市场营销上海陆家嘴商务圈写字楼市场综合报告doc.docx
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上海陆家嘴商务圈写字楼市场综合报告
一、陆家嘴商务圈写字楼市场综述
陆家嘴金融贸易区位于上海浦东新区的核心区域，与浦西外滩仅一江之隔，上海的母亲河——黄浦江和上海城市内环线所环绕，占地28万平方公里，南浦大桥、延安东路隧道以及八条轮渡构成了越江交通的大动脉。
随着地铁线和越江隧道的建成和完善，浦江两岸的交通更为便捷。
浦东由于近年来高速增长的经济，众多的优惠政策，良好的基础设施，吸引了众多的跨国企业入住区内办公楼聚集地--陆家嘴中央金融区。
自从招商大厦在浦东成为第一幢开盘的高档写字楼后，浦东的高档写字楼如雨后春笋般冒了出来。
随着浦东写字楼市场的飞速发展，陆家嘴金融贸易区内的写字楼市场也日见成熟，并形成了以陆家嘴中央金融区为核心的陆家嘴商务圈。
在陆家嘴商务圈内，根据区内写字楼的区域位置、楼宇品质等综合性因素，大致可细分为四大板块。
即：
小陆家嘴金融贸易板块、新上海商业城板块、九六广场板块和竹园商贸中心板块。
陆家嘴商务圈写字楼市场走势出现不同声音。
观点一：
惜售转租。
直到20GG年之前，上海的甲级写字楼市场将一直处于供不应求的状态。
而依照我国加入WTO承诺，20GG年金融业将全部对外开放，大量的金融机构必将进驻上海。
随着浦东的规划发展，陆家嘴金融中心功能不断升级，加上浦西写字楼市场的逐渐饱和，陆家嘴租金持续看涨，甲级写字楼出现并将持续惜售转租的趋势。
观点二：
“奥运过剩”。
20GG年、20GG年，上海甲级写字楼无论是租金还是售价均全线飘红。
但是一批将在20GG至20GG年集中上市的甲级写字楼届时将令市场迎来供应过剩危机。
专家预计，20GG年左右，沪上甲级写字楼空置率将由现在的5%上升至20%左右
陆家嘴商务圈写字楼分布图
1、小陆家嘴金融贸易板块
⏹小陆家嘴金融贸易区内的办公楼一直以高品质的姿态屹立在黄浦江畔。
该区域内的办公楼大部分为5A甲级办公楼，目前该板块内代表性物业有汇丰银行大厦、中银大厦、金茂大厦、招商局大厦等。
主要租客类型，以金融贸易区的服务定位，以金融类企业如银行、证券公司为主。
由于国家对外资银行将全面开放，使得众多国际金融机构入住将有新的高峰期。
⏹1995年，中国银行上海分行率先迁入陆家嘴，紧随其后的是上海房地产管理局于1996年亦迁址到陆家嘴，在这之后，有许多公司以及政府机构迁入此区域。
1997年有18家国际主要的金融机构以及上海证券交易所涌入该区域。
截至目前，共有近五十家世界主要的金融机构迁入小陆家嘴，其中包括花旗银行、东京三菱银行、渣打银行、汇丰银行、东方汇理以及得雷斯登银行，并且有多家机构被获准经营人民币业务。
除了银行，更有许多律师行以及保险业公司迁入小陆家嘴。
其他主要跨国公司入驻陆家嘴的包括西门子、阿尔卡特以及美国通用汽车公司。
政府的政策、交通的日趋便捷以及许多的新的写字楼可供选择都是吸引他们入驻的因素。
⏹由于考虑到长期收益以及该地段的不可复制性，所以该区域内主要以出租型写字楼为主。
楼盘名称
地址
总建面积万M2
租售价格（RMB/M2·天）
物业管理
（RMB/M2·天）
配套设施
租售率
客源状况
金茂大厦
世纪大道88号
28.9
9.32-11.65
34.96
三菱客梯60部，货梯10部，美国MCQUAY中央空调
85%
荷兰银行、中宏人寿保险有限公司、里昂证券有限公司上海代表处
上海证券大厦
浦东南路528号
3.7
3.88-4.66
29.52
OTIS客梯12部，货梯2部，MITSUBISHI中央空调
98%
光大证券有限责任公司、上海巴黎银行国际银行、瑞士信贷第一波士顿银行上海分行
上海新建设大厦
浦东南路500号
8.1
3.88-4.66
23.31
OTIS客梯11部，货梯3部，美国MCQUAY中央空调
90%
上海创新投资管理有限公司、上海市城市建设投资开发总公司
汇丰大厦
银城东路101号
11.68
13.21-14.76
34.96
中央空调、东芝电梯
80%
香港上海汇丰银行有限公司、西德意志州银行上海分行、东京三菱银行、上海分行
中国保险大厦
陆家嘴路166号
7.3
4.27-5.05
29.52
中央空调（Trane）、OTIS电梯
90%
中保康联人寿保险有限公司、松下电器产业株式会社半导体社中国代表处泰华农民银行（大众）有限公司
震旦国际大楼
浦东宣城路99号
10.245
4.66-5.44
30.29
中央空调、三菱电梯
90%
北京隆安律师事务所上海分所、上海震旦办公自动化销售有限公司成立、上海震旦家具有限公司
新上海国际大厦
浦东南路360号
8.1
4.27-5.05
19.42
中央空调（Mcquay）
OTIS电梯
90%
亚洲控股有限公司上海分公司、美国科特玻璃功能膜、华一银行、美国利宝国际控股公司上海代表处
中银大厦
银城中路200号
12
6.21-9.32
7.77
中央空调
三菱电梯
87%
欧姆龙中国有限公司、株式会社迅销上海代表处、汉诺威再保险股份有限公司上海代表处、日建设计上海事务所
上海信息大厦
世纪大道211号
10.1
5.43-9.32
34.96
OTIS客梯10部QUICATEEH中央空调、每层2部自动扶梯
95%
挪威驻上海领事馆、兴安证券
20GG年1月18日$100兑换RMB776.9
小陆家嘴金融贸易板块主要写字楼综合数据一览表
1、新上海商业城板块
⏹由于该区域商业的日见成熟，新上海商业城内出现了一些5A甲级品质的销售型办公楼。
这些办公楼凭借着优越的地理位置，售价一路上涨，而且销售情势十分看好。
例如，银峰大厦、上海国际商城的销售率均在95%以上。
⏹与这些高品质的出售型办公楼相比，除了时代广场以外，其余那些出租型办公楼的档次就相差甚远了。
例如乐凯大厦、胜康廖氏大厦、斯米克大厦均为次甲级办公楼。
⏹该板块内目前办公楼供应量约为45万㎡左右，其中出售型办公楼供应量约为9万㎡，占该板块内总供应量的20%左右。
目前租售率约为92%左右，已租售面积约为41.6万㎡。
租金基本上维持在RMB3.1～4.66/㎡/天之间。
出售型办公楼售价在RMB11.65万/㎡左右。
2、九六广场板块
⏹由于九六广场办公楼建造时间较长，所以现在看来无论从外立面还是从楼宇内部硬件条件来看，都略显陈旧。
目前该板块内代表性物业有：
汤臣金融中心、华都大厦、江苏大厦等。
⏹但是该区域以便捷的交通为主要的交通依托，尤其是地铁二号线东方路站，另外再加上该区域办公环境已经相当成熟。
所以吸引了不少企事业单位。
⏹目前该板块办公楼供应量约在20万㎡左右，出租率约在95%左右，已出租面积约为19万㎡左右。
租金行情基本控制在RMB3.26-3.88/㎡/天之间。
3、竹园商贸中心板块
⏹竹园商贸中心的办公楼主要集中在东方路沿线，大多数楼宇品质属于次甲级。
但是由于超五星酒店——瑞吉红塔大酒店、浦东假日酒店、中油日航大酒店的支撑，所以入驻客源档次较高，主要以港台、日本、韩国等东南亚企业客户为主。
⏹该区域内有一定量的出售型办公楼。
例如钱江大厦、双鸽大厦等甲级办公楼，对外报价集中在RMB10.87-12.43万/㎡之间。
（注：
此板块在后面将有专门介绍。
）
二、陆家嘴商务圈写字楼特征综合分析
1、重要参数一览表
⏹出售型办公楼重要参数一览表
楼盘名称
区域
总建
（万㎡）
均价
（RMB万/㎡）
出售率
主力分割面积（㎡）
层高
（净高）
交付标准
宜嘉
商务楼
新上海商业城
0.7
11.65
70%
70－245
2.5米
吊顶、地面平整、墙面粉刷
钱江大厦
竹园商贸中心
3.99
12.43
70%
130-280
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
银峰大厦
新上海商业城
4.99
12.43
98%
130-400
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
新天国际
竹园商贸中心
2.77
10.09-10.87
100%
160～240
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
中融恒瑞
国际大厦
新上海商业城
10
17.09
81%
120-350
3.2米
吊顶、墙面粉刷、架空地板
世纪凯厦
竹园商贸中心
2.3
11.65
80%
209-395
毛高3.7米
墙面粉刷、
架空地板
金鹰大厦
联洋板块
3.2
11.65
82%
400
毛高3.5米
毛坯
同盛大厦
小陆家嘴
4.4
12.43
25%
整层起卖
2.7米
墙面粉刷，吊顶
远东大厦
小陆家嘴
5.2
13.98
92%
70
毛高3.45
毛坯
20GG年1月18日$100兑换RMB776.9
⏹出租型办公楼重要参数一览表
楼盘名称
所属
板块
总建
（万㎡）
租金
（RMB/㎡/天）
出租率
标准层面积（㎡）
层高
（净高）
交付标准
汇亚大厦
小陆家嘴
5.9
5.44-6.21
未竣工
2390
2.8米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
震旦国际
大楼
小陆家嘴
5.5
6.21-7.77
25%
2200
2.7米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
永华大厦
小陆家嘴
0.84
3.34
80%
1100
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
花旗集团
大厦
小陆家嘴
8.84
7.77-9.32
50%
2600
2.75米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
浦发大厦
小陆家嘴
5.25
5.44
90%
1500
2.7米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
汇丰大厦
小陆家嘴
6.3
13.2-13.98
95%
1989
2.7米
吊顶、墙面粉刷、地毯
国家开发
银行大厦
小陆家嘴
6.4
4.66
85%
1250
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
新上海
国际大厦
小陆家嘴
5.77
4.27
90%
1312
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
华夏
银行大厦
小陆家嘴
6.2
4.66
92%
2100
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
金穗大厦
小陆家嘴
4.8
2.72
92%
20GG
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
中银大厦
小陆家嘴
9
6.99-9.32
95%
3000
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
招商局
大厦
小陆家嘴
6
5.05
100%
1700－1800
2.5米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
船舶大厦
小陆家嘴
4
5.44
98%
20GG
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
中国保险
大厦
小陆家嘴
4
6.21
90%
1400
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
金茂大厦
小陆家嘴
12
9.32
90%
2700
2.8米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
华能
联合大厦
小陆家嘴
5
5.44
90%
1400
2.7米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
华融大厦
新上海商业城
2.2
3.-3.5
95%
1382.
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
新世纪
办公中心
新上海商业城
10.
3.1-4.66
95%
1258
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
胜康
廖氏大厦
新上海商业城
4
3.1
100%
1100
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
胜康斯米克大厦
新上海商业城
3.8
3.88
100%
1600
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
时代广场
新上海商业城
8.5
4.66
96%
1599
2.5米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
乐凯大厦
新上海商业城
3
4.66
97%
1200
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
汤臣
金融中心
九六广场
3
3.88
98%
1500
2.4-2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
宝安大厦
九六广场
4.3
3.26-3.73
98%
1170
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
齐鲁大厦
九六广场
1
2.87-2.95
90%
1050
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
江苏大厦
九六广场
2
3.88
96%
1200
2.4米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
华都大厦
九六广场
3.5
3.88
100%
1320
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
浦项广场
竹园商贸中心
5.6
5.05-5.83
95%
1655
2.7米
吊顶、墙面粉刷、地毯、窗帘
上海
期货大厦
竹园商贸中心
5
4.66
100%
1200
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
嘉兴大厦
竹园商贸中心
2
2.6
93%
1200
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
煤炭大厦
竹园商贸中心
0.86
3.26
100%
1100
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
上海
信息大楼
联洋板块
3
2.5
98%
2250
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
汇商大厦
联洋板块
1.2
2.72
70%
955
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
中信
五牛城
浦东大道沿线
2
2.72-3.88
80%
2500
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
国际
航运大厦
浦东大道沿线
6.5
3.88-4.66
95%
20GG-3000
2.6米
吊顶、墙面粉刷、地面平整
20GG年1月18日$100兑换RMB776.9
2、租金/售价分析
租金分析
⏹小陆家嘴金融贸易区
Ø小陆家嘴办公楼规划定位为国际性金融贸易中心，所以该区域内办公楼品质普遍较高。
再加上大批量的境外知名企业纷纷涌入以及无可比拟的景观优势，租金自然是高高再上。
Ø目前小陆家嘴板块的租金主要集中在RMB5.44-6.21/㎡/天。
但是也有部分楼宇的租金远远高出了这一平均水平。
例如，汇丰银行大厦的目前租金为RMB13.2-13.98/㎡/天。
这主要源于该楼宇开发商品牌效应以及高标准的硬件设施。
据悉，目前入驻该楼宇的租客约有7成以上为国际知名企业。
这无疑使该写字楼的品质在无形中得到了进一步的提升。
⏹
新上海国际商城
Ø随着新上海商业城规划的日益成熟，地面地下交通编织起庞大的交通网。
交通的便利、商业的繁华为其带来了充足的人流量。
拥有了这些有利条件，使得该板块内的办公楼租赁行情一路高涨。
但是这些楼宇由于建造年限较早，内部硬件设施较为陈旧，其租金价格还是受到了一定程度上的抑止。
Ø据统计，目前该板块现有出租型办公楼租金价格基本维持在RMB3.1-3.88/㎡/天之间。
其中时代广场的楼宇品质高出了其他物业，再加上阿尔卡特、中国石化等国内外知名企业的形象支撑，租赁价格自然排名在先。
目前该楼宇对外租金报价为RMB4.66/㎡/天。
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⏹
九六广场
Ø九六广场内的办公楼相对集中，布局呈现出半围合式状态。
这些楼宇基本上都在96年期间完工，品质定位相差不大。
所以租金价格跨度不大。
Ø目前九六广场内的平均租金维持在RMB3.1-3.49/㎡/天之间。
⏹
竹园商贸中心
Ø竹园商贸中心办公区域除了纯办公楼以外，还有一些高标准定位的酒店。
例如，超五星级的瑞吉红塔大酒店、四星级的浦东假日酒店、中油日航大酒店等。
这些酒店的存在与周边的办公楼起到了相辅相成的作用。
所以这这两年来该地区的办公楼行情也是一路看涨。
Ø据统计，目前竹园商贸中心的租金行情与九六广场较为相近。
平均租金主要集中在RMB3.5-3.88/㎡/天之间。
售价分析
⏹新上海商业城办公区域
楼盘名称
售价（RMB）
开盘售价
后期/尾盘售价
上海国际商城
1.4-1.9万
1.8-1.9万
银峰大厦
1.2-1.4万
1.4-1.6万
中融恒瑞广场
1.6-2万
成交均价2.3万
Ø新上海商业城中的银峰大厦、上海国际商城，已经全部售完。
目前该区域内主要在售的项目有中融恒瑞大厦。
该项目总体量约在10万㎡左右，其中办公楼总建面约为6万㎡，目前成交均价为2.3万
Ø该楼盘目前推出的房源面积从40㎡的小面积到350㎡的面积不等。
Ø该项目的成交均价创造了区域出售型办公楼的历史新高点。
⏹竹园商贸中心
楼盘名称
售价（RMB）
前期售价
当前均价
钱江大厦
1.5万-1.9万
1.6万
双鸽大厦
均价1.5万
1.55万
Ø新天国际目前只剩2层商铺，售价在20GG0元/平米左右，销售方式是整层出售，据了解已有一客户对此产生足够的意向。
该楼盘的写字楼区域已全部售完。
Ø钱江大厦目前的销售情况与前期的销售价格有所回落，主要鉴于下面几个因素：
楼层因素、房源的房型与朝向。
目前该项目还有少量房源在售，面积从95-250㎡不等。
这些房源主要集中在高区的25-27楼之间。
陆家嘴商务圈甲级写字楼租售及物业管理费参考价格一览表
项目名称
项目地址
参考价:
售价/租金/物业费
裕景国际商务广场（西塔楼）
浦东新区东方路69号
物业费：
28.00元/平米G月
中邦MOHO
浦东新区川沙路、王桥路999号
售 价：
7500元/平米
物业费：
4.00元/平米G月
维奇特大厦（CHANNEL100）
浦东新区浦建路1143号
售 价：
16000元/平米
物业费：
4.00元/平米G月
银峰大厦（银都商城）
浦东新区张杨路707（近东方路）
物业费：
25.00元/平米G月
证大立方大厦
长柳路58号
售 价：
17000元/平米
申富大厦
浦东新区乳山路206号
中信五牛城
浦东大道1081-1089号
上安大厦
浦东新区浦东大道2160号
售 价：
11000元/平米
租 金：
4.00元/平米G日
龙珠广场
浦东新区浦东大道2123号
租 金：
2.50元/平米G日
物业费：
19.80元/平米G月
2335
浦东区玉兰路8号（杜鹃路口）
售 价：
12500元/平米
物业费：
4.00元/平米G月
张江交江大楼
张江川北路3046号
售 价：
4500元/平米
上海湾
浦东南路张扬路
售 价：
25000元/平米
紫金汉宫
浦东新区崂山西路1035号
售 价：
23000元/平米
物业费：
12.50元/平米G月
宏南投资大厦
金桥路939号（近张杨路）
售 价：
13500元/平米
物业费：
9.18元/平米G月
上海信息大楼
世纪大道211号（东南路口）
租 金：
6.60元/平米G日
物业费：
35.00元/平米G月
远东国际大厦
浦东新区向城路80号
振华大楼
浦东新区福山路90号
玉兰大厦
浦东新区玉兰路2号
由由燕乔大厦
浦东新区浦电路489号
物业费：
3.60元/平米G月
上海中电大楼
崂山西路1029号
租 金：
2.95元/平米G日
物业费：
11.65元/平米G月
金华信息大厦
浦东新区福山路455号
东方大厦
浦东新区世纪大道1500号
租 金：
3.20元/平米G日
物业费：
16.00元/平米G月
宏声商务中心
浦东新区东方路428号
宝钢大厦
浦东新区浦电路370号
普联大厦
浦东新区崂山东路300号
租 金：
1.70元/平米G日
裕安大厦
浦东新区东方路738号
租 金：
3.20元/平米G月
物业费：
16.96元/平米G月
永业商务楼
浦东新区浦东南路2240号
新大陆广场
浦东新区崂山西路588号
华润时代广场
张扬路500号
租 金：
4.30元/平米G日
物业费：
28.98元/平米G月
强生大厦
浦东新区浦建路145号
租 金：
0.30美元/平米G日
浦潍大楼
浦东新区浦电路307号
内外联大厦
商城路518号
租 金：
1.80元/平米G日
物业费：
0.70元/平米G日
金辉广场
浦东新区崂山东路410号
嘉兴大厦
浦东新区东方路877号
租 金：
3.20元/平米G日
物业费：
21.00元/平米G月
永达大厦
龙阳路2277号
一百杉杉大厦
浦东新区东方路985号
租 金：
2.30元/平米G日
物业费：
22.00元/平米G月
新世纪广场
浦东新区浦东南路1111号
中融国际商城
浦东新区浦东南路1088号
租 金：
4.90元/平米G日
物业费：
23.00元/平米G月
东方国际科技大厦
浦东新区向成路58号
租 金：
3.20元/平米G日
物业费：
19.00元/平米G月
上船大楼
浦东新区即墨路99号
荣城大厦
浦东新区荣城路85号
良丰大厦
浦东新区东方路8号
华夏银行大厦
浦东新区浦东南路256号
金穗大厦
浦东南路379号
租 金：
2.71元/平米G日
航科大厦
浦东新区源深路92号
物业费：
20.00元/平米G月
交银金融大厦
浦东新区银城中路188号
建工大厦
浦东新区福山路33号
港务大厦
浦东新区丰和路1号
三联大厦
浦东新区华京路8号
鲁能大厦
浦东新区泰谷路（荷丹路口）
衡山国际商务楼
浦东新区英伦路33号
国际商贸大厦
浦东新区新灵路118号
高东商务楼
浦东新区光明路（高东新路口）
浦东发展银行大厦
浦东新区浦东南路588号世纪大道
租 金：
5.04元/平米G日
物业费：
29.5元/平米G月
房地大厦
浦东新区崂山西路201号（栖霞路口）
租 金：
3.50元/平米G日
物业费：
25.00元/平米G月
中商大厦
浦东新区浦东南路100号（銀城東路）
租 金：
5.04元/平米G日
物业费：
25.00元/平米G月
浦东邮政大厦
浦东新区张扬路（德平路口）
租 金：
1.50元/平米G日
物业费：
18.00元/平米G月
华融大厦
浦东南路1271号
售 价：
15000元/平米
租 金：
3.88元/平米G日
物业费：
23.00元/平米G月
上海时代广场
浦东新区张杨路502号（浦东南路口）
租 金：
4.30元/平米G日
物业费：
28.98元/平米G月
新世纪办公中心
浦东新区張揚路浦東南路
租 金：
4.66元/平米G日
物业费：
23.3元/平米G月
永华大厦
浦东新区浦东大道138号
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