XX市中心商务区现代服务业园区基础设施建设项目可行性研究报告.docx
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XX市中心商务区现代服务业园区基础设施建设项目可行性研究报告
XX市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.项目名称与建设单位
1.1.项目名称
×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目
1.2.项目承办单位
×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会
1.3.可行性研究报告编制单位
编制单位：
××××管理咨询有限公司
资质证书：
2.编制依据、内容及范围
2.1.编制依据
（1）.《×××市中心商务区（×××市中心城区现代服务业园区）控制性详细规划》；
（2）.编制《×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告》的委托书；
（3）.项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；
（4）.编制人员调查的有关数据资料。
2.2.编制内容与范围
我公司受×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告》。
本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、项目实施进度、项目招标、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。
3.项目概况
3.1.项目的提出
近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。
为落实国务院的意见，××省委、省政府于2008年6月发布《中共××省委××省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，并且在2009年××省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。
2009年7月，××省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的×××市中心城区现代服务业园区（×××市中心商务区）名列其中。
×××市高新技术产业开发区政府为了尽快完善×××市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，提出了本项目的建设。
3.2.建设单位概况
本建设项目由×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会承办。
×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会（以下简称经贸区管委会）成立于1998年，是市委、市政府的派出机构，享有市级综合经济管理权和县（区）级行政管理权。
管委会的主要职能包括：
（5）.负责编制开发区经济和社会发展计划、总体规划和详细规划；
（6）.负责组织实施开发区内的各项基础设施、公用设施的建设和管理；
（7）.负责开发区的招商引资，投资项目的洽谈、论证、审批和定位；
（8）.负责服务、督导、推进入区项目的建设进度及生产运营情况的调度工作；
（9）.负责管理开发区的区容区貌、环境保护及社会治安等工作。
经贸区管委会办公地点在，法人代表，管委会机构设置包括：
办公室、土地规划建设局、经济发展局、对外联络局、财政所、监察室。
管委会现有工作人员96名，其中大专以上学历者56人。
经贸区管委会成立以来，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观统领经济社会发展全局，按照“狠抓项目强工业，龙头带动兴农业，繁荣市场活商贸，打造精品抓城建，诚信服务优环境，突出创新促发展”的工作思路，突出重点，转变作风，真抓实干，促进了全区经济社会各项事业的持续快速协调健康发展。
3.3.建设地址
本建设项目由中心商务区核心区和中华龙·杂技文化园区两部分组成。
建设地址位于×××市华龙区中心商务区（现代服务业园区）内，中心商务区核心区地块位于黄河路以北，由马颊河、中原路、长庆路、黄河路合围而成；中华龙·杂技文化园区地块位于黄河路以南，由长庆路、黄河路、公园南路、南海路合围而成。
3.4.建设内容
3.4.1.中心商务区核心区
建设内容包括：
（10）.市政基础设施建设。
包括：
道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化等；
（11）.项目区中心广场景观、地面硬化；
（12）.中心广场地下停车场建设。
3.4.2.中华龙·杂技文化园区
建设内容包括：
（13）.市政基础设施建设。
包括：
道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化和水系工程等；
（14）.项目区地上停车场建设；
（15）.园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。
3.5.配套基础设施现状
项目实施区域位于城市中心区，水、电、气、暖等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。
3.6.环境保护
项目建设期产生的废气、污水、建筑垃圾、噪声可以得到有效的控制和治理，经治理后可达标排放，不会对环境造成污染。
3.7.项目实施进度
本项目建设期2年（2010年和2011年）；项目建成后，核心区共有350亩土地可供出让，出让期8年（2012年至2019年）。
3.8.投资估算及资金筹措
3.8.1.中心商务区核心区
总投资40000万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息1865.16万元。
资金筹措方式为：
建设单位自筹8400万元，申请银行贷款31600万元。
3.8.2.中华龙·杂技文化园区
总投资20000万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息932.58万元。
资金筹措方式为：
建设单位自筹4200万元，申请银行贷款15800万元。
4.结论及建议
×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施项目的实施，有利于加快旧城区改造建设的步伐，改善×××的城市面貌和人居环境，提升城市功能和品位。
项目的实施，符合×××市城市建设总体规划和土地利用规划，有利于推进×××市城镇化建设进程，加强和完善城市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，项目建设完全必要，建议项目尽快实施。
第二章项目建设背景和必要性
1.中心商务区核心区建设背景
（16）.全球服务业发展的趋势
服务业是国民经济的重要组成部分，进入21世纪以来，世界经济全面向服务经济转型，第一、第二产业占GDP（国内生产总值）的比值日趋下降，第三产业占GDP（国内生产总值）的比值日益提高，服务业成为世界各国经济发展的主要推动力，其发展水平成为衡量现代社会经济发达程度的重要标志，发达国家已完全确立了服务经济的产业结构。
OECD（经合组织）的30个成员国中，服务业增加值占GDP的比重均达到70%以上，服务业就业人数占总就业人数的比例达到69%，发展中国家服务业增加值占GDP的比重也超过50％。
从第三产业催生出的现代服务业，由于具有现代与传统的交融性、要素的治理密集性、产出的高增值性、供给的多层次性、服务的强辐射性，在全球经济一体化、知识经济、信息社会的大背景中，发展极为迅猛。
纵观世界城市，无一不以现代服务业为主导产业，如纽约、伦敦、东京的现代服务业占GDP的比重分别达到87%、85%、73%。
（17）.我国服务业发展现状
改革开放以来，我国服务业发展势头强劲，随着开放程度不断深入，规模持续扩大，结构和质量逐步改善。
我国服务业发展的现状主要表现在以下几个方面：
1）.服务业在国民经济中发挥越来越重要作用
一是服务业规模持续扩大。
2008年，全国服务业增加值达10万亿元，占GDP的40.1%。
一些大中城市第三产业比重已超过第二产业，成为地方经济的主导产业。
二是服务业就业迅速增加。
2008年，全国服务业从业人员2.49亿人，占全部从业人数的32.4%。
三是服务业领域不断拓宽，面向生活的服务业门类增加，面向生产的服务业快速拓展，传统服务业改造加快，新兴服务业态不断涌现。
服务业的快速发展，推动了产业结构调整升级，促进了经济发展和社会进步。
2）.服务贸易快速发展
我国已经开放了《服务贸易总协定》12个服务大类中的10个，涉及总共160个小类中的100个，占服务部门总数的62.5%。
服务贸易进出口总额从1982年的44亿美元增长到2008年的2509亿美元，增幅超过56倍。
服务贸易出口的世界排名由1982年的第28位上升到了2008年的第7位，进口的世界排名由第40位上升到第5位。
3）.服务业面临实现跨越式发展的历史机遇
目前，我国服务业的总体发展水平仍然偏低。
主要表现在以下几个方面：
一是服务业增加值占GDP的比重仅40％，甚至远低于发展中国家平均水平；二是服务业内部结构不合理，现代服务业占比偏低，生产性服务业发展较为落后；三是服务业对外开放程度还不高，服务业外资占我国每年吸收外资的比重不到1/3，远低于制造业；四是服务贸易整体发展水平不高，服务业国际竞争力落后。
（18）.我国各级政府高度重视服务业的发展
我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。
加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源、资源短缺的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。
加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。
近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。
为落实国务院的意见，××省委、省政府于2008年6月发布《中共××省委××省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，2009年××省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。
2009年7月，××省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的×××市中心城区现代服务业园区（×××市中心商务区）名列其中。
（19）.×××服务业发展状况及规划
×××建市以来，国民经济平稳发展，《×××市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中的统计数据显示，截止“十五”计划完成的2005年，全市国民经济一、二、三产业结构比为16.3：
63.0：
20.7。
目前发达国家城市第二产业与第三产业的比例一般为1：
2-3，××省第二产业与第三产业之比为1.7：
1，而×××市第二产业与第三产业的比约为3：
1。
第三产业比重偏低，影响了消费需求的扩大，特别是消费性服务的种类，规模和质量不适应社会消费水平提高和消费结构变化的需要，不能对经济的持续增长起到有力的支撑作用。
为此，×××市“十一五”计划中提出产业结构调整的预期目标：
“十一五”末，一、二、三产业比达到13：
59：
28。
为了把×××建设成“具有经济活力，结构转换能力强的特色产业城市；可持续发展的生态型城市；适宜居住和生活的文明城市；城乡协调发展的和谐城市”，×××市确定了“两组团（城市中心组团和老城区组团）、七片区”的组团式城市总体规划（2005—2020），本项目所在的中心商务区即是城市中心组团所辖的“七片区”之一，它作为城市中金融、贸易、信息和商务办公活动的高度集中区域，是现代服务业的极核。
为了尽快完善×××市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，加快×××现代服务业的发展，提出本项目的建设。
2.杂技文化园建设背景
（20）.×××杂技历史悠久，群众基础雄厚
×××杂技历史悠久，起源于春秋，兴盛于明清，发展于现代，以功力深厚、技艺精湛著称于世。
×××东北庄与河北吴桥并称为中国杂技“南北两故里”，2007年，被列入第二批国家级非物质文化遗产保护名录。
×××华龙区东北庄是中国杂技之乡，有着广泛而深厚的群众基础。
近年来，该村为全国各地共输送杂技人才400多人，足迹遍布全国27个省市，部分从东北庄走出去的杂技精英还到国外担任了杂技教练，发展杂技艺术。
（21）.×××杂技演出阵容强大，精品节目众多
改革开放以来，×××杂技发展迅速，规模逐步扩大，精品不断出现。
目前，全市国有杂技团、校5个，民营杂技团体12个、杂技学校19所，从业人员近万人。
近年来，×××杂技下大气力，千锤百炼，推出了一大批崭新的精品节目，换来了丰硕的成果。
如《狮林春光》、《女子大排椅》等节目，在全国和国际杂技艺术节上荣获大奖，成为×××杂技的名牌。
（22）.×××杂技国内外市场广阔，社会和经济效益显著。
近几年来，×××杂技团体先后80余次出访世界五大洲60多个国家和地区，在国内许多大中城市，都有×××杂技的演出队伍；在美国、日本、意大利、西班牙、挪威等国都能看到×××杂技演员的身影。
×××杂技为×××经济社会的发展带来了良好的社会和经济效益。
成功吸引外资4亿元，吸引外商对农业、商业投资6亿元以上，赚取外汇8000万元，为国家上缴利税2000多万元。
（23）.×××杂技的发展受到×××市的大力支持
×××市政府对×××杂技非常重视，政府把杂技文化产业纳入到“名城带动”战略框架中，并制定实施了杂技产业发展的总体目标、优惠政策和奖励制度，大力推动杂技业的发展。
×××市“十一五”规划纲要中提出了“着力打造杂技文化，加快东北庄杂技之乡旅游开发”的举措，力图以杂技艺术为窗口，带动×××文化旅游产业的发展。
把杂技资源转化为经济效益，使杂技产业成为×××市经济发展的支柱产业。
3.项目建设的必要性
（24）.是加强和完善城市基础设施的需要
中心商务区地处市中心，未来将是一个规模庞大、服务业态齐全、集聚优势突出的综合性商贸功能区，是×××现代服务业的核心动力区，而目前该区的基础设施建设滞后，不仅欠帐多、标准低、不配套，而且与城市中心商务区的功能不相称的矛盾日益显露，影响城市中心区的发展。
通过本项目的建设，将使中心商务区在道路交通、市政工程管线，区内绿化和公共服务设施配置等方面得以配套完善，提高基础设施的标准和水平，体现城市中心区的现代城市气息和人性化服务，更好地发挥城市中心区的综合服务功能。
（25）.是加快市中心区区域改造步伐和拓展城市空间、提高土地集约使用的的需要
中心商务区地处市中心，区位条件十分优越，但在开发初期、城市经济尚不甚发达的年代，区内规划、布局分散，形成目前区内用地构成混乱（工业、办公、居住用地混杂；城市用地与农村用地混杂）的局面，存在土地闲置和未完成利用情况，土地利用率较低。
随着经济的发展，城市化进程的加快，×××市扩展中心城区的需求日益迫切，中心城区土地资源稀缺的矛盾日益突出，对该区的土地利用进行重新整合开发已势在必行。
本项目的建设将配合×××市经济结构调整，对用地现状进行保留、再开发和置换处理，提高土地使用的集约度，充分发挥土地潜力，优化用地结构，达到用地布局、交通和市政配套的总体平衡。
（26）.是发展×××杂技产业，推动文化旅游产业，繁荣文化事业的需要
×××杂技历史悠久，有着广泛的群众基础，为×××经济社会的发展带来了良好的社会和经济效益。
但是，×××杂技的基础设施建设相对滞后，杂技表演、宣传、培训场地缺乏。
本项目区杂技文化园的建设，将成为展示×××杂技魅力的平台，成为杂技教育的培训基地，有力地推动杂技业的发展，并以杂技艺术为窗口，带动×××文化旅游产业的发展，同时丰富人民群众的文化生活，弘扬中华民族优秀文化传统。
第三章建设内容及规模
本建设项目由中心商务区核心区和中华龙·杂技文化园两部分组成。
项目规模及建设内容如下：
1.中心商务区核心区
1.1.建设范围
东起长庆路，西至马颊河，南至黄河路，北至中原路，总用地面积65.41公顷（982.13亩）。
对照《×××市中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划》，项目区内所包括的具体地块名称及面积如下表：
表3-1中心商务区核心区用地统计表
地块编号
用地性质
用地面积
备注
公顷
亩
C-01
街头绿地
1.65
24.77
C-02
一类居住用地
5.36
80.48
保留地块
C-03
街头绿地
0.31
4.65
C-04
街头绿地
0.58
8.71
C-05
商住办综合用地
5.88
88.29
C-06
旅馆业用地
2.56
38.44
C-07
街头绿地
0.51
7.66
C-08
商住办综合用地
1.93
28.98
C-09
公园用地
0.39
5.86
C-10
商业用地
4.22
63.36
C-11
公园用地
4.1
61.56
C-12
街头绿地
0.3
4.50
C-13
商住办综合用地
6.48
97.30
C-14
街头绿地
0.44
6.61
C-15
街头绿地
0.15
2.25
C-16
商住办综合用地
3.25
48.80
C-17
供热设施用地
0.24
3.60
C-18
街头绿地
0.6
9.01
C-19
商住办综合用地
4.54
68.17
C-20
商业办公综合用地
5.11
76.73
C-21
商业办公综合用地
1.73
25.98
C-22
商业用地
1.5
22.52
保留地块
C-23
商业用地
4.84
72.67
C-24
商业办公综合用地
1.66
24.92
C-25
商业用地
2.38
35.74
C-26
商业用地
1.46
21.92
C-27
二类居住用地
3.01
45.20
保留地块
C-28
供电设施用地
0.23
3.45
合计
65.41
982.13
1.2.建设内容
中心商务区核心区建设内容包括：
市政基础设施工程建设；中心广场景观、场地硬化；中心广场地下停车场建设。
具体建设内容见下表：
表3-2中心商务区核心区建设内容表
建设内容
工程量
备注
一
道路
1
长庆路
1633.31m
宽50m
2
黄河路
2893.17m
宽60m
3
马颊河东路
932.02m
宽20m
4
环中路
574.57m
宽40m
5
任丘路
998.77m
宽40m，含下沉部分
6
枫林路
409.51m
宽20m
7
规划环一路
1783.36m
宽20m
8
规划内环路
834.3m
宽20m
9
规划三路
1084.61m
宽20m
二
绿地（包括水面）
1
中心广场绿地
30000m2
（含地面硬化）
2
街头绿地
46832m2
三
给水系统
1
规划配水管
11143.6m
2
中水配水管
4526.5m
四
污水系统
规划污水管
7978.4m
五
雨水系统
规划雨水管
9981.1m
六
电力系统
1
变压器
1台
4万KVA
2
开关站
1座
10KV
3
10KV配电网
11143.6m
七
电信系统
弱电埋管
6617.1m
18孔树脂玻璃钢管
八
燃气系统
天然气管网
6617.1m
九
热力系统规划
热力管网
11143.6m
管道做防腐保温处理
十
消防系统
1
消防栓
60个
间距小于120m设置
2
消防管网
纳入给水系统规划
十一
环卫系统
1
垃圾转运站
共2座
每个90m2
2
公共厕所
共7座
每个60m2
十二
中心广场（丽都广场）
1
地下停车场
30000m2
2
广场照明
2.中华龙·杂技文化园区
2.1.建设范围
东起长庆路，西至公园南路，南起南海路，北至黄河路，总用地面积22.52公顷（338.14亩）。
对照《×××市中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划》，项目区内所包括的具体地块名称及面积如下表：
表4-3中华龙·杂技文化园区用地统计表
地块编号
用地性质
用地面积
备注
公顷
亩
D-09
公园用地
2.97
44.59
D-10
商业娱乐综合用地
2.53
37.99
D-11
商业用地
2.77
41.59
保留地块
D-12
二类居住用地
1.31
19.67
保留地块
D-13
街头绿地
0.34
5.11
D-14
公园用地
12.6
189.19
合计
22.52
338.14
2.2.建设内容
中华龙·杂技文化园区建设内容包括：
市政基础设施工程建设；项目区地上停车场建设；园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。
具体建设内容见下表：
表4-4中华龙·杂技文化园区建设内容表
建设内容
工程量
备注
一
道路
1
马颊河东路
684.0m
宽20m
2
公园南路
737.88m
宽35m
3
南海路
893.8m
宽30m
4
规划环二路
850.1m
宽20m
二
绿地（包括水面）
1
中心广场绿地
2
街头绿地
三
给水系统
1
规划配水管
3165.8m
2
中水配水管
0
3
四
污水系统
规划污水管
2481.8m
五
雨水系统
规划雨水管
2481.8m
六
电力系统
1
变压器
2
开关站
3
10KV配电网
3165.8m
七
电信系统
1
弱电埋管
3165.8m
18孔树脂玻璃钢管
2
3
八
燃气系统
2
天然气管网
3165.8m
九
热力系统规划
1
热力管网
2481.8m
管道做防腐保温处理
十
消防系统
1
消防栓
16个
间距小于120m设置
2
消防管网
纳入给水系统规划
十一
环卫系统
1
垃圾转运站
2
公共厕所
十二
主题公园
1
D-14地块绿地、景观
2
D-10地上停车场
30000平方米
3
建筑
12600m2
升级会员 