项目可行性研究报告模板.docx

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项目可行性研究报告模板

项目可行性研究报告（模板）

房地产项目可行性研究报告公司名称：

**房地产公司编制人员：

***目录调查人员声明4第一部分：

项目总论5

1.1项目背景5

1.2项目概况5

1.2.1项目名称5

1.2.2项目建设单位概况5

1.2.3项目地块位置及周边现状5

1.2.4项目规划控制要点7

1.2.5项目发展概况7

1.3可行性研究报告编制依据7

1.4可行性研究结论及建议8第二部分：

市场研究8

2.1宏观环境分析8

2.2全国房地产行业发展分析8

2.3本市房地产市场分析8

2.3.1本市房地产市场现状8

2.3.2本市房地产市场发展趋势9

2.4板块市场分析9

2.4.1区域住宅市场成长状况9

2.4.2区域内供应产品特征10

2.4.3区域市场目标客层研究10

2.5项目拟定位方案10

2.5.1可类比项目市场调查10

2.5.2项目SWOT分析11

2.5.3项目定位方案11第三部分：

项目开发方案11

3.1项目地块特性与价值分析11

3.2规划设计分析12

3.3产品设计建议13

3.4项目实施进度15

3.5营销方案16

3.6机构设置16

3.7合作方式及条件17第四部分：

投资估算与融资方案17

4.1投资估算17

4.1.1投资估算相关说明17

4.1.2分项成本估算17

4.1.3总成本估算20

4.1.4单位成本20

4.1.5销售收入估算20

4.1.6税务分析20

4.1.7项目资金预测21

4.1.8现金流量表21

4.1.9自有资金的核算21

4.2融资方案22

4.2.1项目融资主体22

4.2.2项目资金来源22

4.2.3融资方案分析22

4.2.4投资使用计划22

4.2.5借款偿还计划22第五部分：

财务评价23

5.1财务评价基础数据与参数选取23

5.2财务评价（方案1）23

5.2.1财务盈利能力分析23

5.2.2静态获利分析24

5.2.3动态获利分析24

5.2.4偿债能力分析24

5.2.5综合指标表24

5.3财务评价（方案2）25

5.4财务评价结论25第六部分：

不确定性分析25

6.1盈亏平衡分析25

6.2敏感性分析26

6.2.1变动因素一成本变动26

6.2.2变动因素二售价变动26

6.2.3变动因素一容积率变动26

6.3风险分析27

6.3.1风险因素的识别和评估27

6.3.2风险防范对策27第七部分：

综合评价27

7.1社会评价（定性）27

7.2环境评价（影响及对策）27

7.3公司资源匹配分析27第八部分：

研究结论与建议27

8.1结论27

8.2建议27第九部分：

附录28

9.1附件：

28

9.2附表：

28

9.3附图：

29调查人员声明我们郑重声明：

1.我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3.形成意见和结论。

4.撰写本可行性研究报告。

5.我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6.（其他需要声明的事项）参加调查人员签名：

领导签字：

注：

形成一致意见后，附后存档。

第一部分：

项目总论

1.1项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程.提出的理由.前期工作的发展过程.投资者的意向.投资的必要性等可行性研究的工作基础。

为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。

说明项目提出的背景.投资理由.在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果.重要问题的决策和决策过程等情况。

在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

1.1.1项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史.经济.文化.战略发展等方面的地位，所在区域政策.经济及产业环境。

1.1.2项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：

危房改造.高新技术区生活住宅配套.文化园.政府重点工程等。

1.1.3项目投资的必要性①项目启动对公司未来几年发展战略.发展规划的意义（一般3—四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：

住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。

住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。

住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证.独户水.电表。

具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。

1.住宅：

640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2.经营性用房：

640元/平方米*（0.9+

1.5+0.3+0.45+

2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3.附属物（水.电.电话.空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：

600平方米*45元/平方米=27000元

4.室内装饰：

34929平方米*80元/平方米=2794320元

5.阁楼.围墙院内地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家费.临时过渡费：

1.搬家费：

住宅：

200户*300元=60000元经营性用房：

9户*500元=4500元小计：

64500元

2.过渡费：

住宅：

34329平方米*

2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：

600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：

632535元其他费用

3.管理费，委托拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4.房屋拆迁评估费：

35000元

5.奖励：

34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有费用小计：

38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。

A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：

1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元③影响公共设施而出现的赔偿开支土地费用合计：

本项目占地##亩，每亩##万元，土地总价值为##万元。

B建设成本估算前期工程费用.建设配套费.建筑安装工程费用.室外工程费.建设监理费.建设单位管理费.预备费以及建设期贷款利息等项。

设计方案一：

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：

50*10*2=1000㎡，建筑面积：

2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。

沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：

29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：

17906㎡。

地块内大致布置一栋15层29.4*13.8*15层；一栋12层29.4*13.8*12层；三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；占地面积：

3211㎡，建筑面积：

41554㎡总占地面积：

5861㎡，建筑密度：

20.7%总建筑面积：

61460㎡，容积率：

2.17高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建筑成本估算①工程前期费：

前期工程费用包括工程勘察费.工程设计费.土地平整.前期工程咨询费等项费用。

按建安成本的2%取费。

（规划设计：

10万元；建筑设计：

5元/平方米；地质勘探：

2元/平方米；测量定位：

10万元）②建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。

工程成本：

桩基：

59460*100元/㎡=594.6万元地下室：

4861*600元/㎡=291.66万元主体：

59460*900+2000*500=5451.4万元电梯：

9栋*50万元/栋=450万元③室外工程费室外工程包括小区道路.绿化及小区内各项构筑物等内容。

根据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为万元。

室外水电气工程：

按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为万元。

④建设配套费用。

包括招投标费.市政设施配套费.消防设施配套费.天然气公网初装费.抗震设计审查费.定额编制管理费.质量监督费.劳保统筹基金.新型墙体材料专项费用.“结建”人防工程押金.散装水泥保证金.排污费.环卫费.水增容费.电力增容工程费等。

按建安成本的10%取费。

⑤工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为万元。

⑥建设单位管理费按前五项费用之和的2%计提。

⑦预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。

C营销预算①项目前研究及可行性研究的开支②项目策划的开支③销售策划的开支④广告开支⑤项目公司日常运作的开支⑥项目及企业的公关开支D金融成本①贷款引起的利息支出按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。

②各项保险开支③税收和行政性收费④不可预见开支

4.1.3总成本估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。

项目总投资估算表（方案1）项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）1）土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费用（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7）销售费用8）财务费用9）各种税金支出10）预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。

4.1.4单位成本

4.1.5销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡销售收入住宅1900*56160=106704000商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：

142392800元营业税及附加142392800*

5.5%=7831604各项费用142392800*4%=5695712总成本：

拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利润：

销售收入