建水市调报告.pptx

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,建水县房地产市场调查报告,谨呈：

云锡房地产开发有限公司,2012年5月8日,本次汇报：

通过对建水市场的扫雷式调查，以及对宏观政策的解读分析，对建水县房地产市场导向作出解读与初步研究；针对建水在售以及待售项目作出侧重性的研究。

城市概况,建水县位于云南省南部，红河中游北岸，中国历史文化名城和中国重点风景名胜区，素有“文献名邦”、“滇南邹鲁”之称。

建水面积3789平方公里，居住着汉、彝、回、哈尼、傣、苗等民族，总人口51万距省城昆明220公里，距边境口岸河口250公里，距蒙自飞机场80公里，是省城通往红河南岸各县的物资中转站和滇南商品流通中心历史悠久文物荟萃气候温和农业发达矿产资源丰富工业初成体系,新型工业强县、文化旅游大县、特色农业强县个开蒙滇南核心城市的中心城市滇南旅游中心城市、红河州旅游龙头城市红河州农业产业化中心云南通往东盟国际大通道上的经贸物流节点国内重要的锰矿、钛矿冶炼加工基地,建水县城临安镇总面积约358平方公里下辖9个社区居委会、19个村委会总人口142916人，其中：

非农业人口52371人，占总人口的37%，农业人口90545人，占总人口的63%（04年数据）,城市发展目标：

数据来源：

县政府网站,2007年至2010年建水房价走势图,2010年现售楼盘均价在2800元/，最低价格为富康名邸的特价房为1980元/，最高价格为高层价格为3700元/。

别墅价格最高为广慈湖畔6900元/。

2009年县属建筑业实现总产值3.32亿元，房屋建筑施工面积达32.35万平方米，房屋建筑竣工面积14.34万平方米。

2011年就已突破3000元/，并最高成交价达到3700元/,建水宏观市场简析,趋势指标1：

GDP,建水2006年2010年五年间GDP和固定资产投资额快速增长,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,2009年滇南核心城市和中心城市的GDP及其增长情况,与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；建水2010年12%的GDP增速，能支持房地产快速发展；建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。

区域在城市中的地位及发展趋势,趋势指标1：

GDP,建水2006年2010年五年间GDP和固定资产投资额快速增长,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,2009年滇南核心城市和中心城市的GDP及其增长情况,与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；建水2010年12%的GDP增速，能支持房地产快速发展；建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。

区域在城市中的地位及发展趋势,趋势指标1：

GDP,建水2006年2010年五年间GDP和固定资产投资额快速增长,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,2009年滇南核心城市和中心城市的GDP及其增长情况,与其他滇南中心城市相比，建水经济水平处于较低水平，但增速较快，未来发展空间较大；根据GDP增速与房地产发展的关系可看出，建水房地产处于高速发展期；建水2010年12%的GDP增速，能支持房地产快速发展；建水的固定资产投资已达55.4亿元，城市发展成效明显，为地产发展提供了有效支撑。

区域在城市中的地位及发展趋势,趋势指标2：

社会消费品零售总额,建水社会消费品零售总额增长迅速,从2005年2009年，建水社会消费品零售总额增长迅猛，可以看出建水居民消费明显逐年升温，地产销售将从中受益。

趋势指标3：

产业结构,建水产业发展以第三产业为主导,建水产业结构是“三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年增强；“三、二、一”的产业结构表明建水产业结构逐渐优化，消费能力增强，当地地产购买能力增强。

趋势指标4、5,随着建水城市化率不断提高，不断增大的人口数量为房地产市场提供了强劲需求,人口数量变化,城市化率,“十一五”目标：

2010年，城市化水平达到37%以上；2020年，城市化水平达到50%。

2010年，建水中心城市城区人口超过10万人；2020年，建水中心城市基本形成能容纳15万以上人口的城市规模。

伴随着建水进一步城市化，逐年提高的人口必将成为住宅消费的主要目标客户群。

土地政策分析,税收政策分析,土地供应：

在加大土地供应等系列政策的带动下，土地出让面积同比有所增加。

土地价格：

随着监管层严控房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。

地价整体水平将渐趋平稳，而中心城市核心地段地价或再创新高。

房地产开发竣工销售环节税收包括：

企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税、印花税。

房产税：

处于试点阶段，短期内不会落实到云南。

新政影响,金融政策分析,开发商影响,限贷令：

新一轮的调控贷款政策要求商业贷款和住房公积金个人贷款二套房首付贷款比例都不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而三套房则全面停贷。

客户群：

首次置业群体不受限贷令和限购令影响，高端置业群体已拥有2套以上住房，全部被驱逐出市场，再次改善客户可以通过出售持有物业获取再次改善资格，而首次改善客户是直接受到影响的群体。

资金：

货币政策、信贷政策、限购令及预售许可审批制度的变化，将极大影响回款速度，企业对自筹资金的依赖程度显著增加。

应对：

1、适度让利或提供优惠措施，争取刚性需求的首置客户；2、通过新增的垫付首付款等手段，吸引有条件的改善性置业需求；3、加快出货节奏，以防市场供应扎堆导致项目滞销。

宏观政策解析,2010调控年2010年为遏制房价过快上涨的态势，国家出台了一系列针对房地产市场的调控政策，经济手段与行政措施并举，目标是从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位的调控。

2011执行年2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，该政策是2010年调控政策的升级和深化，其关键内容可以概括为“限购”、“限贷”、“保障房”、“房产税”，重点在于打击投资投机性购房群体，直接作用于中高端住宅市场，形成了强大的压迫力。

“国8条”对市场各群体的影响分析,建水区域市场分析,建水县城规模有限，暂未形成显著的区域价格差异。

伴随城市发展，区域特征和价值差异将逐步强化，进而实现区域档次的划分。

稳定区域,市政中心,旅游地产空间延伸带,结合建水的周边地势地貌以及城市发展规划，我们认为未来，建水房地产市场可以划分为如下4个区域：

旧改区域：

即目前的城市中心区，该区域住宅在售楼盘均价约3400元/平米，运作项目以综合体为主，存在大量商业供应，预期伴随旧改的启动，商业项目大量涌现，是未来变化最大的区域；市政中心区域：

北部发展区是未来县级行政区域所在，也是建水目前最大的潜在发展区域，未来将形成良好的硬件配套和区域环境，成为城市的重点中心区域。

稳定区域：

即现在的西片区的主体部分，属于近几年开发的重点部分，随着区域住宅体系的建立，将处于相对稳定状态；延伸区域：

即城市东南部，以泸江河沿岸为代表，随着城市的进一步发展，可能发展以休闲旅游业为主的外向型地产；,旧改区域,城市区域分析,北片区,旅游空间延展带,西片区,古城区,东片区,泸江河沿岸山水田园休闲带。

西部将建设成为高档园林住宅区和泸江河沿岸山水田园休闲带。

北部将以行政和办公区为主,建水传统核心区域，目前受到发展空间限制商业居多，即将建设成为古城风貌区,东部物流加工区,区域地位分析,市场上在售或待售楼盘已多达约18个，住宅体量约超过100万，商业将推出体量约22万。

诸多楼盘的涌现预示着市场份额的激烈竞争、抢占和引发市场的观望情绪以及适当饱和。

区域分布：

建水在售商品房项目主要分布在主城区、西部规划发展区及北部片区；物业形态：

主城区商业为主，其余区域以住宅主导；建筑形态：

主题商业街、集中商业体、小高层、高层、多层不断涌现；价格特征：

建水市场价格差别较大，普通住宅售价在2380-4480元/之间，别墅售价在5000-6900元/之间，商业售价在8000-49600元/之间；主力面积区间：

80-140，以两房、三房为主。

建水竞争楼盘解析,重点个案分析NO.1,目前剩余较多的户型：

127、166、顶跃200多目前优惠方式：

三种方案客户进行选择，1、4万元起超低首付；2、买房赠送装修基金；3、买房送车。

（三种策略都采取对客户打的模糊策略，实际上是已贷款分期来分担的形式进行，效果并不太理想）,万意新景,住宅类,项目解析：

位于本项目旁边，对于本项目具有一定的价格参考性，但此楼盘品质较差，小区内基本无绿化带、景观的存在，小区内部品质较差。

据了解，因楼盘绿化率低的问题，当地多数中高层次人裙对此楼盘比较排斥，购买意向低。

佳湖逸景,目前优惠方式：

一次性付款：

优惠5%银行按揭：

4%该项目各户型总价均在40万左右，成交单价属于中高档次。

重点个案分析NO.2,广慈湖畔,目前销售点评：

目前楼盘A地块剩余房源不多，其中包括：

104（户型不规整）、120和140（逛角高层顶层）、联排别墅300多（独栋已售罄）目前优惠方式：

一次性付款1%优惠,重点个案分析NO.3,推广点评：

该楼盘营销推广画面在当地市场中属于中高端调性，画面设计以及营销中心装修在项目推出当年属于高端。

项目在当地口碑较好，在当地人心目中属于较高端楼盘。

推广画面,广慈湖壹号,项目物业类型：

多层、小高层、高层、别墅项目户型区间：

54270（总计17个户型）目前优惠方式：

项目蓄水期间总计卖认筹卡500张，后期交1万升级VIP卡，并享受开盘1万抵2万的优惠活动。

项目100以上户型开盘可参与零首付活动，首付款由开发商垫付，客户在成交后，一年内返还开发商。

重点个案分析NO.4,推广点评：

该楼盘营销推广画面以及推广渠道、覆盖量，在当地市场中走高调路线，画面设计较为精美，营销中心装修豪华，塑造出了楼盘的高端素质。

前期推广与蓄水时间较长，在当地人心目中，有一定的市场竞争力。

推广画面,盛世临安,项目物业类型：

多层、小高层项目户型区间：

80140（总计17个户型）目前优惠方式：

暂无楼盘占位：

楼盘属于云冶集团企业性质开发，大部分面向企业内部员工销售，内部成交价格较低；但楼盘打造方面理念较高端，景观塑造优美。

重点个案分析NO.5,商业类,金临安商业广场,项目物业类型：

三层商业（主题商业街）项目户型区间：

20600（铺面划分）项目亮点：

首付只需30%，公摊零计价，最大优惠20%目前优惠方式：

蓄水期间推出认筹卡，500元/张享受开盘当天2%优惠；开盘当天购房享受5%的优惠；,重点个案分析NO.1,开盘工地情况,开盘选房当天，较为火爆，截止下午楼盘成交率达到约50%；因楼盘进深较大，临街面较小，昭示面较小，楼盘商业规划不科学，后期可能面临内部商业难以成功运营的状态；,朝阳楼外小桂湖,重点个案分析NO.2,露天流水式水晶沙盘、180度环幕、园林式营销中心、全木质地板打造,营销中心装修奢华,鸿榆新天地,重点个案分析NO.3,项目定位为建水一站式综合购物街区，以引领建水商业发展、提升城市商业水平。

在业态设置方面，计划引入世界500强超市为主力店，将项目打造成为建水的现代购物代表，建成后的的鸿榆新天地将为建水市民提供一个集零售、餐饮、休闲、娱乐、配套服务等功能于一体的都市商业中心。

2012年4月27日项目营销中心开放,表1：

竞争较小楼盘分析,从宏观市场来看，建水房地产市场近几年发展速度较快，但因为当地房地产市场起步较晚，市场整体价格涨幅不高，目前新推项目价格在3000元/平米左右；为了进一步巩固前期房地产调控效果，新政出台，将会抑制外地投资客户对市场的介入；未来建水房地产市场将会逐步走向成熟，项目所在的西片区将是重点发展区域，且竞争会过于激烈，需要考量的重点问题是建水城市人口对新城发展的支撑力度；建水商业项目放量巨大，城市商业进入转型期，主题商业项目打造理念都较为高端，吸引投资为主，给城市带来了巨大的发展潜力。

建水市场调查小结,2024/1/9,