上海商业项目考察万科五坊2049.pptx

上海商业项目考察万科五坊2049.pptx

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上海万科五玠坊2049商业项目区位：

万科2049|五玠坊位于后世博板块的浦东核心腹地三林区域，北临高青路，西邻云台路，南靠杨南路，北依东明路，据守城市东西主轴，比邻6号线高青路站。

周边交通状况：

二环：

内环、中环（距中环上南路匝道口1公里左右）三桥：

卢浦大桥、南浦大桥、徐浦大桥四隧：

西藏路隧道、打浦路隧道复线、上中路隧道、龙耀路隧道轨道：

轨道交通6号线（高青路站）项目区位：

万科五玠坊万科精神标签“2049”的继承万科曾在2010年参展上海世博会展览，2049为其世博展馆名。

既暗喻新中国成立100周年的未来，也象征通往未来、蕴含无限可能性的生活旅程。

五玠坊商业建筑“万科2049”的命名，就是来源于万科世博馆名，寓意对自然、艺术、尊重人文和生活的尊重。

“万科2049”商业将既是一次商业行为，也是一场艺术与时尚的展示与一次充满人文气息的旅行！

项目定位：

一个充满万科标签的精品社区商业项目万科世博展馆万科五玠坊社区级别，精品位阶万科2049|五玠坊是上海万科首创“原享未来生活心体验”商业街，倾力为人们营造一个高品质生活识别的万科精品生活版图，发掘纯居住以外更富综合功能、更具生命活力的商业街。

2049|五玠坊商业街已拥有众多品质卓越的精品商家，业态覆盖精品餐饮、生活娱乐、教育亲子、商务会所、休闲旅游等。

更值得期待的是，2049|五玠坊首次亮相万科自营商业品牌4PM。

东方设计，赋予文化艺术元素万科2049|五玠坊由日本设计师进行设计，力图体现出东方的设计理念，无论是建筑还是景观，处处让人感受到一种设计的品质感。

万科希望五街坊2049商业不仅是精品体验消费场所，更是一处融合了建筑美学、艺术大赏的观光胜地。

“硕果”：

西方著名雕塑大师PeterWoytuk的作品商业模式和街区分布：

商业自持为主；街区由【原味区】和【原创区】两大板块组成商业模式：

万科2049，定义为高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队并由万科物业担纲物业管理，与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌成为万科商业地产四大产品线，并将在全国复制，逐步推广至万科开发的高端社区。

对于社区商业的自持比例，主要以自持为主。

在万科五玠坊，建筑面积近2万平方米的商业里，近8000平米的办公对外出售，其余部分作为企业自持物业，统一招商管理。

街区分布：

商业街主要以拥【原味区】和【原创区】两大板块组成。

【原味区】自然景观绝佳，充满了曲径通幽的美妙体验，着重打造众多高贵不贵的精美餐饮料理；而【原创区】则以空间开阔，2-4层为办公区，底层为消费者提供贴切的生活配套。

原味区原创区大饭堂办公及底商售楼处精品餐饮区大饭堂办公中庭售楼处入口餐饮区业态与招商入驻品牌：

餐饮：

千秋膳房、翠蝶川味茶餐厅、塔顶泰国时尚餐厅、上海大饭堂、COSTA会所：

砾石堡红酒会所、康友四季、金仕堡健身会所、友人家生活服务：

鲜品湾（冷鲜水果配送）、LAWSON罗森（便利店）、“馨”程定制（鲜花服务）服饰：

羽.晞服饰亲子教育：

花园宝宝早教中心经营情况：

由于区域尚不成熟，经营稍显冷清（周五中午）。

COSTA花园宝宝早教中心精品餐饮业态与招商冷鲜水果便利店健身中心饭店社区影院服饰店鲜花店办公区：

万科2049创意汇概况：

万科2049创意汇由1993年普利策建筑奖得主日本殿堂级大师槙文彦担纲设计，由小林博人、津岛晓生、叶锦添等联袂演绎室内设计。

项目整体采用地源热泵制冷系统，生态环保之余更自然舒适。

规模：

办公区占据南部一栋环形楼2-4层，开间面积从108-300，总面积约8000平米。

租售情况：

2012年8月起售，2013年6月售罄，单价30000-35000元/平米。

由同策代理销售。

后期出租由中原地产代理，目前2层有一家企业办公，另有几家在装修。

其余半层已装修为会议室。

样板间样板间毛坯开间办公走廊办公外立面办公内庭人车流动线货车进出口机动车线路行人线路地下车库项目的交通动线设计为了人车分流，并且在商业南区角落设置了货车专用出入口，利于商家卸货且不影响形象。

人流动线南北贯穿整个商业内街，并在东面设置多个出入口连同沿街步道。

北西建筑和景观设计原会所原私膳房艺术咖啡馆建筑和景观设计调研感受：

1、项目所处区域周边有建材市场，区域形象暂时不够高端，对于项目的品质感彰显有一定的削弱效果。

2、日本设计师的设计风格体现出东方的静谧感，韵味十足。

然而如何将偏冷的建筑环境与需要人气的商业项目很好的结合，有待对万科的运作进一步观察。

另外，内廊高度较低，采光较暗，走在里面体验感不好。

3、业态的分布有欠考虑，将儿童早教中心与会所和精品餐饮放在一起，导致儿童滑梯等放置在会所附近，风格相互抵触。

4、出售后的办公区需控制入住企业性质和规模，否则会影响未来整个商业项目高端形象。

5、过去的社区商业普遍档次较低，且具有一定的自发性，满足居民基础消费。

如今万科等地产企业着手打造精品社区商业，其运营发展及市场反馈值得借鉴学习。

ENDUPCSH10/21/2013