研究可以给新江湾启示,8,000的市场在这里！

静安寺板块老黄浦中心区板块湖南路板块华山路丁香兴国板块徐家汇板块打浦桥板块小陆家嘴板块世纪公园板块太平桥板块古北板块,存在必有合理性,历史的积累商业的带动特殊的政策政府的扶持规划的导向新江湾城有什么?

能托得起一个占地600万方的大型高尚板块吗?

理想与现实存在落差

（2）,“飞地”的威胁！

孤零零的一块地，身陷于周边的低价环境包围之中；除了大学，杨浦能给予的支撑有限。

没有产业的支撑，能活吗？

一个9000亩的超大城,6-10万的人口,如果他们的工作地都不在城内,能行吗?

能打破现有高档社区发展的经验,创造新的奇迹吗?

理想与现实存在落差（3）,客户在哪里?

8,000的客户是谁?

他们在哪里?

他们会过来吗?

他们,又能留得住吗?

8,000的人群是谁?

老贵外国人、外籍人两岸三地人海归派新上海精英金领企业主政府官员及高级公务员各界社会文化名流,我们的奶酪，又在哪里？

外国人、外籍人两岸三地人海归派新上海精英在事实没有实质呈现之前，上海人接受一个全新江湾城有一定的难度。

而新定位接受的关键在于找到第一群能支撑的客户，他们能对未来有强烈的示范作用。

他们，会留下来吗？

他们，不是一般的人；他们，是人中之人；我们，称之为人才。

管理型人才/技术型人才/创业型人才他们，愿意放弃其它地方众多的选择，愿意驱车横跨上海，愿意远离工作单位，花100万住在这里吗?

这里，到底有什么可吸引他们?

如何克服困难，实现从航空城到生态居住城的超音速腾飞?

我们相信，丑小鸭真的可以变成白天鹅!

我们的启示,跳跃的发展，需要跳跃的思维先地产营销，再房产推广,我们的思考

（1）,明确地产和房产的不同定位城21世纪花园城市生态居住区地同步国际的21世纪人才居住新高地,我们的思考

（2）,以教育启动为契机打造一个新上海国际交流城以生态住宅开发为目的规划一个同步国际水平的国内外人才聚居的新高地,为什么?

唯有大构架才能大突破唯有大创新才有大市场,现实的启示,教育是杨浦最大的资源，也是新江湾全新定位后最现实的依托1,500亩复旦大学用地，是新江湾城可作为的有力条件交流是学校与社会/学校与产业/学校与居住的最佳纽带,人性的弱点,什么样的方法才能让一个地块从原有的三四千元的房价迅速上升为七八千元？

地块属性的改变，尤其是心理定位层面的改变不失为一个有效的手段。

内外销的启示内外籍的启示,交流改变性质，营造独特优势,从校园走出的最快方法就是“交流”：

国内的交流/国际的交流国际交流定位的形成能迅速扭转原江湾城的低档定位，大幅抬升地价以教育为依托，将全上海国际国内双向交流一站式服务中心集中设在新江湾城土地属性无法改变，但软体可重新塑造,交流创造需求，吸引人气,筑高地，引凤巢打造上海第一个真正意义上的人才配套高地-为国内的高级技术型人才和创业人才个人和全家的引入提供便捷服务-为国际知名学者和高级技术专家个人和家庭的引入便捷服务,我们的策略,颠覆唯有颠覆心理，才能大胆定义未来创新唯有创新思维，才能跳出固有束缚舆论唯有舆论造势，才能有效引导投资政策唯有吃透政策，才能充分发挥优势,颠覆唯有颠覆心理，才能大胆定义未来,大胆颠覆，定义未来,新的定位、新的高度、新的期望，需要新的思维颠覆传统，方可创新未来，重建秩序心理的颠覆远大于事实的渐进,A、变身打造一个涉外的国际交流中心城B、变性土地的租赁年限发生大胆的改变,打造一个大上海国际交流城,与复旦合作，将复旦的国际教育部和交流部定位在新江湾城争取教育部的支持，将上海高校的国际教育交流中心落脚在新江湾城将全上海的国际人才交流城和人才管理中心设在新江湾城,打造一个新上海居住政策的特惠区！

与外服公司协作，力争外服公司搬迁或开设专门分支机构提供便捷服务与外国人事局合作，开设专门机构与市人才交流中心合作，开办专门的服务机构设立专门的公安户籍管理部门，提供市外和涉外的人才柔性居住管理与港澳合作,打造“港澳特区”的可能性国内外人才的集中营！

土地,能100年不变吗！

境外投资者最大的困惑土地最大的卖点新加坡的例证,舆论唯有舆论造势，才能有效引导投资,A、拔高立意，树立地位,从讲政治的高度看新江湾城的开发上海市委、市政府新世纪城市化建设的示范工程继浦江两岸开发开发后的又一惊世力作,B、引领上海第三次房地产浪潮的旗舰之作,前进上海，上海房地产被带动的历史：

第一波房地产的热销：

虹桥古北“开放导向”第二波房地产的热销：

浦东“投资导向”第三波房地产的热销：

新江湾城“居住导向”,C、用好的舆论来引导人,充分发挥新闻媒体的作用充分利用各种事件行销充分利用多种资源（报纸/电视/网络）引入专业公司、整体包装的必要性,D、从历史中提炼宣传的脉搏,老江湾浓厚的历史底韵和人文价值，是新江湾城崛起和腾飞的有力支撑昨日精彩故事，今朝再续篇章,新江湾城的沿革,千年古镇-江湾，历史悠久，建镇于宋建炎四年（公元1130年）上海市中心城区虹口区的北部，地处虹口、杨浦、闸北、宝山四区交界，扼凇沪要冲，为历代兵家必争之地，宋抗金名将韩世忠曾屯兵于此；抗战期间，江湾更是作为凇沪战争的主战场而名扬天下。

中国第一条铁路-凇沪铁路从镇内穿过，历史商贾如云，亦为商家的必争之地，“铜江湾”之称闻名遐尔。

新江湾城的沿革,原系江湾机场的旧址。

后列为军用机场后，它成了一块禁地。

国民党的重视：

大上海城计划日本人对五角场地区的规划1996年，部队撤离，机场留作民用，并被列入上海未来大示范居住区行列。

新江湾城的资源,上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。

在原弹药库的基础上，竟然形成了一片达百余亩的罕见的“都市原始湿地”。

新江湾城的资源,江湾镇有着深刻的历史沉淀和文化底蕴：

-朱自清、叶圣陶、夏衍曾在此创办立达学院-佛教名刹玉佛寺原址就在江湾镇，至今江湾镇还保留着三观堂等寺庙-“依仁山”的渊源和碑文的记载-佛教/道教的历史昔日人才辈出“文昌阁”，今朝菁英云集“专家城”！

创新唯有创新思维，才能跳出固有束缚,A、规划用规划呼应定位和凸显卖点,交流在规划中的贯穿,在整体规划中体现国际交流城的定位在复旦校区的规划中凸显国际交流的地位,并与校外的交流中心构成呼应一站式服务中心综合办公大楼的设计对应流动人才的高级酒店式服务公寓对应常住人才的高品质低密度住宅,从规划中构造价值,“东山论建”：

重新恢复原有的山，向全上海征集山的命名：

依仁山/东山/江山？

营造上海新江山！

“风生水起”：

科学与风水的惊人巧合，“东贵西富”的塑造，大好江山，紫气东来，顺着阳光的生活“寺庙再起”：

重建教堂，建立精神堡垒和生活象征,从规划中构造价值,“生态居家”：

保护原有自然环境、开挖巨型人工湖，引入黄浦江水，延续滨江景观，营造生物多样性的综合平衡的生态环境，风能、太阳能利用。

“古韵今谈”：

黄浦江博物馆的建立/上海交流史陈列馆的建立/标志物的建立（雕像/典型建筑）等。

现有的交通规划仍不能满足,“三线一隧四路”的格局可部分缓解，但没有解决根本问题轨道交通“三线”：

即西侧明珠一号线延伸段、中部M1线、东侧M8线。

大连路越江隧道淞沪路道路拓宽工程/周家嘴路（黄兴路军工路）拓宽工程/政立路（逸仙路淞沪路）道路辟通拓宽工程。

/大连路（霍山路一四平路）道路拓宽工程,规划中必须考虑私车的问题,2万户的家庭，3-4万辆的车子的突出矛盾-目前的道路无法满足私车的顺畅交通-缺乏社区直通主要工作地的景观大道-公共交通和道路的组织没有特色,交通改变的可能对策

（1）,车行系统：

协调浦江两岸开发办，能否修缮一条沿黄浦江而行的快速封闭式干道？

能否改造军工路，变成双层立体交通？

能否设一封闭式的快速道路，直接连通逸仙路高架或规划中的中环线，缓解车流压力？

货车的问题如何解决？

绕道而行的必要性。

营造从闹市区中飞回家/沿着黄浦江回家/每天着阳光上班的感受,交通改变的可能对策

（2）,大公交：

本区域内相对独立的轨道交通-大公交只在城外-城内自我封闭式环城交通体系-恢复旧上海有轨电车/环保机车应用道路的重新考虑-国际接轨的道路设计：

南北和东西横纵，数字化编示-国际化街区的设计考虑：

公共空间和私有空间的处理-主轴道的保留，次行支干道尽可能减少，增加地块的完整性,规划中地标性符号的考虑,原生态湿地保护公园的开放“江山”再起的雄姿黄浦江水的导入国际级大师的公建设计与方案征集特殊文化符号的建立：

博物馆/陈列馆大地艺术的展现：

如雕塑/构造物,规划中配套的考虑,王永庆长庚医院的引进“富人区的保健”双语国际幼儿园与欧美学校对口交流的中小学校复旦一条龙系列教育的引进沃尔玛超市/百安居等/24小时罗森店的引进国际街区化公共配套/邻里中心政府机关和专门服务机构的引入,B、思维将创新思维和先进理念引入开发,对本土特色和国际规范的深刻认识,胸怀江湾，放眼国际国际化的招标，国际级的操作考察、借鉴国内外的先进经验流程的建议与控制,对文化的规划“抢”在土地规划之前,讲究激情，让生态充满人文的张力重视目标对象居住生活的社会内容，关注居住者的心理体验和状态给住宅注入生命、文化和精神从纯生态概念到人文生态概念的提升在常规的“控制性详规”和“实施性详规”之后，更多一项“引导性详规”。

特色化生存！

定位出与联洋、碧云、古北等完全不同的新一轮高尚社区理念独步上海的硬性环境和同步国际的软性配套人文价值的优势无可替代营造城中城的独特氛围和阶层格调,飞跃杨浦！

市级概念国际理念有形界限无形区隔,重新定义地段的价值！

观念地段规划地段环境地段情感地段心理地段,重新创造地段的价值,地段地段上的物业适合市场价值不仅仅是地段本身，地段上的物业适合了市场，更能带来价值！

实现房屋价值的软着落,区域的优势如何演变为地块的优势硬环境的优势如何确立软环境的优势如何移植运用政策的力量,政策唯有吃透政策，才能充分发挥优势,政策是启动的生命线,大规模、超常规、高起点的项目必须得到政府的大力支持！

用政策调和公益化和市场化的暂时矛盾政策需要争取，资源需要充分调动,几个大胆的政策提议,关于国际交流城思想的设想关于城中城地位的确立关于新上海人才高地居住政策的倾斜关于交通的改善扶持关于政策的突破：

如长庚医院关于土地使用年限的突破关于一条龙特色教育的批准关于私车牌照的照顾,其它建议,北进将北外滩的用地合并，打开地块通往黄浦江的入口，对接浦江两岸开发南连西扩将空军的4,000亩用地,一并并入整体规划，南联五角场,关于开发,分期开发，分期释放,先投入，完善配套，再做商业操作先经营地产，再开发房产充分利用财务杆杆，用10亿滚动10亿融资支持，政府背书，共同开发先引教育，树立概念先示范，再推广先用样板树立地段的参考价值，等市场接受后再充分释放其余土地。

二三法则,“二大示范”-城投公司的示范运作，第一个吃螃蟹者-复旦大学国际部的建设，一举确立地位“三外对象”-外地的品牌房产投资商-外行业新房地产的实力投资商-外商房地产投资商,我们的期望,新江湾的风采环境：

水，让黄浦江展现最优雅的生活姿态地理：

历史和文化是建筑最经典的魅力交通：

最先进的最怀旧的都在这里时空交汇社区：

演绎一场后花园式的生态之旅居家：

家对所有美好的感觉都不设防会所：

在时间的郊区，享受世界上最奢侈的爱好教育：

把孩子的国际化梦想放心托付商业：

生活，可以一样国际医疗：

同步国际的VIP保健服务人才新高地，理想心中城！

附：

其它大型社区参考资料,碧云国际社区联洋新社区小陆家嘴地区整体规划台北信义计划区日本多摩市,以上仅为初步思考，仅供参考，谢谢！