宝龙中原地块项目定位报告.pptx

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郑州河南工业学校地块定位报告,2010.04.16投资中心、营销中心,城市概况,郑州市是河南省省会，九州之中，十省通衢，是全国重要的交通通信枢纽，物资集散中心（京广、陇海两大铁路干线在此交汇，拥有3个铁路特等站，郑州北站是亚洲最大的列车编组站，郑州东站是全国最大零担货物中转站，郑州车站是全国最大客运站之一），辖6区5市1县，其中市区面积1057平方公里。

郑州市社会消费品零售状况,单位：

亿元,数据来源：

郑州市统计年鉴,城市发展规划,郑州城市总体规划（20082020）显示城市定位：

全国区域性中心城市、全国重要的现代物流中心、区域性金融中心、先进制造业基地和科技创新基地发展方向：

以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部。

未来，在郑州东西向城市发展轴上将有两个商业中心。

第一中心以现有的二七广场为中心，优化传统的区域商业中心；第二中心以郑东新区新郑州站客运枢纽为依托，结合该枢纽的西部地区，建设新兴的区域商业中心。

6个片区级商业中心，分别为：

金水管城片区，中原二七片区，郑东片区，管南经开片区（管城区南部、经济技术开发区），高新须水片区，惠济片区。

宝龙地块,郑州市现有商圈分布与宝龙地块关系,郑州市主要现有商业分布图,宝龙地块,1.丹尼斯人民店2.丹尼斯花园店3.大商新玛特郑州总店4.大商新玛特金博大店5.康城奥特莱斯6.曲美家具中心旗舰店7.郑州华联8.百年德化9.360国贸广场10.郑州百货大楼11.紫荆山百货12.曲美家具中博世贸店13.曲美家具红星美凯龙店14.百盛购物广场15.正弘国际名店16.舒视康眼镜平价大卖场17.佳和家居18.华日家居19.中原商贸城20.正道花园21.正道中环22.北京华联23.印象城24.欧凯龙金水路店25.东方国际家居广场26.首座牛津街名品广场27.家乐福未来店金水路民航28.郑州建文新世界商厦29.世纪联华天旺店,郑州市现有五星级酒店分布情况,在营业的五星级酒：

共四家索菲特国际饭店裕达国贸酒店中州皇冠假日酒店兴亚建国饭店,裕达国贸,索菲特,皇冠假日,兴亚建国,郑州市地铁站点与宝龙地块关系,郑州地铁规划修编方案（7条线）与宝龙地块的关系,1号线贯通郑州市东西，西起郑州大学新校区，东至穆庄，全长34.84公里。

2号线贯通郑州南北，北起于惠济区中心，南止于站马屯，全长27.30公里。

3号线连接郑州高新技术开发区、郑州主城区和郑州经济技术开发区，西起于黑松路，东止于加州工业园区，全长40.78公里。

4号线连接惠济区、郑州主城区和郑州经济技术开发区，北起于惠济区人民医院，南止于加州工业园区，全长34.70公里。

5号线是“二环线”的环形线路，起、止点都在郑东新区新郑州站，全长40.61公里。

6号线连接西南片区、主城区和郑东新区，西南起于大学南路，东北止于龙子湖高校园区，全长24.30公里。

按照规划，2015年前郑州将建成1号线一期工程（西流湖公园至穆庄站）和2号线一期工程（广播台站至向阳路站），形成“十”字形构架的骨架网，布设在现在的城市重要公路走廊和最大的客运走廊上。

2020年前建成1号线、2号线一期工程、3号线一期工程、4号线，全长99.57公里，形成“井”字形骨架线网。

2025年前在初期线网的基础上，建设6号线、5号线轨道环线，2、3、4号线的二期工程，形成中心城区“三横两纵一环”全部线网。

城市房地产市场,2009年，郑州90平方米以下商品住宅的销售套数达到70850套，同比增长125%，高于商品住宅整体增幅32.6个百分点；90平方米以下商品住宅的销售套数占商品住宅总销售套数的比重也达到63.3%，同比提高了9.2个百分点。

2009年，郑州来自“本省其他地区”购房者的比例首次超过郑州市商品住宅销售总套数的一半，达到52%，同比提高6.3个百分点；其购买套数达到58285套，同比增长118.9%。

数据仅为市区市场供需,数据来源房地产管理局,中原区部分在售楼盘概况,90平米左右的两房及120平米左右的三房销售较快，单身公寓及一房市场抗性较大。

主要代表项目销售情况,数据来源：

郑州房地产网，数据截止日期2010.4.19,中原新城,中原区是市委、市政府所在地，位于郑州市区西部，区辖一镇十个街道办事处。

2008年年末户籍人口75万。

人口数量在郑州6区中排行第二。

中原区又是郑州市的主要工业区。

未来将实施退二进三”战略，即“退出第二产业，进入第三产业”。

社会消费品零售情况：

中原区概况,上述数据显示：

中原区人口虽位于郑州市六区中的第二位，但整个区的社会消费品零售总额仅为全市的10%不到，整个行政区内的人均消费力低于全市平均水平。

地块分析位置、经济指标、规划条件等,地块位置：

中原中路以南、桐柏路以东、文化宫路以西、洛河路以北。

用地面积：

约94亩。

用地性质：

商业、办公、酒店、soho、公寓、住宅。

容积率：

5.0-5.6总建筑面积：

约35万平方米。

项目建设内容：

超市、百货、酒店、商业步行街、酒店式公寓、住宅。

其他规划要求：

商业商务面积不少于18万平米。

地块3D鸟瞰图,双向10车道有隔离带,双向10车道,双向2车道,单行2车道,公交站点,地块现状实景,地块辐射商圈概况,以地块为中心三公里辐射覆盖中原、二七两大行政区的绝大部分，现有人口保守估计约40万人。

竞争者关系,约9公里,已有项目,意向项目,中原商贸城,升龙国际,中原新城,家世界,地块综述,以地块为中心三公里范围内商业地产市场供给方面：

在营商业面积超10万平米，已落地综合性项目项目预计商业供给将超过150万平米，意向的商业项目还将超过50万平米，未来市场竞争较为激烈。

主力店招商方面：

已有华润万家两家、世纪联华一家、大商超市一家、家世界一家、已签约的沃尔玛两家，加上未来两家万达广场、华润建设西路、丹尼斯、河南建业等均会引入超市，在现有人口数量和消费力基础上，超市的招商有一定的压力。

住宅市场供需方面：

区域内项目大多为旧城改造，同时拆迁安置采用就地回迁政策，而中原区作为老工业基地，一直很难吸引其他区域的购房者到中原区来购房，为此在未来市场供给放量的情况下，市场消化存在一定的风险。

基于以上建议项目快速推动，快速开发，产品定位方面以满足当地消费需求的基础上适当增加创新元素，提高项目销售卖点。

地块初步定位,产品定位市场定位中原地区地标性建筑群、大型体验式购物中心建筑风格现代风格设计思路购物中心地上4F；酒店、公寓及住宅做百高层规划，部分建筑结合整体的美观可突破百米；立面应大气、时尚、尊贵，体现国际化高品质的特点。

各类产品设计要点,百货2.5万平米超市2.0万平米电器0.5万平米影院0.5万平米电玩0.3万平米多功能厅、会议室0.3万平米酒店餐饮配套0.3万平米酒店办公商务配套0.12万平米室内水上乐园及游泳池0.2万平米以上均为建筑面积,购物中心：

剖面布局示意,五星级酒店：

采用伯尔曼标准，装修方面建议结合当地文化特征采用4种不同主题的风格，营造出时尚、特色的效果；酒店式公寓：

以45-50平米的户型为主，边角位置规划60-70平米的一房一厅。

高档住宅产品配比,