CRIC市场篇上虞房地产市场调研报告.pptx

CRIC市场篇上虞房地产市场调研报告.pptx

《CRIC市场篇上虞房地产市场调研报告.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《CRIC市场篇上虞房地产市场调研报告.pptx（108页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

上海，2011.06,上虞房地产市场调研报告,市场篇：

上虞房地产市场调研报告,来源：

CRIC内部2011CRIC上虞创意生态农场项目背景分析报告,标签：

上虞/市场研究/商业/酒店/住宅/办公,目录,1.城市综合文化背景研究2.城市商业总体表现3.上虞餐饮实体调研4.上虞休闲娱乐实体调研5.上虞酒店实体调研6.上虞住宅市场解读7.上虞办公市场解读8.城市商业消费者研究9.旅游消费者调查研究,PART1城市综合文化背景研究,1.1城市位置,上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间，与上海隔海相望。

上虞是一个区位优势较为突出的县市。

素有“九县通衢”之称。

上虞市位于浙江省东北部，东邻宁波，西接杭州，南连温台，北濒杭州湾与国际大都市上海隔湾相望。

城市区划：

上虞市现辖3个街道、15个镇、3个乡。

全市353个行政村，87个城镇社区居委会。

规模面积：

全市总面积1403平方公里。

2009年总人口77.31万。

PART1城市综合经济文化背景研究,项目位置,2010年，上虞市财政总收入39.81亿元，居民人均可支配收入24360元，在全国县域经济基本竞争力百强榜中排名35位。

2009年福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜，上虞名列第13名，且连续3年位居福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜县级市榜首。

1.2城市概况,PART1城市综合经济文化背景研究,高速公路、港口、大桥，四通八达的立体交通与周边相连，内外形成快速便捷的交通网络,1.2城市交通,PART1城市综合经济文化背景研究,杭甬铁路、杭甬高速、杭甬运河、104国道、329国道、上三高速穿境而过，距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程。

已建设完成的杭州湾跨海大桥与上虞相邻，只有10多分钟车程。

上虞港拥有杭州湾南岸唯一的出海港口（5000吨级）。

嘉绍大桥是浙江省公路交通规划中杭州湾的第二个通道。

全长10.137公里，项目全线按8车道高速公路标准建设，大桥北起海宁尖山围垦区，跨越钱塘江后到达上虞围垦区。

建成后从上虞可直接走大桥直达上海，整个车程将比原先走杭州湾大桥节省1小时左右。

1.2城市交通,项目建成后，可与沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、杭浦高速公路、杭甬高速公路和上三高速公路等便捷地连接起来，将大大缩短杭州湾两岸的时空距离，增强区域内城市竞争力，对嘉兴、绍兴及周边地区的经济发展、旅游发展、人口导入升级等起到极大的推动作用，社会经济效益预期显著。

PART1城市综合经济文化背景研究,人均GDP突破8000美元，上虞人均消费力与宁波、杭州等大城市看齐，跨入中等收入地区行列标准。

城市经济GDP，人均GDP,PART1城市综合经济文化背景研究,2010年，上虞地区GDP首超400亿元，而人均GDP突破8000美元,数据来源：

历年上虞市国民经济和社会发展统计公报,上虞人均可支配收入年均增长12%左右。

消费性支出同步增长，由于本地外来人口比例较小，市民实际消费能力强。

2010年上虞社会消费品零售总额比上年增长17.5%，居民购买力持续提升，本地商业消费的升级换代亟待加速。

数据来源：

2010年昆山市国民经济和社会发展统计公报,1.3城市经济人均可支配收入、消费支出,PART1城市综合经济文化背景研究,2009年浙江县级市生产总值前十强,2009年各主要区县社会消费品零售总额情况,1.3城市经济（浙江省县级市比对2009年）,2009年浙江省各县级市GDP和人均GDP排名中，上虞都进入前15强行列。

上虞本地有很多家庭型的作坊式企业，但由于规模较小，纳税情况不规范，造成GDP统计上有误差，因此，实际上虞人均收入水平和消费能力与统计数据显示的不完全一致。

PART1城市综合经济文化背景研究,上虞的城市工业基础扎实，第二产业比例始终维持在60%以上，对本地经济拉动作用巨大。

而三产这几年的发展迅速，对GDP贡献的比例逐年升高，这些都对提升城市商业消费形成巨大支持。

1.3城市经济（三产比例）,PART1城市综合经济文化背景研究,2010年上虞市产业结构比重,1.4城市规划,PART1城市综合经济文化背景研究,随着市委、市政府“建设滨江生态型现代化新兴中等城市”战略决策的提出，上虞城北新区已经成为上虞公认的行政、经济、文化中心，其区位优势日渐凸现，区域价值日益彰显。

城市定位：

北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城,PART1城市综合经济文化背景研究,1.4城市交通规划,公共交通对外交通换乘枢纽：

上虞火车站、城际铁路车站、汽车东站和汽车西站。

市内交通换乘枢纽：

汽车东站、汽车西站、城北客运站及开发区客运站不仅是主要的对外交通换乘枢纽，而且也是区间公交联系的主要枢纽，汽车东站和开发区客运站也规划为区间级的公交枢纽。

城市路网城市路网基本上形成“四横两纵三环”主骨架。

四横分别是杭甬高速、一号路、人民路、上三高速；两纵分别是南北中心大道、329国道；三环分别是内环、三环路、四环路。

1.5城市文化旅游资源,旅游资源曹娥景区舜耕公园。

曹娥景区曹娥庙。

“英台故里”祝家庄。

凤鸣山风景区。

白马湖、春晖名人园。

东山景区。

桃花源景区。

卧龙山景区（普净寺）,PART1城市综合经济文化背景研究,作为越文化的核心区域，上虞的民俗基本趋同于长江以南吴越文化区的民俗，但就区域特色而言，又有其个性色彩。

上虞民性素称敦厚，“习勤俭，重耕织；勤诵读，尊师友；廉耻为尚，气节相高”为其最主要的民俗特色。

1.5城市文化旅游资源,PART1城市综合经济文化背景研究,桃花源生态旅游区位于上虞长塘镇桃花园村，依景区自然的湖、潭、溪、林、山、滩、崖以及丰富的植被，构建陶渊明笔下的桃花源盛景。

景区已经开发沙滩浴场，龙潭休闲，水上俱乐部，陶公路和寒碧潭等旅游景点，为休闲旅游之佳地,曹娥庙位于曹娥江西岸曹娥街道小女庙村，被誉为“江南第一庙”庙内石碑系宋蔡卞重书。

建筑技艺高超，雕刻精美，富有江南特色，是浙江古代木构建筑体系中民国时期的代表作品。

1.5城市文化旅游资源,PART1城市综合经济文化背景研究,英台故里祝家庄地处上虞市中部丰惠镇西北，是经典爱情故事“梁祝”传说中祝英台的故乡。

景区依山傍水，景色旖旎，其中景区内药师寺存有一鼓，有“浙江第一鼓”之称。

是集文化、休闲、生态旅游于一体、具文化特色的乡村旅游地。

东山景区位于曹娥江中游东岸，是东晋政治家谢安的隐居地，著名寺庙国庆寺的所在之处，成语“东山再起”即源于此。

景区内尚有谢安墓、墓碑及洗屐池、蔷薇洞等遗迹。

PART1城市综合经济文化背景研究,上虞区位优势明显，在上海2小时辐射圈范围内，交通便捷，经济实力强。

城市发展主轴在城北，滨海新城的规划极大的完善了上虞的主城区面貌，将成为上虞未来的地标。

上虞本地产业基础雄厚，尤其是建筑业已经发展成为整个上虞地区展龙头。

上虞本地及周边人文景观和旅游资源丰富，商业消费基础和能级均较高，是绍兴宁波之间旅游必经之地，开发潜力和价值很高。

PART2城市商业总体表现,1992,1996-2001,2001,2007.6.25-2008.6.25,2007.11.7,2009至今,上虞城市商业发展历程,大通商城异军突起上百、大通两巨头开始垄断上虞百货份额,大润发进驻城北华润落户开发区超市竞争升级,大通11万平米购物中心城北商业中心格局形成解放路商业街开始没落,上虞一百一枝独秀解放路商圈逐渐起色,宁波三江抢占商超市场,上百万和城购物中心崛起,PART2城市商业总体表现,城北商圈,解放路商圈,开发区商圈,上虞商业现状及主要商圈/项目分布,PART2城市商业总体表现,解放路商圈,城北商圈,开发区商圈,解放路商圈，以品牌专卖店、大卖场、百货为主，分布有肯德基、苏宁电器、二百超市、上百百货、大通商城、三江超市等知名品牌。

以大通购物中心、上百又一城、时代广场和大润发为代表，经营档次中高档的综合性商场。

开发区主要是时代超市，商业氛围薄弱，主要服务开发区住宅业主。

上虞三大主要商圈介绍,PART2城市商业总体表现,典型商业项目大通购物中心,大通购物中心是上虞单体建筑面积最大的商业项目，达12万。

业态齐全，定位高端。

引入雨果波士、卡地亚、登喜路、都彭、切瑞蒂1881和施华洛世奇等国际高端品牌。

该项目开业时间不长，和同处城北区的上百万和城形成直接竞争，现经营状况一般。

大通购物中心已经引进沃尔玛，整合传统百货和大型超市的优势，对城北的万和城和时代广场形成三足鼎立之势。

PART2城市商业总体表现,典型商业项目大通购物中心,PART2城市商业总体表现,PART2城市商业总体表现,PART2城市商业总体表现,PART2城市商业总体表现,PART2城市商业总体表现,典型商业项目上百万和城,上百万和城业态齐全、定位中高端。

引入了大地影院、E区家居生活馆、新华书店、普乐迪KTV、环球游乐城、麦当劳、必胜客和同仁堂等知名商家，自营上百超市，为城北区首个整合超市、电器、家居、餐饮娱乐和百货的商业项目。

由于城北区商业气氛有待培养，且大通购物中心和大润发分流了百货和超市的部分份额，因此营业状况一般。

随着城北作为政治、文化、经济中心的逐步发展，其商业价值未来前景看好。

PART2城市商业总体表现,典型商业项目上百万和城,PART2城市商业总体表现,PART2城市商业总体表现,PART2城市商业总体表现,PART2城市商业总体表现,典型商业项目上虞一百,上虞一百位于解放路商业街末端，定位中档，为综合性百货，是上虞历史最久的百货店，和大通商城并列为上虞营业状况最好的商场。

上虞一百商场装饰老旧，店面形象一般，物业空间的局限也间接影响了入驻品牌档次，商场三楼女装和五楼出现不连贯性，致使部分高区楼层空置。

随着城北新区商圈的逐步成型和人气集聚，消费者对购物环境和综合性商场的要求气盛，上虞一百的客流量受明显冲击。

PART2城市商业总体表现,典型商业项目上虞一百,PART2城市商业总体表现,典型商业项目解放路商业街,解放路步行街全长650米，商业街以中低档次服装店为主，另外分布有苏宁、KFC、时代广场服装卖场、第二百货大楼、上虞一百百货等商家。

解放路商业街业态多为服饰，除上虞一百经营情况良好外，其余服饰店由于租金攀升，经营收益降低。

档次区别不明显、客户定位雷同，呈低层次的价格竞争，城北商圈的成熟使得解放路步行街人气逐渐被转移。

PART2城市商业总体表现,PART2城市商业总体表现,PART2城市商业总体表现,上虞市解放路步行街酒家饭店/休闲餐饮店情况调查表,上虞市解放路步行街美容美体护肤、健身中心、足浴情况表调查表,PART2城市商业总体表现,上虞市解放路步行街酒吧、咖啡、茶座业种情况表调查表,上虞市解放路步行街KTV、游艺厅业种情况调查表,上虞市解放路步行街中心商务配套商业业种情况调查表,解放路商业街租金调查详细情况表,PART2城市商业总体表现,PART2城市商业总体表现,2.1上虞市商业市场小结,1,随着城北商圈的崛起，上虞的城市商业已经呈现传统市中心逐渐弱化，重点发展城北商圈的商业格局，而城北商圈将逐渐取代解放路成为上虞的核心商圈。

2,上虞现有商业业态有传统百货、专卖店、大卖场、购物中心，在县级市中发展已经处于很前沿的水平，但发展不平衡，各业态之间档次差距较大。

3,大通、上百、时代都是新建的现代购物中心，但在业态组合、动线布局、尺度及公共空间方面还存在诸多不足。

上虞餐饮业态则以中档业态为主，人均消费普遍不高，高端、优雅的文化型餐饮稀缺。

娱乐业态在上虞总量最多，尤其以夜总会、商务会所为主，但各档次差距较大。

4,新建中的五洲广场以及财富广场等一系列办公楼的配套商业部分规模体量都比较可观，未来对上虞本地商业市场将形成考验。

弱化老市中心，重点发展城北核心商圈,传统+现代商业业态组合，发展超前但不均衡,商业形态丰富娱乐餐饮较为发达,新兴商业项目对未来市场形成考验,PART3上虞餐饮实体调研,餐饮业江南龙宫调查详细情况表,PART3上虞餐饮实体调研,餐饮业国邦茶餐厅调查详细情况表,PART3上虞餐饮实体调研,餐饮业有意思简餐调查详细情况表,PART3上虞餐饮实体调研,餐饮业台北小吃调查详细情况表,PART3上虞餐饮实体调研,餐饮业迪欧咖啡调查详细情况表,PART3上虞餐饮实体调研,餐饮业米蓝咖啡调查详细情况表,PART3上虞餐饮实体调研,餐饮业上岛咖啡调查详细情况表,PART3上虞餐饮实体调研,餐饮业圣巴里咖啡详细情况表,PART3上虞餐饮实体调研,上虞市餐饮市场小结,1,上虞餐饮业年销售大约在810亿元。

以上虞70万人口规模而言，其餐饮市场年消费金额堪称庞大，其中，几家五星级酒店高端餐饮占据绝大多数的份额。

而上虞大众餐饮业普遍以特色餐饮（如杭帮菜、绍兴菜、宁波菜）居多，平均档次和消费水平一般。

2,上虞是著名的建筑之乡，许多建筑老板在上海等地发展，每逢传统节假日或双休日，他们都喜欢回老家休闲消费，一方面宴请老家亲朋，另一方面聚集大量的生意伙伴来到上虞，休闲旅游两不误，蓬勃的民营经济是上虞餐饮保持活力的坚实基石。

其中商务宴请要达到70%80%，这其中又有30%是在外地的上虞籍老板消费的。

3,随着上虞本地居民收入的不断提高，本地餐饮消费环境也在改变。

上虞本地普通家庭开始逐渐习惯外出就餐。

同时，余姚、慈溪等地则因与上虞地缘相近，且经济发达，已有相当一部分人习惯在周末到上虞吃饭，真正开始做到吃饭娱乐两不误。

本地餐饮业消费额庞大，但大众消费档次不高,建筑闻名，民营企业商务宴请成为本地餐饮业消费的支柱,居民收入快速增长改变本地餐饮业消费观念,PART3上虞餐饮实体调研,PART4上虞休闲娱乐实体调研,上虞项目BOSS商务会所实体调查详细情况表,PART4上虞休闲娱乐实体调研,上虞阿玛尼酒吧实体调查详细情况表,PART4上虞休闲娱乐实体调研,上虞项目翡翠明珠实体调查详细情况表,PART4上虞休闲娱乐实体调研,上虞项目国际花都娱乐会所实体调查详细情况表,PART4上虞休闲娱乐实体调研,上虞项目亚凹亚娱乐城实体调查详细情况表,PART4上虞休闲娱乐实体调研,天外天茶楼调查详细情况表,PART4上虞休闲娱乐实体调研,别隐居茶楼调查详细情况表,PART4上虞休闲娱乐实体调研,青草堂调查详细情况表,PART4上虞休闲娱乐实体调研,上虞市娱乐业市场小结,1,上虞娱乐业发达，以商务会所、夜总会，KTV等业态为主，业态相对比较单一，这主要是因为上虞本地的建筑行业私营企业较多，商务招待消费这块很发达。

从经营商家看，高端商务娱乐消费场所主要集中在城北，与城南、城中及开发区的娱乐场所档次差异较大。

2,在绍兴地区，上虞不是GDP钱最高的地方，但娱乐消费却很惊人，有数据显示，上虞人平均每次娱乐消费中1000元以上的比重是最高的，这在同类城市中数一数二，说明上虞人在娱乐上面很舍得花钱，这也是上虞娱乐业发达的重要原因。

3,随着上虞本地居民收入的不断提高，上虞人的娱乐意识和消费观念也在逐渐改变。

强调生态环境，健康养生的娱乐消费观念被重视，真正成为上虞本地及周边消费者最关心的话题。

本地娱乐业发达，业态相对单一，消费场所档次差异大,本地人外出娱乐消费频繁，支出在同类城市数一数二,健康养生、生态环保型的娱乐消费观念逐渐深入,PART4上虞休闲娱乐实体调研,PART5上虞酒店实体调研,上虞项目上虞宾馆调查详细情况表,PART5上虞酒店实体调研,上虞项目上虞曹娥江大酒店调查详细情况表,PART5上虞酒店实体调研,上虞项目上虞国际大酒店调查详细情况表,PART5上虞酒店实体调研,上虞项目雷迪森酒店调查详细情况表,PART5上虞酒店实体调研,上虞市酒店市场小结,1,上虞在最近的3年内，5星级和准5星级的酒店发展迅猛，客房数量突破1000套，成为整个区域内仅次于宁波、绍兴的三线城市，经济快速发展对上虞高端酒店的需求形成明显的推动作用。

除了本地市民以外，上海、余姚、慈溪、新昌、嵊州的一些高层次客源，是上虞高档酒店的目标顾客群体。

2,上虞最好的2家五星级酒店国大和雷迪森都位于城北，包括金港等一批新建的5星级大酒店，该区域一跃成为上虞的城市地标，繁华的商业格局衬托了城北的崛起，而市区除了上虞宾馆这家知名度最高的老牌准5星酒店外，基本上还是以3星级为主，与城北相比，市中心的高端酒店发展相对已经落伍。

3,旅游业和酒店业相辅相成，上虞的旅游文化资源丰富，政府牵头开发的曹娥江景区、四季鲜果之旅等活动大大提升了本地旅游市场的吸引力，这些活动有力的促进了本地旅游消费，随着嘉绍通道的建成通车，上虞与上海的距离将进一步拉近，也必将为上虞的商贸服务业带来更大的契机，也将再次提升上虞酒店业的进一步发展空间。

本地高端酒店发展迅猛，3年来客房数量增长快速,城北新地标崛起，市中心相对落伍,本地旅游市场的崛起将带动酒店业的发展,PART5上虞酒店实体调研,PART6上虞住宅市场解读,PART6上虞住宅市场解读,6.1上虞房地产市场总体概况,2010年上虞全市共实现商品房成交102.15万方，商品房销售额58.97亿元，与09年相比分别增长2.1%和23.6%，与2009年销售面积基本持平的前提下，销售金额的大幅上扬说明了上虞当年的房价上涨非常明显。

数据来源：

上虞2010年国民经济统计公报,上虞房价近3年来一路走高，涨幅明显，宏调政策对其影响不大，2010年平均房价已经冲破7000元/平方米的水平。

3年来的房价累计涨幅已经超过60%。

PART6上虞住宅市场解读,6.2近5年上虞主城区住宅价格走势,PART6上虞住宅市场解读,6.3上虞市住宅板块划分,上虞住宅板块：

中心城区、城北区、城南区、城西区房价分布顺序：

城北区中心城区城西区城南区,板块发展简述由于可供开发土地有限，老城区板块基本是无房可售的状况。

城北与城南是上虞楼市最主要的供应销售板块，城北板块的开发走势最为看好。

城西板块因分布较分散等原因在整个上虞楼市板块中的影响力较弱。

上虞城北新区已经成为当前重要的住宅发展板块，依托政府新CBD规划，商务配套规划实施等一系列措施，发展前景十分看好。

PART6上虞住宅市场解读,6.4重点板块介绍,政府重点打造CBD：

以市政府办公机构迁入到新一百、新大通商城等城市核心商业设施的新建，政府打造城北新区CBD的投入巨大，效应明显；楼市供应主力：

在政府主导的背景下，城北新区板块商品房开发项目众多，已成为上虞楼市的主力供应板块，也是去化速度最快、成交最活跃的板块；近价格上涨迅猛：

得益于诸多优势，城北新区板块价格增长相当迅速，在老城区无房可售的局势下，已成为上虞公寓类住宅价格最高的板块。

PART6上虞住宅市场解读,6.5城北板块楼盘云集，开发潜力巨大,城北新区的规划前景和配套双重优势是最大亮点，也成为了该区域内楼盘热销的最直接原因。

目前城北楼盘云集，个案开发量大多集中在2030万方左右，绿城、华通、华新及上虞绍兴本地一批开发企业入驻。

板块销售量和供应量稳居全市第一，整体销售率超过80%，是上虞住宅发展最前沿的阵地。

上虞各板块住宅楼盘分布图,PART6上虞住宅市场解读,6.6上虞主要在售住宅项目一览,PART6上虞住宅市场解读,典型楼盘黄金海岸,典型楼盘锦都花园,PART6上虞住宅市场解读,典型楼盘浅水湾,PART6上虞住宅市场解读,PART6上虞住宅市场解读,6.7上虞住宅市场总结,1,上虞住宅市场近3年来开发量和销售量双双呈现快速增长态势，主要开发项目集中在城北和城南。

其中，城北作为新区，新建住宅品质档次较高，均价目前是上虞地区最高的，平均达到1300014000元/平方米。

2,上虞外来人口不多，但本地购买力强，家庭拥有住宅套数普遍在2套以上，投资性的置业需求也很强，嘉绍跨海大桥的建设，将使更多的周边城市选择上虞置业。

3,由于上虞不实行限购措施，宏调对住宅市场的冲击并不严重，反而由于上虞在杭州湾特殊的地理位置及交通发展上的吸引力，逐渐形成了住宅开发的一波热潮。

4,目前上虞住宅市场的价格上涨较快，但在产品和规划上还有很多提升的地方，未来的上虞住宅市场将逐渐成为高品质、大品牌的竞争。

6.8本项目住宅部分初步设想,1,上虞住宅市场年销售量破百万，其中80%以上为小高层、高层。

低容积率项目不多，以城南为主，受土地资源稀缺因素影响，量少价高，未来升值空间明显。

2,上虞沿河沿江都有住宅，唯独沿海没有，嘉绍跨海大桥的建设，这部分成为了可能，而低容积率产品独特性、私密性和高端性的特点也弥补了距离偏远带来的销售抗性。

3,虽然上虞住宅市场需求旺盛，但滨海新城总体规划中住宅的体量相当庞大，规避该区域市场住宅整体供应高峰，除了自身产品的竞争力外，还需要选择好开发时间节点。

4,如何与本案的商业和休闲娱乐业态形成互补是住宅产品定位重点考量的因素，在具备了人气吸引的同时，如何体现住宅产品的私密性和景观上的视线处理是决定销售前景的两把密钥。

PART7上虞办公市场解读,中心城区传统集中区上虞城区内办公楼大部分都集中在老城区，人民路两侧，像虞富大厦、明生大厦、国土大厦，阳光大厦等，凭借传统地段的优势，虽然办公楼较老，品质档次一般，但出租率都能达到50%以上。

城北区新建体量大城北是上虞市政府重点打造的商务商业中心，配套齐全，区域内启动建设了时代大厦、金科大楼、五洲大楼等一批甲级写字楼和总部基地等，预计未来这块区域内推出办公楼体量将非常庞大。

PART7上虞办公市场解读,7.1上虞办公市场概述,传统中心区,新建集中区,从标准层面积来看，办公楼单层面积主要集中在7001400之间。

从物业品质来看，整体档次不高。

新建项目中甲级办公楼居多，已经入市的都是档次较低的办公楼。

上虞办公物业租金水平很低，基本保持在0.6-0.85元/天之间，这些年变化很小。

从出租率来看，办公楼出租情况比较一般，入驻企业基本为一些贸易公司和小型制造型企业。

PART7上虞办公市场解读,7.2上虞主要租售办公楼项目,PART7上虞办公市场解读,7.3上虞办公楼租客分析,上虞办公楼客群以加工、贸易、物流等服务型企业及中小创业型企业，其次为周边地区加工型企业办事处，本地办公楼纯投资型客户很少。

PART7上虞办公市场解读,典型项目财富广场,PART7上虞办公市场解读,典型项目德胜大厦,1、上虞办公楼主要集中在人民路两侧，城北和开发区的发展势头较为明显。

2、上虞的办公楼市场虽然已步入开发期，但以现有市场来看，总体档次水平较低，真正甲级尤其是高档办公楼更是空白。

3、城北是目前上虞新建办公楼最为集中的区域，也是上虞商务、商业中心，可以预计这一区域内对高端办公楼的需求将会呈现增长态势。

4、城区内办公楼的租金和售价变动很小，随着城北及其它板块办公楼供应量的持续增加，区域市场竞争将会加剧。

PART7上虞办公市场解读,7.4上虞办公市场总结,PART9城市商业消费者研究,调查目的：

1.调查上虞消费者对新建商业项目的形式、需求和期望。

2.了解上虞消费者的商业消费能力、消费结构、消费特征、消费偏好。

3.发现上虞创意生态农场项目的发展空间，确定经营功能定位的方向，探寻营销策略依据。

调查方法：

定量调查结合定性调查主要采取问卷调查和访谈调查结合的方法，使分析依据更加直观，强化论证的真实性与可靠性，本次发放问卷100份，有效问卷98份。

一般调查结合深度访谈为获得更深入、更核心的信息，通过深度访谈，进行消费者心理及消费需求的发掘等，完善信息的全面性，提高准确性。

抽调样本概述:

上图所示为上虞市核心商圈，所圈区块为问卷抽样地点所在，通过研究该典型区域的消费环境和消费者特征，能够准确、客观的反应上虞商业的现状、未来需求趋势以及消费者偏好，为本项目提供有力的数据支撑与参考。

9.1调查目的、方法、范围、抽样样本概述,PART9城市商业消费者