萧红书院融资报告.pptx
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萧红书香苑融资报告融资报告黑龙江春秋房地产开发有限公司2012年12月8日哈尔滨市呼兰区1郑重承诺本文件所提供的用于贷款之全部资质、资料，其相应的纸质文件，确保真实、合法、有效,并承担盖章出示后的法律责任。
特此声明！
黑龙江春秋房地产开发有限公司2012年12月8日2一、哈尔滨春秋房地产有限公司基本情况简介一、哈尔滨春秋房地产有限公司基本情况简介1.1.报告人情况报告人情况报告人，赵伟，春秋房地产开发有限公司第报告人，赵伟，春秋房地产开发有限公司第二大股东；目前是公司执行董事，总经理。
国家二大股东；目前是公司执行董事，总经理。
国家一级建造师、国家注册监理工程师。
下图是公司一级建造师、国家注册监理工程师。
下图是公司法人的全权委托书影印件及报告人身份证影印件。
法人的全权委托书影印件及报告人身份证影印件。
本人曾参与过北京太阳城国际老年公寓（本人曾参与过北京太阳城国际老年公寓（6565万平方米）、北京流星花园、北京新龙城（商住万平方米）、北京流星花园、北京新龙城（商住两用两用5555万平方米）、北京龙泽大厦、烟台启迪科万平方米）、北京龙泽大厦、烟台启迪科技园（技园（120120万平方米）等十六个项目，主持过懿品万平方米）等十六个项目，主持过懿品阁项目。
其中，北京新龙城项目曾获得建设部阁项目。
其中，北京新龙城项目曾获得建设部“结构长城杯结构长城杯”奖，龙泽大厦获北京市优质工程。
奖，龙泽大厦获北京市优质工程。
34附图附图11：
全权委托书影印件及报告人身份证影印件：
全权委托书影印件及报告人身份证影印件哈尔滨春秋房地产有限公司成立于哈尔滨春秋房地产有限公司成立于20072007年，公司注册年，公司注册资本资本10001000万元，是哈尔滨一家专业的房地产开发企业。
公万元，是哈尔滨一家专业的房地产开发企业。
公司立足黑龙江省哈尔滨市，面向全国，以二、三线城市为司立足黑龙江省哈尔滨市，面向全国，以二、三线城市为主。
主。
公司秉承着诚信为本、精益求精的企业理念，不断地公司秉承着诚信为本、精益求精的企业理念，不断地发展壮大。
公司目前主要致力于房地产开发，所开楼盘以发展壮大。
公司目前主要致力于房地产开发，所开楼盘以商住两用为主，先后做了双城的商住两用为主，先后做了双城的“颐养嘉园颐养嘉园”项目，七台项目，七台河的河的“九九家园九九家园”项目。
并正在进军项目。
并正在进军“养老地产养老地产”领域与领域与“旅游地产旅游地产”领域。
同时还兼营矿产（领域。
同时还兼营矿产（承德市隆化县汤头沟镇大东沟门萤石矿）、物业管理等项目。
、物业管理等项目。
附图附图2-52-5是公司相关主要证照影印件（是公司相关主要证照影印件（44件件55页，营业执照、组织机构代码证、开户许可证、页，营业执照、组织机构代码证、开户许可证、税务登记证）。
税务登记证）。
52.2.公司基本情况公司基本情况6附图附图22：
企业法人营业执照：
企业法人营业执照7附图附图33：
组织机构代码证：
组织机构代码证8附图附图44：
税务登记证：
税务登记证9附图附图55：
开户许可证：
开户许可证10附图附图66：
房地产资质：
房地产资质二、哈尔滨市呼兰区“萧红书香院”基本情况111.1.项目名称项目名称：
黑龙江省哈尔滨市呼兰区“萧红书香苑”居住小区。
2.2.项目地理位置介绍项目地理位置介绍“萧红书香院”，坐落于黑龙江省会哈尔滨市的呼兰区。
.地块位置及红线地块位置及红线“四至四至”范围范围该地块属哈尔滨市呼兰区A类地段。
东起学院路，南至光明路，西至萧红故居路、北至文化路，围合区内土地面积约29514平方米。
12附图为地图和卫星航拍图附图为地图和卫星航拍图13哈尔滨市哈尔滨市是黑龙江省省会，东北北部的政治、经济、文是黑龙江省省会，东北北部的政治、经济、文化和交通中心，东北四大中心城市之一，也是中国省辖市中化和交通中心，东北四大中心城市之一，也是中国省辖市中陆地管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市。
陆地管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市。
全市面积全市面积5.315.31万平方公里，辖万平方公里，辖88区区77县，代管县，代管33个县级市。
个县级市。
户籍总人口户籍总人口1063.51063.5万人，其中市区人口万人，其中市区人口587.9587.9万人。
哈尔滨是万人。
哈尔滨是中国著名的历史文化名城和旅游城市，素有中国著名的历史文化名城和旅游城市，素有“共和国长子共和国长子”、“冰城冰城”、“天鹅项下的珍珠天鹅项下的珍珠”、“东方莫斯科东方莫斯科”、“东方东方小巴黎小巴黎”以及以及“冰城夏都冰城夏都”等美称。
等美称。
呼兰区位呼兰区位于呼兰河北岸，面积于呼兰河北岸，面积21972197平方公里，下辖平方公里，下辖33个乡、个乡、1010个镇、个镇、44个街道办事处。
城区人口个街道办事处。
城区人口6262万。
万。
项目所在区位于松花江江中游北岸，是呼兰区政治、经项目所在区位于松花江江中游北岸，是呼兰区政治、经济、文化中心。
它具有良好的济、文化中心。
它具有良好的投资环境：
通信便捷，公路已投资环境：
通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以松花江干流的重要港口，通信已形成以数字传输为主的多以松花江干流的重要港口，通信已形成以数字传输为主的多种通信方式和多功能通信网络服务。
种通信方式和多功能通信网络服务。
哈尔滨市及呼兰区简介哈尔滨市及呼兰区简介14“萧红书香院萧红书香院”项目基本情况项目基本情况）建设规模与目标：
）建设规模与目标：
土地面积：
土地面积：
44.2744.27亩（亩（2951429514平方米）；平方米）；容积率：
容积率：
3.43.4；开发周期：
开发周期：
22年；年；土地价格土地价格:
53:
53万元万元/亩（亩（AA市国有土地使用权挂牌出让起价）市国有土地使用权挂牌出让起价）总建筑面积：
总建筑面积：
1212万万建筑面积（预计地上）：
建筑面积（预计地上）：
9149391493,地下车库面积地下车库面积:
18500*2:
18500*2。
）周围环境与设施）周围环境与设施（11）步行约）步行约55分钟可至商业中心分钟可至商业中心;（22）西侧为萧红故居文化景点及呼兰区重点中学）西侧为萧红故居文化景点及呼兰区重点中学（第八中学第八中学）。
（33）东侧为规划长途汽车站；）东侧为规划长途汽车站；（44）南侧为医院及高等住宅区；）南侧为医院及高等住宅区；（55）北侧为文化路重点小学）北侧为文化路重点小学（萧红中心实验小学萧红中心实验小学）。
15三、项目进展情况三、项目进展情况1.1.项目用地情况项目用地情况黑龙江省哈尔滨市黑龙江省哈尔滨市呼兰区呼兰区“萧红书香苑萧红书香苑”，居住小区项目的地块，居住小区项目的地块，已被黑龙江春秋房地产已被黑龙江春秋房地产开发有限公司开发有限公司“摘牌摘牌”。
（详情见右图）。
（详情见右图）。
附图附图88：
成交确认书成交确认书目前已取得目前已取得建设用建设用地批准书地批准书及相应控规。
及相应控规。
16附图附图99建设用地批准书建设用地批准书17附图附图1010建设用地许可证建设用地许可证18附图附图1111规划审批平面图规划审批平面图19“萧红书香苑萧红书香苑”居住居住小区项目，由当地政府小区项目，由当地政府负责拆迁。
开发商只需负责拆迁。
开发商只需履行向政府缴纳拆迁保履行向政府缴纳拆迁保证金的义务，所有拆迁证金的义务，所有拆迁工作，均由当地政府完工作，均由当地政府完成。
成。
政府承诺拆迁时间政府承诺拆迁时间不超过不超过66个月时间。
个月时间。
拆迁有关的票证拆迁有关的票证右图是动迁保证金。
右图是动迁保证金。
下图是房屋拆迁许可下图是房屋拆迁许可证。
证。
2.2.政府拆迁政府拆迁20附图附图1313房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证21附图附图1414同意拆迁许可延期的批复同意拆迁许可延期的批复由于从整体规划的角度考虑，需要重新调整容积率，原容积率是3.1，目前容积率已调整至3.4。
由于后续资金紧张的缘故，加上其它政府方面统一规划等综合原因及气候等条件，故拆迁目前还有一半在进行中。
22本项目，总体拆迁量为本项目，总体拆迁量为1800018000平方米，共计平方米，共计160160户。
黑龙江春秋房地产开发有限公司实际已户。
黑龙江春秋房地产开发有限公司实际已经拆迁经拆迁70007000平方米，大约平方米，大约7070多户。
现仅剩多户。
现仅剩1100011000平方米，平方米，8080多户未动迁多户未动迁。
工地情况：
三面已做施工围档。
工地情况：
三面已做施工围档。
33、项目现状、项目现状23四、“萧红书香院”项目的总体考虑11、哈尔滨房地产市场总体分析、哈尔滨房地产市场总体分析哈尔滨市房地产业从起步到发展，大致经历了四个阶段：
1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。
1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。
1999年至今为房地产业发展与规范阶段。
尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。
业内将2008年至今到，大体定型为第四个阶段。
这个阶段是真正意义上的规模化发展阶段。
24在这个阶段中开发规模持续增长，据业界专家学者和管理者反映，哈市目前总体开发规模在3千万左右，新建房地产项目高达1千万左右。
这就要求进入哈市的房地产应注意发下四个方面的四个方面的特点：
特点：
一是客观要求需要有一定实力的企业加入；二是成片开发项目增加；三是危改力度不断加大（这从另一个方面也说明了当地百姓对房地产市场的期盼和政府在发展方面面临的重要课题）。
四是大力发展松北地区。
252.2.呼兰区房地产业主要特征表现在以下几个方面：
呼兰区房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：
投资增幅大。
表现之一：
投资增幅大。
房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全区建设系统投资65%，占全区固定资产投资12.6%。
表现之二：
市场供销两旺。
表现之二：
市场供销两旺。
主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。
全区人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：
房价平稳上升。
表现之三：
房价平稳上升。
城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
26表现之四：
交易市场持续升温。
表现之四：
交易市场持续升温。
全区全年共办理各类房产交易1.12万起。
全区城区共办理各类房产交易7938起，面积达30.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额约10亿元。
表现之五：
拉动经济效果显著。
表现之五：
拉动经济效果显著。
房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收约1.5亿元。
273.3.对今后市场的预测对今后市场的预测11）从购房能力看从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。
尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
22）从投资角度看）从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。
目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
2833）从消费结构看从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
44）从需求关系看）从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将由200平方公里发展到293平方公里，城市人口由55万人增加到62万人。
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，呼兰区每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
29正是面对前述宏观情况，我们具体进行了正是面对前述宏观情况，我们具体进行了SWOTSWOT分析：
分析：
优势及机会是优势及机会是
（1）该项目地处哈尔滨市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
（2）哈尔滨近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
（3）东侧萧红故居的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
（4）周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
（5）拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
33、本项目、本项目SWOTSWOT分析分析30（6）该项目以毛地出让，起价53万元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
（7）该项目规划定位为哈尔滨市呼兰区第一个高档住宅小区。
（8）我公司与哈尔滨市呼兰区政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
（9）物业管理公司在哈市呼兰区的率先介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补性。
（10）拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
31原本我们拟采取滚动发展的模式，计划在三年之内完成。
但政府有关部门提出了“进行一流的棚户区改造”的建设目标，这了达成任务的完成，我们从设计到建设等各方面，又分别接洽了全国一流的队伍。
在与有关方面进行了充分的交流之后，不少队伍提出了加盟的愿望。
这无疑对资金提出了更高的要求。
现在我们的资金缺口大约是1.5亿。
44目前面临的頩颈目前面临的頩颈3255、项目财务分析项目财务分析（11）拆迁成本分析）拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构平房，约150户。
动迁面积约18000平方米（根据当地政策，拆一还一）。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：
住宅约18000平方米，合计住户约150户。
住户成份多为由区房屋拆迁到此建房。
住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。
本项目已列入棚户区改造项目可享受国家相应本项目已列入棚户区改造项目可享受国家相应优惠政策。
优惠政策。
33对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿光明路南侧建三栋高层住宅，,北侧建五栋三层商服，西侧建一栋五层商服建筑面积：
20000平方米。
总建筑面积109993平方米。
（33）建设成本估算）建设成本估算AA、工程前期费、工程前期费：
1、建筑成本:
三栋高层57000*1800=1.026亿元其中：
多层34493*1300=4.48万元地下车库18500m2；2、拆迁成本:
回迁面积18000*2000=3600万元3、土地出让金：
53万元*47.25=2504万元4、城市基础设施配套费（因是棚户区改造项目，减免部分费用）。
（22）建筑成本分析）建筑成本分析34BB、项目费用分析项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
住宅51493*4000元=2.05亿元商铺40000*8000元=3.2亿元CC、毛利分析、毛利分析销售收入总成本=5.25000000总成本1.58亿=利润3.67亿66、资金总体情况、资金总体情况本公司现有资金及投入本公司现有资金及投入55千万，总体资金缺口千万，总体资金缺口1.51.5亿。
亿。
35借贷申请书借贷申请书尊敬的银主：
尊敬的银主：
本公司所开发建设的“萧红书香苑”，鉴于当时公司决策失误和市场变动导致资金回笼困难，该项目在2012年底出现了资金紧张状况，综合后续开发建设需要，为确保开工后项目处于良性连续状态，现申请借贷款1.5亿元人民币，借期3年。
本公司承诺做到：
1确保专款专用；2提前预留好尾息；3兑现书面文字所承诺的应尽责任。
到期后，若出现意外，本公司愿用本项目做抵押。
黑龙江春秋房地产开发有限公司2013年2月8日36谢谢！
谢谢！
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