物业成本控制流程.docx

物业成本控制流程.docx

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一、物业成本的构成

（一）人力成本

人力成本占总成本7X%以上，单位人力成本占收费面积1元/平方米以上，人工费用是物业成功中的大项。

（二）物资成本

房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化养护、环境卫生和秩序，品牌维护，日常办公消耗等。

（三）能耗成本

园区机器设备和照明公共设施用电，绿化、清洁、园区景观用水等方面。

目前现在线损多半难以核算，核算不准情况，存在企业与供电系统电量和电费差异倒挤园区成本，无法准确核算实际成本。

追溯问题：

一是计量有错误或有误差，如电表老化就可能存在较大误差，且误差大多是电表走慢，对于由管理处代收代付的住户或商家的电表，若出现这个问题，就要及时与使用方协商更换电表，否则吃亏的是管理处。

二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。

三是抄表数据错误，人员抄表度数错误，导致代收代付本月数据或大或小，代收费用不准，从而使园区成本核算不准确。

二、物业成本的构成回顾

（一）人力资源管理

1、物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。

我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的员工？

还是需要年纪轻，文化程度高的员工？

占的比例最大的主要是基层服务人员的工资。

提高员工工作效率是控制成本的关键。

2、专业、规范的操作流程培训。

3、合理、科学定员分配，落实定编定岗。

4、分工不分家团队合作，可以实行一人多岗，一专多能、一人多用。

5、技防代替人防更给力，用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。

6、增加物业管理的科技含量，增设智能化管理设施，减员增效。

7、人性化督导，调动员工积极主动性，发挥人的潜力。

8、减少人员流动率。

（二）物资采购管理

1、物资采购是进行经营活动的物资基础，它直接决定物业服务工作的质量和美誉度。

2、合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。

3、降低购买价格，建立供应链资源网络，建立战略伙伴关系。

4、保证进货品质，延长物品的使用寿命。

5、验收物资第一时间通知用物资部门主管组织验收，严格按照产品质量、协议价格验收。

6、区域选定供应商，后备供应商，考虑分区就近送货，降低运输成本、验收成本。

7、实行优质采购，批量进货，集中采购，以确保物料成本有效控制。

8、招标竞价，通过竞标、竞价，降低采购成本，开放信息透明的市场下获得更低的采购价格。

（三）物品使用控制

1、一次性物品都要按照标准用量进行发放，减少隐形成本浪费，如纸杯、垃圾袋等。

2、合理配置一次性物品，按实际用量进行发放，月底分析消耗量。

3、建立以旧换新制度，一对一进行交换。

4、建立回收再利用制度，报废物资合理整合，重复利用。

5、专人负责制度，按需发放领用，周盘月结。

6、实现零库存或少库存，减少资金占用，回避物资积压风险。

（四）设施设备的维修和保养

1、物业公司设备不但种类多，数量大，范围广，使用频率高。

2、坚持以防为主的原则，维修做到前头，防患于未然.。

3、加强日常的保养和定期检修

3、做到小坏小修，随坏随修。

4、维修人员业务能力提升，专业性提高。

（五）能源管理（减少不必要能源浪费）

1、加强设备设施的维修检查，防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生。

2、采用高效能泵体和先进变频设备，led照明设施，引进新技术，达到节约能耗。

3、培训员工节约意识，杜绝浪费现象，建立企业职工节约意识。

4、提高电能计量正确性和电费核算的准确性。

园区用电，按电表抄表，以抄表记录单为基础，分级管理。

园区设备、照明等分表核算，对比上月差异，特殊原因标注，做好等级细分，核算出损耗率，损耗率核算准确性，将决定水、电管理水平。

5、建立奖惩措施。

三、控制中的注意事项

1、控制成本影响服务质量。

2、减少物品投放量。

3、只追求价格，降低产品质。

4、减少服务项目，降低服务品质。

5、控制成本，把设备设施提前报废，不能达到预期使用寿命。

（1）制定设备维修和保养计划；

（2）项目与工程部良好配合使计划得以落实；

（3）杜绝提前报损，造成更大浪费；

（4）避免设备老化、低值易耗品陈旧。