常州市新建住宅小区交付验收细则.docx

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常州市新建住宅小区交付验收细则

常州市新建住宅小区交付验收细则

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2009/10/28

一、验收方式：

由市建设局开发办牵头组织各相关部门对市天宁区、钟楼区、戚区范围内的新建住宅小区进行交付验收。

二、验收组成员构成

　　验收人员由局开发办、物价局房地产价格处、市体育局、市园林局等相关人员与拆迁、供水、排水、燃气、路灯等专业部门委派的相专业技术人员组成。

三、验收依据：

《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）第十八条

四、验收流程：

1、开发企业到市建设局开发办申请验收，并提供符合要求的相关材料；

2、开发办初审，查验材料是否符合要求；

3、初审合格后会同市建设局公用处、市国土局、物价局、体育局、园林局、供水、排水、燃气、路灯、拆迁（有拆迁的）等专业部门到项目现场实地查勘；

4、市建设局开发办签署初审意见；

5、市建设局分管局长对申报材料及部门初审意见进行审查，并签署审查意见；

6、出具公建配套完成情况通知单。

五、验收范围及内容：

1．公建配套用房按照规划要求和《住宅小区公建配套项目建设计划表》的要求配置到位。

2．小区内各类标识齐全、清晰、准确，尤其是小区入口处要有醒目标识。

3．分期交付的小区，在建区和建成区须有效区隔，保证建成区的居住环境和安全。

4．车库内部整洁、标识清晰，无渗漏现象。

5．各专业设施满足专业部门的验收接管标准，达到正常使用条件。

（具体见各专业部门验收接管细则）

六、申报材料：

1.住宅小区公建配套完成情况申报表

2.项目批文

3.住宅建设项目修建性详规图（原件）。

如有规划有变更，需提供变更前详规图及规划局最新批准的详规图

4.《建设工程规划许可证》（正本）、《建设工程规划核实合格单》

5.公安编号批件、公安编号与原施工编号的对照表

6.居民子女入学去向证明（市教育局、区教育文体局）。

7.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表

8.物业管理委托合同（格式A合同并经市房管局监证）

9.开发建设单位与环卫处、街道办事处的交接协议

10.环保、人防验收证明、供电、邮政、通讯、有线电视（常州广播电视发展总公司、江苏省广播电视信息网络股份有限公司）、电梯（1.电梯安装地点明细表，2.有安装地点的电梯安装监督检验报告）、国土、园林、拆迁、供水、排水、路灯、燃气验收证明

11.住宅小区面积勘测报告（含住宅和公建配套）。

公建中凡区内配套的物业管理服务用房、居委会用房、公共车库、社区活动中心、公厕、防保站、人防地下室、配电、邮电、给水加压站、垃圾中转站等公共设施用房、营业性车库、商业用房等均需提供面积勘测报告。

物业管理服务用房、居委会用房、公共车库、社区活动中心、防保站等还需提供面积分割附图。

12.房地产开发项目手册

13.市建设局规费缴清证明（在现场踏勘完后，开发办出具《面积清单》，按《面积清单》到计财处缴纳）

以上各项材料（除项目手册外）需装订成册。

提供复印件的，在申报时需提供原件备查。

附：

各专业部门验收接管细则:

1．排水验收接管细则

2．自来水验收接管细则

3.路灯验收接管细则

4.燃气验收接管细则

5.体育场地、设施验收细则

附1.

常州市新建住宅小区

排水工程验收接管细则

一、验收组织

常州市建设局统一组织，常州市排水管理处（以下简称排水处）负责对管辖范围内所有新建住宅小区项目（以下简称项目）的排水工程进行专项验收。

二、验收依据

1、《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-97）

2、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

3、《小区管线规划图》、《小区管线综合图》

4、《小区雨、污水管道施工图》

5、《关于新建居住建筑设置阳台污水收集系统的通知》（常环控[2008]4号）及其它相关文件

三、验收流程

1、开发企业向常州市建设局申请项目验收，申请被受理后开发企业在两个工作日内将排水竣工验收资料交排水处（排水工程竣工图、闭水试验报告、标高复核记录、管材检测报告等）。

2、常州市建设局开发办根据项目验收计划向排水处下达验收通知。

3、排水处接常州市建设局开发办通知后，在三个工作日内完成预验收工作，对预验收中存在需整改的问题以书面形式告知开发企业。

4、排水处验收人员参加常州市建设局开发办组织的现场验收，查验预验收的整改情况，验收完毕后在验收表上签署验收意见，对仍存在的问题提出整改要求，明确整改时间。

5、开发企业在规定时间内完成整改后应及时通知排水处相关人员到项目现场复验，复验次数原则上不超过二次。

复验通过后签署复验意见。

四、验收范围及内容

1、验收范围：

1.1住宅小区内部雨、污水管道工程及附属设施。

1.2小区排水与市政排水设施相连接部分。

2、验收内容：

2.1管材。

2.2工程过程的质量监督和工序验收情况。

2.3竣工验收：

2.3.1竣工资料，要求完整、规范、真实。

2.3.2现场（实物）工程，要求符合施工图设计的要求。

五、验收要求

1、对排水工程施工图设计书面审核意见必须落实。

2、污水管道闭水试验合格。

3、污水管采用UPVC（硬聚氯乙烯）加筋管或PE（聚乙烯）管，雨水管采用UPVC加筋管或钢筋砼管，管材质量经抽检合格。

4、污水检查井井底宜设流槽。

流槽顶部宽度应便于在井内养护操作，一般为0.15～0.20m，随管径、井深增加，宽度还需加大。

污水检查井流槽顶可与0.85倍大管管径处相平，雨水检查井宜设落底。

5、流槽采用与井墙一次砌筑流槽，如改用C10砼时，浇筑前应先将检查井与井基，井墙洗刷干净，以保证共同受力。

6、雨、污水检查井要设置铁爬梯，井深大于1.5米就要求设置爬梯，一般垂直间距是360mm，水平间距是300mm。

7、砌筑的雨、污水检查井及雨水口的内壁应采用水泥砂浆勾缝。

雨水检查井、雨水口内壁应抹面，内壁抹面应分层压实。

污水检查井除了以上内壁抹面外，外壁应采用水泥砂浆搓缝挤压密实。

抹面时应分层压实。

8、管道转弯和交接处水流转角不应小于90度。

9、井伸入圆管的管口要应与井内壁平齐，不能太长，当接入管径大于300mm米时，应砌砖圈加固。

10、在砌筑检查井时应同时安装预留支管，预留支管的管径、方向、高程应符合设计要求，管与井壁衔接处应严密，预留支管管口宜采用低强度等级砂浆砌筑封口抹平。

11、UPVC加筋管用10cm砂垫层，加砂回填至管顶以上20cm。

六、常见问题和注意事项

1、常见问题

1.1工程设计未由符合设计资质和专业要求的企业和人员设计。

景观设计未与排水设计进行很好的衔接，导致雨水排水设计不完整，存在积水或排水不畅。

1.2工程发包给没有相应施工资质的施工单位。

未将企业资质证书复印件和施工承包合同交排水处备案。

1.3工程施工违章临时排水，未到排水处办理工程施工临时排水与临时生活污水排水许可。

1.4雨、污管道工程问题：

1.4.1管道中的垃圾未清理干净。

1.4.2雨、污水未能彻底分流。

1.4.3雨、污水管道标高未控制好，有倒坡现象。

1.4.4在绿化带里的雨水、污水检查井未能高出绿化培土。

1.5雨水管道工程经常出现的问题：

1.5.1景观系统的硬质地面未能考虑雨水排除，该部分的雨水排水必需纳入整个小区室外排水管道设计中。

1.5.2地下自行车或汽车车库的坡道入口处的坡道排水、绿化盲管排水、水景溢流口不能就近接入污水系统，需接入雨水系统。

1.5.3屋面雨水排水立管与地面的雨水收集口未采用间接排水。

雨水口的位置未正对着雨水排水立管。

1.6污水管道工程经常出现的问题：

1.6.1污水检查井未能内外粉刷。

1.6.2污水检查井中的流槽未能符合设计规范要求。

2、注意事项

2.1开发企业排水工程开始施工时应及时告知排水处，以便对住宅小区排水工程管理及时介入。

2.2排水处对雨、污水管道工程以下几个环节进行监督、验收：

沟槽开挖、敷设管道完成后，在未覆土前预先及时通知排水处设施管理科相关专业技术人员到施工现场验收，验收内容：

管道基础、管材质量、管道接口、检查井、管道及检查井的标高、闭水试验等中间环节的验收，并出具相应的验收记录。

2.3阳台南侧要设计污水收集系统（常环控[2008]4号），污水立管必需进入室外污水管道系统，不能进入雨水系统。

2.4住宅小区周边的商业用房污水排放必须单独排入市政污水设施，与居民住宅小区的污水分开排放。

2.5雨、污水检查井盖必须直观裸露在外面，便于养护、疏通、抢修等管理工作。

2.6雨水采用明沟排水方式的，盖板不能与地面浇成一体，应做成可开启式，符合清淤、养护等管理要求。

2.7道路两侧雨水口必须考虑养护问题，不能做成无法开启的雨水口。

2.8如有景观湖或其它水景并有水循环处理工艺的，其处理后的污泥及药渣不允许排入雨、污水系统，应由开发企业妥善处置。

附2

常州市住宅小区项目给水工程

验收接管细则

一、验收组织

常州市建设局开发办统一组织，常州市通用自来水有限公司（以下简称自来水公司）负责对管辖范围内所有新建住宅小区项目（以下简称项目）的给水工程进行专项验收。

二、验收依据

1、《给排水管道工程施工及验收规范》GB50268-97

2、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002

3、《室外给水设计规范》GB50013-2006

4、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003

5、《饮用冷水水表和热水水表第2部分：

安装要求》GB/T778.2-2007

6、《矩形钢筋混凝土清水池》【国家建筑标准设计图集（96S823-96S833）】

7、《矩形给水箱》【国家建筑标准设计图集02S101】

8、《室内给水排水管道及附件安装

（一）》【国家建筑标准设计图集S4

（一）】

9、《室外给水排水管道工程及附属设施

（一）：

砖砌矩形水表井》【国家建筑标准设计图集S5

（一）】

10、《项目地块修建性详细规划方案》（小区控制性详细规划图）

11、小区管线规划图、小区管线综合图

12、小区给水系统图，管道、水表和泵房施工设计图

三、验收流程

1、开发企业向常州市建设局申请项目验收，市建设局开发办根据项目验收计划向自来水公司下达验收通知。

2、自来水公司完成预验收工作，对预验收中存在需整改的问题以书面形式告知施工单位和开发企业落实整改，并提供给水竣工验收资料（管道闭水试压报告、放验线和标高复核记录、给水管道和泵站工程竣工图、泵站设备试车报告）。

3、自来水公司验收人员参加市建设局开发办组织的现场验收，查验预验收的整改情况，验收完毕后在验收表上签署验收意见，对仍存在的问题提出整改要求，明确整改时间。

4、开发企业和施工单位在规定时间内完成整改后应及时通知自来水公司相关人员到项目现场复验。

复验通过后签署复验意见。

四、验收范围及内容

1、验收范围：

1.1住宅小区室外给水管道和建筑物内给水立管

1.2住宅部分的远传水表和其它部位的普通水表

1.3二次供水泵站

2、验收内容：

2.1现场（实物）工程应符合施工设计图要求。

2.2竣工资料要求完备、真实和规范。

五、验收要求

1、对给水工程施工设计图（包括管道、水表及二次供水泵站安装施工图）的书面审核意见必须落实。

2、管道水压试验和水质检测合格。

3、泵站设备试车合格。

4、工程应符合技术要点及规范等规定的其它要求，对出现的问题须及时整改完成。

六、技术要点

（一）管道部分

1.埋地管道

1.1给水管道在埋地敷设时应在本地冰冻线以下，管顶的复土厚度不得小于500mm，穿越一般道路部位不得小于700mm，在车行道下不得小于1000mm。

1.2给水管间水平净距控制在500mm以上。

1.3给水管道不得穿越污水井、化粪池等污染源。

2.室外管道应设计为埋地敷设，对于小区地下室为满堂红（全部为地下室）或地下室顶板层覆土深度小于800mm确无条件埋地安设给水管的，如选择地下室架空安装，则应相应提高设计压力等级，且管道不得穿越或紧邻变配电房、电梯机房（井室）、通信机房、小区中控室等遇水会损坏设备和引发事故的房间。

3.小区的市政供水和二次供水应分设引入管进水。

4.阀们井盖的采用，车行道上的应采用重型球墨铸铁井盖，在慢车道上、人行道或绿化带内应采用非金属复合井盖或轻型球墨铸铁井盖，具体要求和尺寸按设计规定。

（二）水表

1.住宅小区应设绿化专用取水点，绿化专用取水点和室外消火栓均应装表计量。

2.旋翼式和垂直螺翼式水表应水平装设，不得倾斜，表前阀门与水表间应有≥10倍表径的直管段距离，表后应有≥5倍表径的直管段距离。

于表后5倍表径的直管段距离后设置检修用闸阀。

3.水表安装位置与深度：

水表可设置在非车道或绿化带内，不得设在车道下，水表安装深度一般应控制在300-400mm（表面至地面）。

4.水表间距：

埋地安装水平间距≥200mm，立式组装上下间距≥250mm。

（三）给水立管及管井

1.给水立管材料为钢塑管，当管道系统工作压力小于等于1.0MPa，采用有缝钢塑管及管件；当管道系统工作压力大于1.0MPa，采用无缝钢塑管及管件。

2.给水立管及远传表要求安装在建筑的给水管道井中，管井内不得设置其他管线和设施。

管井内水表安装高度不得高于1500mm，多根相邻给水立管的净间距不小于100mm。

3.给水管井净尺寸：

当管井布设1～3根给水立管时，管井宽度不得小于900mm；管井布设4～5根给水立管时，其宽度不得小于1200mm。

管井进深均不得小于400mm。

4.给水管井维修门高度不得小于1800mm，宽度与管井相适且净宽距不得小于400mm。

（四）二次供水泵站

1.泵房选址：

在市规划局对项目地块修建性详细规划方案审定前，开发企业应向自来水公司征询二次供水泵房建设选址意见，并将泵房规划选址和建造形式纳入项目规划公示内容。

2.二次供水泵房内不得设置消防等其它设施,不得穿越污水管、消防管等其它各种管道。

3.住宅建筑面积10万平米及以上的，应建独立结构的泵房和半地下式钢筋混凝土生活水池，水池内覆不锈钢板；建筑面积10万平米以下的可结合项目实际情况采用不锈钢给水箱。

开发企业对二次供水的配套构筑物（半地下式生活水池）应按国家有关技术规程设计建造并经自来水公司专项验收合格。

生活水池分部验收项目包括工程实物应符合施工图设计的要求（包括构造与材料）和防渗漏试验。

4.二次供水用户数在250户及以下的开发项目，给水设计时结合市政管网条件，宜优先采用管网直连增压供水方式。

5.泵房的其它配套设施，开发企业应按自来水公司的相关技术规定进行建设并通过自来水公司专项验收。

泵房集水坑排水泵由开发企业在由自来水公司技术确认的品牌与规格范围内选型配置。

七、常见问题和注意事项

（一）规划、设计阶段易出现的问题

1、开发企业在向市规划局报批项目规划方案前未向自来水公司征询二次供水建设意见，造成二次供水泵房建造形式和选址意见未能在规划方案中体现，开发企业在综合管线详细规划方案审定阶段才向自来水公司征询二次供水方案，这给二次供水泵房选址和增压供水分区都带来了困难。

2、开发企业在项目管线规划方案确定前，不及时向自来水公司咨询周边市政给水管网情况和供水条件，造成了小区自来水引入管的规划建设滞后，给整个项目的实施进度带来了风险。

3、建筑设计对给水管道井进深和宽度的尺寸偏小、表箱门偏窄，导致了水表安装和日后抄读/维护及管道维修困难。

（二）施工过程中易出现的问题

1、开发企业对现场工程量的签证授权不明确，施工签证不及时增加了工程结算时的澄清确认工作，拖延了项目决算。

2、工地现场不具备进场施工条件（无施工便道、施工临时用电困难、地下室积水严重和照明困难、无合适的材料堆场和保管条件），这就加大了给水工程实施难度，造成几次进退场和延误工期、强行赶工或成品遭人为破坏的情况发生。

3、二次供水泵站调试合格后正式运行，开发企业仍未能提供正式电源，造成了二次供水运行不正常，发生跳闸失电和设备运行故障。

4、开发企业在小区道路或绿化施工时，将部分闸门井和水表井擅自抬高，抬高后又未填实和粉砌，车辆压碾造成了井体下塌。

在道路施工时将沥青、混凝土石子等建筑垃圾掉进井内，造成闸门丝杆被埋，无法正常使用。

井盖随意被搬动，造成水表破损或冻裂漏水。

5、小区施工现场时有施工单位偷盗自来水用于施工、绿化等情况发生，开发企业应加强施工现场管理，配合自来水公司做好规范用水监督工作。

（三）开发企业在项目管理过程中易出现的问题

1、二次供水泵站尚未移交给生产管理部门投入正式运行，而开发企业要求开泵供水，造成了机房无人值守和出现管理真空。

开发企业因淋窗、闭水试验等特殊情况确需提前用水的，应向自来水公司书面申请经批准后临时供水。

2、室外管道、建筑物内立管和远传水表的安装合同签定付费及派工实施不畅，往往是开发企业对三部分安装工程合同衔接不好，出现临近交房期限才签定水表安装合同和付费，造成了远传水表备料和安装调试工作非常紧张，给工程调度带来了困难。

3、因开发企业对给水工程造价审计不及时造成项目结算拖延。

自来水公司于工程竣工验收后1个月内出具项目决算书，对工程造价在50万元以下的项目开发企业应于1个月内完成审计，对造价超过50万元的项目应于60天内完成审计。

开放企业应于双方同意决算审定价后10个工作日内结清工程款，否则将暂停供水。

（四）注意事项

1、小区应设绿化专用取水点，绿化专用取水管道口径不应小于50mm。

小区绿化和室外消火栓装表计量，在项目交付时由开发企业和小区物业管理单位到自来水公司办理过户手续。

2、住宅的排水和消防设计应注意雨污水管、消防管避免穿越和设置在二次供水泵房内，并且污水管应距离生活水池（水箱）2米以上。

3、消防泵房与二次供水泵房应分设。

二次供水从住宅标准层的6层开始，竖向分区一般为5－8层为一个增压区，泵房外不得设减压或调压措施。

4、给水管道井的设计尺寸应注意需满足水表安装和抄读/维护更换以及管道维修的操作空间要求。

5、小区绿化等其它施工应注意不得破化埋地的远传水表通信线，造成水表计量数据丢失。

6、二次供水泵房供电应由开发企业向供电部门申请装表独立计量，实行居民生活电价。

附：

常州市住宅小区项目给水工程报建及验收流程

附3.

常州市新建住宅小区

照明工程验收接管细则

一、验收方式

　　市建设局统一组织，常州市城市照明管理处（以下简称照明处）对市区、戚区、钟楼区、天宁区新建住宅小区交付验收中的路灯单项工程进行接管验收。

二、验收组成员构成

　　验收人员由照明处书面委派的相对固定的具备一定技术职称的照明专业技术人员组成。

三、验收依据

1、1998年7月2日《关于住宅小区配建路灯设施遗留问题及新建小区配建路灯有关问题的通知》[1998]第141号文件；

2、常政发〔2005〕49号关于颁发《常州市市区城市道路照明设施管理办法》；

3、苏建城（1998）440号《江苏省城市道路照明技术规范》；

4、CJJ45-2006《城市道路照明设计标准》；

5、CJJ89-2001《城市道路照明工程施工及验收规程》；

6、GB50217-2007《电力工程电缆设计规范》；

7、GB50168-2006《电气装置安装工程电缆施工及验收规范》；

8、GB50169-2006《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》；

9、2009年2月《常州市城市照明专项规划》。

四、验收范围及内容

范围：

城市住宅小区规划红线范围内主干道和宅前宅后等所有道路（包括健身活动等公共场所）以及小区与主次道路相连接的配套道路照明设施建设情况。

内容：

照明设施应符合相关规划要求及设计标准，照明无照明盲区，工程建设符合相关施工及验收规范，可以满足城市照明设施管理机构的日常维护的要求等。

五、验收流程

1、住宅小区开发商（建设单位）向建设局提出验收申请。

2、提交工程竣工资料。

3、接建设局通知后，我处在三个工作日内完成预验收工作，如遇需整改的项目则书面提出相关整改措施。

4、参加市建设局牵头组织的现场综合验收，验收人员验收完毕后在验收表上签署验收意见，如遇需整改的项目签署整改意见。

　　5、如有验收有整改内容，则等在指定时间内完成整改后，参加市建设局组织的现场复验，并签署复验意见。

详见流程图

常州市城市住宅小区道路照明工程

专项验收常见问题汇编

一、工程委托建设过程中：

1、在项目建设委托时，明确小区交付时间，

2、如小区存在分期建设，则明确各期范围；

3、明确规划报批时间；

4、并提交小区综合管线规划图，以及景观设计图（包括电子文档）。

二、功能照明方面:

1、开发商在办理小区用电手续时，同期办理路灯用电手续，以确保小区交付前路灯亮灯；

2、消防通道在不影响消防车通行的前提下，如有行人或车辆行驶，则必须符合道路照明条件；

3、如果小区分期交付，因居民出入需保证临时照明措施；

4、不能在照明设施上随意张贴或悬挂广告、宣传旗等物品；

5、在小区停车场区域的路灯设施需加装防撞设施；

6、小区建设施工期间注意对照明设施的成品保护；

7、地下车库及二层平台表面敷土深度需满足电力管线埋设深度的要求。

三、景观照明方面:

1、景观照明不属于验收范围。

但为保证景观照明的质量，建议建设单位委托具有相应设计资质的设计单位，

2、如小区景观照明设计有如草坪灯等，则在委托我处设计时须提供该设计图纸，以免造成功能性灯具的位置与草坪灯重叠或冲突，利于小区景观的协调。

3、现小区景观照明日趋普遍，但施工质量良莠不齐，大都存在安全隐患，特别如大树投光灯、水下灯等，因此建议房地产开发企业选择有相应施工资质的施工单位，并加严把施工质量、加强验收，并确保长效管理。

以上事项最终解释归我处，如有其他问题，则欢迎来电沟通。

附4

常州市新建住宅小区

燃气工程专项验收接管细则

一、验收方式

　　由市建设局统一组织，常州港华燃气有限公司（以下简称港华燃气公司）对常州市戚区、钟楼区、天宁区新建住宅小区交付验收中的燃气单项工程进行接管验收。

二、验收组成员构成

　　验收人员由港华燃气公司书面委派的相对固定的具备一定技术职称的城市燃气专业技术人员组成。

三、验收依据

1、GB50028-2006《城镇燃气设计规范》；

2、CJJ94-2003《城镇燃气室内工程施工及验收规范》；

3、GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》；

4、GB50032-2003《室外结水排水和燃气热力工程抗震设计规范》；

5、CJJ33-2005《城镇燃气输配工程施工及验收规程》；

6、苏建规（2004）228号《江苏省城市规划管理技术规定》；

7、CJJ12-99《家用燃气燃烧器具安装及验收规程》；

8、CJ/T275-2008《城镇燃气调压箱》；

9、1998年1月1日执行的《城市燃气管理办法》；

10、1999年11月19日常州市人民政府发布的《常州市城市燃气管理办法补充规定》；

11、2005年3月31日颁布的《江苏省燃气管理条例》；

12、GB50217-2007《电力工程电缆设计规范》；

13、GB50168-2006《电气装置安装工程电缆施工及验收规范》；

14、GB50169-2006《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》。

四、验收范围及内容

范围：

城市住宅小区规划红线范围内主干道和宅前宅后等所有道路以及小区与主次道路相连接的配套道路燃气设施建设情况；住宅房室内及配套的商业房和公共场所的燃气设施建设情况。

内容：

燃气及配套设施应符合相关规划要求及设计标准，工程建设符合相关施工及验收规范，可以满足城市燃