房地产-维一战略部分.ppt

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1,湖南维一公司发展战略,2,导读：

长沙房地产业务战略的建议,3,长沙房地产市场在过去的几年里呈现良好的发展态势,1996-2000年长沙市住房销售面积,1996-2000年长沙市住房销售额,单位：

万平方米,4,原因之一：

经济增长,描述,5,原因之二：

房地产政策,对供应的影响对需求的影响将来可能的变化,6,原因之三：

居民消费水平不断提高，住房支出不断增长、消费观念发生了较大的变化,96年,98年,00年,96年,98年,00年,随着居民生活达到小康水平，居民更注意改善自己的居住问题。

国家出台了一系列住房金融服务：

降低贷款利率、延长贷款期限、增加贷款额度、放宽贷款条件促进了居民购房热情居民购房的销售理念也逐渐从关注价格、质量逐渐向关注地段、环境、服务、品牌过渡,7,长沙在湖南房地产市场中占有%的份额,饼图：

湖南省房地产市场中主要城市市场份额销售额或销售面积柱型图：

1996年2000年总额及长沙等城市份额分配,8,销售面积绝对数变化趋势,9,销售面积份额变化趋势,10,销售面积年增长率变化趋势,11,销售额绝对数变化趋势,12,销售额份额变化趋势,13,销售额年增长率变化,14,所售房屋中绝大部分是住宅，个人成为房屋的主要购买者,15,从湖南市场的制高点长沙入手树立良好的品牌形象，逐步向周边地区辐射发展是湖南维一房地产业务发展的选择方向,16,预计20012006年长沙房地产市场总容量为1318万平方米以上，其中商品房销售面积为581万平方米，经济适用房销售面积为731万平方米,236,237,232,197,204,212,商品房,经济适用房,17,人口增长、人均居住面积的增加、正常搬迁与棚屋改造导致的需求是市场容量的主要决定因素,18,中高档市场是湖南维一的目标市场,中高档市场,整合社会资源,增加无形资产,辐射力强,充分发挥公司优势,19,从购买能力上来看，中高档房地产市场容量的比例为25%左右，其中高档房为7%9%，中档房为16%,20,从购买愿望来看，中高档房占市场总量的32%，其中高档房占15%，中档房占17%，普通商品房和经济适用房占68%,21,从专家访谈来看，中高档房占市场总量的30%，其中高档房占10.4%，中高档房占17.9%。

建委房地产管理局国土管理局市场管理处拆迁办公室棚户拆迁办公室经济适用房发展有限公司平均,高档房,中档房,10.4%,17.9%,资料来源：

各单位访谈分析,22,本着稳健原则考虑，中高档房占市场总量的25%左右，即每年60万平方米左右，其中高档房20万平方米左右,23,供给分析,24,湖南维一若要在长沙房地产市场位居前列，需要占据25%左右的市场份额，即到2006年需达到15万平方米左右的销售面积，为了达到这一目标，湖南维一需要关注三个关键因素,竞争对手,房地产板块,土地获取,25,目前中高档市场呈现诸侯分争的局面，还未出现龙头企业,26,由于房地产市场门槛并不太高，进入的竞争对手特点各不相同

（一）,27,竞争对手特点各不相同

（二）,28,就运营能力来看，将是湖南维一未来的主要竞争对手,29,从地域来看，中高档市场出现了几大板块,中心商务区（CBD）,湖景板块,江景板块,岳麓南区,普通市区,城郊结合部,30,中心商务区地价昂贵，消费者投资理念还未形成,消费者投资理念还未形成从受访者的购房意图看,居住是主要目的（占80.2%）,只有2.7%的受访者购房用于投资,中心商务区（CBD）的房价难以被高档住宅消费者接受调查结果显示：

在未来高档住宅消费者中，大部分（86.6%）的受访者只能承受30013500元/平方米的房价，极少数（12.5%）的消费者能承受35014000元/平方米的房价，能承受4001元/平方米以上房价的受访者寥寥无几。

资料来源：

零点调查,31,普通市区缺少买点，竞争激烈,32,湖景板块竞争白热化,33,江景板块即将成为中高档住宅的黄金地段,34,岳麓南区为山水文化综合板块，随着城市的发展，将成为另外一个热点,35,城郊结合带有潜在的中高档住宅需求，并潜藏有打造中高档住宅的风水宝地,36,所以，走城市中心边缘化路线，成为维一最佳的选择,37,拆迁、搬迁、统征地、教育单位空地是土地获取的几个主要来源,拆迁,搬迁,统征地,教育单位空地,38,拆迁是湖南维一获取土地最好的途径,39,将土地获取途径与板块发展前景综合考虑，湖南维一未来几年内应重点关注,拆迁,搬迁,统征地,教育单位空地,城郊边缘带,岳麓南区,江景板块,湖景板块,普通市区,中心商务区,关注,关注,关注,关注,关注,关注,不考虑,不考虑,不考虑,不考虑,不可能,不可能,不考虑,可能,不可能,不考虑,关注,不可能,可能,不可能,不考虑,不考虑,不考虑,不考虑,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54,