浅谈各类商业主力店业种业态选址要求.docx
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浅谈各类商业主力店业种业态选址要求
商业业态、业种的选址要求
1、百货
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
城市核心商圈、商业中心内或商业新区
2
经营楼层选择(层)
1-4层(亦可酌情考虑)
3
需要面积m2
15000-20000m2
4
单层面积m2
5000m2
5
层高要求m2
首层高等于或大于5.5m,二层以上等于或大于4.5m
6
楼板承重(kg/m2)
等于或大于350kg/m2
7
给排水
供水等于或大于100dn
8
供配电
1-4层(亦可酌情考虑)
9
中央空调
200-220kca1/m2
10
店内垂直交通
提供自动人行扶梯2-3部/层,货梯2部
11
卸货区m2
等于或大于200m2
12
柱间距M
8*8m
13
燃气管道
提供配口
14
排污
等于或大于20dn
15
店前走道
开阔,临街或临广场
16
停车场位置、数量
500个车位左右
17
物业交付装修标准
简装/毛坯
18
租金承受范围
20-50元/m2/月左右
19
交付租金形式
扣点或纯租金
20
租赁年限
10-20年
21
免租期
不同区域不同标准,一般一年左右。
22
发展商品牌影响力
非常重要
2、超市
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
城市核心商圈、商业中心内或商业新区
2
经营楼层选择(层)
大于或等于3层
3
需要面积m2
10000-20000m2
4
单层面积m2
5000m2
5
层高要求m2
首层高等于或大于5.5m,二层以上等于或大于4.5m
6
楼板承重(kg/m2)
等于或大于500kg/m2
7
给排水
符合国家标准
8
供配电
等于或大于2500kva
9
中央空调
200-220kca1/m2
10
店内垂直交通
提供自动人行扶梯,货梯2部
11
卸货区m2
等于或大于300m2
12
柱间距M
8*8m
13
燃气管道
需要
14
排污
提供独立的排污管道,排烟管道,化粪池及隔油池
15
店前走道
开阔
16
停车场位置、数量
具体情况而定
17
物业交付装修标准
简装/毛坯
18
租金承受范围
30元/m2/月左右(从实际情况酌情考虑)
19
交付租金形式
一般的纯租金
20
租赁年限
15-20年
21
免租期
半年以上
22
发展商品牌影响力
非常重要
3、电器广场
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
商业核心区、大卖场附近、大型社区
2
经营楼层选择(层)
一般是一到三层,最好是首层
3
需要面积m2
等于或大于4000m2
4
单层面积m2
等于或大于2000m2,
5
层高要求m2
首层高等于或大于5.5m,二层以上等于或大于4.5m
6
楼板承重(kg/m2)
等于或大于500kg/m2
7
给排水
符合国家标准
8
供配电
符合国家标准
9
中央空调
需要
10
店内垂直交通
自动人行扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部
11
卸货区m2
等于或大于300m2
12
柱间距M
8*10m
13
燃气管道
需要
14
排污
国家标准
15
店前走道
开阔,足够的广告位置
16
停车场位置、数量
具体情况而定
17
物业交付装修标准
简装/毛坯
18
租金承受范围
以实际情况而定
19
交付租金形式
纯租金
20
租赁年限
8-10年
21
免租期
半年或一年以上
22
发展商品牌影响力
相当重要
4、建材装饰市场
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
建材装饰集中的区域,大型楼盘较为集中的区域
2
经营楼层选择(层)
以首层为主,2-5层均可
3
需要面积m2
10000-20000m2
4
单层面积m2
5000m2
5
层高要求m2
等于或大于6m
6
楼板承重(kg/m2)
3-4吨
7
给排水
符合国家标准
8
供配电
等于或大于2500kva
9
中央空调
需要
10
店内垂直交通
自动人行扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部
11
卸货区m2
需要
12
柱间距M
10*10m
13
燃气管道
不需要
14
排污
国家标准
15
店前走道
宽广
16
停车场位置、数量
150个车位,10000m2
17
物业交付装修标准
简装/毛坯
18
租金承受范围
视位置而定
19
交付租金形式
纯租金
20
租赁年限
8-10年
21
免租期
一般一年
22
发展商品牌影响力
无过多的要求
5、家私家具广场
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
城市核心商圈、次级商圈、专业市场或家居装潢售中区且交通干道,方便快捷
2
经营楼层选择(层)
1-4层
3
需要面积m2
25000-40000m2
4
单层面积m2
5000m2
5
层高要求m2
首层高等于或大于6m,二层以上等于或大于5m
6
楼板承重(kg/m2)
500kg/m2
7
给排水
符合国家标准
8
供配电
等于或大于2500kva
9
中央空调
需要
10
店内垂直交通
自动人行扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部
11
卸货区m2
需要
12
柱间距M
10*10m
13
燃气管道
不需要
14
排污
国家标准
15
店前走道
宽广
16
停车场位置、数量
150个车位,10000m2
17
物业交付装修标准
简装/毛坯
18
租金承受范围
视位置而定
19
交付租金形式
纯租金
20
租赁年限
15年
21
免租期
半年以上
22
发展商品牌影响力
比较要求
6、书城
序号
技术指标
具体要求
1
选址区域
城市核心商圈、临街商铺、交通方便、人流要旺、社区店位置一般也可以,最好是临靠学校、文体用品、专卖店、体育用品专卖店、音响用品专卖店等
2
经营楼层选择(层)
以首层为主,2-5层均可
3
需要面积m2
10000-20000m2
4
单层面积m2
5000m2
5
层高要求m2
首层高等于或大于6m,二层以上等于或大于5m
6
楼板承重(kg/m2)
3-4吨/m2
7
给排水
符合国家标准
8
供配电
等于或大于2500kva
9
中央空调
需要
10
店内垂直交通
自动人行扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部
11
卸货区m2
需要
12
柱间距M
10*10m
13
燃气管道
不需要
14
排污
国家标准
15
店前走道
宽广
16
停车场位置、数量
视位置而定
17
物业交付装修标准
毛坯
18
租金承受范围
视位置而定
19
交付租金形式
纯租金
20
租赁年限
8-10年
21
免租期
一年
22
发展商品牌影响力
没有太多的要求
7、KFC、麦当劳选址要求:
1、商圈要求:
城市一类商圈的繁华地段,有一定的消费支持
2、建筑要求:
1)楼板到梁底高度,不得低于3米。
;
2)楼板承重:
乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡,餐厅区活荷载为250kg/㎡;
3)供 电:
甲方提供空调及200KW的用电量,并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置,乙方自设配电盘,并独立安装电表;
4)供 水:
甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5㎏/㎝2,并具有相应的用水指标;
5)排水:
甲方提供相应的排水管线位置,排水管径不小于6英寸;
6)隔油池:
在餐厅附近区域应提供适宜位置,供餐厅制作隔油池,该位置将不导致争议或影响相邻关系;
7)化粪池:
甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域;
8)排烟:
提供室外相应的排放油烟管道位置,该位置将不导致争议或相邻关系。
排烟管道的截面积为500mm×700mm;
9)招 牌:
在门脸上方提供招牌安装位置;
10)空调:
甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:
00至晚11:
00,其制冷量厨房应不小于450卡/㎡/小时,用餐区应不小于350卡/㎡/小时。
餐厅温度冬天应不低于15度,夏天不高于25度,春秋季应在20-25度之间。
(如KFC自设甲方提供室外机位置);
11)设备总重:
冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶,设备总重3吨,下设槽钢可将设备均匀摆放,使楼顶均匀受力;
12)卸货车位:
甲方提供临时卸货车位;
13)乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。
14)消防系统:
乙方自设消防系统并与甲方连通;
15)电话:
甲方提供两条电话线路。
3、面积租期:
首层,350平方米(使用面积),门面12米。
租期要求10年以上至少。
8、北京华联大型综合超市展店标准
一、城市规模
1、省会城市或中心城市
2、城区常住人口100万以上,年人均消费支出6000元以上。
二、商圈条件
1、一级商圈:
位于城区密集居民住宅区,3公里以内常住人口50万以上,紧邻城市主干道,有8条以上公交线,店面日均人流量8万以上。
2、二级商圈:
位于城区密集居民住宅区,3公里以内常住人口30万以上,紧邻城市主干道,有6条以上公交线,店面日均人流量6万以上。
3、三级商圈:
位于城区居民住宅区,3公里以内常住人口20万以上,紧邻城市主干道,有4条以上公交线,店面日均人流量4万以上。
三、竞争对手3公里内竞争对手不超过2家。
四、物业条件
1、使用寿命:
结构使用年限>租赁期限。
2、结构改造:
在国家规范许可范围内,满足经营需求。
3、建筑物结构:
框架或排架结构。
4、层高:
5米。
5、柱距:
8米×8米。
6、楼面载荷:
卖场4千牛/平方米,库房5千牛/平方米。
7、总建筑面积:
12000平方米。
8、单层建筑面积:
12000平方米。
9、多层建筑面积:
6000平方米/层。
10、地面停车场面积:
2000平方米。
11、地下停车场面积:
8000平方米。
12、库房面积:
2000平方米。
13、办公区面积:
600平方米。
14、卸货区面积:
300平方米。
15、卸货平台:
高度0.8米,面宽:
8米,进深:
5米。
16、卸货通道(消防通道)宽幅:
3米。
17、地下室防水:
混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。
18、能源供应:
经营方独立开户,用电量0.12千伏安/平方米,其他根据规范可满足经营需要。
五、合作方式租赁,期限20年。
9、北京华联流行百货展店标准
一、城市规模
1、省会城市或中心城市
2、城区常住人口100万以上,年人均消费支出9000元以上。
二、商圈条件
1、商圈:
城市中心或繁华商业街,可以辐射全市人口,紧邻城市主干道,有12条以上公交线,店面日均人流量20万以上。
三、竞争对手5公里内竞争对手不超过4家。
四、物业条件
1、使用寿命:
结构使用年限>租赁期限。
2、结构改造:
在国家规范许可范围内,满足经营需求。
3、建筑物结构:
框架结构。
4、层高:
5.1米。
5、柱距:
8米×8米。
6、楼面载荷:
超市卖场4千牛/平方米,百货卖场3.5千牛/平方米,库房5千牛/平方米。
7、总建筑面积:
30000平方米。
8、百货建筑面积:
5000平方米/层,以4层为宜。
9、超市建筑面积:
10000平方米。
10、地面停车场面积:
3000平方米。
11、地下停车场面积:
10000平方米。
12、库房面积:
5000平方米。
13、办公区面积:
800平方米。
14、卸货区面积:
300平方米。
15、卸货平台:
高度0.8米,面宽:
15米,进深:
20米。
16、卸货通道(消防通道)宽幅:
5米。
17、地下室防水:
混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。
18、能源供应:
经营方独立开户,用电量0.2千伏安/平方米,其他根据规范可满足经营需要。
五、合作方式租赁,期限20年。
10、天虹选址要求
1)商圈要求:
市级商圈、副市级商圈、规划中的区域商业中心、住宅密集区;
2)交通环境:
位于城市主干道,小车、公交车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通,便于顾客通达店址;
3)人口数量:
2公里范围内常住人口数量不低于15万人。
4)物业要求
1)产权清晰的商业物业或土地;
2)建筑面积在20,000平方米—60,000平方米(单层面积5,000平方米以上);
3)楼层数不低于3层不超过6层,首层层高不低于5.5米,二层以上层高不低于5米。
4)百货部分楼面荷载400公斤以上,超市部分楼面荷载550公斤以上;
5)柱间距8.4米以上;门前广场面积不小于1,000平方米;
6)停车位与商场面积比不小于1个/100平方米(含地面、地下停车位);
7)配套设施:
扶梯、货梯、观光梯、中央空调、消防分区、卸货区、给排水系统、高低压配电设备、消防应急照明、喷淋系统、探测报警系统等(具体以交楼标准为准)。
5)经营模式:
定位中高档,目标顾客以中产阶级为主,经营模式为百货+超市+X(X为家居、电器、餐饮、儿童娱乐、美容健身等)
6)合作方式:
租赁、收购门店、购置物业、合资兴建、加盟、管理输出等。
11、电器连锁(苏宁、五星)选址要求:
1、商圈选择:
位于城市或某区域的商业中心,人流量大,交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈;地级城市市区人口50万以上,具有一定的购买能力商业中心;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市,内陆省份发展较快的县级市(百强县优先),副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。
2、建筑要求:
:
独立、清晰的产权。
楼层从一楼开始,地级市场楼层不超过四楼,县级市场楼层不超过三楼;物业距街道的距离在6米以上,有开阔的停车场地和门前广场;有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统,空调系统、扶梯和货梯(两层以上)
3、面积和租期:
副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上;区域商圈4000平米以上;大型社区3000平米以上;地级城市市区人口50万以上,具有一定的购买能力商业中心3000平米以上;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市(百强县优先)副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。
租期10年以上。
12、国美电器选址要求:
1、商圈要求:
1)商业街店----临街商铺(一层)。
处于市级商圈、区级商圈。
2)店中店 ----在具有较大商流的大型商场或大型超市内,处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。
处于市级商圈、区级商圈。
3)社区店 ----位于可辐射多个高消费社区的商业区域,紧邻主要大型社区,社区人口10万人左右(一层)。
4)特定市场店----手机、IT一条街(一层)。
市级手机、IT一条街。
5)交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。
2、建筑要求:
独立、清晰的产权;楼层从一楼开始,楼层不超过四楼,楼层不超过三楼,非店中店要有开阔的停车场地和门前广场;使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统,空调系统、扶梯和货梯(两层以上)
3、面积租期要求:
1)小型店:
30~50平米。
2)中型店:
80~120平米、160~240平米。
3)大型店:
260~320平米。
四、旗舰店:
400平米左右。
4、开店原则:
小型店只经营3C商品,中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。
商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主,社区店以开设中型店为主,特定市场店以开设中型店和大型店为主。
13、茶坊、酒吧选址要求:
1、商圈选择:
消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话,这与进入其他餐饮业的动机不同。
该业态是以文化、情调、特色,以及舒适和愉悦来吸引消费者的,其选址往往是高雅路段,具有清净、优雅的环境,消费对象具有一定的消费能力和文化修养。
2、建筑要求:
茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求,但对建筑结构形式无特殊要求,视投资者创意、设想而异。
层高不低于2.8米,电力按每100平方米10千瓦配置,有自来水供应。
如与居民相邻,最好设置隔音层。
3、面积、租期要求:
50~400平方米。
2年以上。
14、火锅店选址要求:
1、商圈选择:
选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
2、建筑要求:
框架式建筑,厨房可小于餐厅营业面积的三分之一,其余同餐厅。
楼上商铺亦可。
3、面积和租期:
150~500平方米,租期至少2年。
15、经济型酒店选址要求:
1、区位要求:
邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通便利,有通往商业区及机场、火(汽)车站的公交线路;市郊结合部。
2、建筑要求:
独栋,周边有停车场。
3、面积租期:
建筑面积3000—6000平方米,基本年限10年以上。
4、合作方式主要有三种:
特许经营、租赁、共同投资。
16、咖啡店选址要求:
1、商圈要求:
商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近,人流充足。
2、建筑要求:
层高4米以上,要有适合装修的招牌位及广告悬挂点,排污、排烟管道铺设方便。
有
充足的停车位,至少10个以上。
3、面积和租期要求:
一般在300——500平米之间。
房租控制在4.5元-5.5元/平米/天,租房年限5
年以上,一般至少7到9年。
17、普通餐厅、快餐连锁选址要求:
1、商圈选择:
商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象,一般选址在商务区域或繁华街市附近,或其他有知名度的街市;大众餐厅以家庭、个人消费为主,一般选址在社区型或便利型商业街市。
而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处,如繁华商业街市、车站、空港码头,以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。
2、建筑要求:
一般连锁餐饮要求框架结构,层高不低于4.5米。
配套设施:
电力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生化处理装置,位置在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。
而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置,各种建筑结构形式均适合开设餐厅,但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外,餐厅门前须有相应的停车场。
3、面积和租期:
一般要求不得少于三年,面积快餐店要求200~500平方米;大众型餐厅80~200平方米,商务型餐厅150~10000平方米
18、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求:
1、商圈选择:
商业气氛浓厚,客流量大,人气旺的高档综合商场附近;知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征);知名度高的店铺附近(如:
麦当劳、肯德基附近);大规模住宅区附近;
2、建筑要求:
商店可见度强,格局是浅方型最佳,门面不少于3米宽,且越宽越佳,橱窗位置及宽度需面向街道,越宽越佳,近期无城建规划。
3、面积和租期:
租期至少一年。
面积15平方米到80平方米。
一般40平米到80平方米为最佳。
(集团商业管理中心郑强)