《物权法》司法解释有关条款的解读.ppt
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物权法司法解释有关条款的解读湖北保利物业管理有限公司物权法：
中华人民共和国物权法是一部对国家、集体和私人的物权实行平等保护的法律，它符合完善社会主义基本经济制度、实现宪法原则，以及构建社会主义和谐社会的需要，物权法是一部具有里程碑意义的法律。
物权法起草工作始于1993年。
从2002年12月起，全国人大及其常委会先后进行了8次审议，其间向社会全文公布征求意见，并召开了100多次座谈会、立法论证会听取各方面意见。
物权立法的过程，既是向广发百姓普及物权概念的过程，也是各方面不同意见通过民主协商最终取得一致的过程。
它的出台被看作是中国最高立法机关坚持民主立法、科学立法的典范。
物权法的立法目的：
物权法的立法目的：
为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
物权法的适用范围：
物权法的适用范围：
因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权法的主要内容包括：
物权法的主要内容包括：
（1）
（1）关于坚持社会主义基本经济制度
（2）
（2）关于平等保护国家、集体和私人的物权（3）（3）关于国有财产（4）（4）关于集体财产（5）（5）关于私有财产（6）（6）关于征收补偿此外，物权法还有几项内容：
此外，物权法还有几项内容：
（1）
（1）关于正确处理相邻关系问题，物权法对用水、排水、通行、通风、采光等产生的相邻关系作了规定，以利于发展生产、方便生活，维护相邻权利人的权益，促进邻里关系和谐。
（2）
（2）关于担保物权问题，物权法在担保法的基础上，增加了可以用作担保的财产的规定，进一步完善担保制度，以促进融资，发展经济。
（3）（3）关于对物权的保护问题，物权法对物权的保护途径、保护方法作了全面规定，并规定侵害物权的，除承担民事责任外，还应当依法承担行政责任、刑事责任，健全了物权保护制度。
（4）（4）关于占有问题，物权法主要规定了对占有的保护和无权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人的合法权益。
一、关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（一）业主身份界定11、相关条款、相关条款第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
2、条文解读“业主”是物权法第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。
本次司法解释明确了已经签署商品房买卖合同尚未办理房产证，但是已经合法占有建筑物的人为业主（此处并未要求事实上的占有）。
因此，在取得房产证之前，对于已经签署商品房买卖合同但未与开发商办理收楼手续的购房人，不能被认定为业主。
3、实践中的建议物权法及司法解释中规定了业主应享有的权利，同时也规定了业主应履行的义务。
因此，各公司应注意，为避免购房人故意拖延办理收楼手续，可在商品房预售/买卖合同中对商品房的交付作出明确的规定，特别要写明“双方同意：
在出卖人向买受人发出收房通知书约定的收房期限届满之日起【】日内，买受人未前往指定地点办理收房手续的，视为买受人已认可该商品房能够交付使用，买受人已从法律上占有该商品房”。
在实践中还存在另外一种情况，即购房人因对交付的商品房存在异议，要求开发商进行整改，但不签收收楼确认书，在面临这种就商品房的交付条件产生纠纷以致于拒不收楼的情形时，可以告知购房人，只有合法的占有了建筑物（即办理“收楼”手续），才得以享有业主的权利（例如选举权、共有部分收益权）。
（二）专有部分的界定1、相关条款第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
2、条文解读专有部分属于不动产，而不动产物权的取得一般须经登记。
因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之一。
尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着日后不能办理登记。
因此，条文中将“登记”表述为“能够登记”，这也就意味着开发商赠送的露台等属于业主房屋的专有部分，在将来有可能获得产权证，但前提是规划上属于特定房屋且销售中列入买卖合同中的部分。
3、实践中的建议对于楼顶的露台等无法明确区分、不能排他使用的部分，不应在商品房买卖合同中约定赠予买受人。
（三）共有部分的界定1、相关条款第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
2、条文解读根据物权法第六章第七十三条的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。
除此之外，本次司法解释就天然共有部分作出了明确规定。
天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。
因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。
满足下列两个条件的应当认定为共有部分：
1）不属于业主专有部分；2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
（四）共有部分的使用1、相关条款第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
2、条文解读基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
对此条规定可能会存在理解上的不同导致引起的争议，例如：
何为特定使用功能的合理需要，在楼顶安装太阳能热水器是否属于合理需要？
在专有部分相对应的外墙面悬挂晾衣架等是否属于合理需要？
但该条并没有赋予业主无限自由的决定权，而是规定了“但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
”3、实践中的建议为避免业主在小区从事乱搭、乱建等影响小区整体美观的情形，物业管理公司与业主的物业管理合同以及业主公约中，必须明确规定业主不得从事的行为，并尽可能的详尽列举。
（五）车位、车库的处置1、相关条款第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
2、条文解读本条着重解决如何认定建设单位已经履行物权法中规定的“首先满足业主的需要”。
要求建设单位在按照规划的配置比例将车位、车库处置给业主的，认定为“应当首先满足业主的需要”的规定。
其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。
只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。
否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度的主张。
3、实践中的建议各公司在对车位、车库进行处置时，应考虑到规划的配置比例，按照配置比例将车位、车库处置给业主，避免出现某一单个专有部分的所有人拥有超出配置比例车位、车库的情形。
（六）业主投票权的面积与人数认定1、相关条款第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
2、条文解读物权法第七十六条第二款规定“，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。
由于实践中存在一些楼盘空置率较高的问题，无论是在面积数量上，还是在业主人数上，均无法满足上述要求。
因此，在司法解释明确业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
这就意味着，一个业主即使拥有楼盘的多套物业，也只能有一个投票权。
司法解释在人数上体现了公平，但是物权法规定的面积比和人数比为并且的关系，即，同时满足面积与人数的要求方可通过有关决议。
本次司法解释中对于专有部分的建筑面积认定仍然是按照拥有的面积数计算，因此，在实践中，对于空置率较高的楼盘，即使人数上能够符合要求，在面积上也很难达到，仍然无法通过有关决议。
3、实践中的建议对于尚未出售的商品房，应当及时进行面积实测，可增大所在楼盘的总面积数。
（七）“住改商”一票否决1、相关条款第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
2、条文解读物权法第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房（下称“住改商”）。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
”本次司法解释对利害关系人作出了更为明确的规定，并且明确了整一栋建筑物里只要有一户业主不同意住宅改作经营性用途，即使其他业主都同意，也不能进行“住改商”。
3、实践中的建议部分城市的部分区域允许住宅的业主在取得业委会或居委会同意“住改商”的文件后，可以申领营业执照。
对于物业管理公司而言，若出现相关业主向物业公司提出上述同意“住改商”的要求时，物业管理公司务必要求业主提供整栋建筑物的其他业主同意的书面文件并能够确保文件的真实性。
为避免不必要的纠纷，维护良好的小区环境，物业公司在发现“住改商”的情形时，应主动要求该户业主取得利害关系人的书面同意并向物业提供复印件，若无法提供的，则应当及时劝告、制止。
（八）共有部分的收益权归属1、相关条款第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。
行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
2、条文解读物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
但具体却没有明确。
“物权纠纷解释”则给了我们答案，“业主共有”就是将其收益归还业主，业主可以要求返还扣除相应成本之后的收益补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。
（九）其他侵权行为的认定1、相关条款第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
2、条文解读明确了其他损害他人合法权益的行为。
3、实践中的建议尽可能的在物业管理规定、业主公约中对上述行为进行更为详尽的规定。
二、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（一）物业服务合同的效力1、相关条款第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
2、条文解读根据物业管理条例的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。
只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。
物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定。
业主委员会根据物业管理条例的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。
在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝履行相应义务并引发纠纷。
业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。
据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
3、实践中的建议本条规定是物业管理公司要求业主履行义务强有力的法律保障，任何情况下，业主都不得以自己不是物业服务合同的签订人而拒付物业费。
（二）物业服务合同中的无效条款1、相关条款第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
2、条文解读本条规定，物业服务企业不得将全部服务业务转委托给第三方，否则，合同条款无效；且，物业服务合同中规定的免除物业服务企业责任，加重业主责任、排除业主权利的条款均为无效。
3、实践中的建议实践中，有些物业服务合同中会涉及到一些排除业主委员会或者业主主要权利的条款，比如物业服务合同中约定，业主或者业主委员会不得更换物业服务公司，在前期物业服务合同中尤其要避免出现上述无效条款。
（三）物业承诺的履行1、相关条款第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
2、条文解读在实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。
除此以外，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往对业主作出选聘决定具有重要作用。
本条解释合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。
根据物业管理条例规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。
3、实践中的建议对于物业公司来说，应谨慎对待宣传中的服务承诺内容和尺度，对于无法尽到的义务或者在实践中存在难以完成得很好容易引起纠纷的事项，尽量避免作出承诺。
（四）业主须遵守规约1、相关条款第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
2、条文解读物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。
该权利行使的主要途径是对业主实施“人”的管理。
业主实施妨害物业服务与管理的行为，既有可能是违反物业服务合同的违约行为，有时也可能是一种侵权行为。
赋予物业服务企业以相应诉权，并未超出其对“人”管理权的行使边界，而且可以及时有效地制止不法行为。
实际上在实践中，其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为。
基于以上考虑，司法解释规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
3、实践中的建议本条为物业公司进行小区物业管理提供了很好的法律保障，物业公司可据此严格执行小区的规约制度。
（五）违规费用可返还1、相关条款第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
2、条文解读物业费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。
实践中，物业服务企业乱收费、多收费的现象屡见不鲜。
比如有的小区，地面车位除了收管理费外还要收车位费。
本条规定明确了对物业企业违反合同违规收费的行为，业主有权拒绝，并可以要求物业如数退还，这就有效规范了物业企业的收费行为，使业主要求退还物业费有了依据。
3、实践中的建议物业公司应当按照法律、法规和管理规约的约定收取物业费，由于未来服务所需收取费用的不确定性，建议物业公司在与开发商签订前期物业服务协议或与业主委员会签订聘用协议时，不宜一次性签订较长期限的合同，或者在合同中约定物业费随通胀情况进行调整的比例。
（六）合理物业费应当缴纳1、相关条款第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2、条文解读业主以拒交物业管理费，来表达对物管的不满现象非常普遍，引起的官司最很多。
本条明确业主不交物业管理费，物业公司可以对其提起诉讼。
实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如，业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务；比如，低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。
选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。
否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。
3、实践中的建议本条为物业公司进行小区物业管理提供了很好的法律保障，遇有拒不缴纳物业费的业主，物业公司可寻求司法救济。
（七）业主与实际居住人均有缴纳物业费的义务1、相关条款第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
2、条文解读实践中，物业服务纠纷常常会涉及到房屋的承租人、借用人等物业使用人。
该物业使用人虽然不是业主，但其居住生活在物业服务区域内，也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。
从这个意义上说，本条对物业服务纠纷的规定，应当同样适用于因非业主的物业使用人实施违反物业服务合同、法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷案件的处理。
3、实践中的建议在收缴物业费时，物业公司往往会遇到业主声称“我不住在这里，请向某某某索款”的答复，司法解释实施后，遇到类似情形时，物业公司便可向业主和实际居住人要求主张权利。
（八）新老物业的交接1、相关条款第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
2、条文解读物业公司被炒、或物业服务合同到期后，物业公司往往拒绝移交物业服务用房、相关资料及费用，引发了很多的纠纷。
本条规定从法律上赋予业主大会与业委会同样拥有解除物业合同的权利，并首次明确物业公司退出的法定义务，即必须退出物业服务区域、移交物业服务用房、移交相关资料及费用。
3、实践中的建议在物业服务合同解除后，物业公司应尽早办理交接手续，退出物业服务区域，以避免发生额外的费用。
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