镇江物业承接查验管理工作指导意见.docx

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镇江物业承接查验管理工作指导意见

镇江市物业承接查验管理工作指导意见

（征求意见稿）

第一条　为规范物业承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康有序发展，根据国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》、住房和城乡建设部《物业承接查验办法》《镇江市物业管理实施办法》等法律法规，结合本市实际，制定本指导意见。

第二条　本市行政区域内的物业管理项目承接查验活动，适用本指导意见。

其中由属地政府实行的非市场化方式管理项目的承接查验工作可以参照执行。

第三条　市物业管理行政主管部门负责指导、监督全市物业承接查验工作。

辖市、区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）按照各自工作职责，负责物业服务项目的承接查验过程的业务指导、监督和管理工作。

其他相关行政职能部门及供水、供电、供气等专业经营单位应当按照各自工作职责，协助做好物业服务项目承接查验的衔接工作。

第四条　本指导意见所称物业服务项目承接查验，是指物业服务企业依据物业服务合同（含前期物业服务合同）的约定接管物业服务项目的行为，包括对物业共用部位、共用设施、共用设备等进行查验活动。

物业服务企业在接管物业服务项目前，必须对物业共用部位、共用设施、共用设备及相关场地等进行查验活动，以保证物业正常使用和物业管理服务正常实施。

第五条　新建竣工并首次实施物业管理的物业（以下简称“新建物业”），其承接查验时应当具备下列条件：

（一）房屋建筑及共用设施、共用设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成，并通过规划主管部门及相关部门验收或者核实，满足使用要求，且查验资料齐全；

（二）物业共用设施、共用设备、共用部位等运行正常、完好，具备交付使用条件；

（三）物业及配套设施范围内没有违章建筑，临时建（构）筑物、施工机具、建筑渣土、装修工程等已全部拆除、清理完毕，场地道路平整，环境整洁；

（四）建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已经拆除或者按规范处理完毕；

（五）房屋幢、户编号、公共标识等铭牌安装到位，已经有关部门确认；

（六）其他应当移交的与本项目有关的资料已经准备就绪；

（七）住房和城乡建设部《物业承接查验办法》规定的其他条件。

新建项目相关部门的验收或者核实不得替代物业承接查验。

第六条　非新建的既有物业（以下简称“原有物业”）需要实施物业管理的，其承接查验时应当具备下列条件：

（一）房屋产权、物业管理区域周界清晰；

（二）物业共用设施、共用设备、共用配套齐全，运行正常、完好；

（三）房屋幢、户编号、公共标识等清晰，已经有关部门确认；

（四）有符合规定的物业服务用房；

（五）法律法规规定应具备的其他条件。

第七条　新建物业按下列程序办理承接查验手续：

（一）物业服务企业应当制订承接查验实施方案，确保承接查验工作按步骤有计划地实施；

（二）建设单位于物业承接查验20日前，书面通知受托物业服务企业办理承接查验手续，并提交有关资料；

（三）物业服务企业应按接管条件对提交的资料在5日内审核完毕。

符合规定要求的，应约定查验时间及有关事项；

（四）物业服务企业应会同建设单位等，对物业共用部位、共用设施、共用设备等进行查验；

（五）查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法及明确时间；

（六）经查验符合本办法第五条规定的，应在10日内办理有关交接手续，建设单位与物业服务企业签订《物业承接查验协议》，物业服务企业报物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门备案。

建设单位应当在房地产开发行政主管部门配套设施核查前，与受托物业服务企业完成承接查验手续。

物业服务企业因承接查验而产生的相关费用由建设单位承担。

鼓励建设单位邀请物业服务企业在施工过程提前介入，提前介入费由双方约定。

第八条原有物业的承接查验，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业（以下简称“新选聘物业服务企业”）按下列程序办理：

（一）业主委员会与新选聘物业服务企业签订合同生效后3日内，业主委员会应书面通知原物业服务企业办理承接查验手续，原物业服务企业应在7日内提供有关资料；

（二）业主委员会与新选聘物业服务企业对原物业服务企业提供的资料在5日内审核完毕。

符合要求的，约定查验时间及有关事项；

（三）业主委员会与新选聘物业服务企业会同原物业服务企业，对物业的共用部位、共用设施、共用设备等进行查验；

（四）查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法；

（五）经查验符合本办法第六条规定的，应当在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与业主委员会及其新选聘物业服务企业签订《物业承接查验协议》，新选聘物业服务企业报物业所在辖市、区物业管理行政主管部门备案；

（六）原物业服务企业与新选聘物业服务企业因承接查验而产生的相关费用由双方协商，委托第三方或者聘请专家协助进行的由双方共同委托。

（七）有关承接查验结果应当在交接手续办理完成后3日内在物业服务区域内向全体业主公布。

原物业服务企业应当将预收的物业服务费等相关费用结余部分退还给业主或者转交给新选聘物业服务企业。

第九条新建物业现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料，规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件。

（二）共用设施、共用设备清单及其安装、使用和维护、保养技术资料；

（三）供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）绿化竣工图及施工、养护合同;

（五）分户质量查验资料；

（六）消防、电梯、电子监控等设施准许使用文件;

（七）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（八）业主名册和物业清单；

（九）临时管理规约；

（十）物业承接查验所需的其他相关资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，最长不超过10日，分期和分组团开发建设项目除外。

第十条　原有物业承接查验前，原物业服务企业应当移交下列资料：

（一）第九条除第（九）项以外的全部内容；

（二）管理规约；

（三）物业档案资料，包括反映物业实际情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料；

（四）物业服务收费资料,公共能耗分摊办法及收支情况资料，利用物业共用部位、共用设施、共用设备等所得收益的明细账目和收支情况；

（五）物业服务区域内共用设施、共用设备维保协议；

（六）与物业管理和物业经营相关的合同及资料;

（七）承接项目时接收的其他资料；

（八）物业管理需要的其他资料。

第十一条　承接查验的所有资料归物业管理区域内全体业主所有。

物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

未选聘物业服务企业的，由业主委员会或者物业管理委员会保管物业管理资料。

前期物业服务合同终止，业主委员会或者物业管理委员会尚未成立的，由街道办事处保管。

第十二条　物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施、共用设备进行现场查验：

（一）共用部位：

一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：

一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、智能化系统、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线及空调设备等；

（三）共用设施：

一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、公共卫生间、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施及物业服务用房等。

第十三条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共有部位、共用设施、共用设备按规划设计配置的标准、数量、外观质量和使用功能。

第十四条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施、共用设备，不作为物业服务企业现场查验的内容。

但建设单位应当将该部分共用设施、共用设备的移交情况书面告知物业服务企业。

物业管理区域内涉及全体业主或者部分业主共用设施、共用设备的供水、供电设施由物业服务企业现场查验。

第十五条新建物业承接查验可以邀请业主代表以及所在地街道办事处（镇人民政府）、社区居委会、物业管理行政主管部门参加，也可以委托第三方或者聘请专家协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

委托第三方或者聘请专家的，由建设单位和物业服务企业共同委托或者聘请。

原有物业承接查验应当设见证方，见证方建议由物业的业主委员会担任；尚未成立业主委员会的，由物业所在的街道办事处（镇人民政府）、社区居委会担任。

第十六条　物业管理承接查验交接双方的责任：

（一）承接查验时，交接双方应当严格按照物业服务合同的约定、国家和省有关规定、标准执行。

查验中发现不符合规定、标准等问题时，双方协商处理解决办法，并商定时间复验；

（二）因建设单位原因导致原物业服务企业未全部移交物业共用部位、共用设施、共用设备等或者移交资料不全的，由建设单位负最终责任；

（三）承接查验期间发生的费用按物业服务合同的约定由物业服务企业各自负责承担；

（四）承接查验后，发生的维修养护和工程质量问题，按双方约定和国家有关规定处理。

第十七条　物业承接查验中出现纠纷，由交接双方协商解决。

如协商不成，可申请物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

调解不成的可以直接向人民法院起诉或者按合同约定申请仲裁。

第十八条　分期和分组团开发建设的新建物业，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理项目整体承接查验手续。

第十九条　新建物业的建设单位应当按照前期物业管理招投标的约定，向物业服务企业移交物业开办物资，并与物业服务企业签订《物业开办物资清单》。

由建设单位提供开办费，物业服务企业代购置开办物资的，建设单位应当查验确认，并办理相关手续。

开办物资归物业服务项目内全体业主所有，由物业服务企业使用和管理。

物业服务企业退出管理时，应当依据与建设单位确认《物业开办物资清单》，移交给业主委员会（物业管理委员会）或经业主委员会（物业管理委员会）同意直接移交给新选聘的物业服务企业，并办理移交手续。

《物业开办物资清单》应当注明物资名称、数量、品牌、配置、购置时间、购置费用等明细。

第二十条新建物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施、共用设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

因为隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

建设单位应当在项目配套设施查验报告中如实反映物业承接查验情况。

第二十一条未经承接查验或者查验不合格的物业，物业服务企业有权拒绝接收，直至达到具备移交条件。

对已接受委托符合移交条件的物业，物业服务企业无正当理由的不得拒绝接收。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施、共用设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第二十二条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行物业服务合同（前期物业服务合同）约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施、共用设备毁损或者灭失的责任。

新建物业在移交后，其共用部位、共用设施、共用设备等出现质量问题，按照国家房屋和产品质量保证规定和合同约定处理；如有争议的，由业主委员会、物业服务企业、建设单位协商解决。

如协商不成，按照本办法第十七条的规定执行。

第二十三条建设单位、业主委员会或者物业服务企业在物业承接查验中弄虚作假的，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第二十四条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

第二十五条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。

物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第二十六条辖市、区物业管理行政主管部门可依据本指导意见结合当地实际，制定具体实施细则。

第二十七条本意见自2018年月日起施行。