典型经验：各地整治处理“烂尾楼”的政策与经验.docx

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典型经验：

各地整治处理"烂尾楼"的政策与经验

因资金链断裂、老板跑路、违法违规等，一些房地产开发项目陷入停顿，成为"烂尾楼”o由于长期无法复工，购房人、参建单位、金融机构等众多权利人的实际利益受损，部分权利人采取上访等方式表达诉求。

在问题一直得不到有效解决的情况下,矛盾随时可能激化，成为诱发社会不稳定的重要因素。

处理和解决好,烂尾楼“问题,不仅可以减少社会矛盾、整治市容市貌,而且能够盘5舌闲置土地资源，促进房地产业健康有序发展。

近期，昆明、珠海、山东等地相继出台了整治和处理"烂尾楼“的有关政策，具有一定借鉴意义。

昆明：

”一项目一政策”，恢复项目建设

近日，昆明市住房和城乡建设局对政协委员提出的《切实有效的解决昆明部分停工项目，维护购房者的合法权益》提案进行回复，明确将严格落实属地政府责任，建立”一项目一政策”制度等方式，恢复项目建设。

严格落实属地政府作为负责部门的工作机制。

按照"属地管理，部门配合”的工作原则，成立由区政府主要领导挂帅、各部门参与的“烂尾楼“推进工作领导小组。

县区政府作为推进工作的责任主体，充分组织调动资源,负责制定各县区”烂尾楼”项目推进工作方案，建立项目推进工作机制，加强项目推进。

建立"一项目一政策”制度。

对于一些推进困难，影响范围广,社会反映强烈的项目，一是针对这些项目进行个案研究，制定"一项目一政策“的解决方案。

二是搭建平台，筹措资金，对停工待建项目采用资金注入、收购代建等方式，盘活现在停缓建项目。

三是通过运用”已购代建“的政策,针对目前商品房销售不畅，回迁安置矛盾突出的情况，把具备条件的商品房通过购买方式安置被拆迁住户。

四是积极推动名企与目前停工待建项目之间的合作，结合实际情况，对目前停工待建项目可以采用参股、控股、兼并、收购等多种方式达成企业之间的合作，引入新资金，恢复项目建设。

广泛宣传营造舆论氛围。

加强房地产市场舆论引导，建立健全房地产信息发布机制,正确引导网络、媒体等对房地产市场的解读，畅通政策及市场信息的渠道，提高信息透明度,宣传昆明房地产市场利好消息，提振对房地产健康发展的信心。

珠海:

出台《实施意见》,分四种情况处理

今年5月，珠海市住规建局和市国土资源局联合下发了《关于加快珠海市,烂尾楼“整治处理的实施意见》，明确了处理方式和处理主体，出台了有关扶持政策，以加速整治“烂尾楼“，盘活土地资源。

据初步统计认定,目前珠海共有53个“烂尾楼”项目。

对于被认定为"烂尾楼”的项目，《实施意见》提出了四种分类处理方式:

一是项目续建，符合现行规划、建筑安全等要求的，可对项目进行续建；二是拆除重建，不符合现行规划、建筑安全或市场需求的，可对项目进行拆除重建；三是综合整治，严重影响城市景观,在要求期限内仍无法盘活的，由项目权利主体负责进行整治或者拆除复绿；四是政府收回，符合收地情形的，由政府无偿或者有偿收回土地使用权及地上建筑物。

在处理主体上,《实施意见》规定，“烂尾楼“的整治处理应由原建设单位申报、实施；涉及项目转让的，由新的受让人申报、实施；存在多个权益主体，需要进行权益整合的，在取得总建筑面且总人数的2/3以上的权益主体同意后,整治处理主体可以作为申报主体开展前期工作，并在完成权益整合形成单一主体后实施。

对于"烂尾楼”项目整治处理的扶持政策主要集中在三个方面。

在土地处置方面，允许土地出让年限重新计算，并且对于符合相应情形的，可以按照基准地价标准计收应当补交计收的地价。

在规划方案调整方面，原规划设计方案已不符合现行规划或公共利益，确需调整的，在符合控规且不影响房屋质量和安全的情况下，通过”四评估”（即公共服务设施评估、交通影响评价、城市景观风貌及历史文化保护评估、经济评估）进行合理研判，并经市城乡规划委员会审议通过、市政府批准后实施。

涉及增加住宅功能的无需配建公租房。

在奖励措施方面，属地区政府（管委会）可设定相应的规费补贴等奖励措施，根据项目处理具体情况予以扶持。

为防范批准实施盘活的"烂尾楼”项目再度烂尾，《实施意见》专门要求项目权利主体必须签订建设保证金监管协议，按要求缴存建设保证金，专项用于支付工程进度款。

《实施意见》还明确，“烂尾楼”项目应在签订土地使用权出让协议之日起］年内开工,竣工时限不得超过3年。

无法按时开工、竣工的，经有关部门审核确认后取消相应的扶持政策。

山东：

以"彩石山庄”项目为借鉴，依法妥善处置

2016年8月,山东省政府办公厅下发《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（鲁政办字（2016）118号），对房地产业易发问题的领域进行规范和整治。

关于烂尾楼问题,《通知》明确，“对于债权债务复杂、难以协调接盘的项目,可借鉴三联彩石山庄项目的处理模式，按’购房者债权优先受偿’的原则，通过司法途径妥善解决，保护购房者权益，维护社会稳定。

”

三联彩石山庄”烂尾楼”项目，正是运用法治思维、通过司法途径妥善解决的一个成功样本，成为全国确保公正司法典型案例，并被写入2016年最高法的工作报告。

山东三联集团是山东省属企业，曾经实力雄厚,名声在外。

2003年10月，三联集团启动开发彩石山庄房地产项目,规划建设白领公寓、水晶花园、尚华居、绿松苑4个小区。

2006年6月，在没有取得商品房预售许可证的情况下，三联集团以"超值低价”进行内部认购和社叙购，先后与1700余户购房群众签订认购协议,与400余户购房群众签订商品房买卖合同、收取全部购房款且办理网签。

按照合同规定,2008年10月彩石山庄交房。

但2008年初,三联集团资金链断裂，陷入严重债务危机，正在建设的彩石山庄项目全面停工。

至此，三联集团既无法按时交付房屋,也无法退还购房款。

此后，2000多名购房群众不断上访维权一进京上访，围堵道路,甚至包围山东省委、济南市委和中央巡视组驻地。

这一群体性纠纷涉及购房户、银行、建筑商、失地农民、三联集团等多方利益,各自诉求不同,矛盾错综复杂,时间跨度大，为协调解决带来了^^±的5®^。

为破解彩石山庄的困局，山东省、济南市进行了一系列尝试和努力，但问题并未得到实质性解决。

直到2014年6月，时任山东省委副书记、省长郭树清主持召开专题会议研究解决彩石山庄项目问题，确定了在法律框架内和法治轨道上通过司法调解方式，依法合规解决三联彩石山庄房地产项目问题的指导思想。

在法治的框架下，省、市两级工作组主动做好前期工作,建立与购房群众定期沟通机制,召开群众见面会，面对面听取意见、解答疑惑、安抚情绪，及时通报有关情况，并创造性地邀请律师、专家、媒体介入，让事情更加公开、透明。

为妥善减少购房群众的诉累和维权成本，法院引入多元化纠纷解决机制，将人民调解与司法确认有机衔接，开创了人民调解工作直接参与调处专项涉众型经济纠纷的全国先河。

其中最关键的是明确了”购房人的债权具有优先受偿权“,而原本享有优先受偿权的金融机构等抵押权人的利益，则通过政府调整项目规划、提高容积率等措施的承诺得到了保障。

2014年年中，济南市中级人民法院做出决定,白领公寓、水晶花园2个项目的购房户明知涉案项目"五证”不全，仍然积极认购，自身也有责任；且根据法律规定,这一类购房合同是无效合同，购房户和三联集团应各自承担应付的过错责任。

最后确定三联集团除返还房款本金外，还要赔偿购房户80%的利息损失，购房户自行承担20%的利息损失。

而尚华居、绿松苑2个项目"五证”俱全，当时是通过网签购买的，属有效合同，购房户没有过错，可以要求解除合同、退款赔偿。

（弘利遴选）

为加快进度，执行拍卖与调解裁判同步进行。

2014年10月，济南中院依法拍卖三联集团涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物，拍得16.296亿元，作为执行款来源。

至12月初，仅用两个多月,水晶花园、白领公寓项目共计1724户购房群众就与三联集团达成人民调解协议并经法院司法确认。

2015年1月，共向购房群众发放执行款项约8.2亿元,白领公寓、水晶花园项目处置工作全部结束。

2015年8月，最后一批尚华居和绿松獭目中的352户购房者已达成调解协议并进行司渤角认，累计发放执行款5亿多元。

至此,这起全国涉及人数最多、标的额最大的房产项目案全部4个项目的司法调解工作结束。

此事过后，全国有40余家单位到济南学习、借鉴。

从过去”法律保障下的行政手段”到如今”行政支撑下的法治手段“，政府依法行政，不留后遗症，也为百姓树立了社会和谐要靠法治的信念，这是彩石山庄案例最核心的价值。