类住宅推案建议报告.ppt

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上海祥腾青浦假日风情商业体类住宅产品推案建议弘策中国2010-01-28前言Part1、产品分析一期售情括销况概住宅品性深入出类产属浅Part2、产品推案方向探讨住宅品推广建类产议媒体宣方向探传讨Part3、产品定价方案探析住宅品定价原及价格表类产则目录前言2010年二期产品可销售量统计前言类住宅一批次产品底层小商铺类住宅二批次产品沿街组合商铺类别数量体量69套12套131套43套6940.18618.5511642.427910.70统计：

200套住宅+55套商铺约18582.6住宅+8529.25商铺Part1、产品分析类住宅产品被赋予的优势分析产品分析项目专享的4.8万的综合商业配套，将日常生活便利化项目周边有市级幼儿园及九年一贯制学校，政府规划的银行、邮局、农贸市场近在咫尺与周边返迁住宅相比，拥有产权成为较有力优势离11号线墨玉路站约13公里，自驾15分钟可到达；离20号线汇金路站约10公里，自驾10分钟可以到达，项目旁的现有10路公交可直达汇金路站。

小高层电梯公寓与周边非常普遍且千篇一律化的农家别墅产品产生优势化差异性大一室、大二室产品可作为舒适类住宅享用，户型设计上让出较大的装修想象空间一室、二室均可自由区隔变换成紧凑型的二室、三室的功能性住宅产品约86及约110面积设置符合居住类产品首次置业的面积区间选择86产品具有均好性；110产品均为南北通透户型，主卧及客厅均朝南轨道交通20号线情况检索预定2013年5月1日正式通车虹桥火车站（与10、号2同站乘号线换）-徐泾新区站（盈港路嘉金高架东侧）-徐泾镇站（盈港路明珠大道东）-方家窑站（奥特莱斯）（盈港路方松路口）-赵巷站（盈港路重路赵）-汇金路站（华科路金路东汇）-华青路站（上海工商信息院口学门）-三元河站（城中西路海盈路）-雕塑公园站（朱家角三汾荡）-朱家角新镇站（路祥凝浜路复兴）-东方绿舟站汇金路站距我项目约10公里，自驾10分钟可以到达10路公交可直达汇金路站。

大虹桥交通枢纽经济辐射区以青浦作为对接长三角的枢纽中转站对外输送物资资源的同时也引入人才资源类住宅产品主要抗性产品推案方向探讨产权性质及年限项目区域较偏周边商业配套不完善产品实为办公性质首付比例为50%生活圈层孤立商业发展潜力居住生活成本较高契：

税1-3（房款）：

营业税5.55（价或差总价）附加：

免征或营业税5.5（价或差）总额所得：

税1-2或免征契：

税3（房款）：

营业税5（差价）附加：

营业税11（营业）税土地增：

值税30-60（差价扣所有用后）费所得：

税20（收入）净卖税费居民使用准标高于普通30水、煤电费：

30（价）总50（价）总首付购买门槛契：

税1-3（房款）契：

税3（房款）买税费买卖成本低于3元超过3元物：

业费居住成本70年50年使用年限纯住宅现产品本项目产品和纯住宅对比：

在居住成本下本产品居住成本高；在买卖成本对比下本产品投资付出大。

市场调研回顾例：

一套100的纯住宅产品与一套100的办公性质类住宅产品相比：

市场调研回顾3.8元/月各住宅小区各异物业费668元/月市区120元/月.郊区80元/月宽带安装费310元/每门.35元/月租24元/月租固定电话3.3元/立方2.5元/立方煤气1元/每度（根据不同用度上下有所浮动）0.61元/度（22点-6点半价）电3.6元/吨1.03元/立方+0.9元排污水办公住宅费用事项纯住宅产品月费用：

约450元办公类产品月费用：

约1500元标准：

水：

45立方+30立方：

电60度煤：

气50立方通：

话费10元：

郊宽带区物管：

1.6元/月Part2、产品媒体宣传策略探讨类住宅产品目标客群分析产品媒体宣传策略探讨年收入稳定家庭固定存款金额大于80万个人身份地位处于社会中等水平有投资经验或尝到过投资初级商业市场的甜头在市区有着稳定工作的青浦人由父母赞助婚房的80后青年拥有或准备孕育下一代的小夫妻工业园区工作的外地小青年为帮忙带孩子的双亲购置便于孩子读书的学区房自住同时或兼顾后期出租投资客群自住客群针对目标客群的宣传诉求点产品媒体宣传策略探讨突出户型的自由可变性借势轨道交通的发展，吸引购房资金较为匮乏的外地青年客群突出产权房交易优势放大自属的祥腾假日风情商业街所带来的生活便利性已有的市级幼儿园及开年即投入使用的九年一贯制学校近在咫尺产品媒体宣传策略探讨如何选择媒体宣传载体？

房产市场走势是如何的呢？

何时投放媒体更有效？

政策面：

住房贷款收紧,优惠政策到期舆论面：

地王再现，房价反弹过快过高消费面：

刚性需求积压爆发，通胀预期投资资本入市市场面：

一季度始“回暖”,二季度“井喷”,三季度初现盘整09年走势回顾市场部分市场走势预测房价经历09年的急速上已于或已高于史高位水平；涨处历抑制了自住需求，致导成交量下滑，供大于求局面出现。

价格过快上升价值的未能跟上市场有利好面，同时面临一些不利因素，走势扑朔迷离！

预计09年房价将短期（2-3个月）维持高位，若成交继续萎缩，势必将再次出现变相降价局面。

政府严格控制市民观望情绪上涨针对全市形成“信息轰炸”，促使产品迅速去化宣传区域的侧重方向产品媒体宣传策略探讨媒体投放主要方向面对青浦及周边区县，同时覆盖临近青浦的市区西片区选择大众传媒重点针对青浦赵屯、白鹤、华新等区域加大对九亭、宝山、泗泾、安亭等区域客群的宣传媒体宣传计划指导思想产品媒体宣传策略探讨类住宅加强青浦西区的点对点宣传，选择电信账单选择覆盖面大，查阅度较好，订阅率较高的报刊夹报；针对钢结构大面积商铺的宣传因加强加大力度，选择专业报刊杂志、电视专栏、财金类网络宣传补足；针对重要时间点，选择整版硬广、电视专题、软性SP活动产品媒体宣传策略探讨上班年覆盖，载体选择：

青浦当地网站上班年覆盖，载体选择：

青浦当地网站+小众搜房网小众搜房网+上海搜房网上海搜房网+sina+sina等大众网络做形象宣传等大众网络做形象宣传网络网络22期住宅期住宅+2+2期商铺期商铺杂志杂志22期硬广期硬广22期硬广期硬广报纸硬广报纸硬广33期软文期软文22整版软文整版软文报纸软文报纸软文硬广硬广-住宅住宅+商铺商铺样板房样板房硬广硬广-住宅住宅看房专题看房专题硬广硬广-住宅住宅+商铺商铺硬广硬广-住宅住宅+商铺商铺电视硬广电视硬广灯光工程灯光工程看房栏目看房栏目尾盘推广尾盘推广硬广硬广-热销热销+交房信息交房信息财金硬广财金硬广针对青浦及市区指定区域针对青浦及市区指定区域青浦及市区指定区域青浦及市区指定区域夹报夹报青浦及市区西片区发送青浦及市区西片区发送针对青浦及市区西片区发送针对青浦及市区西片区发送电信账单电信账单针对青浦全区域发布针对青浦全区域发布针对青浦全区域发布针对青浦全区域发布针对青浦全区域发布针对青浦全区域发布邮政信件邮政信件不间断系列宣传期不间断系列宣传期不间断系列宣传期不间断系列宣传期不间断系列宣传期不间断系列宣传期报媒密集强推期报媒密集强推期报媒密集强推期报媒密集强推期宣传排期宣传排期二期开盘二期开盘一期交房一期交房22#22#开盘开盘甲方上班甲方上班甲方放假甲方放假重要事件重要事件7-127-1266月月1818日日66月月55月月3030日日44月月1818日日44月月3131日日33月月1818日日33月月3030日日22月月2020日日1414日日22月月55日日22月月时间节点时间节点产品推案策略探讨类住宅产品营销思路类住宅产品营销思路产品推案策略探讨一批次69套住宅高度总价控制从价格上体现同类产品均好性二批次131套住宅视一批次销售情况目标客群接受程度在一批次住宅基础上调整价格及推案方向销售计划：

产品推案方向探讨3月中旬4月下旬3/18开盘蓄水期第一次开盘收尾期销售周期类住宅完成50%商铺完成20%累计销售约2230万元实现清盘第二批蓄水6月下旬6/18开盘类住宅完成80%商铺完成60%累计销售约3776万元第二次开盘10月下旬类住宅完成100%商铺完成80%累计销售约4757万元类住宅完成50%商铺完成30%1月下旬方案制定12月下旬商铺完成90%累计销售约4832万元类住宅完成80%商铺完成50%11年6月类住宅产品面世时间产品推案方向探讨不可调时间点：

4月18日一期商铺交房6月18日二期住宅产品面世二批次131套住宅视一批次销售情况目标客群接受程度在一批次住宅基础上调整价格及推案方向重要时间点：

5月1日世博会10月31日世博会闭幕类住宅产品锁定客源方式：

产品推案方向探讨以购卡形式预售售卡针对房源为200套类住宅69套低总价房源为一批次限量发售，为能成功选购者，在2批次开盘的房源中具有优先选购权“购卡即拥有两次选择机会”Part3、产品定价方案探析产品定价方案探析商铺产品定价原则及价格表22#底层商铺产品定价原则：

产品定价方案探析单价根据近三个月成交的13#、15#楼1F商铺成交均价12012.06元/来调整二级指标从人流、交通、视野、面宽、面宽进深比、配置方面来做差异评分三级指标从楼层、商铺面积方面来做产品差异评分175501755014625146251170011700-2.5-2.5-1.0-1.0-1.5-1.50.00.022幢22#178201782014850148501188011880-1.0-1.00.50.5-1.5-1.50.00.022幢17#1800018000150001500012000120000.00.01.51.5-1.5-1.50.00.022幢11#分值小计分值小计环境环境层高标准层高标准单方造价单方造价平均售价平均售价建设标准建设标准楼号楼号单方单方一级指标一级指标产品定价方案探析7583479.6618.5580.69%合计：

52019542.8380.71%1214525#

（一）22单元33945326.2880.71%1291723#

（一）22单元87773771.7980.71%1222721#

（一）22单元50283341.9380.71%1199320#

（一）22单元51055741.9380.71%1217719#

（一）17单元98689580.2680.71%1229618#

（一）17单元68952156.3580.71%1223616#

（一）17单元49431441.2080.71%1199915#

（一）17单元50850241.9680.66%1212013#

（一）11单元88788471.8480.66%1236012#

（一）11单元73418259.4080.66%1236010#

（一）11单元53140542.7980.66%124209#

（一）11单元总售价总售价建筑面积建筑面积得房率得房率单方售价单方售价房号房号套编号套编号销售销售调节后调节后调价后价格分布情况统计单价基准价为12000.00元/调整后均价为12260.09元/2.17%2.17%（1%r-1%）1%r-1%）偏离率偏离率%12260.0912260.097583479.67583479.6618.55618.5580.71%80.71%22#22#楼住宅总计楼住宅总计元元/平方米平方米元元平方米平方米%平均售价平均售价总销金额总销金额建筑面积建筑面积得房率得房率产品定价方案探析类住宅产品定价原则及价格表类住宅产品定价原则：

产品定价方案探析22#楼住宅8层及9层，设4层为基准系数0，层次系数原则楼层越往上越高，越往下越低，考虑到使用功能和顾客心理的特点，9层和2层系数略减；22#住宅一梯三户，设5层B室为基准系数。

A、B、D三室朝向差异不大，户型面积差异不大，但在户型排布设计有差异。

22#楼住宅一室户型为：

C户型；二室户型为：

A、B、D户型；一室单价略高于二室单价一批次客户积累量不足，客户反馈情况为看样板间后再做考虑一批次定价需为二批次131套商铺的价格调整留增幅空间类住宅产品定价原则：

产品定价方案探析二级指标从舒适度、朝向、产品属性三个方面来做差异评分三级指标从楼层差异所带来的便力度和上下层之间的差异来做产品评分一级指标从22#楼与整体项目相比，期所处楼位优劣来做差异评分产品定价方案探析57302886.1286653102（九）22#22#57990885.9736745102（九）17#22#57619786.1286690102（八）22#22#57977986.1116733102（八）17#22#58313986.6106733102（八）11#22#57672586.1286696102（七）22#22#58136386.1116751102（七）17#22#58579486.6106764102（七）11#22#57989486.1286733102（六）22#22#58558886.1116800102（六）17#22#58845086.6106794102（六）11#22#57778286.1286708102（五）22#22#58400486.1116782102（五）17#22#58632586.6106770102（五）11#22#57514186.1286678102（四）22#22#57397186.1116665102（四）17#22#58101486.6106708102（四）11#22#57355686.1286659102（三）22#22#57291586.1116653102（三）17#22#57995286.6106696102（三）11#22#57144486.1286635102

（二）22#22#57027586.1116623102

（二）17#22#57889086.6106684102

（二）11#22#总售价总售价建筑面积建筑面积单方售价单方售价套型套型房号房号楼层楼层单元单元幢幢产品定价方案探析654965106.9186126203（八）11#22#649866115.5725623201（八）11#22#647753106.9186058203（七）11#22#644906115.5725580201（七）11#22#645131106.9186034203（六）11#22#642071115.5725556201（六）11#22#642508106.9186009203（五）11#22#639236115.5725531201（五）11#22#640541106.9185991203（四）11#22#636401115.5725507201（四）11#22#639886106.9185985203（三）11#22#636401115.5725507201（三）11#22#635296106.9185942203

（二）11#22#634984115.5725494201

（二）11#22#总售价总售价建筑面积建筑面积单方售价单方售价套型套型房号房号楼层楼层单元单元幢幢产品定价方案探析639441109.9995813203（九）17#22#630665108.0345838201（九）17#22#649559109.9995905203（八）17#22#628678108.0345819201（八）17#22#633370109.9995758203（七）17#22#619403108.0345733201（七）17#22#631347109.9995740203（六）17#22#617416108.0345715201（六）17#22#629323109.9995721203（五）17#22#615428108.0345697201（五）17#22#627300109.9995703203（四）17#22#613441108.0345678201（四）17#22#626625109.9995697203（三）17#22#612779108.0345672201（三）17#22#625951109.9995690203

（二）17#22#608804108.0345635201

（二）17#22#总售价总售价建筑面积建筑面积单方售价单方售价套型套型房号房号楼层楼层单元单元幢幢产品定价方案探析649774114.9295654203（九）22#22#614158106.3235776201（九）22#22#661050114.9295752203（八）22#22#621982106.3235850201（八）22#22#641317114.9295580203（七）22#22#609594106.3235733201（七）22#22#638498114.9295556203（六）22#22#611550106.3235752201（六）22#22#638498114.9295556203（五）22#22#610898106.3235746201（五）22#22#637089114.9295543203（四）22#22#609594106.3235733201（四）22#22#636384114.9295537203（三）22#22#608291106.3235721201（三）22#22#635679114.9295531203

（二）22#22#606335106.3235703201

（二）22#22#总售价总售价建筑面积建筑面积单方售价单方售价套型套型房号房号楼层楼层单元单元幢幢调价后价格分布情况统计特价房为指定的22#202室，面积为86，总价设定为50万元总价价差为84690元类住宅产品价格调整后总价最高654965元；最低价570275元单价基准价为6000元/调整后均价为5996.69元/；单价层差为10-30元/不等-0.06%（1%r-1%）偏离率%5996.6941791797.46969.142671.57%元/平方米元平方米%平均售价平均售价总销金额总销金额建筑面积建筑面积得房率得房率22#楼住宅总计楼住宅总计115.5765496586.6589512总价最高106.3260633586.1570275总价最低106.9612686.66837单价最高115.57549586.16623单价最低对应面积金额对应面积金额分类2室1室谢谢！