其他税种的税务筹划讲义.pptx
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1土地增值税的筹划；2房产税的筹划；3城镇土地使用税的筹划；4.印花税的筹划；5车船税的筹划；6.契税的筹划。
学习目标,第八章其他税种的税务筹划,1,第一节土地增值税的筹划,土地增值税是对我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得转让收入的单位和个人征收的一种税。
课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
2,税率：
超率累进税率,3,第一节土地增值税的筹划,筹划思路：
1.利用房地产转移方式进行筹划：
将房地产出租、投资入股的均可免征2.控制增值额：
将可以单独分开处理的部分从整个房地产中分离；扩大成本费用列支比例：
如利息支出；利用税收优惠：
如纳税人建造普通标准住宅出售，增值率在20%以下的，免征。
4,案例1：
甲房地产开发企业欲销售5000平方米的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/平方米的价格出售；二是按照2100元/平方米的价格出售。
方案一：
房屋的售价为20005000=1000（万元），扣除项目金额为840万元，增值额为1000840=160（万元），增值率为160840=19.05%，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为160万元。
5,案例：
方案二：
由于增加销售收入50万元（1005000），导致增加营业税及附加505505（73）2.75（万元），因而扣除项目为842.75万元。
按此计算，房屋的增值率为（1050842.75）842.75=24.59%，土地增值税=（1050842.75）3062.2（万元），企业的利润为1050842.7562.2=145.05（万元），销售价格提高之后税后利润却下降了14.95万元。
6,案例2：
一家房地产企业有可供销售的10000平方米的商品房。
方案一：
每平方米售价1000元，不含装修费，扣除额为835万元（含20%的加计费用）方案二：
每平方米售价1070元，含装修费70元，扣除额为838万元（含20%的加计费用）,该选哪一种方案呢？
7,案例2：
应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率方案一的增值率为19.76%，免征增值税，企业获利165万元。
方案二的增值率为27.86%，缴纳土地增值税69.6万元，企业获利162.4万元。
方案二比方案一节税2.6万元。
8,案例3：
A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。
销售均价为3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。
方案一：
直接按现状开发销售；方案二：
在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元。
9,案例3：
方案一：
直接按现状开发销售。
其中可扣除项目金额为20800（110%20%）175017528965，增值额为35000289656035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为603530%1810.5万元。
方案二：
追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为（20800300）（110%20%）175017529355，增值额为35000293555645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。
投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。
10,案例4：
华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢，总售价定为8000万元（其中毛坯房售价收入4800万元，精装修售价收入3200万元），建安成本合计3800万元（其中商品房开发地价款、成本、费用3000万元，开发成本中加计扣除项目200万元，精装修成本800万元）。
1.计算该企业应缴纳的各项税费；2.进行纳税筹划思路的分析。
11,案例4：
1.该企业应缴纳的各项税费；应缴纳营业税80005%400（万元）应缴纳城市维护建设税4007%28（万元）应缴纳教育费附加4003%12（万元）扣除项目金额合计3800400+20028124440（万元）土地增值额800044403560（万元）土地增值率3560424080%应缴纳土地增值税356040%44405%1202（万元）企业税前利润8000（4440200）12022338（万元）应缴纳企业所得税233825%584.5（万元）企业税后利润2338584.52083.5（万元）,12,案例4：
2.纳税筹划思路：
企业土地增值率为88.68%，适用土地增值税率达到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定为售价收入4800万元，精装修装饰合同定为装饰收入3200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值税率的目的。
经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：
13,案例4：
1.毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税48005%240（万元）应缴纳城市维护建设税2407%16.80（万元）应缴纳教育费附加2403%7.20（万元）扣除项目金额合计300024016.807.20+2003464（万元）土地增值额480034641336（万元）土地增值率1336326440.93%应缴纳土地增值税133630%400.80（万元）,14,案例4：
2.精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税32003%96（万元）（注：
装修营业税税率为3%）应缴纳城市维护建设税967%6.72（万元）应缴纳教育费附加963%2.88（万元）企业税前利润（12）合计4800（3464200）400.803200800966.722.883429.60（万元）应缴纳企业所得税3429.6025%857.40（万元）企业税后利润3429.60857.402572.20（万元）经过上述筹划，企业税后利润增加了2572.202083.50488.70（万元）。
15,思考1:
某房地产开发企业有10000平方米的商品房销售。
方案一：
不装修，每平方米售价4000元，开发成本、税费金额为3000万元。
方案二：
精装修，每平方米6000元，扣开发成本、税费金额为4000万元。
请选择！
16,思考2:
某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2010年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。
该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。
假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。
当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。
企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：
销售价格为平均售价2000元平方米；方案二：
销售价格为平均售价1978元平方米。
问题：
1.分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
2.从所得税税前利润角度，分析哪个方案对房地产公司更为有利。
17,第二节房产税的筹划,房产税是指以房产为征税对象，依据房产余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。
房产税的筹划主要围绕以下几个方面进行：
（一）利用选址进行筹划:
税法规定：
房产税仅就位于城市、县城、建制镇、工矿区的房产，依据房产余值或房产租金收入征收。
除上述范围外的房产，无论是经营自用还是对外出租，均不征房产税；同时，也无须缴纳城镇土地使用税，城建税按最低档的税率1%计算征税。
18,第二节房产税的筹划,案例：
某服装厂新建于2009年初，在工厂筹建时，该厂负责人就考虑到房产税、城镇土地使用税等的税收筹划问题，将厂址选在离镇不远的农村，该厂拥有土地面积3万平方米，房产原值40万元，2009年缴纳的增值税为36万元，请计算由于将厂址定在农村，给企业带来的节税额。
（该镇土地使用税的征收标准为1元/平方米，房产原值减除比例为30）案例解析:
由于该厂将厂址选在农村，该企业就无须缴纳房产税、城镇土地使用税、城建税按最低税率1%征收。
所以，节省的房产税：
400000（130%）1.2%3360（元）节省的城镇土地使用税为：
30000130000（元）节省的城建税为：
360000（5%1%）14400（元）合计节税47760元（33601440030000）。
19,第二节房产税的筹划,
（二）合理确定房产原值进行筹划:
税法规定：
自有房产以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%30%后的余额。
房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
案例：
某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、喷泉设施等建筑物，总计造价为1.5亿元。
如果1.5亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例假设为30%）为：
15000（130%）1.2%126（万元），即只要该工厂存在，每年就要缴纳126万元的房产税。
该企业感到税负沉重，请问能否为进行适当的筹划，降低其税负呢？
20,第二节房产税的筹划,筹划思路：
如果该企业将除厂房、办公用房外的建筑物，如停车场、喷泉设施等建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿上单独记载，那么这部分建筑物的造价就可以不计入房产原值，不缴纳房产税。
经估算，除厂房、办公用房外的建筑物的造价为3000万元左右，独立出来后，每年可以少缴房产税：
3000（130%）1.2%25.2（万元）,21,第二节房产税的筹划,（三）巧用从价计征与从租计征，寻找平衡点：
房产税有从价计征与从租计征两种方式。
从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。
两种计征方式的差异，为纳税筹划提供了空间。
假设某企业的房产原值为A，收取年租金B，那么可以有效的选择一个平衡点：
从价计征房产税=A（130%）1.2%=A0.84%；从租计征房产税=B12%当B12%=A0.84%，亦即B=7%A时，选择从价计征选择从价和从租所负担的房产税一样。
如果B7%A时，选择从价征税,就是非常合算；如果B7%A时，选择从租征税,也就非常合理的。
22,第二节房产税的筹划,案例：
A企业有座仓库，房产原值为8000万元没有出租，而是自用，假设年营业收入是400万元。
甲企业应纳营业税=4005%=20（万元）；城建税及教育费附加=20（7%+3%）=2（万元）；房产税=8000（1-30%）1.2%=67.2（万元）。
合计应纳税总额为20+2+67.2=89.2万元。
假定A企业将房产租给B企业存放商品，年租金收入也为400万元。
甲企业为此应纳营业税4005%=20（万元）；城建税及教育费附加20（7%+3%）=2（万元）；房产税40012%=48（万元）。
合计应纳税总额为20+2+48=70万元。
可以看出，收入没有变，改变收入方式，可以有效节省89.2-70=19.2万元的税款。
23,第二节房产税的筹划,（四）用足税收优惠政策:
关于减免房产税的主要规定有：
国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；由国家财政拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税（企业所办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产可以比照执行）；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税；非盈利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋；个人所有非营业用的房产；房屋大修停用半年以上的，在大修理期间可以暂免征房产税；企业停产、撤销后其房产闲置不用的，可以暂免征收房产税；按照政府规定价格出租的公有住房和廉价住房暂免征收房产税。
24,第三节城镇土地使用税的筹划,城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
对城镇土地使用税的筹划主要是利用税收优惠和征收范围：
1.房地产开发公司建造商品房用地，原则上应按规定计征土地使用税，但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否准予缓征、减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严原则，结合具体情况确定。
2.税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，因此企业可将注册地选择在城郊结合部的农村，这样既少缴了税款，又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营。
25,第三节城镇土地使用税的筹划,案例：
A房地产公司要开发新的投资项目，已经通过竞拍买下土地100000平方米，打算由下属项目公司D负责进行筹建。
方案一：
将下属公司D的注册地选择在市区，该市的土地使用税征收标准为4元每平方米。
方案二：
将下属公司D的注册地选择在城郊结合部的农村。
对于方案一，公司要缴纳的土地使用税为40万，而方案二由于是在农村设立的项目公司D则免去了城镇土地使用税。
26,第四节印花税的税收筹划,印花税是指对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力凭证的单位和个人征收的一种税。
印花税的筹划方法有：
第一，分开核算筹划法：
同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；若未分别记栽金额的按税率高的贴花，所以选种情况要尽量分别核算金额。
第二，模糊金额筹划法：
模糊金额筹划法是指当事人在签定数额较大的合同时，有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定，以达到少缴印花税目的。
第三，减少流转环节法：
由于在劳务的流转环节中，每一次订立合同均需缴纳一次印花税，所以减少流转环节也是节省印花税的方法。
27,第四节印花税的税收筹划,案例：
甲房地产公司将一笔价款3000万元的工程承包给A房地产公司，A公司又将其中1000万元的工程分包给乙公司，800万元的工程分包给丙公司。
则四个公司应纳印花税税额分别为：
甲公司应纳印花税30000.03%0.9万元A公司应纳印花税30000.03%10000.03%8000.03%1.44万元乙公司应纳印花税10000.03%0.3万元丙公司应纳印花税8000.03%0.24万元如果A房地产公司与甲房地产公司协商，让甲公司与乙公司、丙公司分别签订1000万元和800万元的合同，剩余1200万元合同由甲与A签订。
这样在甲公司、乙公司、丙公司应纳税额不变的前提下，A房地产公司应纳税额变为12000.03%0.36万元，比原来节省税额1.08（1.440.36）万元。
28,第五节车船税的筹划,车船税是在我国境内对拥有或者管理车辆、船舶的纳税人，依法征收的一种财产税。
车船税的筹划主要围绕以下几个方面进行：
（一）利用临界点筹划：
我国税法对船舶税额采取分类分级、全国统一的固定税额。
税法对船舶采用的是全额累进税额，因而产生了应纳车船税相对吨位数变化的临界点。
在临界点上下，吨位数相差不大，但临界点两边的税额却有很大变化。
29,第五节车船税的筹划,案例：
某海洋运输公司欲添置一艘机动船，有两种机动船可供选择，一种净吨位数2000吨，适用单位数额为4元/吨，另一种净吨位数2010吨，适用单位数额为5元/吨（这种现象比较少见，但采用临界点周围的数据只是为了更好的说明问题），请计算该公司为了购置一艘机动船，每年应纳的车船税。
30,第五节车船税的筹划,案例解析：
如果该公司购买的是第一种船，则每年应纳的车船税为：
200048000（元）如果购买的是第二种船，则每年应纳的车船税为：
2010510050（元）可见，虽然第一种船的净吨位数仅比第二种船少10吨，但由于其税额的全额累进功能，致使其每年应纳的车船税的税额有急剧的变化，购买第一种船每年能使公司节省车船税2050元。
31,第五节车船税的筹划,
（二）分别核算筹划法：
免税单位与纳税单位合并办公，所用车辆能划分者分别征免车船税，不能划分者，应一律照章征收车船税；企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的车船，如果能够明确划分清楚是完全自用的，可免征车船税；划分不清的，应照征车船税；企业内部行驶的车辆，不领取行驶执照，也不上公路行驶的，可免征车船税。
案例：
假设某企业自己创办一所学校，企业（包括学校）共有8辆各3吨额载货汽车（适用税率每年60元/吨），5辆乘人汽车，每车可载25人（适用税率每年500元/辆），其中有2辆载货汽车经常在学校里使用，2辆载货汽车不领取行驶执照，仅用于内部行驶，3辆乘人汽车也基本用于学校师生组织活动，据此，企业应如何计算每年应纳的车船税？
32,第五节车船税的筹划,案例解析：
如果企业没有准确将企业与学校所用车辆划分清楚，分别核算，每年应纳的税额为：
836055003940（元）如果企业能准确划分核算，每年应纳的税额为：
436025001720（元）显然，企业应该将不领取执照仅供内部使用的汽车，以及将自己创办的学校自用的汽车与其他的汽车划分开核算，每年可以节省税款2220元。
33,第五节车船税的筹划,（三）利用特殊规定1.载重量不超过1吨的渔船免税；2.机动车挂车，按机动载货汽车税额的7折征税；3.主要从事运输业务的拖拉机，按拖拉机所挂拖车的净吨位计算，按机动载货汽车税额的5折计税；4.对客货两用车，载人部分按乘人汽车税额减半征税，载货部分按机动载货汽车税额征税；5.车辆自重尾数在0.5吨以下（含0.5吨）的，按照0.5吨计算;超过0.5吨的，按照1吨计算。
船舶净吨位尾数在0.5吨以下（含0.5吨）的不予计算，超过0.5吨的，按照1吨计算。
1吨以下的小型船，一律按照1吨计算。
34,第五节车船税的筹划,（四）利用税收优惠筹划：
车船税税法中的主要优惠政策有：
非机动车船（不包括非机动驳船）；拖拉机；捕捞、养殖渔船；军队、武警专用的车船；警用车船；按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶；依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。
免税单位与纳税单位合并办公，所用的车船能划分者，分别免税和征税，不能划分者，一律照章纳税。
35,第六节契税的筹划,契税是指在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
（一）利用房屋交换进行筹划案例：
有甲、乙、丙三位经济当事人，甲和丙均拥有一套价值500万元的房屋，乙想购买甲的房屋，甲也想购入丙的房屋后出售其房屋。
如果不进行筹划，甲购入丙的房屋，应交纳契税5005%=25万元。
同样，甲向乙出售其住房，乙也应交纳契税，税款为25万元。
如果三方进行一下调整，先由甲和丙交换房屋，再由丙将房屋出售给乙，这样就达到上述买卖的同样结果，但应纳税款就不同了。
因为甲和丙交换房屋所有权为等价交换，没有价格差额，不用缴纳契税，整个经济活动中，只是在丙将房屋出售与乙时，应由乙缴纳契税，税款为25万元。
较上一种交易节省25万元的税款。
36,第六节契税的筹划,
（二）合理利用优惠政策进行筹划契税减免基本规定1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
37,谢谢大家！
ThankYou!
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